ما هو الصندوق الاستثماري للاستثمار العقاري - الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري

لسوء الحظ ، فإن العقارات كاستثمار لها عوائق أمام الدخول ، مثل المال مقابل دفعة أولى ، والقدرة على الحصول على قرض كبير ، والوقت والتعليم لتشغيل مؤسسة مربحة ، والنقد الضروري للصيانة والإصلاحات وضرائب الممتلكات ، والتأمين.

لحسن الحظ ، هناك طريقة للاستثمار في العقارات دون امتلاك العقارات الفردية. يُعرف باسم صندوق الاستثمار العقاري (REIT).

ما هو رييت?

يوجد REIT للاستثمار في العقارات المدرة للدخل. يقوم بذلك مباشرة من خلال شراء العقارات ، أو بشكل غير مباشر عن طريق تقديم قروض أو شراء عقود الرهن العقاري الموجودة مسبقًا. للتأهل كصناديق استثمار عقارية (وتجنب ضريبة دخل الشركات) ، يجب صرف ما لا يقل عن 90٪ من أرباحها على المساهمين كأرباح..

عادة ما يتم تقسيم صناديق الاستثمار العقاري إلى ثلاث فئات:

1. صناديق الأسهم

النوع الأكثر شهرة والأكثر شهرة من صناديق الاستثمار العقاري ، تركز صناديق الاستثمار العقاري على الأسهم في الحصول على العقارات الاستثمارية وإدارتها وتطويرها. نظرًا لأن قيود REIT تتطلب الاحتفاظ بالممتلكات وتطويرها على مدار فترة زمنية طويلة ، فإن مصدر دخلها الرئيسي هو إيرادات الإيجار من ممتلكاتها. يستثمرون عادة في أنواع محددة من الممتلكات ، والتي تندرج عموما في الفئات التالية:

• مكتب والصناعية
• قطاعي
• سكني
• فندق ومنتجع
• رعاية صحية
• التخزين الذاتي
• ارض الطبيعة

2. صناديق الرهن العقاري

لا تحظى بشعبية مثل صناديق الاستثمار العقاري ، هذه الأموال تقرض الأموال للمستثمرين العقاريين أو تستثمر في قروض الرهن العقاري الحالية على العقارات (بدلاً من الاستثمار مباشرة في العقارات نفسها). المصدر الرئيسي للإيرادات هو الفائدة من القروض التي يحملونها.

3. صناديق الاستثمار الهجينة

مزيج من كل من صناديق الاستثمار العقاري والرهن العقاري ، صناديق الاستثمار العقاري المختلطة تنوع بين امتلاك العقارات وتقديم القروض للمستثمرين العقاريين. إيراداتها تأتي من إيرادات الإيجار والفوائد.

مزايا وعيوب صناديق الاستثمار العقاري

مثل كل الاستثمارات ، هناك مزايا وعيوب في صناديق الاستثمار العقاري التي يجب موازنةها قبل الاستثمار:

مزايا

• المستثمرون قادرون على التنويع داخل سوق العقارات من خلال عقد مصلحة في العقارات متعددة مع الحد الأدنى من الدولارات.
• يتم تجميع المخاطر بين العديد من المستثمرين مقابل مالك العقار الوحيد.
• صناديق الاستثمار العقاري تدفع أرباح نقدية عالية.
• توفر العديد من صناديق الاستثمار العقاري سيولة عالية ، نسبة إلى الملكية العقارية المباشرة ، من خلال تمكين المستثمرين من بيع الأسهم بسرعة.
• يتقاسم المستثمرون الملكية في العقارات الكبيرة ، مثل مباني المكاتب الرئيسية أو الفنادق ، التي يصعب تحملها.
• العقارات تدار باحتراف.
• يمكن للأفراد الأجانب ، الذين يُحظر عليهم امتلاك العقارات ، أن يكون لهم مصلحة في هذه الممتلكات عن طريق صناديق الاستثمار العقاري.
• يمكن أن تقلل نفقات الاستهلاك من ضرائب المساهمين على الأرباح الموزعة.

عادةً ما يتم فرض الضريبة على الأرباح الموزعة في السنة التي يتم تلقيها فيها وكدخل عادي. عندما يتم تمرير مصاريف الاستهلاك من قبل صناديق الاستثمار العقاري ، يتم النظر إلى هذه المصاريف على أنها عودة لرأس المال إلى المساهم وتعوض جزءًا متساويًا من أرباح المساهمين. هذا يؤخر دفع الضرائب على هذا الجزء من الأرباح حتى يتم بيع أسهم صناديق الاستثمار العقاري.

علاوة على ذلك ، عند بيع الأسهم ، يتم فرض الضريبة على المبلغ ككسب رأسمالي وليس كإيرادات عادية. على سبيل المثال ، إذا تم دفع توزيعات الأرباح إلى أحد المساهمين بقيمة 100 دولار ، ولكن بإمكانه المطالبة بمبلغ 10 دولارات من ذلك كمصروف انخفاض ، لن يدفع المساهم سوى ضريبة الدخل على 90 دولارًا في تلك السنة. ومع ذلك ، فإن الضريبة التي يتم طرحها والتي تبلغ 10 دولارات ستخضع للضريبة على أنها مكاسب رأسمالية في وقت لاحق ، عند بيع الصندوق.

