إغلاق على منزل - عملية ، وثائق الرهن العقاري والإجراءات

ومع ذلك ، تبدأ عملية الإغلاق فور قبول البائع عرض الشراء الخاص بك. عادةً ما يكون ذلك قبل 30 إلى 60 يومًا من تاريخ الإغلاق الفعلي الخاص بك - بافتراض أن عقبة الاكتتاب في قرض أو تقييم منخفض أو عيب كبير تم اكتشافه أثناء تفتيش المنزل الروتيني لا تؤخر الصفقة. خلال هذه الفترة ، يقال إن بيع منزلك "معلق". إذا كان من المعتاد في السوق أن تقوم بإيداع مبلغ كبير (يصل إلى 10٪ من سعر الشراء المتفق عليه ، في بعض الحالات) في حساب الضمان بمجرد قبول عرضك ، يمكنك أيضًا الرجوع إلى عملية الإغلاق باعتبارها فترة الضمان - كما في "المنزل الذي نشتريه هو في الضمان حتى يوم الإغلاق لدينا."

بغض النظر عن ما تسميه ، يجب أن يحدث الكثير بين اليوم الذي يقبل فيه البائع عرض الشراء واليوم الذي تجلس فيه لجعل المعاملة رسمية. فيما يلي نظرة على التسلسل العام للأحداث التي تحدث أثناء عملية إغلاق العقارات السكنية ، وما مقدار المبلغ الذي يمكنك توقعه قبل يوم الإغلاق وفي يوم الإغلاق الخاص بك ، والمستندات والإفصاحات التي تحتاج إلى فهمها وتوقيعها لجعل حياتك حقيقية مسؤول المعاملات العقارية.

معالم عملية الإغلاق الرئيسية

من المهم أن تتذكر أن المتطلبات الجمركية والقانونية التي تحكم المعاملات العقارية تختلف اختلافًا كبيرًا من مكان إلى آخر. فيما يلي جدول زمني عام ووصف لما يمكنك توقعه (ومتى) بين يوم تقديم عرض الشراء واليوم الذي تغلق فيه العقار ، قد تختلف تجربتك الفعلية. لمعرفة المزيد حول كيفية عمل العملية في السوق الخاص بك ، استشر خبيرًا مهنيًا محايدًا في مجال العقارات يتمتع بخبرة في المنطقة.

1. قبول عرض الشراء

تبدأ عملية الإغلاق رسميًا بمجرد أن يقبل البائع عرض الشراء الخاص بك ويوقعه ويعيده (المعروف أيضًا باسم اتفاقية الشراء). في معظم الحالات ، يقوم البائع بإيداع الشيك الجاد للمشتري - عادةً ما يتراوح بين 0.5٪ و 2٪ من سعر الشراء - في حساب الضمان.

عادة ، يمكن تعديل اتفاقية الشراء لتعكس مفاوضات اللحظة الأخيرة أو الحالات الطارئة ، مثل مشكلة تم الكشف عنها أثناء التفتيش المنزلي ، دون تخريب الصفقة. ومع ذلك ، فإن جميع الأطراف المشاركة في الصفقة - المشتري والبائع ووكلائهم والمقرض والمالك أو وكيل الضمان ، وربما محامي البائع والمشتري - تبدأ عملية الإغلاق على افتراض أن اتفاق الشراء نهائي.

في بعض الولايات والأسواق ، يتعين عليك تقديم وديعة ضمان بنسبة 5٪ إلى 10٪ (نحو دفعتك المقدمة و / أو تكاليف الإغلاق) بعد فترة وجيزة من قبول البائع للعرض الخاص بك. يمكن للمشترين الذين يعملون مع ممثلين قانونيين الانتظار إلى ما بعد مراجعة محاميهم لاتفاقية الشراء لعمل ودائع الضمان الخاصة بهم.

إذا لم تكن متأكدًا مما إذا كانت هناك حاجة إلى إيداع ضمان في السوق ، فاستفسر من وكيل العقارات لديك قبل وقت طويل بما يكفي للتأكد من أن لديك ما يكفي من الأموال السائلة لتصفية الإيداع..

2. المشتري-- أمر تفتيش المنزل

في غضون بضعة أيام من قبول البائع عرض الشراء الخاص بك ، تحتاج إلى تحديد موعد للتفتيش المنزلي مع مفتش محترف. الهدف من التفتيش المنزلي هو البحث عن عيوب بسيطة وكبيرة ، مثل المشكلات الهيكلية ، والأجهزة غير العاملة ، والعناصر التي قد تنتهك قوانين البناء المحلية.

العديد من المقرضين تتطلب هذا كشرط للتأمين على قرض الرهن العقاري الخاص بك. حتى لو لم يكن لك ذلك ، فهناك جانب سلبي بسيط لإلقاء نظرة شاملة على المنزل الذي أنت على وشك الشراء. إذا كشف التفتيش عن مشكلة كبيرة تحتاج إلى إصلاح قبل الإغلاق (أو نتج عنها انخفاض في سعر الشراء المتفق عليه) ، فإن رسوم الفحص القياسية من 300 دولار إلى 500 دولار ستبدو صفقة..

