قروض إدارة الإسكان الفدرالية مقابل قروض الرهن العقاري مقابل القروض التقليدية - كيف تختلف؟

سواء كنت تشتري منزلًا جديدًا للبناء أو منزلًا قديمًا مثبتًا ، فقد تكون فرصتك جيدة لأنك لا تملك ما يكفي من المال لشراء منزلك بالكامل. ستحتاج إلى تمويل عملية الشراء عن طريق قرض عقاري.

وبالمثل ، إذا اشتريت منزلك عندما كانت معدلات الفائدة أعلى ، ولكن ليس لديك ما يكفي من النقود لسداد الرهن العقاري بالكامل ، فقد تكون مستعدًا لإعادة تمويل قرض الشراء الخاص بك. هذا يعني الحصول على قرض منزل جديد لسداد القرض الحالي وقفل سعر فائدة أقل يوفر لك الآلاف - وربما عشرات أو حتى مئات الآلاف - خلال الفترة المتبقية من مدة القرض..

أنواع القروض المنزلية: المطابقة وغير المطابقة

شراء وإعادة تمويل القروض تأتي في العديد من التكوينات المختلفة. قبل تقديم عرض على المنزل أو الالتزام بإعادة تمويل الرهن العقاري الحالي الخاص بك ، ستحتاج إلى تقييم خياراتك واختيار أفضل ما يناسب احتياجاتك.

يمكن تقسيم قروض المنازل إلى فئتين رئيسيتين: التقليدية وغير التقليدية. في بعض الأحيان ، قد ترى إشارة إلى "المطابقة" والقروض "غير المطابقة" كذلك. هذه المصطلحات ليست مترادفة ، لكنها تُستخدم أحيانًا بالتبادل.

القروض التقليدية مقابل القروض غير التقليدية: الاختلافات الرئيسية

الفرق الأكثر أهمية بين القروض التقليدية وغير التقليدية هو أن القروض التقليدية لا تصدر أو تدعمها وكالة حكومية اتحادية.

وعلى العكس ، يتم إصدار أو دعم القروض غير التقليدية من قبل الإدارات التابعة للسلطة التنفيذية ، بما في ذلك وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، وإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA ، وهي جزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية) ، ووزارة الزراعة (USDA).

مطابقة متطلبات القرض

معظم القروض التقليدية هي المطابقة, مما يعني أنه يجب عليهم الالتزام بقيود القروض التي حددتها الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (Fannie Mae) و Federal Loan Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) ، وهما مؤسستان شبه حكوميتان لهما تأثير هائل على صناعة الإقراض العقاري في الولايات المتحدة. تضمن Fannie Mae و Freddie Mac القروض التي تتوافق مع هذه الحدود ، مما يضمن وجود سوق ثانوي سائل لديون الرهن العقاري السكني.

حدود حجم القرض

للتأهل كقرض مطابق ، لا يمكن أن يتجاوز رأس القرض الحد الأقصى الثابت الذي يتم تعديله كل عام حتى يعكس ظروف السوق. في عام 2017 ، كان الحد الأقصى حوالي 424،000 دولار أمريكي لمنازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة القارية وحوالي 625،000 دولار أمريكي في المناطق عالية التكلفة (بما في ذلك ألاسكا وهاواي والمدن الساحلية باهظة الثمن مثل سياتل وسان فرانسيسكو).

تُعرف القروض غير المدعومة من الحكومة ذات الأصول الرئيسية بأنها قروض ضخمة. لا يتم ضمان قروض الجامبو من قِبل فاني وفريدي ، وبالتالي فإن السوق الثانوي لهما أصغر وأكثر خطورة.

أنواع العقارات المؤهلة

تشمل أنواع العقارات المؤهلة منازل منفصلة مؤلفة من أسرة واحدة إلى أربع أسر ، عمارات ، منازل بناء جديدة في مشاريع التطوير المخطط لها ، الإسكان التعاوني ، والمنازل المصنعة. ومع ذلك ، والشقق الخاصة ، والمنازل التعاونية ، والمنازل المصنعة تخضع لبعض القيود الإضافية.

متطلبات الائتمان والديون

في معظم الحالات ، يتم تخصيص القروض المطابقة للمقترضين بائتمان جيد إلى ممتاز. من النادر أن يتأهل المقترضون الحاصلون على درجات فيكو تحت 680 للتأهل للقروض المطابقة ، على الرغم من أن المقرضين لديهم بعض السلطة التقديرية لتقديم استثناءات. يتم حجز الأسعار الأولية لأصحاب المنازل بائتمان ممتاز.

بالإضافة إلى ذلك ، يطلب معظم المقرضين من مقدمي طلبات القروض المطابقة أن تكون نسب الدين إلى الدخل أقل من 43٪. بعض المقرضين أكثر صرامة ، والتي تتطلب نسب أقل من 36 ٪. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، يمكن أن ترتفع معدلات DTI أعلى من 50 ٪ ، على الرغم من أن أسعار الفائدة على قروض DTI عالية من المرجح أن تكون أعلى. يتم تعريف نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك على أنها نسبة (النسبة المئوية) من دخلك الشهري الذي تنفقه على خدمة الدين ، بما في ذلك منتجات الائتمان غير المضمونة مثل بطاقات الائتمان ومنتجات الائتمان المضمونة مثل ملاحظات السيارة.