نظرًا لأن الدخل العادي يخضع للضريبة بمعدل أعلى بكثير من الأرباح الرأسمالية ، فهذه ميزة كبيرة على المعاملة الضريبية لأرباح REIT العادية.

سلبيات

• تظهر صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام نمواً منخفضاً حيث يتعين عليها سداد 90٪ من الدخل للمستثمرين. وبالتالي ، يمكن إعادة استثمار 10٪ فقط من الدخل في العمل.
• لا يتم التعامل مع توزيعات الأرباح العقارية وفقًا لقانون 15٪ المريح للضريبة والذي يندرج تحت معظم الأرباح الموزعة. يتم فرض ضرائب على دخل منتظم بمعدل أعلى بكثير.
• مخاطر الاستثمار يمكن أن تكون كبيرة. بذل العناية الواجبة قبل الاستثمار وفكر في جميع العوامل في سوق العقارات (مثل قيم الممتلكات وأسعار الفائدة والدين والجغرافيا وتغيير قوانين الضرائب).
• يتخلى مستثمرو العقارات عن السيطرة على جميع القرارات التشغيلية التي يتخذها مالك العقار الفردي.
• ستتحمل بعض صناديق الاستثمار العقاري رسوم إدارة ومعاملات عالية ، مما يؤدي إلى انخفاض المدفوعات للمساهمين.

المتداولة علنا ​​مقابل صناديق الاستثمار غير المتداولة

الآن وبعد أن استكشفنا كيفية عمل صناديق الاستثمار العقاري وأنواعها الرئيسية الثلاثة ، دعونا نتعمق في التمايز المهم بين صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في البورصة وغير المتداولة:

صناديق الاستثمار المتداولة علنا

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة عامة مسجلة لدى المجلس الأعلى للتعليم والمدرجة في بورصة وطنية.

الايجابيات:

• يمكن شراؤها وبيعها في حساب الوساطة.
• أنها توفر سيولة فورية تقريبًا حيث يمكن بيع الصندوق في أي وقت.
• يعكس السوق على الفور زيادة في قيمة السهم.
• هذه الأموال تميل إلى أن تكون كبيرة ومتنوعة.

سلبيات:

• يمكن أن يتأثر سعر السهم بشدة بظروف السوق مقابل القيمة الفعلية للعقارات الأساسية. نتيجة لذلك ، قد يواجه المستثمرون تقلبًا في محفظة صناديق الاستثمار العقاري المتداولة للقطاع العام.
• قد تؤدي المصاريف الإضافية لتشغيل الصندوق المتداول إلى خفض الأرباح المحتملة للمستثمر.

صناديق الاستثمار غير المتداولة

على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة تخضع للرقابة من قبل هيئة الأوراق المالية والبورصة ، فهي غير مدرجة في البورصة. يجب أن يستوفي المستثمرون إرشادات الحد الأدنى للقيمة الصافية أو السيولة من أجل الحفاظ على استقرار صندوق الاستثمار العقاري وحماية مصالح المستثمرين.

في الوقت الحالي ، يحتاج المستثمرون إلى الحصول على صافي سائل بقيمة 250،000 دولار (باستثناء منازلهم) ، أو دخل قدره 70،000 دولار في السنة و 70،000 دولار في الأصول. عادة ما يتم شراء الأسهم في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة بسعر محدد قدره 10 دولارات للسهم. تم تصميمها ليتم الاحتفاظ بها لفترة زمنية معينة (عادة من خمس إلى سبع سنوات اعتمادًا على استراتيجية REIT) ودفع أرباح معلنة مسبقًا.

عادةً ما يقوم هذا النوع من صناديق الاستثمار العقاري بجمع الأموال للسنوات القليلة الأولى ثم إغلاق أبوابه أمام مستثمرين جدد. هناك 4 طرق شائعة قد يكون الصندوق غير ملائم ، إما قبل أو بعد انتهاء فترة الحجز:

1. يمكن الاستحواذ على REIT من قبل REIT الأكبر المتداولة علنا ​​مع بيع أرباح البيع إلى المساهمين.
2. يمكن أن تصبح صناديق الاستثمار العقاري علنية ، وفي هذه الحالة سيتلقى المستثمرون أسهم جديدة سيتم بيعها في البورصة مقابل سعر أعلى نظريًا.
3. يمكن لصناديق الاستثمار العقاري بيع الممتلكات الفردية وتمرير جزء محدد مسبقًا من الأرباح إلى المساهمين.
4. إذا كان الاقتصاد يفرض أن أيا من هذه الخيارات مربحة ، فإن صندوق الاستثمار العقاري ، عن طريق تصويت المساهمين ، يمكن أن يمتد العمليات العادية حتى تتحسن ظروف السوق.

