ما هو معدل الرهن العقاري قابل للتعديل (أرمينيا) - تعريف ، إيجابيات وسلبيات

نوع واحد من القروض التي أصبحت شعبية في الآونة الأخيرة هو أرمينيا ، أو الرهن العقاري معدل قابل للتعديل. على هذا القرض ، يبدأ سعر الفائدة منخفضًا للغاية ويتكيف مع مرور الوقت وفقًا لمؤشر الفائدة ، مثل سعر الفائدة المطبق في بورصة لندن (LIBOR). عادةً ما يتم ضبط سعر الفائدة لأن الهامش يضاف إلى أي أسعار حالية.

يمكن أن تكون ARMs مناسبة للغاية في مواقف معينة ويمكن أن تدعو إلى حبس الرهن في حالات أخرى. لذلك ، من الضروري فهم ميزاتها الفريدة والنظر في المخاطر طويلة الأجل بالإضافة إلى المكافآت قصيرة الأجل التي يقدمها هذا النوع من القروض.

ربما تتعلق أهم الاعتبارات المتعلقة بـ ARM بما إذا كانت هناك فترة سعر فائدة ثابتة ، وما المؤشر الذي يستند إليه السعر ، ومعدل تعديل السعر ، وما إذا كانت هناك أسعار فائدة أو حدود دفع.

فترة سعر الفائدة الثابتة

يُطلق على الرهن العقاري ذي المعدل الأكثر شيوعًا "ARM الهجينة" ، حيث يضمن سعر فائدة محدد للبقاء ثابتًا لفترة زمنية محددة. غالبًا ما يكون هذا المعدل الأولي أقل مما يمكنك الحصول عليه في قرض ثابت ثابت لمدة 30 عامًا.

على سبيل المثال ، ستقدم 3/1 ARM أو 5/1 ARM سعر فائدة ثابت لمدة ثلاث أو خمس سنوات ، على التوالي. ومع ذلك ، يمكن أن تختلف الفترة الثابتة اختلافًا كبيرًا ، من شهر واحد إلى عشر سنوات ، وتقتصر فقط على ما سيسمح به المقرض. بشكل عام ، كلما كانت الفترة الثابتة أقصر ، كلما انخفض سعر الفائدة خلال ذلك الوقت.

بالنسبة للعديد من الأشخاص الذين يعيدون تمويل رهنهم العقاري أو ينتقلون كل بضع سنوات ، يمكن أن يكون ARM وسيلة فعالة لدفع فائدة أقل مما سيكون ممكنًا مع قرض ثابت قياسي مدته 30 عامًا. علاوة على ذلك ، يمكن أن توفر لك هذه الفترة الثابتة الوقت لتقييم الاتجاه الذي تتجه إليه أسعار الفائدة ، وتحديد متى أو ما إذا كان يجب إعادة التمويل. ومع ذلك ، فإن معظم الناس يختارون إعادة التمويل عند أو بالقرب من نهاية فترة السعر الثابت.

كيف يتم حساب سعر الفائدة الجديد

سوف معدل الفائدة الرهن العقاري الخاص بك ضبط وفقا لمؤشر سعر الفائدة المحدد وهامش المقرض.

مؤشر سعر الفائدة

مدفونة في مكان ما في الأوراق لكل رهن معدّل ، ستجد المؤشر الذي يستند إليه تعديل سعر الفائدة. المؤشر هو مؤشر عام لأسعار الفائدة الحالية ، مثل السعر الحالي على سندات الخزينة أو سعر الفائدة الذي تدفعه البنوك على ودائعها (COFI).

عندما ترتفع أسعار الفائدة ، سوف ترتفع هذه المؤشرات. وبالمثل ، عندما تنخفض أسعار الفائدة ، ستنخفض هذه المؤشرات. ومع ذلك ، على الرغم من أن كل مؤشر سوف يتبع الاتجاه العام ، إلا أنه قد لا يتتبع بالضبط متوسط ​​أسعار الفائدة الحالية.

حافة

الهامش هو النسبة المئوية المضافة إلى المؤشر لتحديد سعر الفائدة الجديد الخاص بك ، ويعمل بشكل عام بين 2٪ و 4٪. على سبيل المثال ، إذا كان المؤشر في المتوسط ​​4 ٪ وهامش الخاص بك هو 3 ٪ ، سيتم ضبط معدل الخاص بك إلى 7 ٪. يشار إلى المؤشر زائد الهامش تقنيًا باسم "المعدل المفهرس بالكامل" ، لكن معظم الناس يطلقون عليه فقط سعر الفائدة الخاص بك.