في الأقسام التالية ، سوف نتعمق أكثر في الاختلافات بين قروض الرهن العقاري التقليدية وقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض الرهن العقاري.

قروض الرهن العقاري التقليدية: المعدلات والشروط والمعايير

أنواع القروض التقليدية

القروض المنزلية التقليدية تأتي في العديد من التكوينات المختلفة. ما لم يذكر خلاف ذلك ، يمكن استخدام أنواع القروض هذه للشراء أو لإعادة التمويل:

• سعر الصرف الثابت. يتم تحديد أسعار الفائدة لقروض الفائدة الثابتة طوال مدة القرض. شروط القرض ذات السعر الثابت تتراوح بين 10 إلى 40 سنة ، على الرغم من أن شروط 15 و 30 سنة أكثر شيوعًا. في معظم الحالات ، تتمتع القروض طويلة الأجل بمعدلات فائدة أعلى - على سبيل المثال ، في أوائل عام 2018 ، كانت نسبة الفائدة السنوية البالغة 30 عامًا أعلى بمقدار 1 نقطة مئوية تقريبًا من معدلات الفائدة السنوية ذات العشر سنوات للمقترضين ذوي الائتمان الممتاز. يتم حجز أفضل الأسعار للمقترضين الرئيسيين - أولئك الذين لديهم درجات فيكو أعلى من 740.
• قابل للتعديل السعر. تظل أسعار الفائدة لقروض القروض القابلة للتعديل (ARM) ثابتة لفترة أولية محددة. في نهاية هذه الفترة ، يتم ضبطها للأعلى ، ثم تتغير سنويًا أو مرتين سنويًا مع أسعار الفائدة السائدة (مع سعر ليبور أو معيار آخر مقبول على نطاق واسع كمعيار قياسي). تحتوي معظم أرمينيا على حد أقصى لزيادة أسعار الفائدة الدورية - عادةً 1-2 نقطة مئوية في السنة و 5 إلى 6 نقاط مئوية على مدى عمر القرض ، وهذا يعني أن أرمينيا بمعدل فائدة أولي قدره 4٪ يمكن أن تزيد فقط إلى 5٪ أو 6 ٪ خلال سنة واحدة و 9٪ إلى 10٪ على مدار فترتها بالكامل. يمكن أن تكون الشروط الأولية قصيرة تصل إلى سنة واحدة و 10 سنوات. عندما تكون كل الأشياء الأخرى متساوية ، تكون APRs ARM الأولية أقل بكثير من APRs ذات المعدل الثابت ، على الرغم من أنها ترتفع دائمًا أعلى من APRs السائدة ذات السعر الثابت. بعض ARMs قابلة للتحويل ، وهذا يعني أنها يمكن تحويلها إلى قروض ذات معدل ثابت في ظل ظروف معينة.
• مصلحة فقط أرمينيا. يتم تنظيم ARMs ذات الفائدة فقط مثل ARMs التقليدية ، مع اختلاف مهم واحد: خلال فترة أولية ، يدفع المقترض الفائدة فقط على رصيد القرض. هذا يقلل بشكل كبير المدفوعات في وقت مبكر ، لكنه يعوق بناء الأسهم ولا يقلل من أصل القرض. بعد الفترة الأولية ، يتم إطفاء القرض ويكون المقترض مسؤولاً عن دفع رأس المال والفائدة. يمكن أن يكون الانتقال من مدفوعات الفائدة فقط إلى مدفوعات رأس المال والفائدة صعباً ، لذلك يجب على المقترضين تأكيد أنه يمكنهم تحمل مدفوعات رأس المال والفائدة في المستقبل قبل تأمين ARMs للفائدة فقط. غالبًا ما تكون ARMs ذات الفائدة فقط مناسبة للمشترين الذين يتوقعون بيع منازلهم على المدى القصير إلى المتوسط ​​، قبل بدء مدفوعات رأس المال والفائدة وتعديل المعدلات إلى الأعلى. ومع ذلك ، فإن بعض ARMs (بما في ذلك الفائدة فقط) تحمل غرامات الدفع المسبق التي تنطبق عندما يتم سدادها بالكامل خلال فترة زمنية محددة مسبقًا.

الدفعة الأولى

الدفعة الأولى هي الاعتبار الحاسم بالنسبة للمشترين الذين يسعون للحصول على قروض الشراء. لا تتطلب قروض إعادة التمويل دفعات مقدمة ، على الرغم من أنها تحمل تكاليف إغلاق كبيرة.

من الناحية التاريخية ، كان المقرضون يطلبون ما لا يقل عن 20 ٪ على القروض التقليدية ، على سبيل المثال ، 40،000 دولار على قرض 200000 دولار. في السنوات الأخيرة ، أصبحت المقرضين أقل صرامة. بحلول عام 2014 ، بدأ الكثيرون بقبول دفعات منخفضة تصل إلى 3 ٪ ، على سبيل المثال ، 6000 دولار على قرض بقيمة 200،000 دولار.

تُعرف القروض التقليدية منخفضة الدفع (مدفوعات مقدمة تقل عن 10٪ من سعر الشراء) باسم القروض التقليدية 97. قد تكون أسعار الفائدة أعلى على مثل هذه القروض ، تمامًا كما هي أعلى بالنسبة للمقترضين ذوي الائتمان الثانوي. ضع في اعتبارك أن العديد من المقرضين يتجنبون القروض التقليدية 97 ، لذلك قد يكون من الصعب العثور عليها في منطقتك ، خاصة إذا كان لديك ائتمان ثانوي.

