فوائد الضرائب للعقارات الاستثمار العقاري - شرح قواعد مصلحة الضرائب

إن ملكية المنازل هي أساس الثروة الشخصية في الولايات المتحدة ، والتي تمثل حوالي ثلثي القيمة الصافية لمعظم الأسر الأمريكية ، لكل بلومبرج. تم تحفيز التوسع في ملكية المنازل من خلال البرامج الحكومية والمزايا الضريبية لتحفيز شراء المنازل. وفقًا لدراسة في القوى الاجتماعية ، تؤدي ملكية المنازل إلى "اقتصاد أقوى ، ومدارس أفضل ، ومواطن نشط مستثمر". يمتلك أصحاب المنازل معدلات تصويت أعلى ويشاركون أكثر في المنظمات المدنية.

امتلاك العقارات لديه بعض المزايا المالية الفريدة. على سبيل المثال ، يمكن لأصحاب المنازل خصم فوائد الرهن العقاري وأقساط التأمين على الرهن العقاري والضرائب العقارية من الدخل العادي. كذلك ، يتم التعامل مع عائدات بيع المنزل على أنها مكاسب رأسمالية للضرائب - يمكن استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار من المكسب من دخل دافع ضرائب منفرد أو 500000 دولار لزوجين يقدمان عائدًا مشتركًا.

امتلاك منزل أو استثمار عقاري يوفر مزايا كبيرة لكل من المجتمع ولك بشكل فردي. إليك كيفية الحصول على أقصى استفادة من استثماراتك.

العقارات كاستثمار

امتلاك عقار استثماري يختلف اختلافًا كبيرًا عن امتلاك العقار الذي يعيش فيه الفرد. في حين يتشارك المستثمرون في العديد من المخاطر الشائعة - عدم السيولة ، والافتقار إلى الشفافية ، وعدم اليقين السياسي والاقتصادي - فإن كل عقار استثماري فريد من نوعه ، ويختلف حسب الاستخدام والموقع والتحسين والدوام. يمكن أن يخضع كل استثمار لمجموعة محيرة من القواعد الضريبية ، وكلها تؤثر على صافي العائد على الاستثمار.

يلاحظ أندي هيلر ، مؤلف مشارك في كتاب "اشتر حتى أقل: دليل الناس العادي للثروات العقارية" ، أن معظم الناس يدفعون أكثر من اللازم مقابل ممتلكاتهم: "يتم تأمين الربح على الفور بمجرد قيام المستثمر بشراء العقار. بسبب الأخطاء في التحليل ، يدفع المستثمر مبالغ كبيرة ثم يفاجأ عندما لا يجني أي أموال ".

تنصح هيلر بأن النجاح في الاستثمار العقاري يتطلب:

1. تخطيط شامل. الكثير من الناس يقعون في حب العقار دون استراتيجية لتحقيق الأرباح.
2. توقعات واقعية. إن شراء العقارات وامتلاكها وبيعها ليس طريقة سهلة للثروات. يلاحظ إريك تايسون ، مؤلف مشارك في كتاب "الاستثمار العقاري من أجل الدمى" ، أنه يتعين عليك أن تكون ذكيًا ومستعدًا للعمل وأن تكون مدركًا لتسامحك مع المخاطر الشخصية.
3. مفصل الاجتهاد الواجب. في محاولة لإغلاق الصفقات أمام المنافسين ، يفشل العديد من المشترين في التحقق من تاريخ وشروط وقيود عملية شراء عقار محتملة بشكل كافٍ ، مما يؤدي إلى تكاليف إعادة تأهيل باهظة التكاليف بشكل مدهش.
4. المستشارين ذوي الخبرة والخبرة. يمتلك المستثمرون الحقيقيون الناجحون دائمًا فريق من الاستشاريين لمساعدتهم في العثور على ممتلكاتهم وتحليلها وشرائها وتمويلها وإدارتها وبيعها..

