ما هو عكس الرهن العقاري (HECM) - كيف يعمل ، المؤيد والسلبيات

يذكر تقرير لمؤسسة عائلة هنري كايزر أن أكثر من ثلاثة من أربعة من كبار السن الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا لهم حقوق ملكية في منازلهم تتراوح من 67700 دولار إلى 325200 دولار. واحد من كل 20 لديه حقوق ملكية تزيد عن 398،500 دولار ، و 1٪ لديهم أكثر من 799.850 دولار.

ومع ذلك ، يعتمد ما يقرب من نصف الأمريكيين المسنين على الضمان الاجتماعي لنصف دخلهم على الأقل أو أكثر ، بينما يعتمد واحد من أصل ثمانية فقط على الضمان الاجتماعي. لكن العديد من كبار السن لديهم حقوق ملكية منزلية يمكن تحويلها إلى دخل نقدي.

إذا كنت أنت أو والديك "أثرياء في المنزل" ولكنهما فقيران في السيولة النقدية ، فقد حان الوقت للتفكير فيما إذا كان الرهن العقاري العكسي على منزل الأسرة بديلاً أفضل عن السبل التقليدية لتحويل ملكية المنزل إلى أصل نقدي.

الطرق التقليدية لتحويل الأسهم الرئيسية إلى نقد

بالنسبة لكبار السن الذين يتوقعون ويودون العيش في محل إقامتهم الحالي في المستقبل المنظور ، هناك بعض الطرق التقليدية (وليس بما في ذلك الرهن العقاري العكسي) لتحويل حقوق ملكية المنازل إلى نقد:

• بيت العدالة القروض. قرض الأسهم في المنزل هو في الأساس قرض يمتد إلى صاحب المنزل المضمون عن طريق استلام المقرض من الرهن العقاري الثاني الرهن العقاري على العقارات. قد يكون القرض الأساسي مرتفعًا بنسبة 100٪ من حقوق المالك ، وفقًا لمعايير المقرض ، والتصنيف الائتماني للمقترض ، وشروط السداد المتفاوض عليها. على سبيل المثال ، يمكن لصاحب المنزل ذي حقوق الملكية عادةً اقتراض مبلغ مقطوع يساوي مبلغًا يتراوح بين 80٪ و 100٪ من الأسهم.
• خط ائتمان الأسهم المنزلية. حد ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOC) هو عبارة عن خط ائتمان دوار بمبلغ يصل إلى قيمة حقوق الملكية ، وعادةً ما يكون معدل الفائدة قابل للتعديل ، لذلك تختلف مبالغ الدفع من شهر لآخر. مثل القروض الشخصية الأخرى ، تخضع شروط القرض ومقدار الائتمان الذي قد يكون متاحًا للتفاوض بين المقترض والمقرض.
• النقدية خارج اعادة تمويل الرهن العقاري. مع انخفاض أسعار الفائدة و / أو نمو حقوق الملكية الخاصة بها ، يقوم العديد من أصحاب المنازل بإعادة التمويل حتى يتمكنوا من خفض معدل الفائدة على القرض الأساسي ومن ثم تقليل مدفوعاتهم الشهرية أو تحويل جزء من حقوقهم إلى نقد. على سبيل المثال ، يقول صاحب المنزل اشترى منزلاً جديدًا في عام 2000 مقابل 312،000 دولار. يتطلب القرض الثابت لمدة 30 عامًا والذي تبلغ نسبته 6٪ دفعًا شهريًا قدره 1.824.40 دولار. اليوم ، تبلغ قيمة المنزل المقدرة 350،000 دولار ، وهبطت أسعار الفائدة إلى 3.5٪. يقوم المالك فيما بعد بإعادة تمويل المنزل بمعدل 3.5٪ لمدة 30 عامًا مع دفع شهري قدره 1،582.85 دولار. نتيجة لإعادة التمويل ، يدفع صاحب المنزل الرهن العقاري الأولي ، وخفض دفعه بأكثر من 240 دولار, و قادر على سحب 30000 دولار من النقد من الأسهم المبنية.

