ما هو الرهن العقاري REIT (mREIT) - تعريف والمخاطر وملاءمة
في الآونة الأخيرة ، كان هناك اهتمام متزايد بفئة من صناديق الاستثمار العقاري تسمى mREITs ، والتي تدفع أيضًا أرباحًا عالية ولكنها تشكل مجموعة مختلفة قليلاً من المخاطر.
ما هو مجرد فأس?
يشير مصطلح "m" إلى "الرهن العقاري" ، حيث تمثل mREITs مجموعة خاصة من صناديق الاستثمار العقاري التي تبني استثماراتها العقارية في سوق الرهن العقاري. بالنسبة للجزء الأكبر ، هذا يعني أن أصحاب العقارات يشترون الرهون العقارية في سوق الرهن العقاري الثانوي - بمعنى آخر ، يشترون ديون الرهن.
بعد أن يقرض البنك شخصًا ما لشراء منزل ، يبيع البنك هذا الرهن لمشتري رهن عقاري (مثل الرهن العقاري) ، وبما أن معدلات الرهن العقاري مرتبطة بسوق السندات الحكومية ، فإن القروض العقارية ترتبط ارتباطًا وثيقًا بهذا السوق أيضًا.
أنواع الانحناء
عندما يتم إنشاء mREIT ، فإنه عادة ما يتخصص في نوع واحد من ديون الرهن العقاري. بعض الشركات تشتري فقط الرهون العقارية التي تدعمها وكالة فيدرالية مثل فاني ماي ، فريدي ماك ، أو جيني ماي. اختاروا هذه الرهون العقارية لأنها مدعومة بضمان فيدرالي ، وبالتالي هناك خطر أقل من التخلف عن السداد ، مما يعني أنها أقل ربحية أيضًا.
mREITs الأخرى ، التي تسمى أحيانًا mREIT من غير الوكالات ، تتخصص في القروض العقارية التي لا تضمنها وكالة اتحادية. هذه تميل إلى دفع أرباح أعلى ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن هناك مخاطر أكبر من التخلف عن سداد القروض العقارية.
تملك الأسهم
يمكن للمستثمرين الشراء في هذه الأصول عن طريق شراء أسهم في الشركات التي يتم تداولها علنًا في البورصة. بصفتك مالكًا جزئيًا في الشركة ، يتلقى المساهمون أرباحًا من mREITs - وهذا هو المكان الذي تأتي فيه تلك العوائد العالية الجذابة.
مثل الشركات العامة الأخرى ، ترتفع قيمة mREIT نظرًا لأن السوق يعيد تقييم قيمة الشركة. إذا كان المستثمرون يعتقدون أن قرض الرهن العقاري سيصبح أقل ربحية لأنه سيصبح أكثر تكلفة بالنسبة لهم لجمع الأموال أو لأن الرهون العقارية ستتحسن في الأداء ، فإن سعر السهم سينخفض. نظرًا لأن العديد من المستثمرين ينظرون إلى mREITs كمصدر للدخل السلبي بفضل تلك الأرباح العالية ، ستنخفض أسهم mREIT أيضًا إذا اعتقد المستثمرون أن أرباح الأسهم ستنخفض.
تحصيل الضرائب
على الرغم من أن عائدات الأرباح المرتفعة يمكن أن تكون جذابة ، إلا أنه لا ينبغي أن يتم توزيع أرباح الأسهم بالقيمة الاسمية. وذلك لأن شركات mREIT يجب أن تدفع ما لا يقل عن 90 ٪ من دخلها للمساهمين بموجب القانون ، وهذا بدوره يعني أن الدخل لا يخضع للضريبة على صناديق الاستثمار العقاري ، ولكن يتم فرض الضريبة عليه كدخل عادي للمساهم. لذلك ، لا تعتبر توزيعات الأرباح المتداولة (MREIT) توزيعات أرباح مؤهلة مؤهلة للمعاملة الضريبية المفضلة ، ولكنها تُعتبر توزيعات أرباح عادية وتخضع للضريبة بمعدل الضريبة الهامشي للمساهمين. لذلك ، كلما زاد معدل الضريبة الخاص بك ، قلت ربحيتك.
نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري تخضع للضريبة على معدل الدخل العادي وليس بمعدل أرباح أقل ، فقد تكون طريقة غير فعالة للغاية لكسب دخل سلبي من منظور ضريبي. بالنسبة إلى بعض الأشخاص ، فإن هذا الأمر غير ذي صلة ، ولكن إذا كان الدخل من استثمار REIT ينقل المستثمر إلى شريحة ضريبة دخل أعلى أو إذا كانوا بالفعل في واحدة ، فمن المحتمل أن يكون من الحكمة بالنسبة للمستثمر اختيار العائدات المنخفضة للأسهم ذات العائد الموزع. التي تخضع للضريبة في انخفاض معدل الأرباح.
هناك طريقة واحدة لتجنب عقوبة الضريبة على أرباح REIT: احتفظ بحيازات REIT في حساب التقاعد المؤجل من الضرائب لتجنب إضافة أرباح REIT هذه إلى دخلك الخاضع للضريبة بالكامل بينما لا تزال تعمل.
فرسان والسندات
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على ربحية العائد على الأرباح والعائد الموزع هو التغيير في سوق السندات. لا تقوم mREIT بشراء الرهون العقارية بأرباح معاد استثمارها من أنشطة الشركة. في الواقع ، نظرًا لأن الكثير من أرباح الشركة تذهب للمستثمرين ، فإن الشركة تحتاج إلى اقتراض أموال من أجل شراء القروض العقارية.
هذا هو المكان الذي يصبح فيه سوق السندات حاسما لعمليات mREIT. ببساطة ، تقوم المقترضون بقروض الرهن العقاري باقتراض الأموال بأسعار فائدة السندات قصيرة الأجل وإقراضها بأسعار قريبة من أسعار السندات طويلة الأجل الأعلى - عندما يشترون القروض العقارية ، فإنهم يقرضون هذه الأموال بالأسعار الحالية للرهن العقاري. نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري مرتبطة بأسعار السندات طويلة الأجل أعلى ، فإن أرباح mREIT تتناسب مباشرةً مع الفجوة (أو "الفرق") بين أسعار السندات قصيرة الأجل وطويلة الأجل.
نظرًا لأن معدلات الرهن العقاري مرتبطة بأسعار السندات ، يحتاج المستثمر في صناديق الاستثمار العقاري إلى النظر في سوق السندات وكذلك أسواق العقارات والرهن العقاري لفهم إمكانية الربح هذه. كلما كانت الفجوة أكبر ، بين أسعار السندات قصيرة الأجل وطويلة الأجل ، زادت ربحية أعمال mREIT. إذا حافظ مجلس الاحتياطي الفيدرالي على وعده بإبقاء أسعار الفائدة منخفضة ، يجب أن تظل فروق أسعار السندات كبيرة ، ويجب أن تظل توزيعات الأرباح مرتفعة.
أكبر تهديد لحالات مخاطر الألغام هو زيادة عائد سندات الخزانة على المدى القصير. هذا جزئيًا ما جعل MREITs تحظى بشعبية طوال عام 2012. في يناير ، أعلن رئيس مجلس الإدارة بن برنانكي عن عزم الاحتياطي الفيدرالي على إبقاء أسعار الفائدة منخفضة حتى نهاية عام 2014 ، وهو ما يضمن بشكل أساسي هوامش ربح mREIT لمدة ثلاث سنوات. كما تسبب الوعد بمواصلة ضخ الأموال النقدية كجزء من التيسير الكمي الثالث في سبتمبر في ارتفاع أسعار أسهم MREIT بشكل أكبر ، كما فعل بيان بيرنانكي بأن مجلس الاحتياطي الفيدرالي يخطط للحفاظ على أسعار الفائدة منخفضة حتى عام 2015.
المخاطر والمزالق للمستثمرين
قبل أن تنفد وتملأ محفظتك بحفنة من المهاجريين ، هناك عدة نقاط يجب مراعاتها. على الرغم من أن إمكانات الربح يمكن أن تكون مرتفعة ، إلا أن مستثمري MREIT يخاطرون بخسارة أموال في سعر السهم الأساسي وأيضًا من خلال الأرباح الموزعة.
1. تخفيضات الأرباح
لقد خفض عدد من أصحاب مخاطر الاستثمار مدفوعات الأرباح في السنوات الأخيرة. هناك العديد من الأسباب المحتملة لذلك: القروض المتعثرة ، الإدارة السيئة ، وتقليص الفرص في سوق الرهن العقاري الثانوي. ونظرًا لأن توزيعات أرباح MREIT حساسة جدًا للتقلبات في أسعار الفائدة على السندات ومقدار النقد في الاقتصاد ، إذا قرر مجلس الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة ، فستكون mREIT هي أول من يخسر القيمة.