تضاف الهوامش بحيث يحقق المقرض ربحًا لأن المؤشرات المستخدمة عادةً ما تكون ذات معدلات منخفضة جدًا. يمكن أن يعتمد حجم الهامش أيضًا على رصيدك ؛ أفضل الائتمان الخاصة بك ، أصغر الهامش. نظرًا للهامش ، يجب عادةً أن تنخفض أسعار الفائدة (مقارنةً بموعد سحب القرض) لرؤية سعر فائدة معادل أو مخفض بمجرد ضبط ARM.
عند مقارنة ARMs ، ضع في اعتبارك أن الواحد ذو الهامش الأكبر ليس بالضرورة هو الخاسر. هذا لأنه قد يكون يستخدم فهرس أقل عمومًا ، أو لديه تقلب أقل. على سبيل المثال ، ستقوم بعض القروض العقارية على أساس سعر الفائدة على مؤشر تكلفة الأموال (COFI) ، والذي يميل إلى الارتفاع والنزول أقل من أسعار الفائدة الأخرى. بدلاً من ذلك ، يستخدم بعض ARMs LIBOR ، والذي يميل إلى أن يكون أعلى قليلاً. انظر إلى أين كان مؤشر ARM على مدى السنوات القليلة الماضية من أجل الحصول على فكرة عن حيث قد يكون سعر الفائدة الخاص بك في المستقبل.

كيف وغالبا ما ضبط سعر الفائدة?

بمجرد ضبط سعر الفائدة ، تحتاج إلى معرفة عدد المرات التي سيتغير فيها المضي قدمًا. بمعنى آخر ، متى تكون المرة القادمة التي يتم فيها ضبطها؟ إن معرفة هذا أمر بالغ الأهمية ليس فقط لمساعدتك في إعداد ميزانية ، ولكن أيضًا لتحديد وقت إعادة التمويل.

لمعرفة متى سيحدث ذلك ، انظر إلى الرقم الثاني من ARM المختلط. على سبيل المثال ، أنت تعلم بالفعل أن ARM 3/1 سوف يتم ضبطه لأول مرة بعد ثلاث سنوات. ومع ذلك ، يشير الرقم الثاني إلى أنه سيتم ضبطه مرة واحدة كل عام بعد ذلك. ومع ذلك ، هناك بعض ARMs التي سيتم ضبطها كل سنتين أو ستة أشهر أو حتى كل شهر بعد التعديل الأولي - على الرغم من أن هذا الأخير هو أقل شيوعًا.

هو سعر الفائدة أو دفع توج?

يعني الحد الأقصى لسعر الفائدة أو الدفع أنه لا يمكن أن يرتفع إلا بمقدار معين خلال فترة زمنية معينة. في الواقع ، هناك أنواع مختلفة من الحدود القصوى التي صممت للحفاظ على دفعتك أو معدل الفائدة الخاص بك من الارتفاع بشكل كبير على مدى فترة زمنية قصيرة ، حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة.

سقف سعر الفائدة

تأتي الحدود القصوى لأسعار الفائدة بنكيتين: قبعات طول العمر وأغطية تعديل دورية.

• يحافظ الحد الأقصى لمدى الحياة على بقاء سعر الفائدة أعلى من معدل معين (قد يكون هذا الحد مرتفعًا جدًا).
• الحد الأقصى للتكيف الدوري يحافظ على معدل من الارتفاع أكثر من اللازم في فترة زمنية محددة. على سبيل المثال ، قد يقتصر معدل الفائدة الخاص بك على كسب 0.5٪ سنويًا ، بغض النظر عن مقدار ارتفاع المؤشر. ومع ذلك ، لن تضع بعض ARMs حدًا أقصى على التعديل الأول ، ولكن ستوضع على التعديلات اللاحقة.

أحد التحذيرات المهمة هو أنه إذا ارتفع المؤشر أكثر من الحد الأقصى في عام واحد ، فيمكن أن يستمر سعر الفائدة في ضبط العام المقبل حتى لو لم يتحرك المؤشر منذ التعديل السابق.