أنواع العقارات

يشمل مصطلح "العقارات" أنواعًا مختلفة من الممتلكات ، بما في ذلك:

• العقارات غير المطورة. يكتسب المستثمرون أرضًا خامًا لأغراض متعددة ، بما في ذلك المزارع والمزارع واستغلال الموارد الطبيعية مثل حصاد الأخشاب أو تعدين الفحم أو التقسيم الفرعي أو بيع الكثير أو التطوير المستقبلي. يعتمد سعر الأرض الخام على أعلى استخدام ممكن ، سواء كان زراعيًا أو موقع مبنى المكاتب. القرب من المناطق الحضرية وأغراض تقسيم المناطق المعتمدة في كثير من الأحيان تحديد قيمة الممتلكات.
• العقارات السكنية. يشيع استخدام العقارات للأغراض السكنية ، سواء كانت منازل منفردة أو عقارات متعددة الأسر بما في ذلك الشقق السكنية والوحدات السكنية. تتطلب هذه الخصائص - التي تتراوح من وحدة الطباعة على الوجهين إلى التطوير مع مئات الوحدات المؤجرة - صيانة مستمرة وإدارة نشطة للحفاظ على نسبة الإشغال وزيادة القيمة.
• العقارات التجارية. يشتمل هذا القطاع على مباني المكاتب والعقارات بالتجزئة مثل محلات البقالة والمحلات التجارية والممتلكات الصناعية بما في ذلك المستودعات ومصانع التصنيع. العقارات التجارية تتطلب إدارة نشطة بسبب المنافسة ، والصيانة المادية ، ودوران المستأجر الثابت ، وتنوع وتعقد شروط التأجير. يتعامل مالكو العقارات مع القضايا القانونية والبيئية والبيئية بانتظام.

العقارات تصنف أيضا على النحو التالي:

• غير مستفاد منه. الخصائص غير المحسنة هي أرض خام لم يتم تغييرها بفعل الإنسان ، أي بدون أي مباني أو هياكل أو طرق أو أحواض اصطناعية أو بحيرات. نظرًا لأن الأرض تعتبر ذات عمر إنتاجي غير محدود ، فلا يمكن إهلاكها للأغراض الضريبية. ومع ذلك ، قد تتوفر خصومات الاستنزاف إذا تم الحصول على الموارد الطبيعية مثل الأخشاب والنفط والمعادن الأخرى من العقار.
• تحسين الممتلكات. الخصائص المحسنة هي الأراضي التي تم تغييرها عن طريق إضافة المباني والهياكل التي من صنع الإنسان ، السكنية أو التجارية. في حين أنه لا يمكن إهلاك الأرض ، فقد يتم استرداد تكاليف التحسينات على مدى عمرها الإنتاجي. في كثير من الحالات ، يُسمح بالإهلاك المتسارع للأصول الحقيقية.

القواعد واللوائح الضريبية العقارية

إن امتلاك عقار استثماري عقاري يمكن أن يوفر مزايا ضريبية كبيرة للمالك إذا تم تنظيمه وإدارته بشكل صحيح. القواعد العامة التي تطبق على المعاملة الضريبية للاستثمار العقاري هي:

1. تضاف التكاليف المرتبطة بشراء الممتلكات (رسوم الملكية ورسوم التسجيل) إلى أساس التكلفة للممتلكات ويتم استهلاكها
2. يتم إطفاء التكاليف المتعلقة بتمويل عقار (رسوم المقرض ، رسوم طلب الرهن العقاري) على مدى عمر القرض
3. التكاليف المتكبدة نتيجة تشغيل العقار (الضرائب ، التأمين ، المرافق) قابلة للخصم كمصروفات جارية

ومع ذلك ، فإن القواعد الضريبية معقدة ، وتطبيقها يعتمد على نوع الممتلكات ، وكذلك التصنيف الضريبي لصاحبها. بمعنى آخر ، قد يتمكن أحد المستثمرين من توفير إيرادات أخرى من الضرائب بينما لا يستطيع مستثمر آخر.

ونتيجة لذلك ، يستخدم أصحاب العقارات المتطورون في كثير من الأحيان مجموعة من الكيانات القانونية - الصناديق والشركات C ، وانتخابات الفصل الفرعي S ، والشركات ذات المسؤولية المحدودة (LLC) - لشراء الأصول العقارية وإدارتها وبيعها. عادة ما ينخرط المالكون في معاملات معقدة لاحقة بين الكيانات لتقليل المسؤولية القانونية والمالية أو إلى الحد الأقصى من المزايا الضريبية الشخصية.