على الرغم من أن هذه الطرق وسيلة للوصول إلى الأسهم المقفلة ، إلا أنها تشترك في مجموعة من العيوب:

• استمرار التعرض لتراجع العقارات. نظرًا لأن المقرض "يلجأ بالكامل" إلى مالك العقار إذا لم يتم سداد قرض الرهن العقاري ، يكون صاحب المنزل مسؤولاً إذا كانت عائدات بيع العقار أقل من الرهن العقاري المستحق. تعتبر العقارات ذات القيمة الأقل من الرهن العقاري "تحت الماء" ، وهو شرط وجد فيه العديد من مالكي المنازل أنفسهم بعد أزمة سندات الرهن العقاري في 2008-2009.
• المدفوعات المطلوبة لمدة الرهن العقاري الجديد. كان صاحب المنزل الذي يعيد تمويل منزله في مثالنا قد دفع ما يقرب من 14 عامًا من 30 عامًا من المدفوعات. يعيد التمويل - مع قرض جديد - إعادة تشغيل الساعة لمدة 30 عامًا أخرى ، مع إضافة 14 عامًا من المدفوعات إلى تاريخ الاستحقاق القديم. كبار السن المتقاعدين قد يفتقرون إلى الدخل الكافي لإجراء مريح المدفوعات بعد التقاعد.
• جنوح مدفوعات الرهن العقاري الزناد التعويق من قبل المقرض. الالتزام القانوني لتسديد المدفوعات للمقرض موجود لمدة القرض. يمكن أن يؤدي الفشل في إجراء الدفع إلى حبس الرهن وبيع العقار. إذا كان الرهن العقاري تحت الماء ، فإن كبار السن لا يفقدون منازلهم فحسب ، بل يجب عليهم تعويض الفرق بين عائدات البيع وقرض الرهن العقاري المستحق..

ما هو عكس الرهن العقاري القرض?

يُعتبر قرض الرهن العقاري العكسي - الذي يشار إليه أحيانًا باسم رهن تحويل ملكية المنزل (HECM) - معتمدًا من إدارة الإسكان الفدرالية لكبار السن فقط ، وهو وسيلة شائعة بشكل متزايد لأصحاب المنازل الأكبر سنًا (عمر 62 عامًا أو أكبر) لتحويل حقوق الملكية الزائدة في المنزل إلى مبلغ إجمالي من النقد ، خط ائتمان ، أو سلسلة تشبه الأقساط السنوية من المدفوعات الشهرية العادية.

كيف تعمل

المقرض الذي يجعل الرهن العقاري العكسي لديه أول رهن عقاري على العقار ، لكنه لا يتلقى مدفوعات على القرض كما في الرهن العقاري التقليدي ، ولا يكون صاحب المنزل مسؤولاً عن أي نقص في القيمة عندما يتلقى المقرض العقار عند الوفاة أو نقل صاحب المنزل. إن الجمال في هذا النوع من القروض هو أن المقترض يتلقى الأموال من المقرض ، والتي يعتمد مقدارها على مقدار الأسهم في المنزل إلى جانب عوامل أخرى ، مثل العمر وسعر الفائدة. ومع ذلك ، حيث يتم استخدام المنزل كضمان على القرض ، يتلقى المقرض العقار عند وفاة أو نقل صاحب المنزل. (ومع ذلك ، يمكن لصاحب المنزل أو الورثة سداد القرض في أي وقت وبالتالي الحفاظ على المنزل).