لذلك في المثال أعلاه ، دعونا نتخيل أن المؤشر قد ارتفع بنسبة 1.5 ٪ في عام واحد ، ولكن يبقى عند هذا المستوى للسنوات القليلة المقبلة. في السنة الأولى ، ارتفع معدل الفائدة الخاص بك بنسبة 0.5٪ ، أو المبلغ الذي سيسمح به الحد الأقصى للتسوية الدورية. ثم ، في العامين الثاني والثالث ، سيرتفع سعر الفائدة بنسبة 0.5٪ حتى يطابق سعر الفائدة المؤشر زائد مقدار الهامش.

سعر الفائدة الكلمة

بعض أرمينيا لديها سعر الفائدة "الحد الأدنى" أدناه الذي لا يمكن أن يذهب المعدل. بمعنى آخر ، حتى إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير ، فقد لا ينخفض ​​معدل الفائدة الجديد على الإطلاق. وذلك لأن "الحد الأدنى" يمكن أن يكون سعر الفائدة ساري المفعول خلال الفترة الثابتة ، أو سعر الفائدة الذي عدّل فيه أولاً. تحقق من الأوراق الخاصة بك بعناية لمعرفة ما إذا كان لديك سعر فائدة سوف يرتفع فقط.

قبعات الدفع

مثل الحد الأقصى لسعر الفائدة ، فإن الحد الأقصى للدفع يمنع دفعتك من الارتفاع أكثر من اللازم في وقت واحد. ستكون حدود الدفع إما بمبالغ بالدولار (على سبيل المثال ، يمكن أن ترتفع دفعتك الشهرية 200 دولار فقط كل عام) أو نسبة مئوية (على سبيل المثال ، يمكن أن ترتفع دفعتك الشهرية بنسبة 10٪ فقط كل عام).

علاوة على ذلك ، سيتم مقارنة دفعتك الجديدة بدفعات العام السابق ، وليس بالدفع الأصلي. على سبيل المثال ، إذا كان الحد الأقصى لدفعتك 10٪ كل عام ، ودفعت في البداية 1000 دولار / شهر ، فقد تزيد الدفعة المعدلة الخاصة بك إلى ما لا يزيد عن 1100 دولار في السنة الأولى ، و 1،210 دولار في الثانية ، و 1331 دولارًا في السنة الثالثة.

تعمل حدود الدفع عادةً بشكل مستقل عن الحدود القصوى لأسعار الفائدة. لذلك ، حتى لو ارتفع سعر الفائدة بشكل كبير ، فإن هذا لا يعني بالضرورة دفعتك. على الجانب الآخر ، ومع ذلك ، أنت لا تزال مدينًا بهذه الفائدة وسيتم دفعها إلى رصيد الرهن العقاري الخاص بك. هذا هو المعروف باسم الاستهلاك السلبي (انظر أدناه).

في الواقع ، قد لا تدرك حتى أنه يحدث. ولكن إذا ارتفع معدل الفائدة الخاص بك ولم يتم سداد دفعتك ، فمن المحتمل أن يرتفع رصيد القرض الخاص بك بدلاً من الانخفاض كل شهر. تحمل بعض ARM شرطًا يزيل سقف الدفع بالكامل عندما يتجاوز رصيد القرض الحالي رصيد القرض الأصلي بمبلغ معين. هذا غالبا ما يؤدي إلى قفزة دفع ضخمة. لتجنب هذا الموقف ، راجع بيان الرهن العقاري الخاص بك كل شهر للتأكد من عدم زيادة رصيد القرض الخاص بك وأن مدفوعاتك تتوافق مع الفائدة التي يتم محاسبتك عليها.

أنواع مختلفة من الأسلحة

بالإضافة إلى ARM الهجينة ، هناك أنواع أخرى أقل شيوعًا. إذا أسيء فهمها ، فهذه يمكن أن تكون لها عواقب وخيمة على صحتك المالية والائتمان ونوعية الحياة بشكل عام.

1. مصلحة فقط الذراع

يسمح لك نظام ARM المخصص للفائدة فقط بدفع الفائدة فقط على القرض كل شهر ، دون سداد أي رأس مال. هذا يقلل من الدفع ، ولكن لا يفعل شيئًا لمساعدتك في بناء الأسهم أو الاقتراب من امتلاك منزلك بشكل مباشر. غالبًا ما يستخدم المستثمرون الذين لا يعتزمون الاحتفاظ بالمنزل هذا النوع من القروض ، أو أصحاب المنازل الذين يتوقعون توفير منزل أفضل لهم في غضون بضع سنوات.