تأمين الرهن العقاري الخاص

يجب على المقترضين الذين دفعوا أقل من 20 ٪ على قرض تقليدي دفع تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو مؤشر مديري المشتريات. عادة ما يتم دفع أقساط PMI شهريا. اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، يمكن أن تزيد مدفوعات مؤشر مديري المشتريات السنوية على القروض التقليدية بنسبة تصل إلى 1٪ من أصل القرض ، مع ارتفاع نسب LTV مما يؤدي إلى ارتفاع مدفوعات مؤشر مديري المشتريات.

اغلاق التكاليف

هناك الكثير من رسوم الرهن العقاري التي يجب تجنبها ، ولكن معظم القروض التقليدية لا تزال تأتي بعدد كبير من تكاليف الإغلاق. بعض العناصر الأكثر شيوعًا تشمل:

• ضرائب الممتلكات المدفوعة مسبقا. يحتاج المشترون عمومًا إلى دفع ضرائب الممتلكات مقدمًا بين تاريخ الإغلاق وتاريخ استحقاق ضريبة العقار التالي. تختلف معدلات الضرائب على نطاق واسع حسب الاختصاص القضائي ، لكن ينبغي للمشترين وضع ميزانية على الأقل بضع مئات من الدولارات لهذا البند.
• تأمين المخاطر المدفوعة مقدمًا. يجب على المشترين أيضًا دفع أقساط تأمين مالكي المنازل في السنة الأولى ، والتي يمكن أن تتراوح بين أقل من 0.25٪ إلى أكثر من 1٪ من قيمة المنزل المقدرة.
• مسح الممتلكات وتقييمها. بناءً على نوع العقار وموقعه ، قد تحتاج إلى إجراء مسح. في معظم الحالات ، يكفي إجراء مسح رهن عقاري نسبيًا بتكلفة تقل عن 500 دولار. ستحتاج أيضًا إلى تمويل تقييم عقاري بتكليف من المقرض ، مما يؤكد أنك لا تدفع مبالغ زائدة مقابل العقار وبالتالي تقلل من تعرض المقرض للخسارة المالية في الرهن. عادة ما تكلف التقييمات أقل من 500 دولار.
• تحديد الفيضانات والتقييمات البيئية. حتى إذا بدا أن العقار ليس عرضة للفيضانات ، فيجب أن يكون تحديد الفيضان مطلوبًا لتأكيد ذلك والتحقق من أن التأمين ضد الفيضان ليس ضروريًا. تكلفة الفيضانات عادة ما تتراوح بين 20 إلى 50 دولار. في بعض المناطق ، قد تكون هناك حاجة إلى تقييمات بيئية أخرى ، مثل تقييمات مخاطر الحرائق.
• تفتيش المنزل. يعتبر الفحص المنزلي اختياريًا ولكنه موصى به للغاية ، حيث يمكنه الكشف عن العيوب المحتملة ومخاطر السلامة قبل أن تصبح المعاملة رسمية. تكاليف التفتيش الشامل تقترب من 500 دولار.
• بحث العنوان والتأمين. يتحقق التحقق من الملكية من حق البائع في بيع العقار لك - حيث لا يحق لأي شخص آخر المطالبة بحق ملكيته. يغطي التأمين على الملكية تكلفة إصلاح أي مشكلات يتم اكتشافها في البحث ، وكذلك أي مشكلات (بما في ذلك المطالبات المتعلقة بالعقار) التي قد تنشأ في المستقبل. عادةً ما تكون تكاليف البحث عن العناوين مرتبطة بتكاليف التأمين على الملكية ، وعادة ما تتجاوز الحزمة بالكامل 1000 دولار (تدفع لمرة واحدة ، عند الإغلاق).
• تسجيل ونقل. تغطي هذه الرسوم تكلفة تسجيل البيع مع السلطات المختصة (عادةً ما تكون إدارة مدينة أو مقاطعة) وإضفاء الطابع الرسمي على النقل باستخدام أدوات تُعرف باسم "الطوابع". تتراوح تكاليف التسجيل والنقل عادةً من 300 دولار إلى أكثر من 700 دولار.
• رسوم نشأة. هذا هو عنصر الخط الذي يجمع بين تكاليف إغلاق أقل معا. تشمل التكاليف المشمولة عادةً في رسوم الإنشاء رسوم البريد السريع ورسوم الضمان ورسوم المستندات ورسوم المحامي. يجب تحديد هذه الرسوم بوضوح في تقدير حسن النية الذي تتلقاه أثناء عملية الإغلاق. قد تختلف رسوم الإنشاء بشكل كبير ، ولكن 1٪ من سعر الشراء شائع.
• نقاط الخصم. هذا هو وسيلة اختيارية ، وإن كانت شائعة ، للمقرضين لزيادة عائدات القروض أعلى من أسعار الفائدة المعلنة. نقاط الخصم هي مدفوعات فائدة مقدمة بشكل أساسي ، حيث تقابل كل نقطة 1٪ من إجمالي مبلغ القرض وتخفيض معدل القرض بنسبة 0.25٪. يمكن للمشترين الذين لديهم أموال كافية عند الإغلاق تقليل مدفوعاتهم الشهرية المستمرة (وتحسين التدفق النقدي لأسرهم) عن طريق دفع نقاط.