يتم إنشاء كل استراتيجية لاستيعاب الظروف الخاصة للمالك (المالكين) ، والاستخدام المقصود للممتلكات ، وإضافة تحسينات كبيرة ، وفترة الاحتفاظ بالأصل ، والتأثير النهائي للاستراتيجية على الالتزام غير المتعلق بالدخل والضريبة.

قد تكون هناك حاجة لدافعي الضرائب لتبرير الموقف الضريبي لدى مصلحة الضرائب. ونتيجة لذلك ، فإن الحصول على مشورة مهنية ومحاسبة قانونية أمر ضروري دائمًا ، إن لم يكن ضروريًا ، قبل الشروع في تنفيذ استراتيجية تخفيض الضرائب.

أخيرًا ، يجب أن يدرك المستثمرون العقاريون المحتملون أن فوائد أي حوافز ضريبية قد تكون مقيدة لدافعي الضرائب ذوي الدخل المرتفع بسبب التخلص التدريجي والحد الأدنى من الضريبة البديلة (AMT).

قضية الدخل السلبي

وفقًا لـ مصلحة الضرائب ، الدخل السلبي هو الدخل الذي ينتج عن نشاط تأجير أو نشاط تجاري لا يشارك فيه دافع الضرائب ماديًا. لا يمكن تعويض الخسائر الناتجة عن الدخل السلبي إلا مقابل المكاسب السلبية - لا يمكن استخدام الخسارة لتقليل الدخل العادي لدافعي الضرائب والعبء الضريبي اللاحق.

نظرًا لأن معظم المشاريع العقارية المحسنة تولد خسائر خاضعة للضريبة في السنوات الأولى من الملكية بسبب استخدام الاستهلاك المتسارع ، فإن عدم القدرة على تعويض هذه الخسائر بالدخل العادي يعد عائقًا لكثير من مالكي العقارات.

تعاريف المستثمر العقاري

يعتمد التعامل مع دخل الدخل الإيجابي أو غير السلبي على هوية دافع الضرائب في واحدة من أربع فئات من مصلحة الضرائب للمستثمر العقاري أم لا.

