ما هو عنوان المنزل التأمين - تكاليف السياسة ، والتغطية والحاجة
هذا هو ما التأمين على اللقب ، وهو شكل خاص من أشكال التعويض العقاري ، هو ل. عند تغيير قطعة معينة من العقارات السكنية أو التجارية ، تضمن سياسة الملكية عدم امتلاك العقار بواسطة الامتيازات السابقة أو غيرها من المشكلات - مثل سند مزور وأطراف غير مؤهلة أو غير مؤهلة لسند سابق - يمكن أن تؤثر على نقل قانونية أو نتيجة في التكاليف المالية في المستقبل.
في معظم الحالات ، يقوم المقرضون والمشترين بشراء بوالص تأمين ملكية منفصلة ، يحمي كل منهم مصالحهم في العقار. يدفع المشتري بشكل عام التكلفة الكاملة لكلتا الوثيقتين ، على الرغم من أنه من الممكن في كثير من الأحيان التوصل إلى ترتيب لتقاسم التكاليف مع البائع (أو إقناع البائع بتحمل العبء المالي بأكمله) في سوق المشتري. يتم تضمين التأمين على الملكية عادةً كتكلفة إغلاق في معاملة عقارية.
سواء كنت تشتري منزلًا قديمًا أو منزلًا جديدًا للبناء ، فمن المحتمل أن تطلب سياسة الملكية. إليك ما تحتاج إلى معرفته حول هذا الشكل غير العادي من التأمين غير العادي.
ما هو عنوان التأمين?
على الرغم من وجود تأمين على الملكية في معظم البلدان الصناعية ، إلا أنه أكثر شيوعًا في الولايات المتحدة منه في البلدان الأخرى. هذا يرجع إلى حد كبير إلى حقيقة أن الحكومات المحلية تلعب دورا أصغر في تحديد قانونية نقل الملكية والملكية هنا من أي مكان آخر تقريبا في العالم.
في معظم البلدان الأخرى ، لا سيما تلك التي تتأثر بالقانون البريطاني العام ، يسجل أصحاب العقارات الجدد حق الملكية المنقول مؤخرًا إلى أراضيهم لدى الحكومة المحلية المعمول بها ، والتي تعمل بعد ذلك كحكم نهائي لأي نزاعات تنشأ نتيجة للمعاملة. على النقيض من ذلك ، فإن معظم الولايات القضائية الأمريكية تسجل ببساطة كل عملية نقل ملكية دون أن تحدد بشكل قاطع ما إذا كانت صالحة أو ما إذا كانت الخاصية خالية من الامتيازات وغيرها من القيود. هذا التصميم يقع على عاتق المتخصصين ، بما في ذلك موظفي شركة التأمين على اللقب.
لماذا هو موجود؟
صدقوا أو لا تصدقوا ، لم يكن لأصحاب العقارات لجوء قانوني ضد سندات ملكية غير صالحة أو احتيالية قبل منتصف القرن التاسع عشر. في ذلك الوقت ، كان الأمر يقع على عاتق المشترين لضمان صحة سنداتهم. لقد كانت هذه عملية شاقة تستغرق وقتًا طويلاً وكانت مستحيلة من الناحية العملية في الولايات الحدودية الشاسعة ذات الطرق الرديئة والمواقع المركزية ، وأحيانًا سيئة الصيانة ، وسجلات الأراضي.
تم الطعن في هذه الحالة التعيسة ودعمها في قضية واتسون ضد مويرهيد التاريخية ، التي نظرت فيها المحكمة العليا في بنسلفانيا في عام 1868. وقضت المحكمة بأنه لا يمكن اعتبار مويرهيد ، شركة نقل بنسيلفانيا (محترفة في مجال نقل العقارات) ، مسؤولة عن الاعتماد على رأي المحامي الخاطئ بأن عنوان معين كان خالياً من العقبات. في الواقع ، كان للعنوان امتياز مسبق لم يكتشفه محامي الفحص ، مما أدى إلى ضائقة مالية شديدة للمشتري.