قروض الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية: مثالية لأول مرة مشتري المساكن

يتم إصدار قروض الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية من قبل المقرضين من القطاع الخاص ومضمونة من قبل الإدارة الاتحادية للإسكان. كانت قروض شراء قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، التي صُممت لمشترى المنازل لأول مرة ذوي الأصول المحدودة والائتمان الأقل من الكمال ، تاريخياً بمثابة مساعدة حاسمة للأميركيين ذوي الدخل المنخفض الذين يسعون للحصول على فوائد امتلاك المنازل. مع استثناء واحد جدير بالملاحظة ، يجب أن تكون المنازل التي تم شراؤها أو إعادة تمويلها بقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مشغولة بالمالك واستخدامها كإقامة أساسية للمقترض..

يمكن أن تكون قروض شراء قروض إدارة الإسكان الفدرالية ذات معدل فائدة ثابت (قرض الرهن العقاري 203b ، والذي ينطبق على المنازل المنفصلة من عائلة واحدة إلى أسرة واحدة ، هو الأكثر شيوعًا) أو المعدل القابل للتعديل (ينطبق قرض القسم 251 على المنازل المستقلة من عائلة إلى أسرة واحدة) ). يسمح كلا التكوينين بمجموعة متنوعة من المصطلحات ، حيث تكون مدة كل من 15 و 30 عامًا هي خيارات السعر الثابت الأكثر شيوعًا.

تتيح قروض إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، مثل منتج إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، لمالكي المنازل المعتمدين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية إعادة التمويل بتكلفة أقل من قروض إعادة التمويل التقليدية. كما أنها متوفرة بتكوينات ذات معدل ثابت وقابل للتعديل. قروض إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية لا تتضمن متطلبات التأمين على الرهن العقاري (MIP) - مساعدة مالية ضخمة لأصحاب المنازل بميزانيات ضيقة.

الاختلافات بين قروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض التقليدية

القروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض التقليدية تختلف في بعض الطرق الهامة:

• حدود القرض القصوى. في معظم الأسواق ، يبلغ الحد الأقصى المسموح به لقرض شراء قروض إدارة الإسكان الفدرالية 115٪ من متوسط ​​سعر البيع المحلي (عادةً ما يتم حسابه على مستوى المقاطعة). في الولايات المتحدة القارية ، يبلغ الحد الأدنى الأدنى 27150 دولارًا (في الأسواق منخفضة التكلفة) وأعلى حد أقصى هو 625000 دولار (في الأسواق مرتفعة التكلفة). في ألاسكا وهاواي والمحميات الخارجية مثل غوام ، يبلغ الحد الأقصى 938250 دولارًا. هذه الحدود قابلة للتغيير مع أسعار المنازل السائدة. بالنسبة للرهون العقارية العكسية (أو HECMs ، أحد منتجات قروض إدارة الإسكان الفدرالية الشائعة) ، يبلغ الحد الأقصى المسموح به للقرض 625000 دولار في كل مكان في الولايات المتحدة القارية و 938250 دولارًا في الولايات القضائية غير القارية. استخدام آلة حاسبة قرض الرهن العقاري FHA هود للعثور على الحدود المحلية الخاصة بك.
• DTI ونسبة الإسكان. القروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح بنسب DTI أعلى - موثوق تصل إلى 43 ٪ ، وأحيانا أعلى. يمكن أن تكون نسبة السكن ، أو نسبة تكاليف الإسكان إلى دخل المقترض ، أعلى من معدل القروض التقليدية البالغ 28٪ - ما يصل إلى 31٪ ، في معظم الحالات.
• الدفعة الأولى. بالنسبة للمقترضين الذين حصلوا على درجات FICO بسعر 580 أو أفضل ، يمكن أن تكون مدفوعات قرض شراء قروض إدارة الإسكان الفدرالية منخفضة بنسبة 3.5٪ من سعر الشراء ، على سبيل المثال ، 7000 دولار على منزل 200000 دولار. هذا أقل بكثير من متطلبات الدفع المسبق بنسبة 20 ٪ على القروض التقليدية ، على سبيل المثال ، 40،000 دولار على منزل 200000 دولار. إنه أيضًا أقل من 10٪ من تخفيض الدفعة المقدمة بين القروض التقليدية والتقليدية ، على سبيل المثال ، 20،000 دولار على منزل 200000 دولار.
• تأمين الرهن العقاري. يعد التأمين على الرهن العقاري أكثر تكلفة على قروض شراء قروض إدارة الإسكان الفدرالية ومعظم قروض إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية (باستثناء قروض إعادة التمويل المبسطة). وفقًا للنظام الأساسي ، يتم فرض رسوم ثابتة على المقترضين تبلغ 1.75٪ من مبلغ القرض عند الإغلاق ، بغض النظر عن نوع القرض أو المدة أو المعدل. يتم عادةً رسم هذه الرسوم في القرض ، مما يؤدي إلى زيادة رأس المال ، على الرغم من أنه يمكن أيضًا سداده بالكامل. للمضي قدمًا ، يجب على المقترضين الذين يبدأون بنسبة 90٪ من الدفع الرباعي أو أعلى (10٪ أو أقل) دفع أقساط تأمين الرهن العقاري المستمرة حتى يتم سداد القرض بالكامل - يصل إلى 1.05٪ من مبلغ القرض كل عام ، حسب مدة القرض و المبلغ الممول. يجب على المقترضين الذين يبدأون في أقل من 90٪ من سيارات الدفع الرباعي دفع أقساط التأمين المستمرة لمدة 11 عامًا على الأقل. على النقيض من ذلك ، لا يُطلب من المقترضين من القروض التقليدية الذين يبدأون بنسبة 80 ٪ من المركبات ذات الدفع الرباعي أو أقل حمل التأمين على الرهن العقاري على الإطلاق. الطريقة الوحيدة لمعظم المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية لإلغاء تأمين الرهن العقاري هي من خلال برنامج إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
• اسعار الفائدة. كل الأشياء الأخرى متساوية ، قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إعادة التمويل دائمًا ما تكون أسعار الفائدة أقل من القروض التقليدية المماثلة. ومع ذلك ، قد يتم تعويض مدخرات أسعار الفائدة عن طريق أقساط التأمين على الرهن العقاري أعلى.
• متطلبات الائتمان. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها متطلبات تأمين أقل من القروض التقليدية. يمكنك الحصول على قرض شراء بقيمة 3.5٪ من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بقيمة 580 أو أكثر ، وقرض قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بنسبة 10٪ مع الحصول على 500 درجة أو أعلى.
• البائع إغلاق مدفوعة التكاليف. تتيح قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية للبائعين دفع ما يصل إلى 6٪ من سعر الشراء باتجاه الإغلاق ، على سبيل المثال ، 12000 دولار على منزل بقيمة 200000 دولار. هذه فائدة كبيرة محتملة في أسواق المشترين. تغطي القروض التقليدية تكاليف الإغلاق المدفوعة من قبل البائع بنسبة 3٪ من سعر الشراء ، على سبيل المثال ، 6000 دولار على منزل بقيمة 200000 دولار.
• افتراض. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ممكنة ، وهذا يعني أنه يمكن تحويلها من البائع إلى المشتري مع الحد الأدنى من التغييرات في الأسعار والشروط. على الرغم من أن الافتراضات تخضع لموافقة إدارة الإسكان الفدرالية والتأمين على المقرض ، وكذلك قدرة المشتري على تغطية الفرق (إما نقدًا أو من خلال رهن عقاري ثانٍ) بين رصيد القرض المتبقي وسعر المنزل المقدّر ، إلا أنهما يتطلبان الكثير من الوقت والضغط. ، لتوفير للباعة دوافع. القروض التقليدية عموما ليست مستحيلة.