3. نشأة القرض والتأمين

بمجرد أن يقبل البائع عرضك ، أرسله إلى المقرض الخاص بك. في هذه المرحلة ، يبدأ المقرض الخاص بك في عملية تكوين قرضك المستهلكة للوقت (والمكلفة).

ما لم تكن تشتري منزلًا قديمًا به الكثير من العيوب المادية ، فهذا على الأرجح جزء من عملية الإغلاق التي تؤدي إلى تأخير أو أخطاء قاتلة تؤدي إلى تعطل الصفقة تمامًا - خاصةً إذا كان لديك ملف تعريف ائتماني غير متكافئ أو تدفق دخل متقلب.

يتضمن إصدار قرض وضمان الاكتتاب الكثير من العمل نيابة عن المقرض الخاص بك. ومع ذلك ، من وجهة نظرك ، فإنه يتلخص في الأساس في سؤال واحد: هل ، حسب رأي خبير المقرض ، تفي بوعدك لسداد آلاف الدولارات التي تطلبها لإقراضك؟?

تطبيق الرهن العقاري
على الرغم من أن كل مقرض مختلف ، فإن معظم المتقدمين للرهن العقاري يخضعون للتدقيق الشديد. من المرجح أن يرسل إليك المقرض طلبًا للرهن العقاري يبلغ إجماليه 30 أو 40 صفحة ، بما في ذلك نماذج مثل طلب الإفراج عن تقرير الائتمان الخاص بك من مكتب أو أكثر من مكاتب تقارير الائتمان ، وطلبات السجلات الضريبية في العام السابق ، ومعلومات حول أماكنك السابقة في إقامة.

إلى جانب التطبيق ، من المحتمل أن يطلب المقرض الخاص بك إثبات الدخل والأصول ، مثل ما يلي:

• الإقرارات الضريبية الحديثة (سنة أو سنتان)
• أحدث راتبك دفع (على الأقل في الماضيين)
• أحدث بيانات W-2 الخاصة بك (سنة أو سنتين)
• آخر كشف حساب بنكي (من شهر إلى ثلاثة أشهر)

معدل قفل
إذا تلقيت موافقة مسبقة على قرض الرهن العقاري الخاص بك ، والذي يتطلب عادةً التحقق من الائتمان ، فمن المحتمل أن يحدد المقرض الخاص بك (أو "يقفل") معدل القرض الخاص بك في وقت قريب يرسل فيه مواد الطلب. إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري قابل للتعديل (ARM) أو أي نوع آخر من القروض بدون سعر ثابت طوال المدة ، فقد يتم تطبيق القفل على السعر الأولي فقط.

عادة ما يتم تأمين الأسعار عند مستوى عوامل في أسعار الفائدة السائدة في ذلك الوقت ، بالإضافة إلى مخاطر الائتمان للمقترض. كلما انخفضت مخاطر الائتمان الخاصة بك ، انخفض معدل تأمينك المحتمل.

إذا لم تتم الموافقة عليها مسبقًا ، فمن المحتمل أن ينتظر المقرض الخاص بك نتائج سحب ائتمان التطبيق الخاص بك لإغلاق سعر الفائدة. يمكن أن يحدث هذا في أي وقت بين تاريخ طلبك وأسبوع قبل الإغلاق. في أي حال ، فإن قفل السعر جيد فقط لفترة زمنية محددة - 30 إلى 60 يومًا نموذجي.

تقدير القرض
باستخدام السعر المقفل (أو ، إن لم يكن مؤمّنًا ، أفضل تخمين للمقرض بشأن سعرك المبدئي) ، يقوم المقرض بإنشاء تقدير قرض لك لمراجعته وتوقيعه وإعادته. إن تقدير القرض عبارة عن مستند بلغة بسيطة يلخص ما يمكنك توقع دفعه عن رهنك وإغلاقه ومتى.

ويشمل المعلومات التالية:

• تحديد القرض. يشمل ذلك الرقم التعريفي الفريد للقرض ، ونوعه (سعر الصرف الثابت ، المعدل القابل للتعديل) ، وطول المدة (15 سنة ، 30 سنة ، 5/1) ، الغرض (الشراء ، إعادة التمويل) ، ومدة قفل السعر.
• شروط القرض. يحدد أصل القرض وسعر الفائدة أو معدل الفائدة ومدفوعات رأس المال والفوائد الشهرية وعقوبة الدفع المسبق (إن أمكن) ودفع البالون (إن أمكن).
• المدفوعات المتوقعة. يضيف مكونات إجمالي مدفوعاتك الشهرية ، بما في ذلك التأمين المقدّر والضرائب ومدفوعات رأس المال والفوائد. قد تحدد أيضًا كيفية دفع الضرائب والتأمين - على سبيل المثال ، من حساب الضمان.
• اغلاق التكاليف. يتضمن حسابًا تفصيليًا لتكاليف الإغلاق المقدرة وإجمالي النقد لإغلاقه (بما في ذلك الدفعة المقدمة). يشير أيضًا إلى التكاليف الختامية التي يُسمح لك بالتسوق فيها ، مثل التأمين على الملكية والتكاليف غير المسموح لك بالتسوق بها ، مثل المثمن المقرض الخاص بك.
• مقارنات. يحتوي على لقطة للمبلغ الذي يمكنك توقع دفعه كمبلغ أساسي وفائدة خلال السنوات الخمس المقبلة ، ومعدل القرض السنوي للقروض ، ونسبة الفائدة الإجمالية - نسبة إجمالي مدفوعات الفائدة إلى إجمالي مبلغ القرض. هذه المعلومات مفيدة لمقارنة قرضك مع قروض المقرضين الآخرين.
• اعتبارات أخرى. يتضمن محاذير ومعلومات مهمة ، مثل ما إذا كان يمكن افتراض القرض (نقل إلى مشترٍ مستقبلي دون تغيير الشروط) ، وما إذا كان المقرض يخطط لتحويل القرض الخاص بك إلى شركة صيانة ، وعقوبات على التأخر في السداد.

