يجب عليك بيع منزلك أو استئجارها؟ - أشياء للإعتبار
السؤال الكبير هو ما يجب القيام به مع الممتلكات عند الانتقال. هل أنت أفضل حالاً في الاحتفاظ بمكانك القديم كإيجار أم أن بيعه أكثر منطقية؟ في حين أن الإيجار يتيح لك إما سداد الرهن العقاري الخاص بك أو كسب القليل من المال كل شهر ، فإنه يأتي أيضًا مع قدر لا بأس به من المخاطر والتعقيدات الضريبية المضافة.
لماذا استئجار منزلك?
عندما يدفع المستأجر الإيجار ، يمكنك استخدام الشيك لتغطية رهنك الشهري. بمعنى ما ، المستأجر الخاص بك يدفع لك لكسب الأسهم في منزلك. بمجرد سداد الرهن العقاري ، يمكنك الاحتفاظ بأي إيجار شهري كإيراد.
يمكن أن يؤدي استئجار منزلك إلى تنويع استثماراتك وتدفقات دخلك ، مما يتيح لك تقليل المخاطر المالية. على سبيل المثال ، إذا فقدت وظيفتك ، فسيظل لديك بعض الدخل من الإيجار. أو إذا وجدت أن مدخرات التقاعد غير كافية ، فستحصل على قطعة عقارية يمكنك بيعها.
تكاليف الاستئجار
عند حساب تكلفة استئجار منزل ، فكر في هذه النفقات المحتملة:
- دفعة اقساط العقار. النظر في كل من مدفوعات الفائدة والمدفوعات المبدأ.
- الضرائب العقارية. هذه تختلف حسب المنطقة ، ولكن نتوقع أن تدفع ما يصل إلى 2 ٪ من قيمة منزلك في السنة.
- أقساط التأمين على الرهن العقاري. إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ من قيمة منزلك ، توقع دفع أقساط التأمين على الرهن العقاري.
- المالك التأمين. هذا يغطي الأضرار المستأجر ويحميك إذا أصيب شخص في تأجير الممتلكات الخاصة بك. وفقا ل HouseLogic ، التأمين على المالك هو عادة 15 ٪ إلى 20 ٪ أكثر من التأمين على المنازل.
- رسوم هوا. هذه المدفوعات مطلوبة إذا كان منزلك أو الشقة الخاصة ينتمي إلى جمعية.
- إصلاح واستبدال. يجب إصلاح أو استبدال النوافذ والأبواب والجدران والسجاد والسقوف والأجهزة الرئيسية.
- اعمال صيانة. بعد إجازات المستأجر ، تشمل التكاليف الشائعة الطلاء الخارجي والطلاء الداخلي وتنظيف السجاد. ستحتاج دائمًا إلى تنظيف السجادة بين المستأجرين ، وقد تحتاج أيضًا إلى لمس الطلاء الداخلي أيضًا. الطلاء الخارجي أكثر ندرة - نتوقع أن ترسم كل خمس سنوات أو نحو ذلك.
- الإعلان والتأجير التاريخ الشيكات على المستأجرين. يمكنك الإعلان على مواقع الويب مثل Craigslist مجانًا ، ولكن تتوقع أن تدفع حوالي 100 دولار إذا كنت ترغب في تشغيل إعلان في إحدى الصحف. تشير VeriFirst إلى أن تاريخ استئجار سجلات الإخلاء ومحفوظات دفع الإيجار تكلف ما بين 5 دولارات و 10 دولارات.
- رسوم المحاسبة وإدارة الممتلكات. تتقاضى شركات إدارة الممتلكات عادة حوالي 10 ٪ من إيرادات الإيجار. أيضًا ، توقع أن تدفع 200 دولار كحد أدنى سنويًا لتكلفة الاكتساب لإعداد عائد الضريبة الشخصية والإيجار.
يوفر HouseLogic ورقة عمل مجانية لمساعدتك في تقدير تكلفة استئجار منزلك.