ومع ذلك ، قد يكون الحصول على قرض من هذا النوع من الأعمال محفوفًا بالمخاطر نظرًا لأن معظم القروض العقارية ذات الفائدة فقط تتم إعادة تعيينها في النهاية وتتطلب منك سداد رأس المال أيضًا. عندما يحدث هذا ، بالطبع ، ترتفع الدفعة بشكل كبير. إذا كان لديك قرض أو تفكر فيه ، ففهم كيف ومتى يتم تعديله ليتم إطفاؤه بالكامل.

2. سلبية الاستهلاك الرهون

"الاستهلاك السلبي" هو مصطلح خيالي للرهن العقاري حيث تدفع أقل من الفائدة المستحقة كل شهر. وهذا يعني أن رصيد القرض الخاص بك يرتفع لأنه يتم إضافة الفائدة غير المسددة على رصيد القرض. تم إساءة استخدام هذه الأنواع من القروض العقارية أثناء ازدهار الإسكان نظرًا لانخفاض المدفوعات بشكل مفهوم.

ومع ذلك ، إذا كان رصيد القرض مرتفعًا للغاية ، فسيتم إعادة تعيين الرهن العقاري وستقفز المدفوعات بشكل كبير. قبل طفرة الإسكان ، كانت معظم قروض الرهن العقاري السلبية تستخدم فقط من قبل المستثمرين أو زعانف المنازل. هذه القروض هي ببساطة وصفة لكارثة لمعظم مالكي المنازل.

3. خيار الدفع أو الرهن العقاري

يعد الرهن العقاري "اختيار الدفع" ، والمعروف أيضًا باسم الرهن العقاري خيار الدفع ، نوعًا جديدًا من القروض يبدو أنه مصمم خصيصًا لإحداث مشاكل. كانت هذه الرهون العقارية تحظى بشعبية كبيرة عندما ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير لأنها سمحت للناس بالدخول إلى المزيد من المنازل مقابل أموال أقل. تقدم معظم هذه القروض خيارات دفع متعددة كل شهر وطالما كنت تدفع أقل دفعة على الأقل ، فلن تكون متخلفًا عن السداد.

عادةً ، يمكنك الاختيار بين دفع كل الفائدة زائد بعض رأس المال أو دفع الفائدة فقط أو دفع مبلغ أقل من الفائدة المستحقة في ذلك الشهر. يمكنك أن تتخيل أن معظم الناس يختارون أصغر دفعة ، مما يعني أن الفائدة غير المدفوعة يمكن أن تتسبب في نمو رصيد القرض بشكل كبير مع مرور الوقت. ثم ، بمجرد وصول رصيد القرض إلى نقطة معينة (غالبًا ما تزيد بنسبة 20٪ عن الرصيد الأصلي) ، سيتم إعادة تعيين الرهن وسترتفع المدفوعات بشكل كبير.

غالبًا ما تم بيع قروض الرهن العقاري لأشخاص لم يكونوا على علم بأن دفع الحد الأدنى للدفع من شأنه أن يتسبب في نمو رصيد القرض. في حين أن هذه الأنواع من القروض يمكن أن تكون أداة رائعة للمستثمرين ، فإنها عادة لا تكون مناسبة للأشخاص الذين يعتزمون البقاء في منازلهم لفترة طويلة. إذا كان لديك رهن مع خيارات دفع مختلفة كل شهر ، فاقرأ بعناية وثائق القرض وبيان رهنك العقاري لتحديد المبلغ الذي تحتاج إلى دفعه للحفاظ على انخفاض رصيد القرض الخاص بك بدلاً من الارتفاع.

إيجابيات وسلبيات أرمينيا

تنطبق هذه إيجابيات وسلبيات عموما على معظم أرمينيا ، ولكن فحص الأوراق الخاصة بك بعناية لتأكيد ما إذا كانت تنطبق أو لا تنطبق على القرض الذي تفكر فيه.