على سبيل المثال ، يوافق مقرض الرهن العقاري العكسي على تقديم رهن عقاري أول بقيمة 150،000 دولار على منزل مالك المنزل الذي تبلغ قيمته الحالية المقدرة 300،000 دولار. ومع ذلك ، فإن صاحب المنزل لديه قرض الرهن العقاري السابق بدلا من 100،000 دولار. باستخدام عائدات القرض الجديد (150.000 دولار) ، يدفع صاحب المنزل الرهن الحالي البالغ 100000 دولار ، تاركًا عائدات زائدة قدرها 50000 دولار. (إذا لم يكن لدى المنزل رهن موجود ، فإن حصيلة مالك المنزل تساوي كامل مبلغ 150،000 دولار). يمكن لصاحب المنزل اختيار استلام الدفعة بإحدى الطرق التالية:

1. خذ مبلغ 50000 دولار نقدًا - وهو ما يُطلق عليه "دفع مبلغ مقطوع" - على الفور لإغلاقه وإنفاقه أو حفظه حسب الرغبة. لا توجد عواقب ضريبية.
2. تأخذ 50000 دولار في سلسلة من المدفوعات الشهرية من المقرض عكس الرهن العقاري. يمكن أن تستند المدفوعات إلى عدد محدد من المدفوعات أو حساب اكتواري لمتوسط ​​العمر المتوقع لصاحب المنزل.
3. خذ مبلغ 50000 دولار في شكل خط ائتمان يمكن سحبه بواسطة صاحب المنزل في أي وقت. إذا كان صاحب المنزل يؤخر السحب من الخط ، فإن شركة الرهن العقاري ستقلل من الفوائد المفروضة على الرهن العقاري العكسي الأساسي.
4. احصل على 50000 دولار في مجموعة من المدفوعات وحد ائتمان.

لا يشترط على صاحب المنزل أبدًا تسديد دفعات الفائدة أو الفوائد الأساسية على قرض عقاري عكسي. هذه الخصائص - دفع الأموال من المقرض إلى صاحب المنزل غير الخاضع للضريبة ولا تؤثر على مزايا الضمان الاجتماعي أو الرعاية الطبية - يمكن أن تستفيد بشكل خاص من كبار السن الذين يعانون من ضائقة مالية.

جدارة - أهلية

هناك العديد من متطلبات الأهلية الواضحة للمقترضين للحصول على رهن عقاري.

• يجب أن يكون عمر المقترضين 62 عامًا أو أكبر.
• يجب أن يكون المنزل الذي تم شراؤه هو المقر الرئيسي للمقترضين.
• يجب أن يكون العقار من عائلة واحدة أو عمارات معتمدة من إدارة الإسكان الفدرالية.
• يتعين على المقترضين إكمال جلسة إرشاد معتمدة من HUD لضمان فهمهم للتكاليف المالية والمتطلبات القانونية لهيكم.
• يجب أن يتمتع المقترضون بالقدرة المالية على دفع النفقات الإلزامية مثل الضرائب على الممتلكات وتأمين مالكي المنازل والصيانة العادية.

معدل والتكاليف

يمكن أن يكون معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري ، سواء أكان تقليديًا أم عكسيًا ، ثابتًا أو متغيرًا ، ويعتمد على أسعار الفائدة الحالية في السوق وقرارات كل شركة أعمال الرهن العقاري للتمييز عن المنافسين. نتيجة لذلك ، عادة ما تختلف الأسعار إلى حد ما من مقرض إلى مقرض ، تماما كما تختلف معدلات القروض العقارية التقليدية.

بالإضافة إلى رسوم الإغلاق التقليدية ، يتم فرض رسوم تأمين على الرهن العقاري مقدمًا (MIP). تساوي الرسوم 0.5٪ إذا كانت نسبة القروض إلى القيمة (LTV) 60٪ أو أقل ، أو 2.5٪ إذا كانت قيمة التحويلات أكبر من 60٪. يتم فرض رسوم إضافية بقيمة 1.5٪ على كل عام. وهذا يوفر حماية المقرض في حالة انخفاض قيمة المنزل خلال مدة الرهن العقاري العكسي. تجدر الإشارة إلى أن القروض العقارية التقليدية لا تتطلب عادة تأمين الرهن العقاري إذا كانت الدفعة الأولى من المنزل 20 ٪ أو أكثر.