قبل أكتوبر 2015 ، استخدم معظم المقرضين وثائق تقدير حسن النية (GFE) لتقديم تقديرات تكلفة القرض والإغلاق. تحتوي GFEs وتقديرات القروض على معلومات مشابهة ، ولكن يتم تنسيق GFEs بشكل مختلف ولديها تفسيرات أقل للغة العادية. بمجرد أن يكون تقدير القرض بين يديك ، قد يحدد المقرض الخاص بك تاريخًا أوليًا للإغلاق - متوقفًا على الاكتتاب السلس والأصل والبحث في العنوان.

4. تقييم المقرض

يحمي المقرضون استثماراتهم ، أو على الأقل يقلل من احتمالية حدوث خسائر ، عن طريق بدء تقييم في مرحلة ما أثناء عملية الاكتتاب. عادةً ما يدفع المشترون رسوم التقييم ، إما في أو قبل تاريخ التقييم ، أو في تاريخ الإغلاق. عادة ما تكون رسوم التقييم هي نفس رسوم فحص المنزل.

إذا قرر المثمن أن منزلك يستحق ما لا يقل عن المبلغ الذي وافقت على دفع ثمنه ، فلا داعي للقلق. ومع ذلك ، إذا كان التقييم منخفضًا - أقل من سعر الشراء المقبول - فإن المقرض سيوافق فقط على تمويل مبلغ مساوي للقيمة المقدرة. عادةً ما يتطلب التقييم المنخفض من البائع والمشتري إعادة التفاوض بشأن سعر الشراء وتعديل اتفاقية الشراء ، مما يحتمل أن يؤخر الصفقة.

5. الحصول على أصحاب المنازل والتأمين على اللقب

يطلب معظم المقرضين من المشترين تقديم دليل على تأمين أصحاب المنازل كشرط لموافقة القرض ، أو على الأقل قبل الإغلاق. لضمان حصولك على سياسة بأسعار معقولة تلبي احتياجاتك ومقرضك ، ابدأ في التسوق لتغطية أصحاب المنازل في وقت مبكر من عملية الإغلاق. ليس عليك بالضرورة أن تدفع للسنة الأولى على الفور ، على الرغم من أن هذا بالتأكيد خيار - تسمح لك معظم شركات التأمين بتجميع قسط السنة الأولى مع دفع تكاليف الإغلاق في تاريخ الإغلاق.

حتى إذا كان المقرض الخاص بك لا يتطلب ذلك ، فمن الحكمة أيضًا شراء بوليصة تأمين ملكية المشتري. يغطي التأمين على الملكية تكلفة حل أي عيوب مع سند الملكية ، مثل الضريبة غير المدفوعة أو امتيازات المقاول ، ويحمي حقوق الملكية الخاصة بك ضد المطالبات التي قد تنشأ في المستقبل.

إذا كنت على استعداد لاستخدام نفس الشركة التي يستخدمها المقرض لسياسة الملكية ، فما عليك سوى إخبار معالج القرض الخاص بك أنك تريد سياسة المشتري ، ويمكن دمج كلتا السياستين في تكاليف الإغلاق. إذا كنت ترغب في التسوق للحصول على سياسة أفضل للمشتري ، فقد تطلب منك شركة التأمين أن تدفع مقدمًا السياسة. بغض النظر عما إذا كنت تدفع مقابل كلتا الوثيقتين عند الإغلاق أم أنك تدفع مقدمًا سياسة المشتري الخاصة بك وسياسة المقرض عند الإغلاق ، يمكنك أن تتوقع أن يبلغ إجمالي الإنفاق الإجمالي 1000 دولار (في المتوسط) ، اعتمادًا على قيمة السوق والمنزل الخاص بك.

6. الموافقة على القرض

نظرًا لأن الاكتتاب قد يستغرق شهرًا أو أكثر ، فعادةً ما تتم الموافقة على قرضك في نهاية عملية الإغلاق. هذه هي القطعة الرئيسية الأخيرة التي يجب أن توضع في مكانها حتى يستمر إغلاقك في الموعد المحدد.