أنواع قروض إدارة الإسكان الفدرالية

بالإضافة إلى 203b والمادة 251 من قروض المنازل المنفصلة المكونة من أسرة واحدة إلى أربع أسر ، تتخذ قروض إدارة الإسكان الفدرالية عدة أشكال أخرى:

• القروض السكنية. تشتهر قروض الوحدات السكنية المؤمنة على قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، والمعروفة باسم قروض القسم 234 ج ، بالكثير من القروض المشتركة المؤمنة لمدة 30 عامًا ذات القروض الثابتة الفدرالية (FHA) للمنازل المنفصلة. ومع ذلك ، فإن الثابت لمدة 30 عامًا هو خيار التمويل الوحيد المدعوم من إدارة الإسكان الفدرالية لشراء الوحدات السكنية. للتأهل ، يجب تطبيق قرض من القسم 234 ج على شراء وحدة عمارات فردية ضمن مشروع به خمس وحدات على الأقل. تكون متطلبات إشغال المالك أكثر مرونة بالنسبة لقروض القسم 234c ، لكن البرنامج لا يتطلب تقديم ما لا يقل عن 80٪ من القروض المؤمنة على قروض إدارة الإسكان الفدرالية في أي تطوير معين لشاغليها.
• قرض اعادة تمويل آمن. تقوم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية المؤمنة بإعادة تحويل قروض الرهن العقاري التقليدية ، بما في ذلك القروض التي سقطت في حالة الجنوح بسبب تعديلات سعر الفائدة الصعودية على أرمينيا التقليدية ، إلى قروض ذات معدلات فائدة ثابتة معتمدة من قبل إدارة الإسكان الفدرالية. إذا كنت تختار إعادة تمويل السحب ، فإن الحد الأعلى للاقتراض هو 85٪ من الدفعات الطويلة الأجل. بالنسبة لعمليات إعادة التمويل غير النقدية ، يكون الحد الأعلى هو 97.75٪ LTV.
• قروض إدارة الإسكان الفدرالية تبسيط إعادة تمويل. تم تصميم قروض إعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتبسيط قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحالية دون تقييم المنزل وتكاليف إغلاق منخفضة نسبيًا (عادةً ما تكون أقل من 4٪ من أصل القرض). تكون متطلبات البرنامج متساهلة تمامًا على الورق - على سبيل المثال ، يمكنك إعادة التمويل تقنيًا لمنزل تحت الماء بعمق ، ولا توجد حدود دخل أو عمل رسمية. ومع ذلك ، فإن معظم المقرضين تتطلب ائتمان لائق (FICO في 620 أو أفضل) والتحقق من فرص العمل. القروض أيضا لا يمكن أن يكون الجانحين بجدية. للتأهل ، يجب أن يسقط القرض الجديد دفعتك الشهرية بنسبة لا تقل عن 5٪ (على سبيل المثال ، من 1000 دولار إلى 950 دولار). يقدم بعض المقرضين خيار التفاف تكاليف الإغلاق في أصل القرض ، مما يؤدي إلى قرض "بدون تكلفة" ، على الرغم من أن هذا يؤدي إلى دفع شهري أعلى على مدى مدة القرض.
• الرهون العقارية تحويل الأسهم (HECM أو عكس الرهن العقاري). تُعرف قروض HECM ، التي تُعرف أيضًا باسم الرهون العقارية العكسية ، كبار السن الذين يسكنهم مالكوها (الذين تبلغ أعمارهم 62 عامًا أو أكبر) على الاستفادة من الأسهم في منازلهم دون بيع منازلهم والخروج منها. بشكل غير عادي لمنتج الرهن العقاري ، لا تتطلب HECMs مدفوعات شهرية. بدلاً من ذلك ، فهي مصادر مثالية للنقد المعفي من الضرائب للمقترضين ذوي الدخل الثابت والأصول المحدودة. ومع ذلك ، نظرًا لعواقبها القانونية والمالية الكبيرة ، من الأفضل عدم الاستعانة بـ HECM قبل استشارة محامٍ أو مستشار مالي.