1. مستثمر عقاري. المستثمر العقاري هو كيان (فرد أو مؤسسة قانونية) يقوم بشراء عقار بقصد حيازة العقار وتحقيق ربح رأسمالي. تعتبر إيرادات وخسائر دافع الضرائب المصنف كمستثمر عقاري "سلبية" ولا يمكن استخدامها لتعويض الدخل العادي من مصادر أخرى. هناك استثناء واحد: يمكن للمستثمرين ذوي الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) الذي يقل عن 100000 دولار والذين يشاركون بنشاط في أنشطة تأجير الممتلكات أن يعوضوا الدخل العادي بموجب بدل خاص قدره 25000 دولار بموجب القسم IRC 469 (نموذج 8582). الخسائر السلبية أكثر من الدخل السلبي والبدل الخاص يمكن ترحيله إلى أن يتم إخماده. أيضا ، يحق للمستثمرين العقاريين علاج مكاسب رأس المال عند بيع ممتلكاتهم.
2. تاجر عقارات. يتميز المستثمر العقاري بأنه تاجر إذا كان نيته شراء عقار للبيع ، وليس الاستثمار - بمعنى آخر ، شراء وبيع العقارات في العديد من المعاملات المتكررة أو المستمرة (مثل بيع الكثير في التطوير). الميزة الرئيسية لكونك موزعًا هي أن الدخل والخسائر تعتبر عادية ويمكن أن تعوض الدخل الآخر. في الوقت نفسه ، لا يمكن للممتلكات المصنفة على أنها مملوكة للتاجر استخدام معاملة المكاسب الرأسمالية أو معاملة بيع القسط (المنشور 537) أو عمليات التبادل من نوع مماثل (IRC Code Section 1031). أيضًا ، يخضع الدخل الذي يتم الحصول عليه كتاجر عقاري لضريبة العمل الحر.
3. العقارات المهنية. قد يتأهل المستثمرون العقاريون كمحترف عقاري إذا كانوا يقضون ما لا يقل عن 750 ساعة كل عام في قطاع العقارات وأكثر من نصف ساعات عملهم يقضون في أداء أنشطة عقارية محددة. النشاط العقاري المؤهل هو أي تطوير أو إعادة تطوير أو إنشاء أو إعادة بناء أو حيازة أو تحويل أو تأجير أو تشغيل أو إدارة أو تأجير أو بيع عقار. إذا كان لديك وظيفة بدوام كامل لا علاقة لها بالعقارات ، فمن غير المرجح أن تكون مؤهلاً للحصول على التصنيف. أيضًا ، يعد الاحتفاظ بالسجلات بشكل صحيح بما في ذلك سجل ساعات العمل أمرًا بالغ الأهمية نظرًا لأن مصلحة الضرائب من المحتمل أن تتحدى استخدامك للتصنيف. يتم فرض ضرائب على العاملين في القطاع العقاري بشكل مشابه لمستثمري العقارات فيما عدا أنه يمكنهم خصم 100٪ من الخسائر السلبية من الدخل العادي. في حين يتم استبعاد دخل الإيجار للعامل في المجال العقاري على وجه التحديد من ضرائب التوظيف الذاتي التي يدفعها تاجر عقارات ، يخضع دخلها لضريبة إضافية بنسبة 3.8٪ على صافي دخل الاستثمار المتضمن في قانون تسوية الرعاية الصحية والتعليم لعام 2010.
4. مطور عقارات. يعتبر الشخص أو الكيان الذي يعيد تشكيل أو يبني خاصية مطور عقاري من قبل مصلحة الضرائب. يجب على المطور الاستفادة من جميع التكاليف أو تطوير العقار. بما في ذلك التكاليف المباشرة مثل الفائدة على القروض والضرائب ونفقات البناء والتكاليف غير المباشرة مثل الإدارة والتنظيم والتكاليف المستمرة لإدارة الأعمال. لا تتوفر خصومات لأغراض الضرائب حتى يتم وضع العقار في الخدمة أو بيعها. العيب الرئيسي لتصنيف المطورين هو عدم القدرة على تعويض المصاريف عند تكبدها بموجب قواعد الرسملة الموحدة.

عند تحديد تصنيف مالك العقار ، ينظر مصلحة الضرائب إلى نيته الأولية عند شراء العقار بالإضافة إلى مقدار وقته الذي يقضيه في العقارات وغرضه التجاري المعلن. في حين أن التحديد غالبًا ما يكون ذاتيًا ، إلا أن التصنيف له تأثير ضريبي كبير على دافع الضرائب.

المشكلة أكثر تعقيدًا لأن التصنيف يمكن أن يختلف من عقار لآخر. في الواقع ، يمكن اعتبار مالك العقار مستثمرًا عقاريًا لأحد العقارات وتاجر عقارات لآخر. نتيجة لذلك ، غالبًا ما يستخدم أصحاب العقارات مجموعة متنوعة من الكيانات القانونية للحصول على العقارات وتطويرها وحيازتها للحصول على أقصى ميزة ضريبية.

اعتبارات ضريبة عقارية إضافية

يمكن للمستثمرين الذين يمتلكون عقارات محسنة الاستفادة من مجموعة متنوعة من المعالجات الضريبية للحد من التزامات ضريبة الدخل بما في ذلك:

الاستهلاك

الاستهلاك هو عملية استرداد تكلفة الأصل على مدى عمره الإنتاجي. في حين أن الأرض ، التي لا تتمتع بفترة حياة لا نهائية ، لا يمكن استهالكها ، إلا أن المباني والتحسينات العقارية غير السكنية لها عمر مفيد يبلغ 39 عامًا ، بينما تبلغ مدة استئجار العقارات السكنية 27.5 عامًا وفقًا لنشرة مصلحة الضرائب الأمريكية 946.