7. إغلاق الإشعار والإفصاح

إغلاق الإشعار
بمجرد أن يتم وضع جميع القطع لإغلاقك ، يجب أن يرسل لك وكيلك أو وكيلك (أو المحامي) إشعار إغلاق رسمي مع الوقت والتاريخ ووكلاء العقارات المشاركين (المشتري والبائع) وموقع الإغلاق ، وهو عادةً ما يكون مكتب وكيل الملكية أو وكيل الضمان أو مكتب محامٍ مشارك في المعاملة. يشرح الإشعار أيضًا ما تحتاج إلى إحضاره إلى الحدث ، ويشمل ذلك عادة ما يلي:

• كل من المشترين (إذا كان الزوجان متزوجين) ، أو وثائق التوكيل الرسمي موثقة تسمح للمشتري الحالي للتوقيع على واحد غير موجود
• صورة شخصية (جواز سفر أو بطاقة هوية صادرة من الدولة)
• قائمة المساكن الخاصة بك على مدى السنوات ال 10 الماضية
• دفع كافي لتغطية تكاليف الإغلاق (عادةً شيك مصرفي أو تحويل مصرفي)

إغلاق الإفصاح
يُطلب من وكيلك أو وكيل الضمان الخاص بك أيضًا إرسال كشف إغلاق رسمي قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من تاريخ الإغلاق. قبل أكتوبر 2015 ، خدم HUD-1 أو "بيان التسوية" نفس الغرض من الإفصاح الختامي.

مثل تقدير القرض ، فإن الإفصاح الختامي هو مستند بلغة واضحة يحدد جميع التزاماتك المالية الفعلية المتعلقة بالمعاملة - تكاليف الإغلاق الفعلية ، والتزامات الضرائب والتأمين المستمرة ، وتفاصيل قرض الرهن العقاري الخاص بك. تتبع نموذج تقدير القرض تقريبًا ، على الرغم من أنه أكثر تفصيلًا بشكل عام وغالبًا ما يحتوي على بنود أو إفصاحات وبيانات محاسبية لم تكن موجودة في التقدير..

مراجعة الإفصاح الختامي الخاص بك بعناية
بمجرد تلقي إفصاحك الختامي ، قم بمراجعته بعناية للتأكد من أن الالتزامات الموضحة تتوافق تقريبًا مع تلك الموضحة في تقدير القرض الخاص بك. تأكد أيضًا من أن شروط قرض الرهن العقاري الخاصة بك كما هو متوقع - على سبيل المثال ، أن هيكل معدل أو معدل لم يتغير من تقدير القرض.

إذا كانت تكاليف الإغلاق تختلف اختلافًا كبيرًا عن التقديرات أو إذا كان قرض الرهن العقاري الخاص بك مختلفًا عن الموصوف أصلاً ، فقد يكون المقرض أو وكيل الملكية أو وكيل الضمان الخاص بك يخرق القانون. هذا هو السبب في أنه من الجيد - وغالبًا ما يكون من المجدي مالياً - الاحتفاظ بمحامٍ طوال مدة عملية الإغلاق.

تكاليف الإغلاق الشائعة

على الرغم من أنه من المتوقع أن يدفع المشترون جميع تكاليف الإغلاق في حالة عدم وجود ترتيبات أخرى ، إلا أن المشترين والبائعين يوافقون غالبًا على تقسيم تكاليف الإغلاق - خاصة في أسواق المشتري. يتم تحديد هذه الاتفاقية عادةً في اتفاقية الشراء المقبولة ويمكن تعديلها في أي وقت قبل الإغلاق. في كثير من الحالات ، لا تدخل الأطراف في تفاصيل من الذي يدفع تكاليف الإغلاق - فهم ببساطة يتفقون على نسبة ، مثل "يدفع البائع 40٪ ويدفع المشتري 60٪" ، أو يوافق على أن طرفًا يدفع مبلغًا ثابتًا نحو إغلاق والآخر يختار ما تبقى.

في كثير من الحالات ، يتم دفع تكاليف الإغلاق عن طريق الشيكات البنكية أو التحويل البنكي. تعتبر الشيكات البنكية عمومًا صفقة أفضل ، حيث نادرًا ما تكلف أكثر من دولار واحد أو دولارين ، في حين أن البنوك عادةً ما تتقاضى 10 دولارات أو أكثر مقابل التحويل البنكي في نفس اليوم. إذا كان عنوان الوكيل أو وكيل الضمان الخاص بك يتطلب تحويلاً بنكيًا على الإطلاق ، فتأكد من إرسال تعليمات كاملة لك (بما في ذلك استلام رقم الحساب ورقم التوجيه المصرفي) مع إشعار الإغلاق.

بغض النظر عن كيفية التفاوض وتنفيذ الدفع ، يمكنك أن تتوقع دفع التكاليف التالية عند الإغلاق. قد يحتاج البعض إلى اتخاذ إجراء من جانبك ، مثل إعداد بوليصة تأمين لأصحاب المنازل ، قبل يوم الإغلاق. يظهر الآخرون ببساطة كعناصر سطر في الكشف الختامي ، ولا تتطلب إجراءً مباشرًا.

