ما هو قرض بناء المساكن - العملية وكيف تتأهل

لن يقوم قرض الرهن العقاري القياسي بتخفيضه - لكن قد تكون مؤهلاً للحصول على نوع خاص من القروض يُعرف باسم قرض البناء.

ما هو قرض البناء?

قرض البناء هو عادة قرض قصير الأجل يستخدم لدفع تكلفة بناء منزل. قد يتم تقديمه لمدة محددة (عادةً حوالي عام) للسماح لك بوقت بناء منزلك. في نهاية عملية البناء ، عندما يتم الانتهاء من المنزل ، ستحتاج إلى الحصول على قرض جديد لسداد قرض البناء - وهذا ما يسمى أحيانًا "القرض النهائي".

يعني هذا بشكل أساسي أنه يجب عليك إعادة التمويل في نهاية المدة والدخول في قرض جديد تمامًا من اختيارك (مثل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا) والذي يعد خيار تمويل تقليديًا أكثر لمنزلك المكتمل حديثًا.

التأهل للحصول على قرض البناء

البنوك والمقرضين الرهن العقاري وغالبا ما تكون حذرة من قروض البناء لأسباب عديدة. إحدى القضايا الرئيسية هي أنك تحتاج إلى وضع الكثير من الثقة في المنشئ. البنك أو المقرض هو إقراض المال لشيء ما هو يكون شيدت ، مع افتراض أنه سيكون لها قيمة معينة عند الانتهاء.

إذا ساءت الأمور - على سبيل المثال ، إذا كان المنشئ يقوم بعمل ضعيف أو إذا انخفضت قيم الممتلكات - فقد يتضح أن البنك قام باستثمار سيئ وأن العقار لا يساوي قيمة القرض.

لمحاولة حماية أنفسهم من هذه النتيجة الصعبة ، غالبًا ما تفرض البنوك متطلبات تأهيل صارمة للحصول على قرض بناء. وتشمل هذه عادة الأحكام التالية:

1. يجب إشراك منشئ مؤهل. البناء المؤهل هو مقاول عام مرخص له سمعة راسخة في بناء المنازل عالية الجودة. هذا يعني أنك قد تواجه صعوبة خاصة في العثور على مؤسسة لتمويل مشروعك إذا كنت تنوي العمل كمقاول عام خاص بك ، أو إذا كنت مشتركًا في وضع مالك / باني.
2. يحتاج المقرض إلى المواصفات التفصيلية. يتضمن ذلك مخططات الأرضية ، بالإضافة إلى تفاصيل حول المواد التي سيتم استخدامها في المنزل. غالبًا ما يضع بناة قائمة شاملة بكل التفاصيل (تسمى أحيانًا "الكتاب الأزرق") ؛ تشمل التفاصيل عمومًا كل شيء بدءًا من ارتفاعات السقف وحتى نوع العزل المنزلي الذي سيتم استخدامه.
3. يجب تقدير قيمة المنزل من قبل المثمن. على الرغم من أنه قد يبدو من الصعب تقييم شيء غير موجود ، إلا أنه يجب أن يكون لدى المُقرض مُثمن يفكر في الكتاب الأزرق ومواصفات المنزل ، وكذلك قيمة الأرض التي يتم بناء المنزل عليها. ثم تتم مقارنة هذه الحسابات بمنازل أخرى مماثلة لها مواقع متشابهة ، وميزات مماثلة ، وحجم مماثل. وتسمى هذه المنازل الأخرى "شركات" ، ويتم تحديد القيمة المقدرة على أساس شركات.
4. سوف تحتاج إلى اخماد دفعة أولى كبيرة. عادة ، 20 ٪ هو الحد الأدنى الذي تحتاجه للحصول على قرض البناء - بعض المقرضين تتطلب ما يصل إلى 25 ٪ لأسفل. هذا يضمن أن تستثمر في المشروع ولن تتخلى عنه إذا ساءت الأمور. هذا أيضًا يحمي البنك أو المقرض في حالة عدم جدوى المنزل بقدر ما كان متوقعًا.

شريطة أن تستوفي جميع هذه المعايير وأن يكون لديك رصيد جيد ، يجب أن تكون قادرًا على التأهل للحصول على قرض بناء. بشكل عام ، يطلب المقرضون أيضًا معلومات تتعلق بدخلك (للتأكد من قدرتك على سداد مدفوعات الرهن العقاري) ومنزلك الحالي ، تمامًا كما هو الحال مع أي نوع من أنواع القروض العقارية القياسية.

كيف تعمل قروض البناء

بمجرد أن تكون مؤهلاً للحصول على قرض بناء وتمت الموافقة عليه ، يبدأ المقرض في دفع الأموال التي وافق على إقراضها لك. ومع ذلك ، فإنهم لن يمنحوا المنشئ الأموال النقدية دفعة واحدة. بدلاً من ذلك ، يتم إعداد جدول السحوبات.

التعادلات

السحوبات عبارة عن فواصل زمنية محددة يمكن للباني خلالها استلام الأموال لمواصلة المشروع. قد يكون هناك عدة تعادلات طوال مدة الإنشاء. على سبيل المثال ، قد يحصل المنشئ على الـ 10٪ الأولى عند إغلاق القرض ، والنسبة 10٪ التالية بعد تصفية العقد وسكب الأساس. قد يأتي التدفق التالي للأموال بعد تأطير المنزل ، ثم الدفع بعد ذلك يكون المنزل تحت سقف وختم.