اعتمادًا على فئة العقار ، يمكن لمالكي العقارات استخدام إما طريقة القسط الثابت أو طريقة الاستهلاك السريعة. توفر الطريقة الأولى مبلغًا ثابتًا قابلاً للخصم كل عام على مدى عمر العقار (تكلفة التحسينات مقسومة على العمر الإنتاجي في السنوات ، أي التكلفة 3500000 دولار / 39 سنة = إهلاك 89744 دولارًا كل عام). الاستهلاك المتسارع يولد أكبر تكاليف الاستهلاك في السنوات الأولى وينخفض ​​بعد ذلك.

غالبًا ما يفصل المستثمرون بين المكونات المختلفة للهيكل لأغراض الضريبة بسبب أعمارهم الإنتاجية المختلفة. على سبيل المثال ، يمكن تخفيض قيمة التحسينات المستأجرة - تلك المساكن التي تم إجراؤها لمستأجر معين - على مدار فترة 15 عامًا أو أقل ، في حين أن عمر الأثاث والتركيبات المكتبية يبلغ 7 سنوات. من خلال الفصل بين الأصول ، يتم زيادة الاستهلاك إلى الحد الأقصى ، مما ينتج عنه خسارة خاضعة للضريبة أو "ورقية".

تسمح المادة 179 من قانون مصلحة الضرائب الأمريكية بشراء معدات مؤهلة معينة (مثل وحدات تكييف الهواء أو التدفئة) كحد أقصى قدره 500،000 دولار في سنة الشراء. وتتراوح المعدات المؤهلة من المركبات التجارية والأثاث إلى أجهزة الكمبيوتر والبرامج اللازمة لمواصلة العمل. أيضا ، الكونغرس ينص على انخفاض قيمة المكافآت في بعض السنوات فوق 179 حدود ، حاليا في 2 مليون دولار.

أرباح وخسائر رأس المال

عند البيع ، تخضع الأصول الشخصية أو الاستثمارية لضريبة أرباح رأس المال. يتم تحديد الربح أو الخسارة على الأصل من خلال الفرق بين سعر "الأساس" - سعر الشراء بما في ذلك التعديلات ، مثل الاستهلاك ، على النحو المحدد في منشور مصلحة الضرائب 551 - وسعر المبيعات الصافي. تعتبر الأرباح أو الخسائر قصيرة الأجل إذا كانت محتجزة لمدة تقل عن سنة واحدة أو طويلة الأجل إذا كانت فترة الحجز أكبر من سنة واحدة.

يجب أن تشمل العقارات التي يملكها مطورو العقارات جميع التكاليف - المباشرة وغير المباشرة - في حساب الأساس حتى يتم وضع العقار قيد الاستخدام أو بيعه. العيب الرئيسي لتصنيف المطورين هو عدم القدرة على تعويض المصاريف عند تكبدها بموجب قواعد الرسملة الموحدة. يعتبر الدخل من بيع العقارات المملوكة من قبل تجار العقارات دخلًا عاديًا وغير مؤهل للحصول على مكاسب رأس المال.

المكاسب الرأسمالية قصيرة الأجل تعوض خسائر رأس المال قصيرة الأجل بينما تعوض مكاسب رأس المال طويلة الأجل خسائر رأس المال طويلة الأجل. تتم مطابقة الخسارة أو المكاسب قصيرة الأجل المتبقية مع الخسارة أو المكاسب الطويلة الأجل المتبقية. إذا كانت النتيجة الصافية هي تحقيق مكاسب رأسمالية طويلة الأجل ، يكون نصف الربح معفيًا من الضرائب ويخضع النصف لمعدل ضريبة الدخل العادية لدافعي الضرائب. نظرًا لأن الحد الأقصى لمعدل الضريبة هو 39.60٪ ، سيتم فرض ضريبة على أرباح رأس المال طويلة الأجل بحد أقصى يصل إلى 19.8٪. يتم فرض ضرائب على المكاسب قصيرة الأجل بالمعدل العادي لدافعي الضرائب.

يمكن خصم 3 آلاف دولار كحد أقصى من الخسائر الطويلة الأجل والقصيرة الأجل من الدخل العادي في سنة واحدة ، مع ترحيل الخسارة المتبقية. يستخدم المدونون الضريبيون الجدول D من النموذج 1040 للإبلاغ عن الأرباح والخسائر في رأس المال.