• تفتيش المنزل وتقييم. إذا لم يتم دفع هذه الرسوم مقدمًا ، فسيتم إضافتها إلى تكاليف الإغلاق. بين الخدمتين ، توقع دفع ما مجموعه 600 دولار إلى 1000 دولار.
• نشأة القرض ورسوم التأمين. تغطي هذه الرسوم تكلفة إنشاء قرض الرهن العقاري وخدمات الاكتتاب ، وليس بما في ذلك تقارير الائتمان والرسوم الأخرى. يتم احتساب معظم رسوم الإنشاء كنسبة مئوية من إجمالي سعر الشراء ، وعادة ما تتراوح بين 0.5 ٪ إلى 1.5 ٪. يشار أحيانًا إلى هذه النسب المئوية على أنها "نقاط" - على سبيل المثال ، ستكون رسوم إنشاء 1٪ نقطة واحدة. يمكن فرض رسوم الاكتتاب كنسبة مئوية من سعر الشراء أو رسم ثابت. في كلتا الحالتين ، يكلف الاكتتاب عادة أقل من 1 ٪ من سعر شراء المنزل. لاحظ أن بعض قروض الرهن العقاري ، والمعروفة باسم قروض "بدون تكلفة" أو "بدون رسوم" ، لا تحتوي على رسوم إصدار أو تأمين. ومع ذلك ، فإن القروض "بدون تكلفة" تكون لها عمومًا أسعار فائدة أعلى من القروض التقليدية القابلة للمقارنة.
• تقرير الائتمان. يتعين على المشترين عمومًا دفع الشيكات والتقارير الائتمانية للمقرض - في أي مكان من 20 دولارًا إلى 60 دولارًا ، اعتمادًا على عدد المقرضين الذين يتعاملون معه ومع مكاتب الإبلاغ.
• شهادة الفيضان. هذا رسم بسيط - عادة حوالي 20 دولارًا - يغطي تكلفة التحقق من موقع منزلك بالنسبة لخرائط مخاطر الفيضان المحلية. تعتبر شهادة الفيضان أمرًا بالغ الأهمية إذا انتهى بك الأمر إلى احتياج إلى تأمين ضد الفيضانات. في بعض المناطق ، قد يُطلب منك دفع رسوم مراقبة الفيضان لمرة واحدة (غالبًا ما بين 25 دولارًا و 50 دولارًا).
• مصلحة الشهر الأول. العديد من المقرضين تتطلب الدفع مقدما من الفائدة على الرهن العقاري التي تراكمت بين تاريخ الإغلاق وتاريخ الدفعة الأولى. لاحظ أنه إذا أغلقت في منتصف الشهر ، فمن المحتمل ألا تضطر إلى إجراء دفعة مبدئية حتى بداية الشهر التالي ، على افتراض أن مدفوعاتك مستحقة في أول الشهر. على سبيل المثال ، أغلقت أنا وزوجتي على منزل في أوائل أغسطس ولم ندفع أول دفعة مادية لدينا حتى الأول من أكتوبر - ولكن في الختام ، فعل يجب أن تدفع الفائدة المحددة للتراكم في أغسطس.
• إيداع الضمان الأولي. يحتاج المقرضون إلى إيداع مقدم ، في حساب ضمان آمن ، لتغطية الالتزامات الضريبية والتأمينية المحددة للتراكم بين الإغلاق وتواريخ استحقاق الدفع الخاصة بكل منهما. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنك بحاجة إلى إيداع حوالي أقساط تأمين مالكي المنازل لمدة عام كامل - إلا إذا دفعت مقدمًا - وفي أي مكان من 1 إلى 12 شهرًا من أقساط ضريبة الأملاك. على الرغم من أن الضرائب العقارية تُدفع عادةً كل ستة أشهر ، إلا أن المقرضين يترددون في بدء حساب ضمان جديد برصيد يكاد لا يكفي لتسديد الدفعة الأولى من الضرائب. انتهيت أنا وزوجتي إلى إيداع ما يكفي لتغطية ضرائب الممتلكات لمدة سبعة أشهر ، على سبيل المثال.
• الضمان العازلة. يطلب العديد من المقرضين من المشترين إيداع مخزن مؤقت إضافي لتغطية التعديلات التصاعدية على الضرائب وأقساط التأمين على المدى القصير ، وتقليل احتمالية السداد المتأخر الذي يتسبب في رصيد ضمان سالب. حجم المخزن المؤقت هو عادة وظيفة من الضرائب الشهرية والتزامات التأمين - كان لدينا حوالي ضعف حجم التزاماتنا الشهرية.
• مستحقات جمعية مالكي المنازل. إذا كنت تعيش في مجتمع تقدمه جمعية لأصحاب المنازل (مشترك مع الشقق) ، فيجب عليك دفع مستحقات HOA شهريًا أو سنويًا أو نصف سنوي. يقوم بعض المقرضين بتجميع مستحقاتك في حساب الضمان الخاص بك ودفعها نيابةً عنك ، كما هو الحال مع الضرائب وأقساط التأمين الخاصة بك. إذا كان هذا هو الحال بالنسبة إلى قانون الإفلاس (HOA) الخاص بك ، فمن المحتمل أن تضطر إلى دفع مستحقات القرن الإفريقي الخاص بك حتى نهاية فترة الدفع الأولى (ربما حتى سنة بعد الإغلاق). في حالات أخرى ، سواء كان ذلك بسبب سياسة المقرض أو سياسة القرن الإفريقي ، لا يتم تضمين رسوم القرن الإفريقي في الضمان ويجب دفعها بشكل منفصل.
• العنوان / خدمات الضمان و تأمين. يتم تضمين تكلفة التأمين على حقوق المقرض والمشتري (في حالة شرائه) في هذه الفئة - بمتوسط ​​1000 دولار يغطي كلا الوثيقتين ، ولكن متغير بدرجة كبيرة حسب الموقع وقيمة العقار. تتضمن هذه الفئة أيضًا تكلفة العمل الإضافي الخاص بالعنوان والذي تقوم بتنفيذه شركة الملكية أو وكيل الضمان أو المحامي الخاص بك (اعتمادًا على اختصاصك القضائي) - وهي تكلفة أخرى شديدة التغير من المحتمل أن تكون أعلى إذا كنت تستخدم محامًا مرخصًا. أخيرًا ، تشتمل هذه الفئة عادةً على رسوم تسوية ، والتي تدفع في الأساس مقابل وقت وكيلك أو وكيل الضمان في يوم الإغلاق ، وتتراوح عادةً من 200 دولار إلى 400 دولار.
• رسوم التسجيل. يقوم مكتب المدينة أو المقاطعة المسؤول عن تسجيل التحويلات العقارية في منطقتك بفرض رسوم على العمل المعني. تختلف الرسوم على نطاق واسع من مكان إلى آخر وقد تعتمد على قيمة أو حجم العقار الخاص بك.
• تحويل الضرائب. من المحتمل أن تفرض حكوماتك المحلية وحكومات الولايات ضرائب تحويل على المعاملات العقارية ، بناءً على قيمة العقار وربما تحديد تقسيم المناطق. يتراوح إجمالي الضرائب المفروضة على النقل على المستوى المحلي والمحلي على العقارات السكنية عادةً من النطاق العالي المكون من ثلاثة أرقام إلى متوسط ​​الأرقام الأربعة.
• أجر الوسيط. يأخذ وكلاء المشترين عمولاتهم من عائدات البائع ، وهذا يعني أن المشترين لا يدفعون لهم مباشرة. ومع ذلك ، فإن أصحاب عمل الوكلاء - مجموعات العقارات أو شركات السمسرة - يتقاضون رسوم خدمة أو إحالة صغيرة نسبياً إلى المشتري مباشرة. يمكن أن تتراوح هذه المبالغ بين المبالغ الاسمية (100 دولار أو أقل) إلى 500 دولار أو أكثر.