غاضبون من القرار ، ضغط ملاك الأراضي على الهيئة التشريعية لولاية بنسلفانيا للتدخل. في عام 1874 ، أقرت الهيئة قانونًا يسمح بالتأمين على الملكية. في عام 1876 ، تم تأسيس أول شركة تأمين لقب في فيلادلفيا. حذت دول أخرى حذوها ، والباقي هو التاريخ.
أنواع التأمين على الملكية
يأتي التأمين على الملكية في شكلين أساسيين: سياسات المقرض (المعروف أيضًا باسم "القرض") ، وسياسات المشتري. تحمي سياسات المقرض مصلحة المقرض بالرهن العقاري في العقار ، والتي تنخفض عادة مع مرور الوقت. تحمي سياسات المشتري مصلحة المشتري ، والتي تزيد عادة مع مرور الوقت.
تظل سياسات المقرض سارية طوال مدة قرض الرهن أو حتى يتم إعادة تمويل الرهن الأولي ، وعند هذه النقطة يتم إصدار سياسة جديدة للمقرض. تظل سياسات المشتري سارية المفعول طالما احتفظ المشتري بحصة العقار.
ما عنوان التأمين يغطي
توفر معظم أشكال التأمين الأخرى الحماية المالية ضد الخسائر المستقبلية بسبب الأضرار والسرقة والمخاطر الأخرى. على النقيض من ذلك ، يتم تخصيص جزء كبير من تكلفة التأمين على الملكية للقضايا السابقة مع إمكانية التأثير سلبًا على حامل البوليصة الحالي - وعلى العمالة المهنية اللازمة للكشف عن مثل هذه المشكلات وتصحيحها قبل أن تتسبب في خسائر مالية.
عنوان البحث
على الرغم من أن بوالص التأمين على الملكية تختلف من ولاية إلى أخرى ومن مزود إلى آخر ، إلا أنها تغطي دائمًا تكلفة إجراء بحث عن الملكية. بحث العنوان هو فحص شامل للسجلات العامة ذات الصلة لتحديد ما إذا كانت هناك أي مشاكل مع العنوان. عادةً ما يتم الاحتفاظ بهذه السجلات مع المدينة أو المقاطعة التي يقع فيها العقار.
من الناحية المثالية ، يبحث بحث عن العنوان في كامل تاريخ خاصية ما ، ويمتد إلى لوحة الأصلي أو التقسيم الفرعي. يتم ذلك بشكل عام عن طريق التدقيق في ملخص العقار - وثيقة تحتوي على السلسلة الكاملة للملكية والامتيازات التاريخية. ومع ذلك ، نظرًا لأن الملخصات يمكن أن تكون غير كاملة أو تحتوي على معلومات خاطئة ، فإن البحث الشامل عن العنوان يعتمد عادةً على مصادر أخرى للمعلومات ، مثل سجلات الضرائب المحلية ، وصايا المالكين السابقين ، والأحكام القضائية المعمول بها.
علاج أو حل المشاكل
تغطي وثائق التأمين على الملكية أيضًا تكلفة حل معظم مشكلات الملكية (المعروفة أيضًا باسم العيوب) (والتي تُعرف أيضًا باسم العيوب) التي يتم اكتشافها أثناء البحث عن العنوان. تشمل العيوب الشائعة ، على سبيل المثال لا الحصر ، ما يلي:
- الامتيازات الضريبية (للضرائب غير المدفوعة)
- امتيازات البناء ، والمعروفة أيضًا باسم الامتيازات الميكانيكية (لفواتير البناء أو التجديد غير المدفوعة)
- الامتيازات الدائنة (على سبيل المثال ، رصيد غير مدفوع على رهن سابق)
- أحكام المحكمة (على سبيل المثال ، حكم ما بعد الطلاق الذي يمنح جزءًا من الممتلكات لزوج سابق)
لاحظ أنه في حالة اكتشاف البحث عن العنوان مشاكل فادحة في العنوان - مثل الدليل على أن العقار مملوك بالكامل من قبل طرف ثالث وبالتالي لا يمكن تسويقه بواسطة البائع الحالي ، فقد تم تزوير صك واحد أو أكثر من أدوات النقل ، أو أن طرفًا غير كفء (مثل كقاصر) شارك في عملية نقل سابقة ، أو أنه لا يوجد حق في الوصول إلى الأرض - يجوز للمقرض رفض إصدار رهن على العقار وقد يضطر المشتري إلى الابتعاد.