متطلبات القرض

كما هو الحال في القروض العقارية التقليدية ، يطلب المقرضون من أصحاب المنازل شراء وصيانة التأمين على الممتلكات ، ودفع ضرائب الممتلكات عند استحقاقها ، والحفاظ على العقار في حالة معقولة. نظرًا لأن الرهون العقارية العكسية تختلف عن القروض العقارية التقليدية حيث لا يوجد أبدًا أي شرط لدفع مدفوعات لمقرض الرهن العقاري ، فإن القرض ينضج (أو يمكن أن يطلق عليه فقط المقرض) بموجب شروط محددة يشار إليها باسم "أحداث الاستحقاق" ، مثل ما يلي :

• لقد مات جميع المقترضين.
• قام جميع المقترضين ببيع أو تحويل ملكية العقار إلى طرف ثالث.
• لم يعد العقار هو المقر الرئيسي لأي مقترض بسبب الوفاة أو حالة بدنية أو ذهنية تدوم أكثر من 12 شهرًا.
• يرفض المقترضون دفع ضرائب الممتلكات أو الحفاظ على التأمين على الممتلكات وتم إعطاؤهم الفرصة لتصحيح أوجه القصور.
• يرفض المقترضون أو غير قادرين على الحفاظ على الممتلكات في حالة جيدة بعد عملية إشعار رسمي وإصدار حكم.

في أي من هذه الحالات ، يكون لمالك المنزل (إذا كان هو أو هي على قيد الحياة) أو التركة خيار الاحتفاظ بالمنزل عن طريق سداد قرض الرهن العقاري العكسي. إذا كانت قيمة المنزل أقل من قرض الرهن العقاري في وقت استحقاق القرض ، فإن صاحب المنزل أو منفّذ الحوزة لا يتخذ أي إجراء باستثناء تسهيل الرهن من قبل المقرض. المقرض ثم يبيع الممتلكات لأكبر قدر ممكن ، وتطبيق العائدات على القرض المستحق.

من المهم الإشارة إلى أنه في حالة وجود نقود متبقية بعد سداد القرض ، يتم إرجاع الفائض إلى التركة. إذا كان القرض أكبر من عائدات المبيعات ، فإن الخسارة تتحملها شركة الرهن العقاري المعكوسة حصريًا.

كيف عكس الرهون العقارية تختلف عن قروض الرهن العقاري التقليدية

هناك العديد من الخصائص غير العادية للرهون العقارية العكسية التي تختلف عن القروض العقارية التقليدية.

1. المقرض الوحيد الأمن لعكس الرهن العقاري هو المنزل الممتلكات. نظرًا لأن صاحب المنزل لا يُطلب منه أبدًا سداد مدفوعات الرهن العقاري ، فإن مصدر السداد لمقرض الرهن العقاري هو بيع العقار عند وفاة المالك أو الانتقال من العقار. بموجب العقد ، يسمح للمالك بالبقاء في العقار طالما كان هو أو هي والبيت هو محل إقامته الرئيسي.
2. التصنيف الائتماني لمالك المنزل أو التاريخ غير مهم. نظرًا لعدم مطالبة المالك بتسديد المدفوعات ، فإن حالته المالية السابقة أو الحالية ليست عاملاً في الاكتتاب أو تحديد معدل الائتمان الممدد على الرهن.
3. نسب القروض إلى القيمة (LTV) أقل من القروض العقارية التقليدية. يتم تأمين المقرضين التقليديين من خلال القيمة السوقية للعقار والمسؤولية المالية للمقترضين. وبالتالي ، سوف يقرض بعض المقرضين ما يصل إلى 100 ٪ من القيمة السوقية للعقار. تتراوح نسب قروض الرهن العقاري العكسية عادة بين 50٪ و 65٪.
4. كلما كان المقترض الأصغر سنا ، زادت نسبة القروض إلى القيمة بالنسبة للرهونات العكسية. العمر المتوقع الاكتواري لأصغر المقترض هو الأساس لحساب المدة المحتملة للقرض. ومع ذلك ، فإن القرض لا ينضج حتى يموت آخر مالك حي أو يبتعد عن المنزل. إذا توفي المالك في وقت أبكر مما كان متوقعًا ، يصبح رأس القرض مستحقًا في تلك المرحلة ؛ إذا كان المالك يعيش أطول من مشروع الجداول الاكتوارية ، فيتم تمديد القرض حتى الموت المتأخر. على سبيل المثال ، تتمتع المرأة البالغة من العمر 80 عامًا بمتوسط ​​العمر المتوقع البالغ 9.61 عامًا بينما تبلغ الإناث بعمر 70 عامًا 16.33 عامًا. في مثالنا ، سيكون الحد الأقصى لمبلغ القرض البالغ من العمر 80 عامًا هو 187،712 دولارًا. سيحصل المقترض الأكبر سناً على نفس العقار الذي يبلغ 300000 دولار على أكثر من 50000 دولار من القرض الذي حصل عليه الشاب البالغ من العمر 70 عامًا. وبعبارة أخرى ، فإن نسبة LTV أعلى بالنسبة لكبار السن.