• قرض الدفع المتخرج. قروض الدفع المتدرجة ، أو قروض القسم 245 ، لها في البداية مدفوعات شهرية منخفضة للغاية. على مدار السنوات الخمس إلى العشر الأولى من عمر القرض ، تزداد هذه المدفوعات تدريجياً بمعدل يتراوح بين 2٪ و 7.5٪ سنويًا. في نهاية فترة التصعيد ، يظلون على هضبة ويظلون ثابتين طوال الفترة المتبقية. تعد قروض الدفع المتدرجة مثالية للمقترضين الذين يتوقعون ارتفاع دخلهم بشكل كبير مع مرور الوقت.
• تزايد قرض الأسهم. تُعرف قروض الأسهم المتنامية ، التي تُعرف باسم قروض القسم 245 أ ، بأنها إصدارات متعددة الاستخدامات ومتسامحة مالياً لقروض الدفع المتدرجة. إنها صالحة لمعظم أنواع المساكن ، بما في ذلك الوحدات التعاونية والمنازل الحالية المخصصة للتجديد أو إعادة التأهيل. زيادة المدفوعات السنوية أكثر تدريجيًا من خيار الدفع المتدرج - يتم تحديد الزيادة السنوية بنسبة 5٪. الشروط أقصر كذلك - 22 سنة هي الحد الأقصى.

مزايا قروض إدارة الإسكان الفدرالية مقابل القروض التقليدية

فيما يلي ملخص للمزايا الرئيسية لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية على القروض التقليدية:

• متطلبات الاكتتاب الخفيف (درجة الائتمان)
• متطلبات انخفاض الدفعة المقدمة (منخفضة تصل إلى 3.5 ٪ للمقترضين مع FICO بسعر 580 أو أفضل)
• الاحتمالية (يمكن نقلها من البائع إلى المشتري مع الحد الأدنى من الاحتكاك)
• ارتفاع تكلفة إغلاق البائع المدفوعة
• انخفاض أسعار الفائدة
• متطلبات DTI ونسبة السكن الخاسرة

عيوب قروض إدارة الإسكان الفدرالية مقابل القروض التقليدية

والعيوب الحاسمة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مقابل القروض التقليدية:

• دفع تأمين الرهن العقاري مقدمًا وفقًا لقانون شراء القروض وقروض إعادة التمويل غير المبسطة (1.75٪ من حجم القرض)
• ارتفاع أقساط التأمين على الرهن العقاري المستمرة (تصل إلى 1.05 ٪ من حجم القرض سنويا)
• لا يمكن إلغاء التأمين على الرهن العقاري إلا من خلال إعادة تمويل التبسيط
• حدود قروض مضمونة أقل في الأسواق منخفضة التكلفة (ضارة بالمشترين المتميزين في تلك المناطق)
• يجب أن تكون المنازل التي يشغلها مالكوها ، مساكن أساسية

قروض الرهن العقاري زارة شؤون المحاربين القدامى: العظمى للعائلات العسكرية

يساعد برنامج قروض الإسكان من وزارة شؤون المحاربين القدامى ، المأذون به بموجب قانون إعادة ضبط الخدمة لعام 1944 (SRA) ، مساعدة الخدم الحاليين والسابقين على إدراك حلم امتلاك المنازل. مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يتم تقديم معظم قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى من قبل المقرضين من القطاع الخاص وبدعم من وزارة شؤون المحاربين القدامى - انهم ليسوا القروض المباشرة نشأت بواسطة وزارة شؤون المحاربين القدامى. مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، لا يمكن إلا أن القروض زارة شؤون المحاربين القدامى تستخدم في المنازل التي يشغلها مالك والتي تتأهل كمساكن للمقترضين الأولية.

قروض VA يمكن تمويل عمليات الشراء وإعادة التمويل. مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض التقليدية ، فهي متوفرة في مجموعة واسعة من التكوينات ، بما في ذلك سعر ثابت لمدة 15 و 30 عامًا وشروط مختلفة قابلة للتعديل. أسعار الفائدة عادة ما تكون قابلة للمقارنة مع القروض التقليدية وأعلى من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

متطلبات الأهلية

تختلف متطلبات أهلية قرض VA إلى حد ما حسب الفرع والتاريخ ومدة الخدمة.

