كيفية الحصول على قرض عقاري إذا كنت تعمل لحسابك الخاص مع تقلب الدخل

ومع ذلك ، إذا كنت مالك عمل أو تعمل لحسابك الخاص ، فإن التأهل للحصول على تمويل عقاري ليس بهذه البساطة. بغض النظر عن دخلك ، تشترط اللوائح الفيدرالية الجديدة على الأفراد العاملين لحسابهم الخاص القفز عبر عدد من الأطواق للحصول على قروض عقارية ، مما يعني أنك قد تحتاج إلى التفكير خارج الصندوق للعثور على التمويل الذي تحتاجه.

لوائح جديدة للتمويل المؤهل

بعد انفجار فقاعة العقارات في الولايات المتحدة في عام 2008 - مما أدى إلى أزمة ائتمان وكساد مدمر - نظرت الحكومة الفيدرالية إلى ممارسات إقراض الرهن العقاري وقررت أن هناك شيئًا ما يجب أن يتغير. نتيجة لتلك التغييرات ، وجد المستهلكون على الفور صعوبة متزايدة في الحصول على تمويل سكني.

لا تزال اللوائح قيد التنفيذ. في عام 2014 ، وضع مكتب حماية المستهلك المالي معايير "للرهون العقارية المؤهلة" كجزء من إصلاحات قروض دود فرانك. وفقًا لصحيفة نيويورك تايمز ، غالبًا ما تكون هذه القروض صعبة في الحصول على موافقة إذا كنت لا تعمل في وظيفة تقليدية.

ومع ذلك ، فإن السوق يهيمن عليها. تعتبرهم الحكومة قوية وعادلة لكل من المستهلكين والمقرضين على حد سواء. علاوة على ذلك ، فإن شركات التمويل العقاري لديها دوافع قوية لتقديمها ، لأن القيام بذلك يحميها من اللجوء القانوني في حالة تعرض القرض للاساءة.

من أجل الحصول على قرض عقاري مؤهل ، يتعين عليك الحصول على ما يلي:

• التحقق من الدخل. لا يكفي أن يكون لديك حساب مصرفي مبطن - يجب أن تثبت أن لديك دخلاً ثابتًا من الدخل. إذا تم الدفع لك بشكل متقطع ولكن بكميات كبيرة ، يتم حساب متوسط ​​هذه الشيكات على مدار عامين لإعطاء المقرضين فكرة جيدة عن منزلك الشهري.
• نسبة الدين إلى الدخل. لا يمكن أن تتجاوز نسبة الدين إلى الدخل 43٪. لأغراض التأهيل للرهن العقاري ، يتم حساب هذا الرقم بقسمة الدين الشهري المتكرر على متوسط ​​الدخل الشهري المتكرر. بالطبع ، هذه مشكلة إذا حصلت على قروض لبدء أو دعم عملك.
• عامين من الإقرارات الضريبية الشخصية والتجارية للعاملين لحسابهم الخاص. لسوء الحظ ، قد تعود عمليات شطب الضرائب لأخذ جزء كبير من دخلك المؤهل عندما يتم قول كل شيء وفعله ، ولهذا السبب يريد المقرضون مراجعة عوائدك الكاملة. على سبيل المثال ، دعنا نقول أن دخل العمل لحسابك الخاص كان 75000 دولار في العام على مدار العامين الماضيين ، ولكن شطب عملك كان 50000 دولار كل عام. ينظر المقرضون إلى هذا على أنه دخل سنوي قدره 25000 دولار - مما يجعل من الصعب التأهل على الكثير من أي شيء.
• تحليل اتجاهات الدخل. كن مستعدا لشرح الانخفاضات في الدخل. حتى إذا كان دخلك يبدو جيدًا عندما بلغ متوسطه أكثر من عامين ، فعليك توضيح أي اتجاهات هبوطية قبل التأهل.
• الأصول المالية الإضافية والتاريخ. غالبًا ما تريد شركات الرهن العقاري الحصول على درجة ائتمانية لا تقل عن 640 مؤهلاً للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (قرض مضمون من قبل هيئة الإسكان الفيدرالية) ، ولكن يجب أن تكون درجاتك أقرب إلى 700 قرضًا تقليديًا. يتراوح إجمالي الدفعة المقدمة المطلوبة من حوالي 3 ٪ إلى 20 ٪ من سعر المنزل ، وهذا يتوقف على منتج الرهن العقاري (قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب عادة دفعة أولى أصغر من القروض التقليدية). قد يكون من الصعب للغاية الحصول على مدفوعات مرتفعة إذا كنت قد استثمرت أصولك السائلة في عملك.