2. الرهن العقاري الافتراضي وإعادة التمويل
قد تؤثر تكلفة الاقتراض المرتفعة على جميع القروض ، ولكن يمكن أن تتأثر القروض الفردية بسبب القروض الضعيفة الأداء. إذا تم التخلف عن الرهون العقارية التي تحتفظ بها MREIT ، فإن MREIT تخسر المال. في حين أن القروض العقارية متعددة الأغراض عادة ما تكون متنوعة بشكل كبير بين الرهون العقارية المختلفة ، فإنها لا تزال مقتصرة على سوق واحد وبالتالي فهي تفتقر إلى التنوع لتحمل انهيار سوق الرهن العقاري.
إذا تسببت كارثة أخرى مثل أزمة الرهن العقاري الثانوي في تخلف حاملي الرهن عن سداد القروض العقارية ، فقد يؤدي ذلك إلى تدمير سوق الرهن العقاري. هناك طريقة واحدة للتخفيف من هذا الخطر ، على الرغم من ذلك: تستثمر بعض أصحاب المشاريع الصغيرة فقط في القروض العقارية المدعومة من الوكالات ، مثل قروض فاني ماي وفريدي ماك. نظرًا لأن قروض الوكالة هذه تضمنها حكومة الولايات المتحدة ، فهي أقل مخاطرة من مخاطر الاقتراض غير المرتبطة بالوكالات ، وعادة ما تقدم عائدًا أقل من الأرباح نتيجة لذلك.
ومع ذلك ، فإن الطرف الآخر سيء للغاية: إذا تم سداد الرهن العقاري في وقت مبكر ، فإن MREIT تخسر أيضًا أموالًا لأنها لم تعد تحصل على فوائد مدفوعة من ذلك الدين ، وسيتعين عليها شراء ديون جديدة. أدى ارتفاع معدل إعادة تمويل الرهن العقاري في عام 2012 إلى إلحاق بعض الأذواق ، وعلى الرغم من أنه لا يزال بإمكانهم اقتراض الأموال بأسعار منخفضة وشراء القروض العقارية ، فمن المحتمل أن تكون معدلات القروض العقارية هذه منخفضة..
3. خسائر التشغيل
ثالثًا ، والأكثر إثارة للقلق ، أن العديد من أكبر الشركات التي تعمل بنظام MREIT تعمل بربح ضئيل أو خسارة. إذا استمرت شركة mREIT في تحقيق ربح أقل من المبلغ الذي يجب أن تحصل عليه لتوزيع الأرباح ، فسيتعين تخفيض هذه الأرباح. عندما يتم الإعلان عن تخفيضات الأرباح هذه ، عادة ما ينخفض سعر سهم mREIT أيضًا. بطبيعة الحال ، إذا كانت الشركة تعمل بخسارة لفترة طويلة بما فيه الكفاية ، فسوف تتوقف عن العمل وستكون الأسهم عديمة القيمة.
في الربع الثاني من عام 2012 ، سجلت بعض أكبر صناديق الاستثمار الأجنبي المباشر من حيث القيمة السوقية خسائر بملايين الدولارات وهوامش تشغيل من -30٪ إلى -60٪. وذلك بسبب انخفاض أسعار السندات طويلة الأجل ، مما يضيق الفارق بين أسعار السندات قصيرة الأجل وطويلة الأجل حيث يبحث المستثمرون عن سوق سندات آمنة.
نظرًا لعدم قدرة أي شركة على العمل إلى الأبد في حيرة ، فإن هذه العائدات المخيبة للآمال تثير تساؤلات غير مريحة حول استدامة رفع قيمة الفائدة إذا استمرت فروق أسعار السندات في التضييق. كما يطرح السؤال حول مقدار المضاربة والمخاطر في سوق mREIT ، لأن هذه الخسائر كانت تضرب الشركات عندما كانت أسعار أسهمها في ارتفاع..
4. QE3 ومخاطر الدفع المسبق
إن قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأخير بالبدء في جولة ثالثة من التيسير الكمي (QE3) هو مصدر قلق آخر للتخويف. يتم استهداف التسهيلات الكمية ، على عكس سابقاتها ، بالأوراق المالية المدعومة برهن عقاري - يخطط مجلس الاحتياطي الفيدرالي لشراء كمية غير محدودة من هذه الأوراق المالية شهريًا حتى يتحسن الاقتصاد.