كقاعدة عامة ، يكون موظفو الخدمة الفعلية مؤهلين بعد الخدمة بعد 180 يومًا متتاليًا من الخدمة ، وأحيانًا ما يصل إلى 90 يومًا متتاليًا من الخدمة. قدامى المحاربين ، بما في ذلك جنود الاحتياط وأعضاء الحرس الوطني ، مؤهلون بعد 90 إلى 180 يومًا متتاليًا من الخدمة في أي وقت خلال حياتهم المهنية. أفراد الاحتياط والحرس الوطني الذين لا يرون الخدمة الفعلية مؤهلون بعد ست سنوات متتالية من الخدمة. التصريفات المشينة غير مؤهلة.

راجع جدول أهلية VA للحصول على مزيد من المعلومات حول التأهيل وتفاصيل التقدم بطلب للحصول على شهادة الأهلية (CoE).

الاختلافات بين VA والقروض التقليدية

بالإضافة إلى متطلبات أهلية الخدمة ، تختلف قروض VA والقروض التقليدية في بعض الطرق الأساسية:

• رسوم التمويل. الفرق الأكبر والأكثر تكلفة بين قروض VA والقروض التقليدية هو رسم تمويل VA. رسوم تمويل VA هي رسوم فريدة لا تنطبق على القروض التقليدية أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية. إنه يختلف بشكل كبير حسب فرع الخدمة ونوع القرض وحجم الدفعة المقدمة ، ولكنه يفضل عمومًا مشتري المنازل أو شركات إعادة التمويل لأول مرة الذين لديهم خبرة سابقة في الخدمة الفعلية ونسب LTV دون 90٪. بالنسبة لقروض إعادة التمويل وإعادة الشراء ، تتراوح رسوم التمويل عادةً من 1.25٪ إلى 3.3٪ من أصل القرض ، على سبيل المثال ، 2500 دولار إلى 6،600 دولار على قرض بقيمة 200،000 دولار. بالنسبة لقروض إعادة التمويل غير النقدية ، يمكن أن تصل إلى 0.50٪ من أصل القرض.
• الحد الأقصى لحجم القرض. القروض المضمونة مضمونة تصل إلى 424100 دولار في معظم الأسواق ، على الرغم من أن الحد الأقصى يخضع للتغيير مع ظروف السوق. إذا وافق عليك المقرض للحصول على قرض أكبر ، فأنت حر في الحصول عليه ، لكن وزارة الزراعة لن تتحمل المسؤولية الزائدة. في الأسواق ذات التكلفة المرتفعة ، قد تضمن إدارة شؤون القروض قروضاً أكبر.
• الدفعة الأولى. واحدة من أعظم فوائد قرض VA هو عدم وجود شرط دفعة أولى على القروض الصغيرة. إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض VA ، فيمكنك تمويل سعر شراء منزلك بالكامل. ومع ذلك ، فإن ميزة عدم الدفع لأسفل لها قيود عملية أساسية: عادةً ما يتم تحديدها بأربعة أضعاف الحد المعياري للعامل الأساسي البالغ 36000 دولار لكل مشتر ، أو 144000 دولار. تتطلب القروض الأكبر حجمًا مدفوعات مقدمة ، ولكن ليس بالضرورة أن تكون المدفوعات الموضحة بنسبة 10٪ مطلوبة عادة لدى المقرضين التقليديين.
• تأمين الرهن العقاري. قروض VA لا تتطلب تأمين الرهن العقاري ، حتى عندما يكون LTV أكبر من 80 ٪.
• متطلبات الائتمان. معايير الاكتتاب الخاصة ببرنامج قرض VA ليست فضفاضة تمامًا مثل معايير برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية. معظم المقرضين يحتاجون إلى حد أدنى من درجة FICO وهو 620 للتأهل ، على الرغم من أنه يمكن إجراء استثناءات على أساس كل حالة على حدة (على سبيل المثال ، المقترضون من ذوي الدخل المرتفع).
• اغلاق التكاليف. بموجب القانون ، لا يُسمح للمقرضين بتقييم أنواع معينة من تكاليف الإغلاق على قروض VA. وتشمل هذه الرسوم المحامي ، ورسوم الضمان ، ورسوم الاكتتاب ، ورسوم معالجة الوثائق. بدلا من هذه الرسوم المفصلة ، يمكن للمقرضين تقييم رسوم الأصل تصل إلى 1 ٪ من مبلغ القرض.
• افتراض. مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، قروض زارة شؤون المحاربين القدامى تكون مستحيلة بموافقة وزارة شؤون المحاربين القدامى ومؤهل المشتري.

