إيجابيات وسلبيات امتلاك وإدارة تأجير العقارات

لسوء الحظ ، فإن الراتب المرتبط بخصائص الاستئجار ليس سهلاً للغاية. على الرغم من أن استئجار العقارات يمكن أن يولد بالتأكيد إيرادات كبيرة ، من المهم أن نتذكر أن امتلاك وإدارة الممتلكات لا تزال مهمة. قبل أن تغوص في عالم خصائص الدخل ، خذ بعض الوقت للتفكير بجدية في إيجابيات وسلبيات مثل هذا الترتيب حتى تتمكن من التأكد من أن نقاط القوة والضعف لديك تتناسب بشكل مناسب مع مزايا وعيوب الوظيفة.

مزايا إدارة تأجير الممتلكات

1. الراتب الشهري

تعتبر كشوف المرتبات الشهرية التي يمكنك كسبها بسبب امتلاك وإدارة عقار مستأجر واحدة من المناسبات القليلة التي يمكنك فيها أحيانًا تحصيل الدخل لعدم القيام بأي شيء تقريبًا. عندما يكون العقار في حالة جيدة ويكون المستأجر مسؤولاً ، يمكنك جمع شيكات الإيجار للمساعدة في تعويض تكلفة الرهن العقاري الخاص بك وغيرها من نفقات الحفاظ على الممتلكات. إذا كان الرهن العقاري أقل من ما تجمعه للإيجار ، فقد تجد نفسك في وضع سعيد بوجود فائض كل شهر.

ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنك بحاجة إلى تخصيص أموال لتحسينات المنازل والإصلاحات والوظائف الشاغرة في المستقبل والضرائب. يعتمد المبلغ الذي حددته جانباً على شريحة الضرائب الخاصة بك ، وحالة المنزل ، وتوقعاتك للوظائف الشاغرة ودوران المستأجر.

ولكن حتى إذا كنت تتكبد خسارة في الممتلكات (النفقات أكبر من الدخل) كل شهر ، فقد لا يزال الأمر يستحق الاستثمار الخاص بك. يعتمد هذا على مقدار ما تتوقعه من العقار ليقدره خلال الوقت الذي تنوي الاحتفاظ به ، والمبلغ الذي تتوقع أن يتحسن به سوق الإيجار خلال تلك الفترة ، وتأثير الخسارة على ضرائبك.

لدى Roofstock ، التي تعد سوقًا للعقارات الاستثمارية الجاهزة ، تقريرًا شاملاً عن كل الخصائص المالية لمساعدتك على فهم التدفق النقدي المحتمل كل شهر.

2. حقوق الملكية كاستثمار

مثل أي استثمار ، امتلاك وإدارة تأجير العقارات يأتي مع المخاطر. ولكن بالنسبة لأولئك الذين يتحملون المخاطر ، هناك احتمال لمكافأة كبيرة.

يمكن أن يحدث شيئان عظيمان: أولاً ، قد تقدر قيمة العقار مع مرور الوقت ، وثانياً ، يتم تعويض الاستثمار في الأسهم في العقار وقد يتم تغطيته بالكامل بمبلغ المال الذي تجنيه. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك الحصول على إعفاء ضريبي كبير على استثمارك نظرًا لأنه يمكنك شطب مدفوعات الفائدة على رهنك العقاري ، بالإضافة إلى جميع نفقاتك.

في حالة حدوث هذين الأمرين ، فقد تتمكن من جمع شيك كبير عند بيع أو إعادة تمويل العقار باستخدام Figure.com. فقط تأكد من تخصيص جزء من منزلك المتوقع مقابل ضرائب الأرباح الرأسمالية عند البيع ، وكذلك الأموال لتغطية الرسوم المرتبطة بإعادة التمويل أو بيع العقار. على عكس السكن الرئيسي ، فإن أي أموال تجنيها من بيع إيجارك - أي نفقات أقل - تخضع للضريبة.

