ما هو تقييم المنزل - نصائح وعملية مراجعة
لسوء الحظ ، فإن نتيجة أحد أهم العوامل ، تقييم المنزل ، ليست شيئًا يمكنك التحكم فيه. لا يزال ، من المهم أن يكون لديك فهم كامل لتقييم المنزل قبل البدء في عملية الحصول على أو إعادة تمويل الرهن العقاري.
ما هو تقييم المنزل?
تقييم المنزل هو تقييم للممتلكات التي أجراها المثمن المرخص "الخبير" المعين لقضيتك من قبل بنك أو مؤسسة إقراض أخرى (بشكل عشوائي بشكل عام ، بناءً على لوائح مصرفية جديدة). يقوم المثمنون في المنزل بزيارة الممتلكات الخاصة بك لتقييم حالة المساحة والحصول على قائمة بخصائصها.
المثمن يأخذ في الاعتبار العوامل بما في ذلك:
- حالة المنزل
- حجم المنزل
- حجم الممتلكات الكثير
- نوعية المناظر الطبيعية
- عدد غرف النوم والحمامات والغرف
- نوعية الضوء ووجهات النظر
- عدد المواقد
- إضافة حمام سباحة
- جودة الطابق السفلي (سواء أكملت أو لم تنته)
- التفاصيل النهائية في المنزل (مثل كونترتوب الغرانيت والأرضيات الصلبة وتركيبات الإضاءة)
يقوم المثمن بالبحث في العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في منطقتك بميزات مشابهة لمنزلك المحتمل ، والمسمى "المقارنة". ثم يقوم المثمن بحساب الاختلافات بين منزلك والمقارنات للوصول إلى تقدير لقيمة منزلك. على سبيل المثال ، إذا اختار المثمن الخاص بك عقارًا من أربع غرف نوم لمقارنته بمنزل من ثلاث غرف نوم ، فقد يطرح المثمن مبلغًا قدره 10000 دولار من سعر البيع المكون من أربع غرف نوم لمراعاة هذا التناقض. ومع ذلك ، إذا كان منزلك يحتوي على مدفأة ولا تحتوي غرفة النوم الأربعة على ، فقد يضيف المثمن 2000 دولار إلى تقييمك للتعويض.
الحجم ، وعدد غرف النوم ، والحمامات الإضافية ، والطابق السفلي النهائي تميل إلى أن يكون لها التأثير الأكبر على التقييم. ميزات مثل جودة كونترتوب ، والتشطيبات الفاخرة ، وترقيات مستحضرات التجميل لها تأثير أقل.
يقيم المثمن عمومًا عقارك مقابل ما لا يقل عن 5 أو 6 مقارنات ("comps" للاختصار) ، على الرغم من أن هذه القائمة يمكن أن تصل إلى 10. ويمكن اختيار Comps من داخل منطقة جغرافية معينة لتجنب أي حاجة لضبط سعر الموقع . من الناحية المثالية ، جميع شركات البيع عبارة عن مبيعات حديثة (خلال الأشهر القليلة الماضية) مما يساعد على حماية ظروف السوق المتقلبة. عادة لا يتم تضمين حبس الرهن والبيع على المكشوف ، على الرغم من أنه قد يكون هناك استثناءات إذا كان منزلك في منطقة الرهن عالية.
بعد إجراء جميع الإضافات والطرح الضرورية لحساب التباينات بين منزلك وشركات التشغيل ، يصل المثمن إلى القيمة المقدرة لمنزلك الجديد.
لماذا هناك حاجة لتقييم المنزل?
يريد البنك الحصول على تقدير موثوق به للغاية لقيمة المنزل عندما يقرضك المال للشراء أو لإعادة التمويل. على سبيل المثال ، إذا لم تكن مفاوضًا ماهرًا وعرضت 400000 دولار لمنزل بقيمة 200000 دولار ، فيمكنك الاعتماد على رفض البنك لطلبك للحصول على قرض. الإقراض أكثر من منزل يستحق يعني أن البنك ليس لديه ضمانات كافية لضمان قرضك. إذا كنت تواجه الرهن في هذه الحالة ، فلن يتمكن البنك من بيع الممتلكات الخاصة بك بمبلغ القرض الكامل الذي قدمه لك.
