ما هو الخنزير 80-10-10 الرهن العقاري - إيجابيات وسلبيات

الآن ، هذا التحرير والسرد القرض هو أصعب بكثير. ومع ذلك ، لا يزال من الممكن أن يكون خيارًا لمشتري المنازل الذين يتمتعون بائتمان جيد والذين لديهم دفعة مقدمة على الأقل 10٪ ويفضلون عدم دفع مؤشر مديري المشتريات.

ما هو التأمين على الرهن العقاري الخاص?

إذا لم يكن لديك دفعة مقدمة بنسبة 20٪ في المنزل الذي تهتم به ، فسوف يطلب المقرضون عمومًا منك دفع مؤشر مديري المشتريات. يساعد هذا التأمين في حماية المقرض في حالة تعرض بيتك للرهن ، وتنخفض قيمته إلى حد أن البيع لن يغطي الرهن العقاري الأصلي.

بما أن الحصول على دفعة أولى أكبر يساعد على منع هذا السيناريو ، فلن تحتاج إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص إذا كان رهنك العقاري أقل من أو يساوي 80٪ من قيمة منزلك. إن تأمين الرهن العقاري الخاص لا يكاد يفيدك ، المقترض ، إلا أنه يمكن أن يسمح لك بالدخول إلى منزل "أكثر" بأقل دفعة مقدمة. خلاف ذلك ، إنها ببساطة رسوم إضافية سيتم دفعها على دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية.

يختلف المبلغ الذي يتعين عليك دفعه مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص بناءً على حجم قرضك ومدى جودة الائتمان الخاص بك ومقدار الدفعة المقدمة. لكن تقدير معقول هو أنه سيكلف حوالي 0.5 ٪ من قيمة القرض الأصلي الخاص بك كل عام. على قرض 200000 دولار ، أي ما يعادل 1000 دولار في السنة ، أو 83 دولار في الشهر.

في معظم القروض ، يمكن إزالة مؤشر مديري المشتريات بمجرد انخفاض نسبة قرض منزلك إلى القيمة إلى أقل من 80 ٪. حتى أنها معفاة من الضرائب بالنسبة لبعض الناس. ومع ذلك ، فإن تجنب هذه النفقات الإضافية سيوفر لك المال ، خاصةً إذا كانت شريحة ضريبة الدخل الخاصة بك عالية جدًا بحيث لا تتأهل لخصم ضريبة PMI.

ما هو الرهن العقاري على الظهر?

طريقة واحدة لتجنب مؤشر مديري المشتريات هو الرهن العقاري ، أو "80-10-10" الرهن العقاري. تعكس الأرقام كيف سيتم تغطية سعر الشراء. على وجه التحديد ، سيحصل صاحب المنزل على قرض عقاري رئيسي ورهن عقاري ثانوي أو حد ائتمان المنزل يساوي 80 ٪ و 10 ٪ من قيمة المنزل ، على التوالي.

ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن الأرقام ليست ثابتة بالضرورة. يمكنك الحصول على 80/15/5 ، أو 75/15/10 ، أو أي تركيبة أخرى يسمح بها المقرض. هذا أيضا يبقي الرهن العقاري الأساسي في أو أقل من 80 ٪.

80٪

يشير الرقم الأول إلى النسبة المئوية من قيمة المنزل التي سيغطيها الرهن العقاري الأساسي. يجب أن يكون أقل من أو يساوي 80 ٪ لتجنب مؤشر مديري المشتريات.

10٪

يشير الرقم الأوسط إلى النسبة المئوية لسعر الشراء الذي سيتم تغطيته برهن عقاري ثانٍ ، أو قرض أسهم المنزل ، أو حد ائتمان أسهم المنزل. مؤشر مديري المشتريات غير مطلوب في هذا النوع من القروض ، لكنه سوف يحمل سعر فائدة أعلى من الرهن العقاري الأساسي.

10٪

يشير الرقم النهائي إلى المبلغ الذي سيحتاج صاحب المنزل إلى دفعه كدفعة مقدمة. مرة أخرى ، لا يجب أن تكون بالضبط 10٪ ، لكن هذا المبلغ شائع.

الآن يمكنك أن ترى لماذا يشار إلى هذا الإعداد على أنه "رهن". رهن الظهر الثاني على الأول ، بحيث يمكنك التأهل للحصول على قرض أكبر دون دفعة أولى أكبر ولا تزال تتجنب دفع مؤشر مديري المشتريات.