اعتمادًا على مكان حدوث معاملتك ، قد تختلف رسوم الإغلاق بشكل كبير عن الرسوم الموضحة هنا. للحصول على قراءة أفضل حول ما يمكن توقعه ، تحدث إلى خبير أو محامي عقاري موثوق به وغير متحيز في منطقتك.

ما يمكن توقعه في يوم الإغلاق

في يوم الإغلاق ، يصبح المنزل الذي وافقت على شرائه هو المنزل الذي تملكه بفخر. ومع ذلك ، هناك الكثير مما يجب فعله قبل أن تتمكن من الخروج من الباب الأمامي وجعله منزلك حقًا.

المشي النهائي

إن التمرين النهائي الخاص بك هو فرصتك الأخيرة للتأكد من أن المنزل في حالة جيدة - أو إذا كنت تشتري مثبتًا علويًا ، في حالة موافقتك على شرائه. في معظم المعاملات ، يكون التمشي النهائي يمكن أن يحدث في أي وقت خلال 24 ساعة من وقت الإغلاق المقرر.

أثناء التمرين النهائي ، تأكد مما يلي:

• تم إجراء جميع الإصلاحات المطلوبة
• جميع مصابيح الإضاءة والمنافذ تعمل
• تعمل الأجهزة الميكانيكية المنزلية (التدفئة ، تكييف الهواء ، سخان المياه)
• الحنفيات وتركيبات السباكة وظيفية
• أدوات المطبخ والغسيل مدمجة ووظيفية
• لم يحدث أي ضرر أو تآكل جديد (مثل الثقوب الموجودة في الحائط ، وفقدان ألواح الأرضية ، والقوباء المنطقية التالفة ، وما إلى ذلك) منذ تفتيش منزلك
• المنزل نظيف ومرتب من الداخل والخارج
• ولت ممتلكات البائع الشخصية أو في طور نقله

إذا واجهت أي مشاكل غير متوقعة أثناء التمرين ، فلم يفت الأوان لجعل الأمور في نصابها الصحيح. اتصل بوكيل عقاري أو وكيل إغلاق لمناقشة الخيارات المتاحة أمامك. في معظم الحالات ، يوافق البائع على دفع تكاليف الإصلاحات أو مهام التنظيف الضرورية ، حتى لو كان ذلك يعني تأخير الإغلاق ببضعة أيام.