التكاليف القانونية وتعويض الخسائر
أخيرًا ، تغطي وثائق التأمين على الملكية التكاليف المستقبلية الناشئة عن نزاعات الملكية. على سبيل المثال ، لن يتعين على حامل بوليصة تأمين سارية المفعول سداد حق الملكية للدفاع ضد دعوى قضائية رفعها مقاولون يدعون أن شركاتهم لديها امتيازات على العقار ناشئة عن فاتورة تجديد مالك سابق غير مدفوعة.
في الحالة النادرة نسبيًا التي تحكم فيها إحدى المحاكم ، يكون النقل الأحدث للعقار غير صالح - على سبيل المثال ، إذا اكتشف أن مالكًا سابقًا قد تخلص من العقار لطرف ثالث في وصية غير مكتشفة حتى الآن - تعوض السياسة أيضًا حامل البوليصة عن أي خسارة في حقوق الملكية. عادة ما يكون حد تغطية بوليصة تأمين الملكية مساوياً للقيمة المقدرة للعقار في وقت إصدار البوليصة ، ما لم يشتري حامل الوثيقة تغطية إضافية.
كيف يتم تحديد تكاليف بوليصة التأمين على العنوان
على عكس العديد من بوالص التأمين الشائعة الأخرى (بما في ذلك التأمين على السيارات والتأمين على الحياة وتأمين ملاك المنازل) ، تتطلب سياسات التأمين على الملكية عادة دفعًا لمرة واحدة في أو قبل تاريخ إغلاق المعاملة. ما لم تقدم شركة التأمين الخاصة بك تقسيم الدفعة لمرة واحدة إلى أقساط شهرية أكثر قابلية للإدارة ، فمن النادر جدًا أن تتطلب سياسة الملكية دفعات مستمرة.
العوامل المؤثرة في تكاليف تأمين الملكية
عادة ما يتم تقسيم تكاليف التأمين على الملكية إلى فئتين عريضتين: الأقساط ورسوم الخدمة. ضمن كل فئة ، يمكن تقسيم التكاليف بشكل أكبر بناءً على مقدار ونوع العمل المطلوب للتأمين والوفاء بالسياسة.
أقساط
يعتمد القسط الفعلي المدفوع على بوليصة تأمين ملكية معينة إلى حد ما على قيمة العقار الأساسي. ومع ذلك ، نظرًا لأن الجزء الأكبر من تكلفة السياسة يغطي أعمال ما قبل النقل - البحث عن الملكية والفحص وعلاج العيوب - لا تعد قيمة العقار هي العامل الأكثر أهمية.
فيما يلي بعض العوامل الأخرى التي تؤثر على الأقساط:
- مقدار العمل اللازم للحفاظ على معلومات دقيقة وحديثة عن الممتلكات المغطاة والخصائص المجاورة (المعروفة باسم مصنع العنوان)
- مقدار العمل اللازم لإجراء بحث شامل في العنوان والفحص
- Legwork المطلوبة لعلاج أي عيوب أو مصالح ضارة
- التكلفة المتوقعة لتعويض الطرف المؤمن عن أي عيوب في الملكية
تحمل بوليصة التأمين على الملكية المتوسطة علاوة لمرة واحدة تبلغ حوالي 1000 دولار ، والتي تغطي جميع الأعمال المقدمة والتغطية القانونية والتغطية المستمرة. ومع ذلك ، تختلف أقساط التأمين بشكل كبير ، تتراوح ما بين بضع مئات من الدولارات إلى أكثر من 2000 دولار.