3. بديل للبيع

يمكن استئجار العقارات توفر بديلا لطيفا للبيع إذا كان السوق في ركود. على سبيل المثال ، من الصعب على المشترين المحتملين العثور على تمويل ، لذلك قد لا يكون هناك ما يكفي من الطلب على الممتلكات الخاصة بك لتوليد قيمة البيع التي تستحقها. إذا كان هذا هو الحال بالنسبة للممتلكات التي تملكها ، فقد يكون من الحكمة استئجارها حتى يتحسن السوق. عن طريق تأجير الممتلكات قبل بيعها ، يمكنك بناء الأسهم أثناء ركوب سوق سيئة.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك فائدة كبيرة من استئجار الممتلكات الخاصة بك في السوق الهابطة وهي أنك قد تكون قادرًا على شطب بعض الخسائر في المنزل عندما يحين وقت البيع. من الأفضل القيام بذلك إذا كنت تتوقع أن تنخفض قيمة العقار بشكل أكبر بمجرد البدء في استئجاره. هذه الخطوة الذكية يمكن أن تخفف من آلام بيع منزلك بخسارة لأنه ، بصفتك عقارًا تجاريًا ، يُسمح لك بالمطالبة بجزء من هذه الخسارة كخصم مقابل دخلك ، وهو أمر مفيد بشكل خاص إذا كنت في مستوى أعلى شريحة ضريبية. يمكنك شطب ما يصل إلى 25000 دولار من الخسائر.

4. فوائد ضريبية إضافية

كمالك ، يمكنك شطب عدد كبير من النفقات المتعلقة بامتلاك وإدارة الممتلكات الخاصة بك. يمكن للملاك شطب فوائد الرهن العقاري ، والإهلاك ، والإصلاحات ، والسفر ، وتكاليف التأمين المتعلقة بالممتلكات. ومثل أي فرد يعمل لحسابه الخاص ، يمكن للمالك أيضًا شطب نفقات المكاتب المنزلية والخدمات القانونية والمحاسبية والنفقات الأخرى المتعلقة بإدارة الأعمال.

يمكن أن تتحول عمليات الشطب هذه إلى أموال في جيبك في نهاية العام. وفي كثير من الحالات ، على عكس الشخص الذي يعمل لحسابه الخاص ، لن تطالب بدخلك في الجدول C ولن تكون مطالبًا بدفع ضريبة العمل الحر ، بالإضافة إلى ضريبة الدخل.

5. الاستقلال

من خلال امتلاك وإدارة الممتلكات ، يمكنك أن تكون رئيسك في العمل. منحت ، قد لا تكون قادرًا على تلبية احتياجاتك من الدخل المتولد من عقار واحد فقط ، ولكن هناك العديد من المستثمرين الأذكياء الذين يحولون دخل الإيجار إلى معيشتهم. هؤلاء المستثمرون عادةً يمتلكون ويديرون مجموعة من العقارات ، وهو الكثير من العمل. المفاضلة ، بالطبع ، هي أنهم قادرون على الاستثمار والمحافظة على النفوذ وفقًا لرغباتهم وجدولهم الزمني.

عيوب امتلاك تأجير الممتلكات

يمكن أن يكون دخل الإيجار لأصحاب العقارات والمديرين استثمارًا رائعًا ومصدرًا للدخل. ومع ذلك ، فإن الأمر أكثر تعقيدًا من مجرد صرف شيكات الإيجار للمستأجرين.

1. يمكن للمستأجرين أن تكون فظيعة

المستأجرين لديهم أسباب قليلة لرعاية بدقة للممتلكات. غالبًا ما يغادر المستأجر المكان ، في سيناريو الحالة الأفضل ، عندما يكون خارج المنزل. لا تزال بحاجة إلى إعادة رسم وإكمال صيانة المنزل الأساسية.

لسوء الحظ ، من المعروف أن المستأجرين الذين يتسمون بالسلع أو ينتقدون على المتسللين المدركين يقومون بنهب عقار بالكامل ، وهم يعرفون جيدًا أن مبلغ التأمين البالغ 500 دولار يستحق إيداعه. في هذه الحالات ، قد تضطر إلى صرف آلاف الدولارات لإعادة العقار إلى حالة مقبولة للمستأجرين المتعاقبين.

علاوة على ذلك ، يتوقف المستأجرون في بعض الأحيان عن دفع إيجارهم ، مع العلم أنه من المحتمل أن يفلتوا منها لفترة قصيرة بسبب تكاليف نقلهم إلى المحكمة لإخلائهم. في كلتا الحالتين ، يمكن للمستأجرين فظيعة يعيد لك عشرات الآلاف من الدولارات - ويمكن أن يسبب الصداع لا تعد ولا تحصى.

