الآثار المترتبة على الضرائب المترتبة على البيع على المكشوف أو الرهن

عادة ، إذا تخلفت عن سداد قرض أو توصلت إلى تسوية بأقل من المبلغ المستحق بالكامل ، فسوف يصدر المقرض الخاص بك نموذج ضريبي 1099 للسنة التي حدث فيها التخلف عن السداد ، مما يضطرك إلى تضمين الجزء غير المدفوع - أو "المغفور" - من الديون كدخل على الإقرارات الضريبية الخاصة بك. إذا حدث ذلك ، فسيتعين عليك دفع ضريبة على "الدخل" الذي لم يمر يومًا بأيديكم. قد يكون هذا الأمر محبطًا للغاية ، ناهيك عن صعوبة ميزانيتك. اعتمادًا على حجم الدين المسامح ، يمكن أن يكون الدخل الإضافي - والضريبة الناتجة عليه - كبيرًا.

لحسن الحظ ، فإن الضرائب لن تؤدي بالضرورة إلى التراجع عن الآثار العلاجية لقرضك المغفور. في أواخر عام 2007 ، أصدر الكونغرس قانون تخفيف عبء الديون عن الإعفاء من الرهن العقاري ، حيث قدم إعفاءات ضريبية للملايين الذين اضطروا لتسوية قروض الرهن العقاري الخاصة بهم بأقل من المبلغ المستحق عليهم. حسب مصلحة الضرائب:

قانون تخفيف عبء الديون لعام 2007 عموما يسمح لدافعي الضرائب باستبعاد الدخل من تصريف الديون على محل إقامتهم الرئيسي. تخفيض الديون من خلال إعادة هيكلة الرهن العقاري ، فضلا عن ديون الرهن العقاري المغفرة في اتصال مع الرهن ، وتأهل لهذا الإغاثة. ينطبق هذا الحكم على الديون التي يتم إعفاؤها في السنوات التقويمية 2007 حتى 2012. ويصل مبلغ 2 مليون دولار من الديون المعفاة إلى هذا الاستثناء (1 مليون دولار إذا تزوجت بشكل منفصل). [تم اضافة التأكيدات]

لا يشمل القانون حبس الرهن فقط ، بل يشمل أيضًا البيع على المكشوف أو أي تسوية للديون على محل إقامتك الأساسي بأقل من المبلغ الكامل المستحق.

كيف يعمل قانون تخفيف عبء الديون عن الرهن العقاري

على الرغم من أن الإجراء سيساعد في تقليل الالتزامات الضريبية الخاصة بك ، إلا أنه لن يقلل من حجم الأوراق التي ستتعامل معها. للحصول على إعفاء ضريبي ، لا تزال بحاجة إلى تسجيل الدخل المحتمل والإبلاغ عنه. عندما تقوم بتسوية دين بأقل مما يستحق ، يجب على المقرض الخاص بك إصدار نموذج 1099-C (إلغاء الديون). تقارير هذا النموذج القيمة السوقية العادلة لمنزلك قبل الرهن مباشرة ومقدار الديون المغفرة. يتم الإبلاغ عن العواقب الضريبية لإلغاء الديون وتحسب على الإقرار الضريبي الخاص بك على النموذج 982.

ستحتاج إلى الإبلاغ عن اثنين من العواقب الضريبية المحتملة:

1. دخل من الغاء او الغاء الدين
2. ربح ممكن من التصرف في المنزل

لحساب إلغاء الديون على نموذج 982 ، قم بطرح القيمة السوقية العادلة للمنزل (كما هو مذكور في المربع 1099-C ، المربع 7) من المبلغ الإجمالي للدين قبل الرهن مباشرة. عدد أكبر من صفر سيمثل دخل الإعفاء من الديون ويجب أن يتم نقله إلى السطر 21 (الدخل الآخر) من الصفحة 1 من النموذج الضريبي 1040. كما هو الحال مع معظم عناصر قانون الضرائب ، هناك استثناءات واستثناءات ، والتي سنناقشها.