يمكن أن تجعل كل هذه المتطلبات أكثر صعوبة في العثور على تمويل إذا كنت تعمل لحسابك الخاص أو مالك عمل ، حتى لو كنت رائعا بالمال ولديك مدخرات كبيرة.

بدائل لتمويل الممتلكات التقليدية

حتى لو بدا أنك لن تكون قادرًا على امتلاك الممتلكات الخاصة بك نظرًا للوائح الجديدة الخاصة بالقروض المؤهلة ، فكل هذا لا يضيع. خيارات أخرى قد تجعل من الممكن لك العثور على تمويل المنزل.

1. المساعدة من أفراد الأسرة

في حين أن بالتأكيد ليس خيارًا للجميع ، إلا أن بعض الأفراد العاملين لحسابهم الخاص يعتمدون على أفراد الأسرة للحصول على قروض منزلية. لنفترض أنك كنت تعمل لحسابك لمدة عام وتكسب دخلاً جيدًا ولكن لا يمكنك تأمين منتج عقاري مؤهل لأنه ليس لديك دخل ثابت لمدة عامين. في هذه الحالة ، قد يكون أفراد الأسرة ذوي الدخل الثابت (وسلسلة كبيرة من الكرم) على استعداد لتوقيع قرض مشترك. العقار ملك لك وأنت تقوم بالدفع على الرهن العقاري ، لكن أفراد عائلتك يضمنون القرض.

حتى أن بعض شركات التمويل العقاري تسمح لك بإعادة تمويل العقار باسمك بمجرد حصولك على إثبات لمدة عامين. بالطبع ، يمكن أن يكون هذا الخيار إشكاليًا بالنسبة لديناميكيات الأسرة إذا كان عملك يسير جنوبًا أو تخلف عن سداد القرض ، لذلك عليك أن تطرحه بحذر.

2. تمويل البائع

قد يختار البائعون الذين يمتلكون ممتلكاتهم بشكل مباشر تقديم التمويل من تلقاء أنفسهم إما لأن السوق ضعيفة (لا يمكنهم العثور على مشتر) أو أنهم مهتمون بإنتاج دخل من استثماراتهم. تتم كتابة شروط القرض في سند أذني ، وتذهب مدفوعاتك الشهرية مباشرة إلى البائع.

عادة ما يكون لهذه الترتيبات معدل فائدة أعلى من القروض المصرفية ، لكنها يمكن أن تخفض التكاليف الإجمالية عن طريق إلغاء رسوم إصدار الرهن العقاري وغيرها من رسوم الإقراض. يجب أن تكون مستعدًا لشرح البائع لماذا أنت مرشح جدير بالثقة عندما لا تكون مرشحًا قويًا بدرجة كافية للحصول على قرض بنكي تقليدي. في هذه الحالات ، يمكن أن تؤدي الدفعة المقدمة الضخمة والحساب المصرفي الكبير وتدفقات الإيرادات القوية إلى التحدث نيابة عنك.

3. الإيجار إلى الخاصة

يمكن أن يكون العقار المستأجر لامتلاكه خيارًا جيدًا إذا كنت تنتظر إثبات الدخل لمدة عامين قبل الحصول على منتج عقاري مؤهل. في هذه الاتفاقيات ، تدخل في عقد إيجار وتدفع الإيجار مثلما تفعل مع أي عقار مستأجر. ومع ذلك ، فإن الإيجار عادة ما يكون أعلى قليلاً من القيمة السوقية ، وهذا "إضافي" يذهب نحو بناء دفعة أولى والتي يمكنك استخدامها في نهاية مدة عقد الإيجار لشراء العقار. إذا اخترت عدم شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار الخاص بك ، فإن هذا الفائض عادة ما يبقى مع المالك.