نظام بريميوم
العنوان لوائح التأمين تختلف اختلافا كبيرا من دولة إلى أخرى. في بعض الولايات القضائية ، تنظم السلطات بإحكام أقساط التأمين ، مما يحد بشدة من قدرة شركات التأمين على الملكية على تنظيم سياساتها - مقدار ما يمكنها فرضه ، بغض النظر عن العوامل الموضحة أعلاه. في ولايات قضائية أخرى ، يكون التنظيم المتميز أخف ، ولديهم شركات تأمين أكبر في تحديد الأسعار.
تشمل الأشكال الشائعة لتنظيم الأقساط ما يلي:
- الرقابة فقط. في هذا المخطط ، تراقب السلطات التنظيمية أقساط التأمين على الملكية من عام إلى آخر ، ولكن لا تتخذ أي إجراء مباشر لتحديد معدلات أو نطاقات مقبولة. ومع ذلك ، إذا قررت السلطات أن شركة تأمين معينة تفرض رسومًا مرتفعة بشكل غير عادل ، أو تقوض المنافسة ، أو تمارس سلطة احتكار على الصناعة المحلية ، فإنها تحتفظ بحقها في فرض غرامة على شركة التأمين أو مؤسسة الرقابة المخالفة. وتشمل أمثلة الدول جورجيا وإلينوي.
- نشر. تجتمع السلطات التنظيمية على أساس منتظم لتقييم حالة صناعة التأمين على الملكية المحلية وتحديد معدلات أو نطاقات متميزة تعكس ذلك. وتشمل أمثلة الدول تكساس ونيو مكسيكو.
- موافقة مسبقة. يجب على كل شركة تأمين ملكية عاملة في الولاية ، أو مؤسسة تجارية محلية تمثل شركات تأمين متعددة ، اقتراح أسعار جديدة على السلطات التنظيمية المحلية على أساس سنوي. لا يمكن فرض رسوم على هذه الأسعار حتى توافق عليها السلطات صراحة. يتطلب المعيار المرتبط ، والمعروف باسم "الملف والاستخدام" ، أن تقوم شركات التأمين بتقديم جداول أسعار جديدة مع السلطات التنظيمية ، ثم تنتظر تنفيذها حتى يتم إخطارها بأنها لن يتم ضبطها. وتشمل أمثلة الولايات نيو جيرسي ونيو هامبشاير.
- ملف والاستخدام. يعد هذا المعيار أخف وأقل شيوعًا والذي يسمح لشركات التأمين بتغيير المعدلات وفقًا لما تراه مناسبًا ، طالما أنهم يقدمون إشعار التغيير بالتزامن مع السلطات التنظيمية. إذا اعتبرت السلطات أن الأسعار الجديدة غير عادلة عند المراجعة ، فإنها تحتفظ بالحق في تعديلها. اعتبارًا من منتصف عام 2015 ، كانت ولاية ويسكونسن هي الدولة الوحيدة للاستخدام والملف.
من الذي يقدم التأمين على الملكية وأين كان متاحًا؟
يعد التأمين على الملكية منتجًا متخصصًا لا يبدو أنه يستقطب مقدمي خدمات التأمين على السيارات وأصحاب المنازل المتنوعين ، مثل Progressive و State Farm. في الواقع ، ووفقًا لجمعية ملكية الأراضي الأمريكية (ALTA) ، فإن حفنة من شركات التأمين تقوم بتأمين الغالبية العظمى من بوالص التأمين على سندات الملكية الأمريكية. في عام 2014 ، استحوذت شركة Fidelity National Financial و First American Corporation و Old Republic National Insurance Insurance Company و Stewart Title Guarantee Company على أكثر من 80٪ من إجمالي سوق التأمين على الملكية. أصغر ، وشركات التأمين على اللقب الإقليمية تشكل الفرق.
في معظم المعاملات العقارية ، يوصي مقرض الرهن العقاري للمشتري ، ووكيل الملكية (شركة الملكية) ، ووكيل العقارات أو المحامي بشركة تأمين على الملكية لسياسة المشتري ، إذا كان المشتري في الواقع مطالباً بشراء واحدة أو اختارها. نظرًا لأن تكاليف التأمين على حقوق الملكية وشروطها نادراً ما تختلف كثيرًا بين شركات التأمين العاملة في نفس الولاية القضائية ، عادةً ما يقبل المشتري ويتصرف بناءً على التوصية.
ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن القانون الفيدرالي (قانون إجراءات التسوية العقارية ، أو RESPA) يحظر على هذه الكيانات مطالبة المشتري باستخدام شركة معينة. باعتبارك مشترًا عقاريًا ، لديك دائمًا خيار التسوق للحصول على التأمين على الملكية واختيار الموفر الذي يناسب احتياجاتك.
العنوان توافر التأمين
التأمين على الملكية قانوني ومتوفر في 49 ولاية. الاستثناء الوحيد هو Iowa ، التي حظرت التأمين على حقوق الملكية في عام 1947 ، بعد فترة وجيزة من انهيار العقارات المحلي الذي أفلس العديد من شركات التأمين التي تتخذ من ولاية Iowa مقراً لها ، وأدى إلى خسائر هائلة غير مؤمنة لملاك الأراضي في الولاية. في ولاية أيوا ، يقوم المحامون بفحص سندات ملكية الأراضي وتقديم آراء الملكية التي تلخص سلسلة الملكية وأي عيوب واضحة في الملكية. تغطي بوالص التأمين ضد سوء تصرف محامي ولاية أيوا عادة الخسائر المالية التي تعزى إلى آراء غير دقيقة أو غير كاملة.
عنوان التأمين مقابل تكاليف الرأي الرأي
للمقارنة ، يكلف رأي الملكية النموذجي الذي تم إنشاؤه بواسطة المحامي في أي مكان من 100 دولار إلى 300 دولار في ولاية أيوا ، وهذا يتوقف على نوع العقار ، وعدد المالكين السابقين ، وعدد وتعقد أي الامتيازات التي قد تكون موجودة على الممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، تتراوح تكلفة نقل ملخص الملكية عادة ما بين 100 دولار و 200 دولار.
ويضيف ذلك تكلفة إجمالية تصل إلى 200 دولار إلى 500 دولار ، يدفعها المشتري حصريًا - أقل بكثير ، في كثير من الحالات ، من تكلفة التأمين على الملكية. رغم أنه لا يتم تنظيم الرأي العام ولا رسوم الاستخراج من قبل حكومة ولاية أيوا ، إلا أن المنافسة الشديدة بين محامي الولاية ومحترفي اللقب تجعلهم في مستويات معقولة.
ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن آراء الملكية ليست عادية في معظم الولايات القضائية. حتى إذا كنت قادرًا على العثور على محامين محليين على استعداد لكتابة رأي حول الملكية التي تشتريها ، فإن سياسات سوء التصرف الخاصة بهم قد لا تغطي الخسائر المتكبدة بسبب رأي خاطئ أو غير كامل. من المحتمل أن تكون على اتصال بهذه الخسائر - وفي أسوأ الحالات ، قد تفقد ممتلكاتك كنتيجة لذلك.
كلمة أخيرة
إغلاق المنزل الجديد هو عملية مرهقة ، لا سيما بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة. عندما أغلقت أنا وزوجتي على منزلنا في عام 2015 ، كانت قائمة تكاليف الإغلاق التفصيلية لدينا أكثر من صفحة طويلة - بخط صغير.
من المغري عرض التأمين على حق الملكية على أنه مجرد تكلفة إغلاق أخرى يجب أن تدفعها أنت أو بائعك على مضض. ومع ذلك ، فهي أكثر بكثير من مجرد عنصر سطر. مثلما يوفر تأمين ملاك المنازل الحماية المالية ضد مجموعة من المخاطر المادية ، يؤمن تأمين الملكية اهتمامك ضد الأخطاء السابقة والإغفالات وأعمال الاحتيال. حتى إذا كان المقرض الخاص بك لا يطلب منك تحمل التأمين على حق الملكية ، فمن الصعب أن نتخيل وضعا لا يكون فيه استثمارا ذا قيمة.
هل سبق لك أن اشتريت تأمين ملكية على منزل أو استئجار عقار تملكه?