2. الاستثمار يتطلب رأس المال

ما وراء رأس المال المطلوب للدفعة المقدمة لشراء عقار ، تحتاج إلى أن يكون لديك رأس مال سائل لإدارة الممتلكات الخاصة بك. على سبيل المثال ، قد تحتاج إلى آلاف الدولارات لإصلاح عقار يتم هدمه بواسطة مستأجر فظيع. قد تحتاج إلى مئات الدولارات لأخذ مستأجر إلى محكمة الإخلاء. خشية أن تظن أن الكشف عن مستأجر لائق يقلل من حجم رأس المال المطلوب ، وغالبًا ما تكون إصلاحات المنازل غير المتوقعة مكلفة ، وأنت ملزم قانونًا كمالك للتعامل مع مشاكل الملكية بسرعة وكفاءة.

على سبيل المثال ، تحتاج إلى مئات الدولارات في متناول اليد لتحل محل سخان المياه ضبطت ، وربما الآلاف من الدولارات لتحل محل سقف تسرب. أنت بحاجة أيضًا إلى تغطية تأمينية إضافية إذا كنت تستأجر منزلك ، لأن التأمين على مالكي المنازل لا ينطبق إلا على العقارات التي يشغلها مالكوها.

3. العواقب القانونية المحتملة

عند الحديث عن المشكلات القانونية ، يكون القانون في صالح المستأجر إذا فشلت في إجراء الإصلاحات اللازمة بسبب ضيق وقتك أو نقودك. وفقًا لنولو ، يمكن للمستأجر أن يحجب الإيجار أو حتى يخرج من عقد الإيجار بدون عقاب إذا لم تهتم بالأعمال التجارية بشكل صحيح. علاوة على ذلك ، إذا لم يكن عقد الإيجار للمستأجر محكم الإغلاق ، فقد لا يكون بإمكانك اللجوء إلى هناك إذا كان المستأجر يدمر الممتلكات أو لا يدفع الإيجار بصورة مرضية.

تأكد من أن يكون لديك محام من ذوي الخبرة في تأجير العقارات مراجعة تفاصيل عقد الإيجار الخاص بك. وتذكر أنه إذا لم تقم بفحص وثائق التأمين الخاصة بك للحصول على تغطية المسؤولية الكافية ، فيمكن للمستأجر أن يأخذك إلى المحكمة إذا أصيب هو أو هي أو الضيوف في العقار..

4. الجهود المستهلكة للوقت

من الواضح أن الإصلاحات غير المتوقعة قد تستغرق وقتًا لاستكشاف الأخطاء وإصلاحها. ومع ذلك ، فإن العملية برمتها من ملكية العقارات المستأجرة وإدارة يستغرق وقتا.

يجب عليك حساب الوقت والجهد اللازمين للعثور على مستأجر عالي الجودة من خلال التطبيقات والمقابلات وتقارير الائتمان. يجب عليك أيضًا أن تظل على رأس ودائع المستأجر وشيكات الإيجار والاستفسارات والاحتياجات. المستأجر الخاص بك يدفع لك ليس فقط للحصول على مكان للإقامة ، ولكن أيضا للخدمة في الممتلكات. كل هذا يستغرق وقتًا ودراية فنية.

لا يمكنك مجرد افتراض أن دخلك سوف يتدفق دون تخصيص عدد كبير من الساعات لإدارة الممتلكات. هذا يمثل مشكلة خاصة إذا كنت تحاول الإبقاء على وظيفة بدوام كامل تقليدية أيضًا. في هذه الحالة ، يمكنك الاستعانة بمصادر خارجية في إدارة الأعمال اليومية لإدارة الممتلكات لشركة متخصصة في إدارة الممتلكات ، ولكن هذا يقلل من الحد الأدنى الخاص بك بنسبة 8 ٪ إلى 10 ٪ أو أكثر اعتمادا على المبلغ الذي تكسبه. قبل أن تبدأ ، من الجيد التحدث مع عدد قليل من شركات إدارة الممتلكات المحلية للحصول على فكرة عن الخدمات التي تقدمها وكيفية فرض رسوم عليها..