تتمثل فائدة هذا الخيار في توفير دفعتك المقدمة لمدة عام أو عامين ، وبناء عملك ، وتعبئة دخلك ، والتعامل مع أي مشكلات أخرى قد تمنعك من الحصول على منتج عقاري مؤهل ، مثل سوء الائتمان.

4. حسابات الاستثمار أو سياسات التأمين

إذا كان لديك حسابات تقاعد أو بوالص تأمين ، فقد تتمكن من الاقتراض ضدها. ومع ذلك ، فإن كل الخيارات التالية تتطلب منك إما إنشاء حساب التقاعد الخاص بك أو بوليصة تأمين القيمة النقدية مرة أخرى إلى حجمها السابق إذا كنت لا تريد اختصار الفوائد التي من المفترض أن تقدمها. تذكر أيضًا أنك تخسر أرباحًا عند استخدام أموال التقاعد الخاصة بك للمنزل بدلاً من السماح لها بالنمو في حساباتك.

التأمين على الحياة
إذا كنت تمتلك بوليصة تأمين على الحياة ذات قيمة نقدية ، مثل سياسة حياة كاملة أو سياسة حياة شاملة ، فمن الممكن الاقتراض مقابل قيمتها النقدية. كما تدفع في السياسة مع مرور الوقت ، تبني القيمة النقدية لأنها تكسب الأرباح والفوائد. ربما لن تضطر إلى الإجابة عن أي أسئلة حول الحصول على قرض ، لكنك تحتاج إلى خطة لتسديدها (كما تفعل مع أي قرض).

علاوة على ذلك ، عليك أن تفكر طويلًا وشاقًا في المخاطر المرتبطة بالاقتراض من بوليصة التأمين على الحياة ، خاصة إذا حدث ما لم يكن من الممكن تصوره وأن أسرتك تترك مدفوعات أقل لأن القيمة النقدية مرتبطة بقرض. تختلف القواعد بناءً على السياسة التي تملكها ، لذلك تحدث إلى شركة التأمين الخاصة بك قبل اتخاذ أي قرارات.

IRA
في أي وقت ، يمكنك سحب مساهماتك من الجيش الجمهوري الايرلندي روث دون ضرائب أو عقوبة. (إذا كان عمرك أكبر من 59 عامًا ونصف العام ، فيمكنك سحب الأموال معفاة من الضرائب وأي عقوبة لأي غرض من الأغراض). ومع ذلك ، حتى إذا كان عمرك أقل من 59 1/2 وساهمت بأقل من 10،000 دولار في حسابك روث ، يمكنك سحب ما يصل إلى 10000 دولار من دون ضريبة أو عقوبة لاستخدامها في شراء أو إصلاح أو إعادة تشكيل المنزل الأول.

لكي تعتبر من مشتري المنازل لأول مرة ، يجب ألا تكون قد امتلكت منزلًا خلال العامين الماضيين. يجب استخدام أي أرباح يتم سحبها في غضون 120 يومًا ، ويجب أن تكون هذه الأرباح في الحساب لمدة خمس سنوات على الأقل لتجنب عقوبة السحب المبكر بنسبة 10٪ وضرائب الدخل على السحب. إذا كانت الأرباح في الحساب لمدة تقل عن خمس سنوات ، فلن يتم تقييم عقوبة 10٪ ، لكن عليك دفع ضريبة الدخل العادية.

يمكنك أيضًا سحب ما يصل إلى 10،000 دولار من حساب IRA تقليدي ، بما في ذلك SEP-IRAs ، وتجنب عقوبة 10٪ إذا تم استخدام الأموال لنفس الغرض وتم إنفاقها في غضون 120 يومًا. (إذا كنت أكبر من 59 عامًا ، فيمكنك سحب أموال الجيش الجمهوري الايرلندي لأي غرض دون غرامة). ومع ذلك ، يتعين عليك دفع ضريبة الدخل على السحب.