عند الإغلاق - توقيع مستندات إغلاق المفاتيح

في الوقت المحدد للإغلاق ، يمكنك الجلوس وتوقيع العديد من المستندات مع وكيلك أو وكيل الضمان ، وكيل العقارات ، وربما محامياً. يحضر البائعون نظرائهم أيضًا ، على الرغم من أن البائعين لا يملكون الكثير من الأعمال الورقية لتوقيعهم ، وبالتالي لا يظهرون غالبًا حتى تدخلوا في أوديسيسي الخاصة بالتوقيع..

نظرًا لخطورة المعاملة ، ومقدار الأموال المتضمنة ، استغني عن الوقت الذي تحتاجه لقراءة وفهم كل شيء تقوم بتسجيله. بعض الوثائق الختامية مكتوبة بلغة قانونية كثيفة ، لذا اسأل محاميك أو وكيلك العقاري إذا لم تكن واضحًا في أي شيء. لا تدع العنوان أو وكيل الضمان يندفع إليك - لقد أنهيا المئات من عمليات الإغلاق في الماضي ، ومن المحتمل أن يكونا أكثر قلقًا بشأن تحديد موعدهما التالي أو الخروج من المكتب في الوقت المحدد بدلاً من التأكد من أنك 100٪ في ما يصل وما يصل.

فيما يلي أهم الوثائق التي يجب قراءتها وتوقيعها أثناء الإغلاق:

• ملاحظة أذنى. هذا يمثل التزامكم الملزم لسداد قرض الرهن العقاري الخاص بك. ويشمل المبلغ الإجمالي الذي تدين به على القرض الخاص بك ، ومعدل الفائدة للقرض الخاص بك ، وتواريخ الدفع الشهرية ، والمدة (مدة) القرض ، وطرق الدفع المقبولة (مع عنوان فعلي لإرسال الشيكات الشخصية). إذا كان لديك الرهن العقاري أو الرهن العقاري ذي السعر المتغير ، فستتضمن الملاحظة الإذنية الخاصة بك أيضًا شرحًا مفصلاً لكيفية ومقدار ومقدار تغيير المدفوعات والسعر.
• الرهن العقاري / صك الثقة. المعروف أيضًا باسم أداة الأمان ، أن الرهن (أو سند الثقة) هو عقد يمنح المقرض الخاص بك الحق في الاستيلاء على الممتلكات الخاصة بك من خلال الرهن إذا فشلت في دفع الرهن العقاري الخاص بك على النحو المتفق عليه. يكرر الرهن العقاري المعلومات الواردة في السند الاذني ، ولكنه يتعمق أكثر في حقوقك ومسؤولياتك كصاحب منزل ومقترض - على سبيل المثال ، يصف كيف تشغل العقار (كإقامة أساسية ، كإيجار عقاري ، وهكذا إيابا) وتحديد كيف ومتى يمكن أن المقرض الخاص بك تعلن لك في الافتراضي.
• الكشف عن الضمان الأولي. يصف هذا كيف يخطط المقرض الخاص بك لتوزيع الأموال في حساب الضمان الخاص بك. ويشمل ذلك مدفوعاتك الخاصة بمدفوعات الفوائد والفوائد الرئيسية ، بالإضافة إلى 12 شهرًا من أرصدة الضمان الشهرية المتوقعة. يوضح الكشف عن الضمان أيضًا متى يتم دفع كل بند من بنود الضمان (ضرائب الممتلكات ، التأمين ، وربما مستحقات PMI و HOA).

المستندات الختامية الإضافية للقراءة والتوقيع

تتضمن عملية الإغلاق قراءة وتوقيع عدد كبير من المستندات الإضافية أيضًا. مرة أخرى ، خذ وقتًا تحتاجه لقراءة كل عنصر وفهمه ، وطرح الأسئلة إذا لزم الأمر. بعد كل شيء ، هناك شيء واحد لا تتضمنه عملية الإغلاق هو فرصة القيام بالمهمة.

هذه المستندات شائعة عند الإغلاق ، ولكن قد تتضمن معاملتك مزيجًا مختلفًا إلى حد ما استنادًا إلى القواعد في منطقتك ونوع المنزل الذي تشتريه.