بناءً على القيمة الموصى بها من قبل المثمن ، قد تكون لديك الفرصة - في حالة انخفاض التقييم - لجمع المزيد من الأموال أو معرفة ما إذا كان البائع يأخذ عرضًا أقل من أجل إكمال القرض.
هي تقييمات الرئيسية دقيقة?
مثل أي تقييم ، تقييم المنزل ليس علمًا دقيقًا. البنوك لن تحصل على قيمة موضوعية من الممتلكات الخاصة بك لأنه لا يوجد موجود. على الرغم من أن التقييم قد يكون الحل الأفضل ، إلا أنه بالتأكيد ليس حلاً مثاليًا.
بمعالجة
قد يتم إخبار المثمنين الذين يعملون بانتظام مع بعض البنوك بما يحتاجه العقار لتقييمه حتى يتسنى للقرض المرور. إذا أراد هؤلاء المثمنون تكرار الأعمال ، فقد يتبعون تعليمات البنك لضمان الموافقة على القرض. على الرغم من تطبيق اللوائح منذ عام 2008 لمنع مثل هذه الممارسات ، فهناك دائمًا إمكانية التواطؤ بين البنوك ومقيمي المنازل ، لذا تحقق من المراجع وطرح أكبر عدد ممكن من الأسئلة للتأكد من أن العملية بأكملها قائمة.
المتغيرات
أكثر من 60 ٪ من التقييمات تقدر بشكل كبير الممتلكات التي يتم تقييمها ، وفقا لدراسة أجرتها صحيفة نيويورك تايمز. قد يكون لدى أحد المنازل الكثير غير الساحر ؛ آخر قد يكون أكبر ولكن أقل شخصية. قد يحتوي أحد المطابخ على أجود أنواع الرخام والجرانيت ، في حين قد يتم إنشاء مطبخ آخر من أجزاء أثرية نادرة.
الحكم على القيمة المقارنة في مثل هذه الحالات هو مهمة صعبة. في أفضل السيناريوهات ، توجد أوجه تشابه في السوق ويسعى المثمن إلى الحصول عليها من أجل مقارنة دقيقة وغير دقيقة. في أسوأ الحالات ، لا توجد مقارنات كافية ويعتمد المثمن على التخمين فقط.
قبل أن أغلقت في منزلي في أبريل 2012 ، كان لي تقييمان تم إجراؤهما خلال فترة ثلاثة أسابيع (قمت بالتبديل بين البنوك خلال هذه العملية) ، وكانت النتائج تفوق 100000 دولار. على الرغم من أن هذا يرجع إلى حد كبير إلى الموقع والميزات الفريدة في منزلي ، إلا أن تجربتي ، للأسف ، لم تكن فريدة من نوعها. يمكن أن يخبرك العديد من مشتري المنازل بقصص متشابهة حول موضوعية تقييمات المنزل ، مما يجعل احتمال التقدم بطلب للحصول على قرض مقلق إلى حد ما.
ماذا لو كان التقييم غير دقيق?
إذا لم تكن راضيًا عن تقييم ، فقد تكون قادرًا على طلب تقييم ثانٍ من خلال بعض المقرضين. على سبيل المثال ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح بذلك. في حالة وجود قرض تقليدي ، قد تتمكن من طلب تقييم ثانٍ إذا لم يكن المثمن الأول على دراية بمنطقتك. بدلاً من ذلك ، يمكنك تجميع قائمة بالمقارنات الخاصة بك واطلب من مكتتب التأمين على القرض مراجعتها جنبًا إلى جنب مع التقييم.
كلمة أخيرة
لحماية نفسك من موضوعية عملية التقييم ، فأنت تحمل بطاقة واحدة في يدك: وكيلك العقاري. إذا كنت تعمل مع وسيط خلال عملية العرض والتفاوض ، يمكنك التأكد من أن الوسيط يريد كسب عمولة. اطلب من الوسيط الخاص بك تجميع قائمة مستقلة من بطاقات التبليغ لتقديمها إلى المثمن مع إبراز أوجه التشابه المواتية مع منزلك المحتمل. قد يرحب المثمنون العاملون خارج السوق بالمساعدة. نظرًا لأن العملية ذاتية ، يمكنك القيام بما تستطيع للاستفادة منها.
هل قمت بإجراء تقييم منزلي في منزلك؟ هل تشعر أنها كانت دقيقة?