هذه الأوراق المالية هي نفسها التي يستثمر فيها أصحاب المشاريع الصغيرة ، وبالتالي فإن هذا الإعلان يؤثر عليهم مباشرة. مع الاحتياطي الفيدرالي لاعب أكثر عدوانية في السوق ، قد يكون هناك المزيد من الفرص لحاملي الرهن العقاري لإعادة التمويل. يعد هذا أمرًا سيئًا بالنسبة للأفراد الذين يعانون من سوء الائتمان ، لأن إعادة التمويل تعني أن الرهن الذي يحتفظون به يتم سداده في وقت مبكر - وأن الدخل الذي كانوا يكسبونه من مدفوعات الفائدة يتوقف.
من ناحية أخرى ، قد يكون لل QE3 تأثير أكثر إيجابية على سوق الرهن العقاري الثانوي. من خلال تشجيع المزيد من إعادة التمويل ، فإنه يخلق نشاط رهن عقاري أكبر وبالتالي المزيد من فرص العمل للأفراد. نظرًا لأنه يبقي أيضًا أسعار الفائدة على السندات قصيرة الأجل منخفضة ، يجب أن يظل فارق كبير بين أسعار السندات قصيرة الأجل وطويلة الأجل في مكانه ، مما يتيح لأصحاب المشروعات الصغيرة والمتوسطة الفرصة لاقتراض الأموال بمعدل أقل بكثير مما يقرضونه..
5. محدودة رأس المال
نظرًا لأن هذه الشركات بحاجة إلى إعادة 90٪ من دخلها إلى المساهمين ، فهي محدودة للغاية في كيفية إدارة وإعادة استثمار أرباحها ، مما يجعل من الصعب النمو في الأوقات الجيدة والبقاء واقفا على قدميه في الأوقات العصيبة. هذا يجعل هيكل REIT عمل محفوف بالمخاطر بطبيعته. المقايضة الخاصة بهذا الخطر هي عائد توزيعات أرباح أعلى بكثير على المدى القصير ، لكن هذه المقايضة ليست مستدامة دائمًا.
ملاءمة
نظرًا لأن القروض العقارية غير مستقرة ومتقلبة ومتأثرة بسوق الرهن العقاري وسوق العقارات وسوق سندات الحكومة الفيدرالية ، فهي رهان محفوف بالمخاطر. ومع ذلك ، فإن ارتفاع عائداتها ودفعها المباشر للأرباح للمستثمرين يجعلهم مصدرًا كبيرًا للنقد على المدى القصير.
علاوة على ذلك ، فإنها توفر شكلاً سائلاً من الاستثمار العقاري والوصول إلى الإدارة المهنية. عن طريق شراء أسهم في mREIT ، يمكن للمستثمرين الأفراد إقراض الأموال بشكل غير مباشر للأشخاص في سوق الرهن العقاري. إذا كنت تعتقد أنه سيكون هناك انتعاش في أسواق العقارات والرهن العقاري ، فإن mREITs هي إحدى الطرق لتحقيق هذا الرهان.
قد يرغب المستثمرون الأصغر والأكثر عدوانية الذين لا يمتلكون أي عقارات بأنفسهم ولكن الذين يتجهون نحو الارتفاع في العقارات ، في التفكير في استراحات. ومع ذلك ، يمكن أن يكون لدى mREIT مكان في محافظ أكثر نضجا طالما أن النسبة المئوية التي تتكون منها ليست أكثر مما يستطيع المستثمر أن يتحمله.
كلمة أخيرة
المآثر في mREIT لا تعني أنه يجب تجنبها دائمًا. من خلال الاستفادة من فروق أسعار السندات التي يمكن التنبؤ بها إلى حد ما والتي توفر السيولة لسوق العقارات ، توفر mREITS خدمة قيمة وفرصة للمستثمرين لتسليم أموالهم للخبراء الذين يمكنهم لعب أسواق السندات والعقارات لتحقيق الربح.
قبل الاستثمار ، انظر إلى ما وراء عوائد توزيعات الأرباح المكونة من رقمين ، بغض النظر عن مدى ظهورها لأول مرة. من خلال النظر في الميزانية العمومية لشركة mREIT ، وبيانات التدفق النقدي ، والأداء السابق ، يمكن للمستثمرين أن يكونوا على دراية جيدة بما إذا كانت الشركة تستحق الاستثمار فيها ، وما إذا كان بإمكانهم تحمل المخاطر؟.
ما هي أفكارك حول الاستثمار في mREITS?