يتم التفاوض على عدد السحوبات ومقدار كل منها بين المنشئ والمشتري والبنك. عادةً ما يأتي السحب الأول من الدفعة الأولى للمشتري (لذا فإن أموال المشتري هي الأكثر تعرضًا للخطر). من الشائع أيضًا أن يطلب البنك إجراء فحص في كل مرحلة قبل إطلاق الأموال إلى المنشئ. هذا يساعد على ضمان أن كل شيء يسير على الطريق الصحيح وأن الأموال تنفق كما ينبغي.

بمجرد سداد جميع السحوبات وبناء المنزل ، سيحتاج المشتري بعد ذلك إلى الحصول على القرض النهائي لسداد قرض البناء.

سعر قرض البناء

مع قرض البناء ، كما هو الحال مع جميع القروض الأخرى ، يجب أن تدفع فائدة على الأموال التي تقترضها. عادةً ما تكون قروض البناء عبارة عن قروض ذات معدل متغير ، ويتم تحديد السعر "بفارق" إلى السعر الأولي. في الأساس ، هذا يعني أن سعر الفائدة يساوي القيمة الأولية زائد مبلغ معين. إذا كان السعر الأساسي هو 3٪ ، على سبيل المثال ، وكان معدل الفائدة الخاص بك زائد واحد ، فسوف تدفع معدل فائدة 4٪ (والذي يمكن ضبطه مع تغير السعر الأولي).

في كثير من الحالات ، يتم تعيين قروض البناء أيضًا كقروض بدون فوائد فقط. هذا يعني أنك تدفع فقط الفائدة على الأموال التي اقترضتها بدلاً من سداد أي جزء من رصيد القرض الأساسي. هذا يجعل دفع قروض البناء أكثر جدوى.

أنت تدفع أيضًا فقط على المبلغ الذي تم دفعه بالفعل. على سبيل المثال ، إذا كنت تقترض 100000 دولار ، وتم دفع أول 10000 دولار فقط ، فأنت تدفع فائدة فقط على أول 10000 دولار وليس على كامل 100000 دولار. يلزمك سداد مدفوعات شهرية لهذا القرض - تمامًا كما هو الحال مع القرض التقليدي - لذلك يجب أن تبدأ دفعاتك الشهرية منخفضة عندما يتم اقتراض مبلغ صغير فقط ، ويزيد تدريجيًا حيث يتم دفع المزيد من الأموال إلى بانيك.

سلبيات

تجعل قروض البناء من الممكن بناء منزل عندما تكون غير قادر على القيام بذلك. يمكن أن يكون بناء منزل تجربة رائعة إذا كنت ترغب في تصميم شيء فريد أو مخصص لاحتياجاتك واحتياجات أسرتك. ومع ذلك ، هناك أيضا مخاطر أكبر بكثير عند شراء قروض البناء من مجرد شراء منزل قائم.

بعض المخاطر المحتملة تشمل:

1. لن يتم إكمال المنزل في الموعد المحدد وعلى الميزانية. إذا لم يكتمل منزلك وفقًا للجدول الزمني ، فقد تضطر إلى دفع تكاليف إضافية لاستئجار أماكن الإقامة أو دفع رهنين لفترة أطول من المتوقع لأنك لن تكون قادرًا على الانتقال. في بعض الحالات ، تكون الدفعة النهائية عند البناء الخاص بك سوف يصبح القرض مستحقًا وعليك دفع رسوم لتمديد هذا القرض - على الأقل ، حتى يتم الانتهاء من المنزل وتكون قادرًا على إعادة التمويل إلى قرض نهائي.
2. عند الانتهاء ، لن يستحق المنزل ما لا يقل عن تكلفة البناء. قد تواجه هذا الموقف المؤسف إذا كان المنشئ يقوم بعمل ضعيف ، أو إذا انخفض سوق الإسكان بشكل عام. في هذه الحالة ، يجب أن تأتي بأموال إضافية عندما يحين الوقت لإعادة تمويل قرض البناء إلى قرض نهائي.
3. سوف تكون غير قادر على التأهل للحصول على قرض نهائي. إذا تغير دخلك أو ائتمانك بشكل كبير ، فقد لا تتمكن من التأهل للحصول على قرض نهائي - وهذا قد يخلق مشكلة كبيرة ، حيث إن قروض البناء لا تهدف إلى أن تكون دائمة. عندما يتم الانتهاء من المشروع ، والتوازن لديها أن تؤتي ثمارها. إنه في الأساس رهن بالون ، مما يعني أنك تدفع فائدة أثناء المشروع ، مع الرصيد بالكامل المستحق في النهاية. إذا لم تتمكن من إعادة التمويل لسداد هذا الرصيد بالكامل - ورفض المقرض تمديد قرض البناء للسماح لك بإعادة التمويل بطريقة ما - قد ينتهي بك الأمر إلى فقدان المنزل الجديد للرهن إذا لم تتمكن من إجراء الدفع.

كلمة أخيرة

إذا كنت على استعداد لتحمل مخاطر قرض البناء ، وكان لديك الوسادة المالية المتاحة لمساعدتك في تجاوزات الطريق ، فقد يكون قرض البناء هو الخيار الصحيح حتى تتمكن من بناء منزل أحلامك.

ومع ذلك ، إذا كنت تبحث فقط عن مكان للعيش فيه ، أو إذا لم يكن لديك صندوق الطوارئ للتعامل مع نكسات المباني ، أو إذا كنت قلقًا من عملية بناء المنزل ، فقد يكون من الأفضل لك ببساطة شراء المنزل الحالي باستخدام قرض التقليدية. من المهم تقييم المخاطر والفوائد بعناية حتى تعرف أن الخيار الذي تتخذه هو الخيار المناسب لك.

هل سبق لك أن اتخذت على قرض البناء؟ مثل ماذا كانت خبرتك?

(الصورة الائتمان: Bigstock)