تقليص والرهن العقاري عكس

بعد أن تربوا على أسرهم في الوقت الذي يصلون فيه إلى سن التقاعد ، يسعى العديد من كبار السن إلى الحصول على مساحة سكنية أصغر مع انخفاض الصيانة وتكاليف أقل. قبل تطوير HECM لقرض الشراء - وهو أيضًا قرض مؤمن من إدارة الإسكان الفدرالية - كان على كبار السن الذين تقلصوا وأرادوا استخدام رهن عقاري أن يتحملوا إغلاقين مكلفين: الأول على رهن تقليدي لشراء منزل أصغر ، يليه إعادة تمويل ثانية (وإغلاق) باستخدام عائدات الرهن العقاري العكسي لسداد الرهن العقاري التقليدي.

إن إدراك أن HECM هو وسيلة مثالية لتمويل منزل جديد ، وزيادة العائدات النقدية لصالح كبار السن ، وإلغاء مدفوعات المنزل حتى الموت أو خطوة لاحقة ، وافقت إدارة الإسكان الفدرالية على قرض HECM للشراء ، وبالتالي التخلص من المتاعب وتكلفة إغلاق الرهن العقاري التقليدية. بالإضافة إلى متطلبات الأهلية القياسية ، فإنه يتميز بالولايات التالية:

• يجب دفع أي فرق بين سعر شراء المنزل الجديد وعائدات قرض HECM نقدًا من قبل المقترض عند الإغلاق. على سبيل المثال ، إذا كان سعر شراء المنزل 300000 دولار وكان صافي مبلغ القرض بعد تكاليف التسوية هو 140،000 دولار ، فيجب أن يكون لدى المقترضين 160،000 دولار نقدًا ليتم إغلاقه.
• يتعين على المقترضين إكمال جلسة إرشاد معتمدة من HUD لضمان فهمهم للتكاليف المالية والمتطلبات القانونية لهيكم.

في حين أن الرهن العقاري التقليدي على الممتلكات الجديدة قد يتطلب مبالغ نقدية أقل عند إغلاق القرض من HECM ، فإنه يتطلب أيضًا إجراء مدفوعات شهرية لشركة الرهن العقاري. على سبيل المثال ، ستكون تكاليف إغلاق شراء المنزل بقيمة 300000 دولار مع قرض بقيمة 80٪ تقريبًا 70،000 دولار (60،000 دولار كدفعة مقدمة + 10 آلاف دولار تكاليف إغلاق). سيكلف التمويل برهن HECM 90،000 دولار إضافية في العائدات (160،000 - 70،000 دولار) ، ولكن يلغي أي مدفوعات الرهن العقاري المستقبلية (تقدر بـ 1200 دولار شهريًا بمعدلات الفائدة الحالية) والخسائر إذا انخفضت القيمة السوقية المستقبلية للمنزل. يحتاج المقترضون المحتملون إلى "تشغيل الأرقام" لتحديد النهج الأفضل لوضعهم.