لحساب الربح من التصرف في المنزل ، قم بطرح أساسك المعدل في المنزل - ما دفعته للمنزل بالإضافة إلى تحسينات المنزل الرئيسية التي تزيد القيمة - من القيمة السوقية العادلة للمنزل عند حبس الرهن (مرة أخرى ، من 1099-C ، خط 7). إذا كانت قيمة المنزل في حبس الرهن أعلى من الأساس المعدّل الخاص بك ، فستحصل على ربح يمكن الإبلاغ عنه في النموذج 1040 ، الجدول D (أرباح وخسائر رأس المال).

ماذا ليس مغطى

لاحظ استخدام كلمة "بشكل عام" في شرح مصلحة الضرائب. من المحتمل أنها الكلمة الأكثر تحميلًا التي تظهر في لوائح مصلحة الضرائب. ويظهر بند الهروب الغامض للكلمة في لوائحها في كثير من الأحيان. في هذه الحالة ، فهذا يعني أنه لا يتم تغطية جميع عمليات حبس الرهن والبيع على المكشوف ، لذلك تحتاج إلى معرفة ما إذا كان الفعل يمكن أن يساعدك حقًا أم لا..

هناك نوعان من الاستثناءات البارزة لهذا الفعل:

1. المنازل الثانية والعقارات الاستثمارية لا يغطيها الفعل. إذا كان المقرض يغفر الديون الخاصة بك على أي من هذه الأنواع من الممتلكات ، لك يجب الإبلاغ عنها كدخل. أحكام القانون تنطبق فقط على الإقامة الرئيسية.
2. ربما الأهم من ذلك ، أن الفعل ينص على أنه يمكنك فقط استبعاد تصريف مديونية الإقامة الرئيسية. هذا هو الدين المستخدم لشراء أو بناء أو تحسين مكان إقامتك الرئيسي ، أو لإعادة تمويل الديون المتكبدة لتلك الأغراض. ببساطة ، إذا قمت بإعادة تمويل رهنك السكني (مرة واحدة فقط أو عدة مرات) وأخذت نقودًا تزيد عن دينك الأصلي ، فلن تتمكن من استبعاد أي دين مغفور من جزء السحب النقدي الخاص بك. يجب عليك الإبلاغ عنه كدخل خاضع للضريبة.

على سبيل المثال ، إذا كنت قد حصلت في العام الماضي على قرض رهن قدره 180،000 دولار على منزل بقيمة 200000 دولار ، ثم ارتفعت القيمة إلى 250،000 دولار ، فربما تكون قد قمت بإعادة التمويل للحصول على بعض النقود الإضافية لسداد بطاقات الائتمان. يعتبر الفرق بين الرهن العقاري الأصلي والقيمة الجديدة ، في هذه الحالة 70،000 دولار ، دخلًا خاضعًا للضريبة بعد حبس الرهن أو البيع على المكشوف.

في حالة تعطل سوق العقارات وحبس البنك في المنزل بقيمة 190،000 دولار ، فإن المبلغ المتبقي البالغ 60.000 دولار والذي غفره المقرض الخاص بك يخضع للضريبة. إذا كان المنزل حبس الرهن أدناه قيمتها الأصلية ، على سبيل المثال 160،000 دولار ، ثم في حين أن مبلغ 70،000 دولار لا يزال خاضعًا للضريبة ، لا يزال 20 ألف دولار من الديون المغفرة (المبلغ أقل من قيمة رهنك الأصلي) تحت حماية القانون.

وبالمثل ، سيتم أيضًا استبعاد بنود حقوق ملكية المنزل والرهون العقارية التي قد تتخذها بعد شراء منزلك. ولكن إذا استخدمت العائدات لإجراء تحسينات كبيرة على منزلك ، فسيتم حماية هذه الأموال.