الايجابيات:

• يزيل سعر السهم المحدد تقلبات الأسعار اليومية وتقلبات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا.
• تميل توزيعات الأرباح إلى الارتفاع في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة ، وقد يتم دفعها شهريًا أو كل ثلاثة أشهر. هذه الأرباح الأعلى ناتجة عن انخفاض النفقات وطريقة لتعويض المستثمر عن انخفاض السيولة.
• هناك احتمال لارتفاع كبير في نهاية فترة الحجز.
• يمكن للمستثمرين امتلاك العقارات الأجنبية التي منعت من امتلاكها. هذه الخصائص محصنة نسبياً من تقلبات أسواق الأسهم الأجنبية.

سلبيات:

• سعر السهم وتوزيعات الأرباح غير مضمون ، على الرغم من أنها "محددة". في الواقع ، كان على بعض صناديق الاستثمار العقاري تخفيض الأرباح وتقليل قيم الأسهم نتيجة للانكماش الاقتصادي وزيادة الشواغر في ممتلكاتهم..
• هذه المنتجات ليست سائلة. نظرًا لمتطلبات الحد الأدنى للحيازة ، يحتاج المستثمر إلى البقاء في الاستثمار لفترة طويلة من الزمن. على عكس نظرائهم المتداولة علنًا ، لا يمكن للمستثمرين بيع الأسهم عند الانخفاضات الكبيرة في قيمة الأسهم. هذا يزيد بشكل كبير من خطر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة.
• هناك شفافية مالية أقل لعمليات الصندوق. نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة غير مدرجة في البورصة ، فهي تخضع لإشراف أقل.
• لم يتحقق ارتفاع كبير في سعر السهم حتى نهاية فترة التشغيل (على الرغم من إمكانية زيادة الأرباح).

نصائح للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري

صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن توفر فرص دخل ونمو ممتازة للمستثمر المناسب. إذا كنت تفكر في تحقيق هذه القفزة ، فإليك بعض النصائح التي يجب مراعاتها قبل الاستثمار:

1. فهم أنواع العقارات التي تستثمر فيها. تتخصص معظم صناديق الاستثمار العقاري في قطاع معين يجب أن يكون من السهل العثور عليه في ملخص الصندوق. فهم مخاطر كل قطاع. على سبيل المثال ، فإن صناديق الاستثمار العقاري التي تحتفظ بمراكز التسوق غير المباعة أو مراكز التسوق بالتجزئة في اقتصاد سيئ ستتحمل مخاطر أكبر من الشقق الراقية في إحدى المدن الكبرى.
2. انظر إلى الأرقام. من المهم معرفة ما إذا كانت توزيعات الأرباح يتم دفعها من العمليات أو ما إذا كان الصندوق مجبرًا على استخدام رأس مال إضافي. يجب أن تعتمد REIT الجيدة الإدارة على عملياتها لدفع المصاريف وأرباح الأسهم. كن حذرًا أيضًا من مبيعات العقارات الكبيرة التي لمرة واحدة والتي قد تشوه البيانات المالية إلى الأعلى.
3. معرفة متى بدأت REIT الاستثمار. إذا تم إجراء استثمارات قبل حدوث تباطؤ في السوق ، فيمكن أن تحتفظ REIT بالعقارات ذات الأداء الضعيف أو التي تحتاج إلى إعادة التمويل. في مثل هذه الحالات ، قد تحتاج صناديق الاستثمار العقاري إلى تخفيض الأرباح أو بيع أسهم إضافية من أجل جمع الأموال في المستقبل القريب. ومع ذلك ، إذا تم إنشاء الصندوق بعد فترة ركود في سوق الإسكان ، فيمكنه امتلاك العقارات ذات القيمة العالية وبأسعار منخفضة.
4. تعرف أفق وقتك. خاصة في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة ، يمكن للمستثمرين الاحتفاظ بأسهم لمدة لا تقل عن خمس سنوات قبل رؤية عودة رأس المال. تأكد من أنك تستطيع معالجة هذا النقص المحتمل في السيولة.

كلمة أخيرة

لقد شهدنا نمواً كبيراً في العديد من الأسواق حيث يجد اقتصادنا طريقه للخروج من الركود العميق. ومع ذلك ، فقد تخلف سوق العقارات.

والخبر السار هو أن هناك فرص استثمارية طويلة الأجل كبيرة ، وخاصة في شكل العقارات. صناديق الاستثمار العقاري هي وسيلة للتنويع في سوق العقارات ويمكن أن تكون استثمارًا جذابًا للدخل في بيئة منخفضة الفائدة.

إذا كنت ترغب في تجنب تقلبات سوق الأسهم واستيفاء الحد الأدنى من الإرشادات ، فإن صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة يمكن أن تلعب دورًا مهمًا في محفظتك الاستثمارية الشخصية. كما هو الحال مع جميع الاستثمارات ، من المهم أن تقوم بأداء واجبك وتفهم أين تضع أموالك ولماذا.

?