• التوقيع / الاسم. هذا هو في الأساس دليل على التوقيع الذي يستخدمه المقرض وصاحب القرض والكيانات الحكومية وأي جهات أخرى ذات صلة لتحديد شرعية توقيعك على جميع المستندات الختامية الأخرى. انها مفيدة بشكل خاص خلال التحقيقات الاحتيال في الرهن العقاري.
• شهادة الإشغال / بيان الإشغال. إذا كنت تشتري منزلًا جديدًا للبناء ، فيجب عليك توقيع شهادة إشغال تشير إلى أن المنزل جاهز وآمن للركاب. من الناحية الفنية ، يمكن لشهادة الإشغال المفقودة أن تؤخر عملية الإغلاق. إذا كنت تشتري منزلاً حاليًا ، فأنت بحاجة إلى التوقيع على بيان إشغال يحدد الغرض من المنزل ، ومدى الوقت المطلوب منك التحرك فيه ، وما الذي يمكن أن يحدث إذا استخدمت المنزل بطريقة لا تتفق مع الغرض المعلن (على سبيل المثال على سبيل المثال ، حبس الرهن).
• أول إشعار الدفع. يعيد هذا المبلغ (مع الضمان ، والرصيد ، وتفاصيل الفائدة) وتاريخ دفع رهنك الأول. كما يتضمن معلومات حول كيفية إجراء الدفع ، بما في ذلك العنوان الفعلي وعنوان الويب الخاص بالخدمة.
• البائع / المقرض تنازلات. توضح هذه الوثيقة التكاليف التي يغلقها البائع والمقرض ، إن وجدت.
• خدمة الكشف. يحدد هذا مخدم قرضك - إما المقرض الأصلي أو الشركة التي تشتري الرهن لاحقًا - ويؤكد تفهمك أنه يمكن تحويل القرض في المستقبل.
• إفصاح تأمين الرهن العقاري الخاص. إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 80٪ ، فمن المحتمل أن يحتاج المقرض الخاص بك إلى تأمين رهن عقاري خاص (PMI). يحدد هذا الكشف مؤشر مديري المشتريات ويصف حقوقك ومسؤولياتك ذات الصلة ، وكيف ومتى يتم سداده (عادةً ما يكون شهريًا ، في الضمان) ، ومتى يمكنك طلب إسقاطه (عادة بعد اجتياز عتبة LTV بنسبة 80٪).
• بيان مخاطر الفيضانات. هذا يؤكد أن منزلك يقع في منطقة خطر الفيضان الخاصة أو لا. إذا كان منزلك في منطقة الفيضان ، فمن المحتمل أن يتطلب التأمين ضد الفيضانات.
• تقدير شكر وتقدير. هذا يؤكد أن لديك الحق في الحصول على نسخة من تقييم منزلك. غالبا ما يتم تضمينه في تطبيق الرهن العقاري كذلك.
• قانون تكافؤ الفرص الائتمانية. يكرر هذا النموذج المفوض اتحاديًا أنه لا يمكن رفض قرضك استنادًا إلى أي حالة محمية ، مثل العرق أو العقيدة. غالبا ما يتم تضمينه في تطبيق الرهن العقاري.
• الحقيقة في الإقراض الإفصاح. هذا هو مستند آخر تم تكليفه من قِبل الحكومة الفيدرالية يوضح خصائص قرض الرهن العقاري الخاص بك والمدفوعات الشهرية والمبلغ الإجمالي (بما في ذلك أصل الدين والفائدة) التي يمكنك توقع دفعها على مدى مدة القرض.
• احتيالات الرهن العقاري. تعرّف هذه الوثيقة مختلف أشكال الاحتيال في الرهن العقاري ، وتسرد العقوبات المحتملة لأولئك الذين يدانون بتهمة الاحتيال في الرهن العقاري ، وتحدد الخطوات التي اتخذتها الحكومة الأمريكية للتحقيق في ومقاضاة الأشخاص المشتبه في ارتكابهم احتيالًا.
• رابطة أصحاب المنازل العهود والاتفاقات. تظهر العقود التي تنطبق على عضويتك في رابطة أصحاب المنازل في بعض الأحيان عند الإغلاق ، على الرغم من أنها غالباً ما يتم التعامل معها قبل يوم الإغلاق أيضًا.
• الكشف عن المخاطر. على الرغم من أن اتفاقية الشراء تتضمن عادةً جميع إفصاحات المخاطر اللازمة لمنزلك ، فلا تتفاجأ من رؤية نفس أو أي معلومات إضافية في حزمة الإغلاق. تغطي الإفصاحات الشائعة طلاء الرصاص (للمنازل التي بنيت قبل عام 1978) ، والرادون ، والآبار الجوفية.

كلمة أخيرة

أغلقت أنا وزوجتي في منزلنا الأول في صيف عام 2015. كان يوم الإغلاق لدينا عاصفة: نزهة نهائية محمومة ؛ حملة اختناق حركة المرور إلى مقر الشركة البعيد البعيد ؛ مسيرة لا نهاية لها من النماذج والإفصاحات المراد توقيعها وتوقيعها بالأحرف الأولى ؛ الخليط المربك للمفاتيح وملاحظات التفسير المكتوبة بخط اليد ونصائح اللحظة الأخيرة من البائع - لقد كان الكثير مما يجب معالجته.

ومع ذلك ، كان يوم الإغلاق مجرد بداية لفترة طويلة من الحركة والاستقرار. كل ما يمكن أن نأمله هو أن نوجه نفس الاجتهاد والتنظيم والطاقة الخام التي أوصلتنا إلى يوم الإغلاق في العمل الشاق والمجهد في كثير من الأحيان لتحويل منزل عادي إلى منزل استثنائي. إذا كنت بصدد شراء منزل ، تذكر أنه من الجيد تمامًا الاحتفال في يوم الإغلاق - ما دمت تعود مباشرة إلى العمل بعد ذلك..

هل لديك أي نصيحة حول عملية الإغلاق?