أنواع القروض VA

القروض VA تأتي في عدة أشكال مختلفة:

• شراء قرض. لا تتطلب قروض شراء VA أي أموال - وبعبارة أخرى ، يتراوح معدل نمو المركبات المسموح بها بنسبة 100٪. مع بعض القيود ، يمكن استخدامها في المنازل المنفصلة الموجودة ، والمنازل المضمنة (البناء الجديد) ، والوحدات السكنية ، والمنازل المصنعة والكثير ، ومشاريع الشراء والتجديد (على غرار قرض إعادة تأهيل FHA 203k).
• إعادة تمويل قرض خارج النقدية. مثل قروض إعادة التمويل النقدي الخارجي وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ، تحل قروض إعادة تمويل السحب النقدي المقدمة من وزارة شؤون المحاربين القدامى محل القرض الأصلي وتوفر للمقترض مبلغًا مقطوعًا يمكن استخدامه كما يراه مناسبًا. يمكن أن يكون هذا المبلغ الإجمالي أكبر من 100٪ من حقوق المقترض في المنزل - على سبيل المثال ، إذا كان المقترض مدينًا بمبلغ 100000 دولار على منزل بقيمة 200000 دولار ، فيمكنه الحصول على ما يصل إلى 100000 دولار نقدًا. عادةً ما يكون لقروض إعادة التمويل خارج الصندوق معدلات فائدة أقل من القروض التي تحل محلها. ليس من الضروري أن يكون القرض الأصلي (المعاد تمويله) قرضًا خامسا.
• قرض إعادة تخفيض سعر الفائدة (IRRRL). المعروف أيضًا باسم قرض إعادة تمويل VA Streamline (أو ببساطة إعادة تمويل عملية إعادة التمويل) ، تم تصميم IRRRLs خصيصًا لإعادة تمويل قروض شراء VA الحالية دون تقديم طلب قرض ثانٍ من VA. لا يوجد خيار سحب نقدي ، باستثناء مبلغ 6000 دولار للنهوض بمشاريع تحسين المنزل الموفرة للطاقة.
• برنامج القروض المباشرة من الأمريكيين الأصليين (NADL). تم تصميم قروض NADL مباشرة من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى المصممة خصيصًا لأعضاء الخدمة والمحاربين القدامى من أصل أمريكي أصلي. يتم تكوينها دائمًا كقروض ثابتة بسعر 30 عامًا. حسب VA ، لا يمكن استخدام NADLs إلا "لتمويل شراء أو بناء أو تحسين المنازل في Federal Trust Land (أرض الحجز) ، أو لإعادة تمويل NADL سابق لتخفيض سعر الفائدة."

تقدم وزارة شؤون المحاربين القدامى نوعين مختلفين من منح الإسكان المكيف ، وهما عبارة عن مدفوعات بدون قرض للمحاربين القدماء ذوي الإعاقات الشديدة والمستمرة المرتبطة بالخدمة. تم تصميم هذه المنح لتمويل بناء أو شراء أو إعادة تجهيز المساكن التي تم تكييفها لذوي الاحتياجات الخاصة للمحاربين القدامى المعوقين وأسرهم. لا يحتاجون إلى السداد.

مزايا قروض VA مقابل القروض التقليدية

فيما يلي ملخص سريع للمزايا الرئيسية لقروض VA مقابل القروض العقارية التقليدية:

• لا المدفوعات المقدمة على قروض معينة
• لا التأمين على الرهن العقاري المطلوبة
• Assumability
• حدود قروض عالية لإعادة التمويل (صرف يصل إلى 100 ٪ من الأسهم الخاصة بك في المنزل)
• انخفاض التكاليف على تبسيط قروض إعادة التمويل
• القيود المفروضة على إغلاق أنواع التكاليف والقيم

عيوب قروض VA مقابل القروض التقليدية

وعيوبها الرئيسية:

• VA رسوم التمويل المطلوبة مقدما
• مقيّد بالخدمة الفعلية للجنود القدامى وعائلاتهم
• حدود حجم القرض التي يمكن أن تضر بالمشترين في الأسواق عالية التكلفة
• يجب أن تكون المنازل التي يشغلها مالكوها ، مساكن أساسية

كلمة أخيرة

إذا كنت تعيش في منطقة حضرية محددة بالتعداد ، فإن الاحتمالات ستكون مؤهلة للحصول على قرض تقليدي أو قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ومع ذلك ، إذا كنت جزئيًا في المساحات المفتوحة ، فقد يكون أفضل خيار لقروض السكن لديك هو الخيار الذي ذكرناه هنا فقط: قرض وزارة الزراعة الأمريكية.

بدعم من وزارة الزراعة الأمريكية ، تم تصميم قروض وزارة الزراعة الأمريكية خصيصًا للمشترين لأول مرة الذين يتطلعون إلى الاستقرار خارج المناطق الحضرية المعرفة بالتعداد ، حيث تعيش الغالبية العظمى من الأميركيين. بالنسبة لأولئك الذين يتأهلون ، يكون برنامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية سخياً بشكل لا يصدق - فهو يوفر تمويلًا بنسبة 100٪ (بدون أموال) ، وأسعار فائدة منخفضة للغاية ، ومؤشر مديري المشتريات المخصوم. قبل أن تتقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي أو أحد البدائل غير التقليدية الأكثر شيوعًا ، تفضل لنفسك (ومحفظة) ببحث وإلقاء نظرة على منتج التمويل العقاري هذا بعيد المنال والمربح.

إذا كنت ترغب في تحسين فرصك في الحصول على موافقة للحصول على قرض عقاري ، انظر هذه المقالة: 6 نصائح للحصول على الموافقة على قرض الرهن العقاري.

أي من قروض الرهن العقاري المختلفة - قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فرجينيا ، أو التقليدية - هو حق لك?