بعض الأخبار الجيدة: حتى إذا وجدت نفسك في أحد الاستثناءات على الفعل ، فيمكنك استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار (500،000 دولار إذا تزوجت ملفات مشتركة) بموجب مره واحده استبعاد مكسب على الإقامة الأولية.

إذا كنت لا تتأهل

إذا وقعت في أحد هذه الاستثناءات ، أو إذا وجد مصلحة الضرائب سببًا آخر في أن شرط "عمومًا" يحجبك ، فلا يزال بإمكانك العثور على التخفيف في أجزاء أخرى من قانون الضرائب.

1. إفلاس. إذا تم تضمين منزلك والرهن العقاري وتصريفها من خلال الإفلاس ، فإن الديون المغفرة غير خاضعة للضريبة بشكل عام.
2. قروض غير اللجوء. في عدة ولايات ، تعد قروض المنازل "غير ملاذٍ" ، مما يعني أن علاج المقرض الخاص بك عن التقصير يقتصر على قيمة العقار المضمون بقرضك. يجوز للمقرض ليس متابعة الأصول الأخرى الخاصة بك في محاولة لتلبية الديون. لا يمثل الغفران عن القرض غير الملاجئ الدخل الخاضع للضريبة للمقترض. لا يتم اللجوء إلى الرهون في 12 ولاية (AK ، AZ ، CA ، CO ، FL ، ID ، MN ، NC ، ND ، TX ، UT ، WA) ، ولكن تحقق مع محاميك لمعرفة ما إذا كانت هناك أي أحكام أخرى في مجتمعك.
3. إعسار. إذا تجاوز إجمالي الالتزامات الخاصة بك إجمالي الالتزامات الخاصة بك ، فأنت "معسر" تقنيًا ، وقد تكون الديون المعفاة مؤهلة بموجب استثناء الإعسار. إذا كنت معسراً ، فلن يطلب منك مصلحة الضرائب عادةً أن تدرج ديونك المغفرة في دخلك. إذا كنت تعتقد أنك تقع في هذه الفئة ، فتحدث مع محامي الضرائب. متطلبات الإثبات لهذا الاستثناء كبيرة ، وستحتاج إلى محترف لمساعدتك في إعداد الأوراق.

كلمة أخيرة

نأمل أن يكون الرهن أو البيع على المكشوف وضعًا لمرة واحدة في العمر ، ولكن إذا كنت تواجه تحديًا بفقدان منزلك ، فعليك أن تعرف ماهية العواقب والآثار الضريبية قبل أن تتسلل إليك وتتسبب في ذلك. مزيد من الأضرار التي لحقت ميزانيتك. إن فهم قانون تخفيف عبء الديون عن الرهن قد يساعد في تخفيف بعض العبء ، أو على الأقل يمنعك من أن يفاجأك المحاسب الخاص بك أو مصلحة الضرائب.

أنت بالتأكيد لا تريد التعامل مع الأوراق أو الحسابات أو القرارات القانونية بمفردك. لا تحاول معالجة هذه المشكلات على إقرار ضريبي مُعد ذاتيًا أو استخدام برنامج مجاني لإعداد الضرائب على الإنترنت. إذا كنت تتعامل مع إعفاء الديون العقارية ، فيجب عليك بالتأكيد الحصول على إرشادات من سلطة الائتلاف المؤقتة ، لا سيما إذا كنت بحاجة إلى استخدام إحدى الطرق التي لا يغطيها القانون.

تتوفر معلومات كاملة عن إلغاء ديون الرهن العقاري في منشور مصلحة الضرائب الأمريكية رقم 4681 ، والذي لا يتوفر حاليًا على موقع مصلحة الضرائب الأمريكية. لطلب نسخة ، اتصل بـ مصلحة الضرائب مباشرة على (800) 829-3676 أو قم بزيارة مكتب ميداني لـ مصلحة الضرائب.