إيجار الربحية
يمكنك الحصول على تقدير دقيق إلى حد ما لعائدات الإيجار المحتملة عن طريق التحقق من التعيينات في حيك. يستخدم سوق العقارات على الإنترنت Zillow بيانات MLS وصيغة الملكية لتقدير قيم الإيجار في منازل محددة. يوفر Rentometer خدمة مماثلة. يمكنك أيضًا التحدث إلى وكيل عقاري محلي أو شركة لإدارة الممتلكات ، أو التحقق من قائمة كريغزلست لمعرفة معدل الذهاب في منطقتك.
أيضًا ، ضع في اعتبارك اتجاهات الإيجار التاريخية لمنطقتك - إذا كنت في مدينة تشهد زيادات في أسعار الإيجار ، فقد تتجاوز إيرادات الإيجار نفقاتك قريبًا. يمكن لخدمات مثل Rent Jungle أن تبين لك اتجاهات سعر الإيجار المحددة لمنطقتك.
كما هو الحال مع أي عمل تجاري ، يجب أن تتجاوز إيراداتك تكاليفك إذا كنت تريد أن تكون مربحًا. لحسن الحظ ، فإن التكاليف التي تتكبدها لاستئجار المنزل تكون معفاة من الضرائب ، مما يقلل من مبلغ ضريبة الدخل الذي يتعين عليك دفعه على الإيجارات المستلمة ويزيد من نقودك المنزلية.
إذا تجاوزت إيرادات الإيجار نفقاتك على الفور ، فهذه علامة جيدة. ومع ذلك ، حتى لو لم تحقق أرباحًا على الفور ، فلا تقلق. قد تكون معدلات الإيجار منخفضة في الوقت الحالي أو أنك لا تزال تدفع رهنًا ضخمًا. وفقًا لوكالة رويترز ، يقدر مريلاند CPA جيري جروس أنه عادة ما يكون لديك استثمار قوي إذا كانت إيرادات الإيجار الأولية تغطي 80٪ على الأقل من تكاليف الإيجار الفوري.
حساب الربحية
يمكن أن توفر آلة حاسبة للتأجير مثل تلك الموجودة في All Property Management نظرة ثاقبة حول الربحية طويلة الأجل لاستئجارك. ما عليك سوى إدخال تفاصيل حول سعر الإيجار ، وأسعار الفائدة على الرهن العقاري ، ورصيد الرهن العقاري ، والمدفوعات ، وضرائب الممتلكات ، والتأمين ، ورسوم الجمعيات ، والمدة التي تخطط لامتلاك العقار. ثم ، توفر الآلة الحاسبة مخططًا تفصيليًا للتدفقات النقدية المتوقعة. وهو يمثل جميع التكاليف والمتغيرات الصغيرة مثل الشواغر ، ورسوم إدارة الممتلكات ، وتكاليف الصيانة ، وتكاليف البيع ، ومعدلات الضرائب.
جنبا إلى جنب مع الربحية ، والآلة الحاسبة أيضا مشاريع القيمة المستقبلية لمنزلك أو استئجار الممتلكات. عند تقييم نتائج الآلة الحاسبة ، كن على دراية بالقيمة الزمنية للنقود. قد يكون من المثير أن تعتقد أن منزلك يمكن أن يساوي الملايين في 30 عامًا ، لكن مليون دولار 30 عامًا من الآن ليس مليون دولار اليوم. في الواقع ، إذا افترضنا وجود معدل تضخم بنسبة 2٪ ، تقدر آلة حاسبة القيمة الحالية أن مليون دولار في عام 2045 تبلغ قيمتها 552،000 دولار فقط في عام 2015.
الإيجار مقابل البيع - الاعتبارات
قبل سحب الزناد في كلتا الحالتين ، فكر في وضعك المالي وحالة سوق الإسكان وأية قوانين أو قوانين محلية تؤثر على حقوقك كمالك.
1. سعر البيع ومكاسب رأس المال
إذا لم تكن راضيًا عن قيمة منزلك الحالية ، فيمكن أن يوفر استئجار المنزل بعض الدخل أثناء انتظار ارتفاع قيمة منزلك. إذا كانت المنازل تقدر بسرعة في منطقتك ، فقد يكون الانتظار ذكيًا.