يمكن تأجيل الضرائب على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات المملوكة للمستثمرين العقاريين إذا تم الإبلاغ عنها كبيع بالتقسيط بموجب قواعد الموضوع 705 - مبيعات القسط. هذه المعاملة مفيدة بشكل خاص لمكاسب رأس المال قصيرة الأجل حيث تنتشر الالتزامات الضريبية والربحية على مدى عدة سنوات. كل دفعة تتكون من أجزاء من رأس المال معفاة من الضرائب ، والفوائد ، ومكاسب رأس المال.

يمكن للمستثمرين العقاريين أيضًا استخدام IRS Section 1031 لتأجيل الضرائب على أي مكاسب إذا قاموا بالتداول في ممتلكاتهم لعقار مماثل في بورصة مماثلة. يظل الأساس في الخاصية الجديدة هو نفسه الأساس في العقار القديم ، وبالتالي الحفاظ على الكسب المستقبلي المحتمل بدون تغيير. ومع ذلك ، يتم نقل أساس الملكية القديمة أيضًا إلى الخاصية الجديدة لحساب الاستهلاك.

اعتبارات أخرى

يخضع تجار العقارات لضرائب التوظيف الذاتي وإعداد التقارير ، بينما قد يكون المهنيون العقاريون مسؤولين عن الضريبة على دخل الاستثمار الصافي. ونتيجة لذلك ، يستخدم المهنيون العقاريون ومستشاريهم مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات لتأجيل هذه الضرائب أو الهروب منها. على سبيل المثال ، يتم إيراد إيرادات الإيجار التي تتدفق إلى مستثمر من شركة S كإيراد للعمل الحر ولا تخضع لضريبة العمل الحر.

يخضع دخل الأعمال غير الخاضع لضريبة التوظيف الذاتي للضريبة على صافي دخل الاستثمار مع استثناء كبير واحد: لا يعتبر الدخل غير السلبي بموجب المادة 469 من قانون ضريبة الدخل الصافي للاستثمار. وفقًا لـ Forbes ، هذا يعني أن الدخل من تأجير العقارات ، بما في ذلك الربح عند التصرف ، قد يكون معفيًا من ضريبة 3.8٪ في حالة العاملين في القطاع العقاري.

كلمة أخيرة

أندرو كارنيجي ، وهو مهاجر اسكتلندي في منتصف القرن التاسع عشر ، بنى ثروة في صناعة الصلب وأصبح واحداً من أعظم محبي الخير في البلاد. (يُعزى إليه الفضل في فتح 2800 مكتبة عامة في مدن في جميع أنحاء أمريكا.)

حتى مع نجاحه كصناعي ، أدرك كارنيجي القيمة الاستثمارية للعقار: "90٪ من جميع أصحاب الملايين أصبحوا كذلك من خلال امتلاك العقارات. لقد تم جمع المزيد من الأموال في العقارات أكثر من جميع الاستثمارات الصناعية مجتمعة. الشاب الحكيم أو صاحب الأجر اليوم يستثمر أمواله في العقارات ".

منذ مراقبة كارنيجي ، لا تزال جاذبية العقارات كاستثمار لا تشوبها شائبة. تدعي باربرا كوركوران ، سيدة أعمال أمريكية معروفة ومشاركة متكررة في شركة Shark Tank التابعة لـ ABC ، ​​"يحدث شيء مضحك في العقارات. عندما يعود [بعد الركود] ، فإنه يعود مثل رجال العصابات ".

في حين أن المعاملة الضريبية للاستثمارات العقارية في كثير من الأحيان مربكة ، يمكن للمستثمرين استخدام استراتيجيات الضرائب للحد من المخاطر وتحسين العوائد. إن الاحتفاظ بمستشاري الضرائب المختصين وتتبع التغييرات في القواعد واللوائح سيؤدي إلى توزيع أرباح تتجاوز تكاليفهم.

هل تستثمر في العقارات؟ هل استخدمت اللوائح الضريبية لصالحك؟ هل تتمنى لو كان لديك فهم أفضل للوائح حتى تتمكن من استغلالها?