ما هو الرهن العقاري معدل ثابت وأوضح - تعريف ، إيجابيات وسلبيات

مع الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، يمكن لصاحب المنزل تسديد المبلغ نفسه كل شهر حتى يتم سداد الرهن. ومع ذلك ، يمكن أن تأتي هذه القدرة على التنبؤ مع ارتفاع تكاليف الإغلاق ، والرهن العقاري التقليدي لمدة 30 سنة ذو معدل ثابت هو واحد من أصعب القروض العقارية للحصول على الموافقة عليها. في حين أن هناك بالتأكيد عيوب ، فإن الحصول على رهن عقاري ثابت يمكن أن يكون له معنى بالنسبة لبعض المشترين.

فهم معدل الرهونات الثابتة

طول السعر الثابت

عندما يفكر معظم الناس في الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، فإنهم يتخيلون أن يكون الرهن هو نفسه كل يوم طوال مدة الرهن. إحدى الخدع التي تم استخدامها على العديد من مشتري المنازل المطمئنين في السنوات القليلة الماضية هي أن يقول السمسار إن الرهن العقاري هو رهن ثابت لمدة 30 عامًا ، في الوقت الذي يكون فيه الرهن العقاري مدته 30 عامًا يكون فيه السعر تم إصلاحه فقط لبضع سنوات.

إذا كنت تتسوق للحصول على رهن عقاري ثابت وعرضت عليك صفقة جيدة إلى حد ما بحيث لا تكون صحيحة ، فتأكد من توضيح طول المدة التي سيظل فيها السعر ثابتًا. إذا تم تحديد سعر الفائدة لمدة 5 سنوات ، لكن الرهن هو 30 عامًا ، فقد لا يكون لديك أي فكرة عما ستكون عليه مدفوعاتك عند انتهاء فترة السعر الثابت.

تحديد سعر الفائدة الخاص بك

يتم أخذ العديد من العوامل في الاعتبار عند تحديد سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت ، بما في ذلك:

• أسعار الفائدة السائدة الحالية. على عكس الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) ، حيث يمكن أن يتغير سعر الفائدة بشكل دوري ، فإن سعر الفائدة على الرهن العقاري ذي السعر الثابت الحقيقي سيبقى كما هو دائم. يعتمد السعر الذي تحصل عليه على أسعار الفائدة السائدة المتاحة في وقت توقيعك على أوراقك.
• الوضع المالي الشخصي الخاص بك. تساهم درجة الائتمان الخاصة بك ، ومقدار الدفعة المقدمة ، وحجم الرهن العقاري الذي ترغب في الحصول عليه جميعًا في تحديد معدل الفائدة الخاص بك. ضع ذلك في اعتبارك عند الاطلاع على متوسط ​​معدلات الرهن على موقع مثل Bankrate ، لأن هذه لا تعكس وضعك الشخصي.
• الذي يدفع إغلاق التكاليف. هناك طريقة أخرى يمكن أن تتأثر بها معدل الفائدة الخاص بك هو ما إذا كنت تختار تحويل تكاليف معينة إلى سعر الفائدة. على سبيل المثال ، قد تكون على استعداد لقبول سعر فائدة أعلى قليلاً من أجل تغطية البنك لتكاليف الإغلاق. في الواقع ، هذا أمر شائع إلى حد ما - ربما سمعت أيضًا أنه يشار إليه باسم "قرض بدون تكلفة".
• تأمين الرهن العقاري الخاص. والطريقة الثانية التي يمكن أن تستفيد من ارتفاع سعر الفائدة هي إذا اخترت استخدام التأمين على الرهن العقاري المدفوع من قبل المقرض بدلاً من الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). هنا مرة أخرى ، بدلاً من دفع مبلغ خارج الجيب ، يدفع البنك تكلفة تأمين قرضك مقابل موافقتك على سعر أعلى.

تكلفة مقايضة الدفع المتوقع

في حين أن الرهن العقاري ذي السعر الثابت هو أكثر خيارات الرهن العقاري شيوعًا ، إلا أنه يعد أيضًا الأكثر تكلفة من حيث ما يجب عليك دفعه مقدمًا. من خلال رهن ذي معدل قابل للتعديل ، يكسب البنك المزيد من المال عندما ترتفع أسعار الفائدة ، ولكن برهن عقاري ذو معدل ثابت ، يقوم البنك بعمل رهان لمدة 30 عامًا. إذا ارتفعت أسعار الفائدة بعد حصولك على رهنك العقاري ، فسوف يفقد البنك ربحك المحتمل ، لكنه بالتأكيد أفضل لمحفظتك. هذه الخسارة المحتملة في الربح هي سبب وجود فرق كبير في التكاليف بين الرهن العقاري ذي السعر الثابت والرهن العقاري القابل للتعديل.