لسوء الحظ ، يمكن أن يأتي هذا التكتيك بنتائج عكسية إذا انتظرت طويلاً للبيع. بعد استئجار المنزل لأكثر من ثلاث سنوات ، لم يعد بإمكانك المطالبة به كإقامة أساسية لك. هذا يعني أنك مسؤول عن فرض ضريبة على بيع السكن. عند بيع منزل ليس هو محل إقامتك الأساسي ، يجب عليك دفع ضرائب أرباح رأس المال على أي ربح ، والتي تتراوح من 0 ٪ إلى 20 ٪ ، اعتمادا على شريحة الضرائب الخاصة بك. عند بيع مقر إقامتك الأساسي ، يمكنك استبعاد 250،000 دولار من مكاسب رأس المال (أو 500،000 دولار إذا كنت زوجًا متزوجًا) عند البيع.
من أجل أن يتأهل منزلك كإقامة أساسية ، يجب أن تعيش هناك لمدة عامين من السنوات الخمس الأخيرة. إذا كنت تخطئ وقت البيع ، فقد ينتهي بك الأمر إلى تحقيق مكاسب رأسمالية بعشرات الآلاف من الدولارات بعد بيع الإيجار.
2. ضريبة على إيرادات الإيجار
تمامًا مثل الأجور من وظيفة أو أرباح الأسهم ، يتم تقييم ضريبة الدخل على أي دخل تستمده من إيجارك ، بمعدل الضريبة العادي. لحسن الحظ ، يمكنك شطب جميع التكاليف المرتبطة استئجار المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان إجمالي دخل الإيجار الخاص بك لهذا العام هو 40،000 دولار ولكنك تكبدت 30،000 دولار في مصاريف الإيجار ، فأنت فقط تقدر ضريبة بمبلغ 10000 دولار.
جنبا إلى جنب مع خصم النفقات النقدية ، يمكنك أيضا المطالبة بخصم نفقات الاستهلاك. تسمح لك هذه النفقات غير النقدية بخصم المبلغ الذي دفعته لشراء المنزل ببطء. أيضًا ، إذا كانت لديك خسارة استئجار ، فقد تتمكن من استخدام الخسارة لتعويض بعض دخلك إذا كان إجمالي الدخل المعدل أقل من 150،000 دولار. اطلب من CPA للحصول على مزيد من التفاصيل حول خصم أي خسائر أو إهلاك.
3. الإنصاف
الطريقة الوحيدة التي يمكن بها لأصحاب المنازل الحصول على دفعة مقدمة لمنزلهم التالي هي صرف الأسهم التي وضعوها في الأسهم التي يمتلكونها بالفعل. هل يمكن لعائلتك أن تكشط ما يكفي لوضع 20 ٪ على منزلك المقبل دون بيع منزلك الحالي؟ النظر في هذا بعناية قبل أن تقرر استئجار.
4. النفقات
نأمل أن تتمكن من الحفاظ على منزلك مستأجرًا معظم الوقت وتغطية معظم أو كل مدفوعات الرهن العقاري. ومع ذلك ، يجب أن تكون مستعدًا لسيناريو أسوأ الحالات: دفع رهن عقاري مزدوج لاستئجارك وإقامتك الشخصية. حتى بدون المستأجر ، لا تزال تتحمل بعض مصاريف الإيجار بما في ذلك رسوم التأمين والصيانة والإعلان والرسوم القانونية والمحاسبة.
في العديد من المناطق ، من الصعب جدًا وطويل الوقت لطرد مستأجر لا يدفع الإيجار. إذا كان لديك مستأجر لا يدفع أو يتسبب في أضرار جسيمة للمنزل ، فمن المحتمل أن يفشل الإيجار في جني الأرباح لعدة أشهر. مع رسوم المحكمة ورسوم المحاماة والإصلاحات ونفقات التنظيف والإيجار المفقود ، تقدر Star Point Tenant Screening أن إخلاء المستأجر يكلف حوالي 3000 دولار في المتوسط.
إذا كنت تشتري مسكنًا آخر ، فإن المقرض الخاص بمنزلك المستقبلي سيعرض هذا الخطر إلى حساباته. تشير Lending Tree إلى أن المقرضين ينظرون فقط إلى 75٪ من إيرادات الإيجار المتوقعة عند تحديد نسب الدين إلى الدخل. إذا أدى استئجار المنزل إلى زيادة نسبة الدين إلى الدخل ، فقد لا تكون مؤهلاً للحصول على قرض كبير في منزلك الجديد كما كنت تتمنى.