5. القاع الأخير يمكن أن يعض

مثل كل الاستثمارات ، هناك مخاطر مرتبطة بامتلاك وإدارة تأجير الممتلكات. في بعض الأحيان ، لا تتصرف الأسواق بالطريقة التي تريدها ، مثل عندما تنخفض قيمة الممتلكات بدلاً من قيمتها. في أوقات أخرى ، تقع المشاكل على أحد الممتلكات ، مثل سلسلة من المستأجرين السيئين أو عمليات الإصلاح باهظة الثمن (وهو أمر مدمر بشكل خاص إذا لم تقم بتخصيص ما يكفي من رأس المال السائل للتعامل مع المشكلات). قد تواجه صعوبة في ملء الشواغر أو كسب عائد يستحق الوقت الذي وضعت فيه فيه. يمكنك الحماية من النكسات من خلال تنويع محفظة الممتلكات الخاصة بك ، بحيث لا يرتبط مستقبلك المالي بالكامل في خاصية واحدة للدخل.

أخيرًا ، تذكر أن الحكومة ستطرق لنصيبها العادل من دخلك. تأكد من توثيق دخلك ونفقاتك بعناية حتى لا تستطيع الحكومة أن تأخذ أكثر مما تستحق. إذا كانت لديك أي أسئلة متعلقة بالضرائب حول استخدام الممتلكات الخاصة بك أو دخلها أو نفقاتها ، فاستشر المحاسب الخاص بك للتأكد من أنك لم تفاجأ بأي قواعد خفية في نهاية العام..

6. تحويل الإقامة الأولية إلى تأجير بدوام جزئي

إذا لم تكن حريصًا ، فيمكن أن تعود النسخة الصغيرة الموجودة على طموحات العقار المستأجر لتطاردك. خذ ، على سبيل المثال ، استئجار الممتلكات عطلة شعبية متزايدة. لا تسمح قوانين الضرائب لك ولعائلتك فقط بالخروج من المبنى لبضعة أسابيع في السنة للحصول على دخل إضافي إضافي وشطب. في هذا السيناريو ، مرحبًا بك في استئجار منزلك للحصول على دخل إضافي ، ولكن من المحتمل أنك لن تكون قادرًا على أخذ أي خصومات إضافية.

لا يزال يعتبر أي عقار تملكه إقامة أساسية إذا كنت أنت وعائلتك تشغل المنزل لأكثر من 14 يومًا أو أكثر من 10٪ من الوقت الذي يشغله المستأجرون ، أيهما أكبر. إذا كان لا يزال يتم احتساب العقار كإقامة أساسية ، حتى إذا قمت بتحويلها إلى خاصية عطلة ، فلا يمكنك خصم نفقاتك من دخل إيجارك عندما يحين الوقت للضرائب. (ومع ذلك ، نظرًا لأنه مكان إقامتك الأساسي ، فلا يزال بإمكانك خصم الفائدة على الرهن العقاري ، في كثير من الحالات.) إذا كان دافعك هو الاستفادة من الخصومات المرتبطة باستئجار منزلك ، فتحدث إلى محاسبك قبل اتخاذ أي خطوات جريئة عند تحويل ملكية العقار. في استئجار حتى لا تكون صدمة في الوقت الضريبي.

كلمة أخيرة

إذا كان استئجار العقارات يبدو جذابًا لك ، وكانت إدارة الممتلكات بعمق خارج نطاق مهاراتك ، أو اهتماماتك ، أو قيود الجدولة ، فكر في استئجار شركة لإدارة الممتلكات. في السيناريو المثالي ، يمكنك توليد الدخل و / أو حقوق الملكية من الإيجار ، لكن لا يزال هناك شخص آخر مسؤول عن صيانة الممتلكات اليومية والمجموعات وحتى العثور على مستأجرين جدد. من المستحسن إجراء مقابلة مع أكثر من مدير عقارات محلي للتعرف على الخدمات التي تقدمها الشركة وما إذا كانت نفقاتها تستحق ذلك.

هل سبق لك أن واجهت عيب كبير المرتبطة استئجار العقارات?