مزايا

1. انخفاض تكاليف الإغلاق. من الفوائد الكبيرة التي تعود على أرمينيا أنها غالباً ما تكون أرخص من الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت دائم.
2. انخفاض الفائدة الثابتة. إذا كان لدى أرمينيا فترة ذات سعر فائدة ثابت ، فإن هذا المعدل يكون عادة أقل من سعر الرهن الثابت بمعدل فائدة ثابت.
3. فترة فائدة ثابتة سخية. نظرًا لأن العديد من الأشخاص لا يحتفظون حتى بالرهن نفسه لمدة خمس سنوات ، فقد يمنحك 5/1 ARM الكثير من الوقت لبيع أو إعادة تمويل منزلك دون تعديل سعرك الأولي. هذا يعني أنه يمكنك توفير المال مقدمًا بتكاليف أقل للإغلاق وبمرور الوقت من خلال أسعار فائدة أقل - خاصةً إذا ظلت بيئة معدل الفائدة منخفضة أو منخفضة..
4. يساعدك على التأهل للحصول على منزل أكبر. نظرًا لأن الدفعة الأولى تكون في كثير من الأحيان أقل من قيمة الرهن العقاري بمعدل ثابت دائمًا ، فقد يكون من السهل التأهل للحصول على قرض أكبر. كثير من الناس الذين يحصلون على ARM هم مشتري المنازل لأول مرة الذين يتوقعون كسب المزيد من المال في غضون خمس سنوات مما يفعلون الآن. في الواقع ، يمكن أن يكون ARM بمثابة نقطة انطلاق كبيرة لملكية المنازل نظرًا لأنه منخفض التكلفة نسبيًا وسهل التأهل.

سلبيات

1. عدم الاتساق في المدفوعات. بمجرد ضبط السعر ، يمكن أن يجعل الميزانية صعبة ، خاصة إذا كان معدلك يعدل كل شهر أو ستة أشهر.
2. أسعار الفائدة قد ترتفع. في ARM المختلط ، غالبًا ما يكون معدل الفائدة خلال الفترة الثابتة منخفضًا بشكل مصطنع. لذلك ، حتى لو لم تتغير الأسعار كثيرًا ، فقد يستمر دفعك عند إعادة تعيين سعر الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فقد يرتفع معدل الفائدة إلى الحد الأقصى ، مما قد يؤدي في بعض الحالات إلى إهلاك سلبي.
3. هل يمكن التخلي عن سعر فائدة ثابت منخفض. على الرغم من أن سعر الفائدة على أرمينيا سيكون في البداية أقل من سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ، إلا أنه سيعاد ضبطه. إذا ارتفعت أسعار الفائدة قبل إعادة التمويل ، فقد يفوتك سعر فائدة أقل من 30 عامًا.
4. أكثر عرضة لمشاكل خفية. لسوء الحظ ، أثبت مقدمو الرهن العقاري أنهم ليسوا أكثر المجموعات أخلاقية ولديهم ميل لإساءة استخدام بعض القروض العقارية ، مثل أرمينيا. بمعنى آخر ، سيتعين عليك التأكد من أنك لا تفتقد أي شيء في الغرامة المطبوعة وأنك تفهم شروط القرض مثل كيفية عمل الهامش وسداد الفائدة وفائدة الفائدة. لقد وجد العديد من مالكي المنازل أنفسهم في المياه الساخنة وحتى في حالة الإفلاس بسبب هذا النوع من القروض.

كلمة أخيرة

ازداد معدل القروض العقارية القابلة للتعديل إلى حد كبير في السنوات القليلة الماضية ، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى انخفاض تكاليفها وأسعار الفائدة. ومع ذلك ، لقد تعرضوا لسوء المعاملة بشكل خطير كذلك. ومع ذلك ، يمكن أن يكون الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل والذي تم تصميمه ليناسبك واحتياجاتك المالية مفيدًا للغاية طالما أنك على علم بجميع شروط الرهن..

علاوة على ذلك ، عند اختيار أي رهن ، وخاصة أرمينيا ، فكر في وضعك الشخصي ونيتك. على سبيل المثال ، إذا كنت تتوقع أن تعيش في منزلك لسنوات عديدة وكانت معدلات الفائدة في أدنى مستوياتها على الإطلاق ، فقد لا يكون لك الأمر ARM. بالتأكيد ، ستوفر بعض المال في السنوات القليلة الأولى ، لكن من المحتمل أنك ستدفع أكثر عبر سعر فائدة أعلى عند إعادة التمويل.

خذ الوقت الكافي لفهم ومقارنة متجر الرهون العقارية وتذكر الميزات الأكثر أهمية بالنسبة لك. دائما مراجعة وثائق القرض بدقة قبل التوقيع للتأكد من حصولك على الرهن العقاري الصحيح وتجنب المزالق والأخطاء باهظة الثمن.

هل اخترت الذهاب مع الرهن العقاري معدل قابل للتعديل؟ لما و لما لا?