5. الوقت والإجهاد
كونك المالك يمكن أن يكون مضيعة للوقت واستنزاف عاطفيا. أنت مسؤول عن الإعلان ، وإظهار المنزل ، وإدارة عمليات فحص الخلفية للحصول على المنزل المستأجر. يجب عليك إرسال مكالمات من المستأجرين والتعامل مع أعمال الصيانة والإصلاح والتعامل مع أي حالات طوارئ تنشأ. على الرغم من أنه يمكنك استئجار شركة لإدارة الممتلكات للقيام بذلك نيابة عنك ، توقع أن تتقاضى 10٪ على الأقل من إيرادات الإيجار.
6. قضايا المسافة
قد تكون قادرًا على إدارة المنزل المستأجر بنفسك إذا كنت في نفس المدينة أو المقاطعة ، ولكن إدارة الاستئجار عن بُعد تعد قصة أخرى. على الرغم من أن تكاليف السفر لزيارة الإيجار - مثل نفقات الأميال ، وتذاكر الطائرة ، وأجرة التاكسي ، والفندق ، وتكاليف الطعام - معفاة من الضرائب ، إلا أنها سرعان ما تحولت إلى ربح تأجيرك. من المنطقي توظيف شركة لإدارة الممتلكات للتعامل مع القضايا اليومية وحالات الطوارئ المحتملة. يجب عليك أيضًا تعيين موظفي الإصلاح والصيانة للوظائف البسيطة (مثل تنظيف السجاد والطلاء) التي ربما تكون قد أكملت نفسك بها.
7. حقوق المستأجر وقيود الإيجار
كل ولاية لديها مجموعة خاصة بها من قوانين المستأجر المالك ، وبعض المدن لديها أيضا المراسيم المحلية. يمكن أن تحكم هذه القواعد كيف ومتى يمكنك طرد المستأجرين ، ومتى يمكنك الوصول إلى العقار المستأجر ، والمقدار الذي يمكنك من خلاله زيادة الإيجارات ، ومتى يجب عليك إعادة الودائع. يمكنك العثور على قواعد الولاية على موقع شؤون المستهلك الخاص بالولاية والبحث عن الرموز البلدية للمدينة عبر Municode.
يمكن أن تؤثر هذه اللوائح بشكل خطير على ربحية استثماراتك في الإيجار. تفضل بعض المناطق الملاك ، بينما تمنح مناطق أخرى حقوقًا واسعة النطاق للمستأجرين. على سبيل المثال ، يمنع التحكم في الإيجار في سان فرانسيسكو الملاك من زيادة الإيجارات أكثر من 1 ٪ أو 2 ٪ سنويا.
إذا كنت تبحث عن استئجار الشقة الخاصة بك ، تحقق مع رابطة صاحب منزلك أولاً حول أي قيود. يمكن أن يؤدي انخفاض عدد الوحدات التي يشغلها مالكوها إلى تقليل قيمة اتحاد الوحدات السكنية ، لذلك تحد العديد من المجالس من مقدار الوحدات المستأجرة في أي وقت محدد.
كلمة أخيرة
استئجار منزل ، مثل العديد من استراتيجيات الاستثمار ، هو خطر. إذا ارتفعت قيمة منزلك مع مرور الوقت ، تستمر الإيجارات في الارتفاع ، ويمكنك الاحتفاظ بالمنزل المستأجر ، يمكن أن توفر الممتلكات الخاصة بك عائدًا رائعًا على الاستثمار. ومع ذلك ، إذا انخفضت الإيجارات في منطقتك ، فإن قيمة منزلك لا تنمو بالسرعة التي تتوقعها ، أو تحصل على مستأجرين لا يدفعون ، فقد لا يكون ذلك استثمارًا كبيرًا. تأكد من حصولك على قدر لا بأس به من النقد المتاح لتغطية حالات الطوارئ ، والتحدث مع مخطط مالي قبل اتخاذ قرارك.
هل فكرت في الاستثمار في العقارات?