تقلبات الدفع

بعد العيش في منزلهم بضع سنوات وكتابة الشيك نفسه كل شهر ، يصاب العديد من الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري ثابت بالصدمة لتلقي فاتورة أعلى مما اعتادوا على دفعه. يحدث هذا السيناريو عادة عندما يكون لدى مالكي المنازل ضرائب على ممتلكاتهم والتأمين على المنازل المدفوع مقابل الضمان. إذا كان لديك حساب ضمان ، فإن دفعتك الشهرية تتضمن جزءًا من الضرائب والتأمين بالإضافة إلى دفع الرهن العقاري. ثم يتم توجيه المبلغ الزائد إلى حساب الضمان. عند استحقاق أقساط التأمين على المنزل والضرائب العقارية ، ستقوم شركة الرهن العقاري بإدارة هذه المدفوعات من حساب الضمان.

ومع ذلك ، إذا ارتفعت الضرائب أو تكاليف التأمين الخاصة بك ، فسوف تقوم خدمة الرهن العقاري الخاصة بك بمضاعفة دفعتك الشهرية لتغطية الزيادة - على الرغم من أن مدفوعات الرهن العقاري الفعلية لن تتغير.

ملاءمة

في حين أن هذا هو الخيار الأكثر شعبية ، قد يكون الرهن العقاري بسعر فائدة أفضل لبعض مالكي المنازل من غيرهم. بشكل عام ، في حين أن المعدلات منخفضة ، فإن الرهن العقاري ذي السعر الثابت هو الأفضل لأولئك الذين يخططون للبقاء في نفس المنزل لعدة سنوات ، أو يعيدون التمويل ويعتزمون الاستمرار في العيش في المنزل.

يمكنك ليس استفد من رهن ذي معدل ثابت إذا كان أي من السيناريوهات التالية ينطبق على موقفك:

• إذا كانت المعدلات السائدة مرتفعة حاليًا ، فربما لا ينبغي عليك الإغلاق على هذا المعدل المرتفع.
• إذا لم تكن تخطط للبقاء في المنزل لأكثر من بضع سنوات ، فإن التكلفة الأولية للرهن الثابت قد تجعله أقل فعالية من حيث التكلفة.
• إذا لم يكن لديك رصيد جيد ، فقد لا تتمكن من التأهل بسعر مناسب ، أو قد لا تكون قادرًا على التأهل على الإطلاق.
• إذا لم تكن قادرًا حاليًا على سداد مدفوعات عالية للرهن العقاري ذي السعر الثابت ، ولكن سيكون لديك دخل إضافي قريبًا (على سبيل المثال ، إذا كنت تستكمل الإقامة الطبية) ، فقد يكون تأهيل ARM المختلط أكثر سهولة.

مزايا

الحصول على رهن عقاري ثابت يوفر العديد من الفوائد:

1. توقع الدفع. سيبقى دفع رهنك كما هو - على الرغم من أن تقلبات المدفوعات إلى الصيانة الخاصة بك قد تتغير.
2. سهولة دفع المدير. معظم القروض العقارية ذات السعر الثابت لا تأتي مع غرامات الدفع المسبق المقيدة بشكل مفرط ، لذا فأنت أكثر قدرة على سداد مدفوعات إضافية تجاه رأس المال بدون رسوم.
3. أسعار الفائدة مستقرة. إذا تفاقم سوق الرهن العقاري بشكل كبير ، فلا داعي للقلق بشأن دفع المزيد من الفوائد. وإذا تحسنت الحالة ، يمكنك إعادة التمويل للحصول على سعر أفضل.

سلبيات

على الرغم من الفوائد ، قد يكون الرهن العقاري البديل أكثر ملاءمة ، وهذا يتوقف على وضعك. هناك العديد من العيوب التي قد تجعلك تقرر أن الرهن العقاري ذي السعر الثابت ليس لك:

1. غالية التكاليف مقدما. غالبًا ما تكون تكاليف الإغلاق ، مثل رسوم الإنشاء ونقاط الخصم ورسوم الاكتتاب ، أعلى من الأنواع الأخرى من القروض.
2. أعلى سعر فائدة قابل للمقارنة. إذا كنت لا تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة من الزمن ، فمن المحتمل أن تحصل على سعر فائدة أفضل للوقت الذي ستكون فيه عن طريق اختيار ARM هجين.
3. من الصعب التأهل ل. نظرًا لأن الدفعة أعلى وتكاليف الإغلاق أكبر ، قد يواجه الأشخاص الذين لديهم ائتمان رديء أو الذين يخططون لإجراء دفعة مقدمة أصغر صعوبة في الحصول على صفقة جيدة أو الحصول على صفقة على الإطلاق.

كلمة أخيرة

في حين أن الرهن العقاري ذي الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا لا يزال هو أكثر القروض المتاحة شيوعًا ، فإن إمكانية التنبؤ تكلف مقدمًا أكثر من قرض قابل للتعديل. ومع تنقل الأسر الأمريكية بشكل متزايد ، لا يبقى الكثير من الناس في منازلهم لفترة كافية للاستفادة حقًا من مزايا الرهن العقاري ذي السعر الثابت. قم بتقييم موقفك بدقة لتحديد نوع القرض المناسب لك ، واتصل بمقرضين متعددين قبل التوقيع على أي مستندات.

ما هي العوامل المهمة بالنسبة لك عند تحديد نوع الرهن العقاري الذي تحصل عليه?

(الصورة الائتمان: Bigstock)