تحديد ما إذا كان من المناسب لك

يجب على كبار السن الذين يفكرون في عكس رهن عقاري أن يدركوا أن له مزايا وعيوب ، وهذا يتوقف على وضعهم الشخصي ، والوضع المالي ، ورغبات العقارات..

مزايا

1. أي مدفوعات قرض الرهن العقاري مطلوبة من أي وقت مضى بينما المالك على قيد الحياة ويعيش على الممتلكات.
2. لا تحتوي قروض الرهن العقاري العكسية على مدة محددة ، ولكن لا يتم استحقاقها إلا عند وقوع أحداث محددة محددة ، مثل وفاة المقترضين.
3. لا يكون المقترض العكسي للرهن العقاري أو حوزته معرضين لخطر مالي إذا انخفضت قيمة المنزل أو كان رصيد قرض الرهن العقاري أقل من ذلك في أي وقت.
4. لدى المقترض العكسي للرهن العقاري أو حوزته خيار في أي وقت لسداد قرض الرهن العكسي والاحتفاظ بملكية المنزل ، كما هو الحال مع قروض الرهن العقاري الأخرى.
5. لا يعتبر التصنيف الائتماني للمقترض في معايير تقديم قرض عقاري عكسي. لن يؤثر الإفلاس الشخصي للمقترض على حالة الرهن العقاري العكسي إذا تم استيفاء متطلبات أخرى.
6. يمكن أخذ حقوق الملكية الزائدة في صورة مبلغ مقطوع ، شهريًا لفترة محددة أو مبلغ محدد ، كخط ائتمان ، أو مزيج من الثلاثة.

سلبيات

1. للتأهل للحصول على رهن عقاري ، يجب أن يكون العقار هو المقر الرئيسي للمقترضين.
2. يقتصر الرهن العقاري العكسي على نسب منخفضة للقروض إلى السوق (50٪ إلى 65٪) مقارنة بالرهون التقليدية ، والتي قد تصل إلى 100٪ من القيمة السوقية.
3. يجب أن يكون عمر المقترض وزوجته 62 عامًا أو أكبر. الرهون العقارية العكسية غير متاحة للمقترضين الصغار.
4. الفائدة على الرهن العقاري العكسي غير قابلة للخصم لأغراض ضريبة الدخل حتى يتم سداد القرض.
5. يتم فرض رسوم على رهن عقاري مقدم - بين 0.5 ٪ و 2.5 ٪ ، اعتمادا على نسبة القرض إلى القيمة - وكذلك قسط الرهن العقاري السنوي بنسبة 1.5 ٪.
6. يحتاج المقترضون إلى مشورة مالية مسبقة قبل الموافقة.
7. ما لم يكن ورثة الرهن العكسي يختارون سداد الرهن العكسي ، يعود ملكية المنزل للمقرض وسيتم بيعه.

كلمة أخيرة

مثل الأسهم التي لا تدفع توزيعات أرباح أو سندات بدون كوبون ، فإن الأسهم في المنزل لا توفر نقودًا لمالكها ؛ أي زيادة في قيمة الأسهم تكون نائمة حتى يتم بيع الأصل أو إعادة تمويل المنزل بمبلغ قرض أكبر. والأسوأ من ذلك هو أن كبار السن الذين ما زالوا يدفعون مدفوعات الرهن العقاري يضيفون إلى المبلغ المرتبط بحقوق الملكية في منازلهم. في كثير من الحالات ، يمكن لهذه الصناديق أن تخدمها بشكل أفضل في شكل نقود متاحة.

إذا كنت أنت أو والديك يبلغان من العمر 62 عامًا أو أكبر ، فيمكن أن تكون أداة HECM أداة قيمة في مساعدتك في تحقيق الأمن المالي وراحة البال. تذكر أن الرهن العقاري العكسي ليس للجميع. تأكد من أنك تفهم الالتزامات والحقوق المرتبطة برهن عقاري قبل الدخول في اتفاق.

هل أنت أو أي فرد من أفراد الأسرة أخذ الرهن العقاري عكس?