مزايا

فيما يلي إيجابيات وسلبيات عامة للرهن العقاري. سوف تضطر إلى تشغيل أرقامك الخاصة لتحديد ما إذا كان الحصول على قرض عقاري أو قرض عقاري تقليدي يتضمن مؤشر مديري المشتريات أمر فعال من حيث التكلفة.

1. يمكن شراء منزل أكبر. قد تكون مؤهلاً للحصول على قرض مشترك أكبر مع هذه الطريقة مقارنةً بتجميع القرضين في قرض واحد.
2. انخفاض الدفع الشهري. يمكنك توفير المال عن طريق تجنب مؤشر مديري المشتريات.
3. المعاملة الضريبية. الفائدة على الرهن العقاري الثاني أو قرض الأسهم في المنزل هو معفاة من الضرائب تصل إلى 100،000 دولار.
4. دفعة أولى صغيرة. مع هذه الطريقة ، يمكنك تجنب مؤشر مديري المشتريات بنسبة 10 ٪ أو حتى 5 ٪ دفعة أولى.

سلبيات

1. يتطلب حسن الائتمان. يجب أن يكون لديك ائتمان قوي للحصول على هذا النوع من القروض أو لجعله أكثر منطقية من الحصول على قرض تقليدي من PMI.
2. ارتفاع سعر الفائدة. سوف تدفع سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري الثاني. في بعض الحالات ، يمكن أن يؤدي دفع مؤشر مديري المشتريات بدلاً من تقديم قرضين إلى توفير المال على دفعتك الشهرية.
3. إغلاق التكاليف والرسوم. غالبًا ما يكون القرض الخفيف أكثر تكلفة نظرًا لأنك تضطر إلى دفع تكاليف الإغلاق والرسوم على رهنين بدلاً من واحد.
4. قد لا تحصل على ضريبة كاملة. الفائدة على الرهن العقاري الثاني هو فقط للخصم للجزء من القرض الذي هو أقل من 100،000 دولار. إذا كان الرهن العقاري الثاني كبيرًا ، فقد لا تحصل على الفائدة الضريبية بالكامل.
5. مؤشر مديري المشتريات هو معفاة من الضرائب. إذا كنت تقع ضمن حدود الدخل التي وضعتها مصلحة الضرائب ، ويمكنك خصم مدفوعات مؤشر مديري المشتريات على الضرائب الخاصة بك ، والرهن العقاري على ظهره أقل احتمالا لتكون فعالة من حيث التكلفة.

كلمة أخيرة

كما هو الحال مع جميع القرارات المالية تقريبًا ، يعود هذا القرار إلى وضعك ومقدار الدفعة المقدمة التي يمكنك دفعها. على سبيل المثال ، إذا كان لديك دفعة مقدمة تقارب 20٪ ، فقد يكون من الأفضل لك قبول قرض من PMI. على الرغم من أنك سوف تدفع مؤشر مديري المشتريات لمدة بضعة أشهر على الأقل ، بمجرد وصول رصيد القرض الخاص بك إلى 80 ٪ من قيمة منزلك ، يمكنك أن تطلب من المقرض الخاص بك إزالته. هذا النهج يمكن أن يكون أقل تكلفة من دفع سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري الثاني لعدة سنوات بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف الإغلاق.

أو إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 10٪ ، فقد يكون معدل الفائدة على رهنك الثاني مرتفعًا جدًا وبالتالي ينفي أي وفورات في التكاليف من تجنب مؤشر مديري المشتريات. ستحتاج أيضًا إلى التفكير فيما إذا كنت مؤهلاً لخصم مؤشر مديري المشتريات (PMI) على ضرائبك وما إذا كان يمكنك خصم كل الفائدة من رهن ثانٍ أو جزء منه فقط.

وقال كل هذا ، كلما كان ذلك أفضل الائتمان الخاصة بك ، والأرجح أن الرهن العقاري على الظهر هو العمل من أجلك. كن مستعدًا للقيام ببعض الأبحاث للعثور على المقرض الذي لا يزال مستعدًا لكتابة هذا النوع من القروض.

هل فكرت يومًا في الحصول على قرض عقاري لمنزلك؟ لما و لما لا?