علاوة على ذلك ، فإن بدل السحب المبكر بقيمة 10000 دولار هو الحد الأقصى لمدى العمر على عمليات السحب من أي حساب IRA - بما في ذلك Roth IRA - لشراء (أو إصلاح أو إعادة تصميم) منزل أول. بمعنى آخر ، لا يمكن أن يتجاوز مجموع عمليات السحب من أي مجموعة من حسابات الجيش الجمهوري الايرلندي 10،000 دولار.

401K
بينما يمكنك الاقتراض مقابل 401k الخاص بك ، إلا أنه خيار محفوف بالمخاطر. على عكس سحب الأموال من 401k - وهي فكرة سيئة ما لم تفعل ذلك في يأس تام - يمكن للقرض مقابل 401k أن يمنحك نقودًا تصل إلى نصف قيمة حسابك ، بحد أقصى 50000 دولار.

على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة حسابك 50000 دولار ، فيمكنك اقتراض 25000 دولار فقط كدفعة مقدمة. أنت تدفع فائدة - لكن يتم إعادتها لنفسك. ومع ذلك ، فإن سعر الفائدة متغير - بناءً على سعر الفائدة الأساسي - والذي قد يكون مشكلة إذا ارتفعت أسعار الفائدة الأولية عن مستواها الحالي البالغ 3.25٪. نظرًا لأن مدة القرض البالغة 401 ألف عادةً ما تكون خمس سنوات (لكن بعضها يصل إلى 15 عامًا) ، فأنت بحاجة إلى التأكد من قدرتك على تحمل المدفوعات الشهرية طوال المدة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا فقدت وظيفتك ، فلديك ما يصل إلى 60 يومًا لسداد القرض - وإلا فقد يتم فرض الضريبة على المبلغ غير المدفوع كإيراد عادي و تم تقييم عقوبة السحب المبكر بنسبة 10٪ إذا كنت أقل من 59 عامًا ونصف.

5. متجر حول منتجات الرهن العقاري غير المؤهلين

من الممكن إيجاد مقرضين على استعداد للتفكير خارج صندوق "الرهن العقاري المؤهل" إذا أثبتت أنك مرشح منخفض المخاطر. منتجات الرهن العقاري غير المؤهلة تشمل قروض بدون وثائق وقروض بدون فوائد وقروض خيار الدفع.

على سبيل المثال ، لنفترض أن قروض عملك قد دفعتك إلى زيادة نسبة الدين إلى الدخل للحصول على قرض عقاري مؤهل. إذا كان لديك 40٪ دفعة أولى ، ودرجة ائتمانية كبيرة ، وعدة سنوات من الدخل القوي ، فمن المحتمل أن تجد مقرضًا. ومع ذلك ، نظرًا للمخاطر القانونية والمالية للمقرض المرتبطة بالمنتجات غير المؤهلة ، فأنت تدفع عادة سعر فائدة أعلى لهذا النوع من المنتجات.

كلمة أخيرة

لمجرد أنك اتبعت حلمك في امتلاك مشروع تجاري ، فهذا لا يعني أن عليك التخلي عن حلمك في امتلاك منزل. حتى لو اضطررت إلى الانتظار عامين لإثبات دخلك بشكل كاف ، فإن الوقت الذي تستثمره في جعل نفسك مرشحًا جيدًا للحصول على قرض قد ينتهي به الأمر إلى دفع أرباح كبيرة. استغل وقتك لتخصيص أموال مقابل دفعة أولى أكبر وزيادة درجة الائتمان الخاصة بك حتى تتمكن من التأهل للحصول على أفضل منتج هناك عندما يحين وقت الشراء.

ما هي الخيارات الإضافية التي يمكنك اقتراحها للعثور على تمويل لمنزل مع الحفاظ على وضعك لحسابك الخاص?