ما هو التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) - كيفية تجنب سدادها

ولكن لماذا تدفعه؟ بشكل أساسي ، يطلب منك المقرض منك دفع أقساط التأمين مقابل بوليصة تأمين تسددها جزئيًا في حالة تخلفك عن سداد الرهن العقاري. سنناقش متى يُطلب منك الحصول على مؤشر مديري المشتريات ، وما الذي يحميه هذا التأمين ، ومن يحتاج إلى حمله ، وسبل تجنب دفعه.

نسبة القروض إلى القيمة (LTV)

نسبة القروض إلى القيمة (LTV) هي ما ينظر إليه المقرض لتحديد ما إذا كنت تريد دفع مؤشر مديري المشتريات أم لا ، ومتى يمكنك التوقف عن سداده. لحساب هذه النسبة ، خذ مبلغ القرض وقارنه بالقيمة الحالية لمنزلك. على سبيل المثال ، إذا كان رهنك العقاري هو 150،000 دولار وكان منزلك يساوي حاليًا 200،000 دولار ، فإن نسبة القرض إلى القيمة 75٪.

عندما تشتري منزلًا جديدًا ، سينظر المقرض في مبلغ الدفعة الأولى مقارنةً بسعر البيع لتحديد نسبة القرض إلى القيمة. لذلك إذا قمت بشراء منزل بمبلغ 200000 دولار ووضعت 20.000 دولار أمريكي ، فستكون نسبة القرض إلى القيمة 90٪. عادةً ، إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك تزيد عن 80٪ ، فسوف يتعين عليك دفع مؤشر مديري المشتريات.

ما هو التأمين على الرهن العقاري الخاص?

عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يريد المقرض أن يتأكد من أن منزلك سيكون لديه ما يكفي من الأسهم لسداد رصيد القرض في حالة التخلف عن السداد والانتقال إلى الرهن. لكن بما أن المنازل المحجوبة غالبًا ما تُباع "بخصم" ، فإن المقرضين يريدون عازلة بنسبة 20٪ على الأقل. بمعنى آخر ، يريدون أن يكونوا على يقين معقول من أنهم يستطيعون استرداد الأموال التي أقرضوها لك إذا كان يجب بيع المنزل بسعر أقل من سعر البيع الأصلي.

ومع ذلك ، هذا لا يعني أن المقرضين غير مستعدين لكتابة القروض عندما تخفض عن 20٪. إنهم يشحنونك أكثر مقابل الامتياز عبر PMI. بهذه الطريقة ، تحصل على قرض عقاري ، وتقلل من مخاطرها في تقديم قرض لك. تأمين الرهن العقاري الخاص هو بوليصة تأمين فعلية صادرة عن شركة تأمين تستفيد من المقرض الخاص بك. إذا دخل منزلك في حبس الرهن ولم يتمكن المقرض من استرداد الرصيد المستحق عن طريق بيع المنزل ، فإن شركة التأمين التي أصدرت مؤشر مديري المشتريات الخاص بك ستدفع للمقرض الفرق.

يسمى مؤشر مديري المشتريات "خاص" لأنه يتم تقديمه فقط للشركات الخاصة وليس للجهات الحكومية أو مقرضي الرهن العقاري العام. تحتوي البرامج العامة ، مثل برامج الرهن العقاري FHA و VA ، على تأمين رهن عقاري خاص به ، لكن يتم تشغيله بشكل مختلف وإدارته داخليًا. ومع ذلك ، هناك فرق واضح بين مؤشر مديري المشتريات والتأمين على الرهن العقاري المرتبطة بالعديد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض زارة شؤون المحاربين القدامى هو أن هذا الأخير لا تنتهي أبدا. بمعنى آخر ، ستستمر في دفع تأمين الرهن العقاري على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض VA حتى بعد انخفاض نسبة القروض إلى القيمة إلى أقل من 80٪.

الذي يحتاج تأمين الرهن العقاري الخاص?

بشكل عام ، إذا كانت نسبة LTV أقل من 80٪ ، فأنت في وضع واضح. ومع ذلك ، إذا كان لديك ائتمان رديء أو كنت تعتبر مخاطرة كبيرة للمقرض ، فقد تكون هناك حاجة لتحمل مؤشر مديري المشتريات حتى لو كان لديك نسبة 70 ٪ أو 60 ٪ ، أو حتى 50 ٪ من القروض إلى القيمة.

قد تعتبر "عالي المخاطرة" إذا كنت قد بعت عدة منازل مؤخرًا ، أو تم إغلاقها ، أو إذا كان لديك دخل غير ثابت أو غير موثق. ومع ذلك ، يجب أن يتم تحديد ذلك بوضوح في مستندات القرض الخاص بك ، وإذا لم تكن متأكدًا من كيفية عمله ، احصل على إجابة واضحة من مسؤول القرض الخاص بك قبل التوقيع.

كيفية تجنب دفع التأمين على الرهن العقاري الخاص

أفضل طريقة لتجنب دفع مؤشر مديري المشتريات هو عدم الحصول على قرض لتبدأ! إذا كنت تشتري منزلًا جديدًا ، ولكن لن يكون لديك دفعة مقدمة كبيرة ، فاطلب من ضابط القرض تقديم اقتراحات بشأن تجنب مؤشر مديري المشتريات.

في الماضي ، كان الخيار الشائع هو الرهن العقاري بين 80-10 و 10 أو رهن الخنزير ، والذي استخدم مزيجًا من رهن عقاري ثانٍ أو قرض أسهم منزل ودفعة مقدمة لتخفيض نسبة القرض إلى قيمة الرهن العقاري الأساسي. قد لا يزال هذا متاحًا من خلال بعض المقرضين اليوم.

ولكن إذا كنت بالفعل في الرهن العقاري الذي يحتوي على مؤشر مديري المشتريات ، لديك خياران لإزالته:

1. تلبية قرض لنسبة القيمة

إذا كان قرضك يقترب من الحد الأدنى البالغ 80٪ أو أيا كان الحد الأدنى للمقرض المنصوص عليه في الأوراق الأولية للرهن العقاري ، فسيتم إزالة مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا من قبل المقرض. في الممارسة العملية ، ينتظر معظم المقرضين حتى 78 ٪ ، ولكن إذا قمت بالاتصال والسؤال ، فسوف يقومون بإزالته في وقت أقرب.

نظرًا لأن المقرض الخاص بك سيحسب LTV مقابل سعر الشراء الأصلي ، فستحتاج إلى متابعة القيمة السوقية الحالية لمنزلك. بمعنى آخر ، إذا زاد قيمة منزلك ، فيمكنك الحصول على تقييم احترافي وتقديمه إلى المقرض كدليل على أن القيمة زادت.

في حين أن التقييمات المهنية عادةً ما تكلف بضع مئات من الدولارات ، يمكن أن يكون ذلك من الأموال التي يتم إنفاقها بشكل جيد إذا كان ذلك يجعلك خارج دفع مؤشر مديري المشتريات عدة أشهر أو سنوات قبل ذلك.

2. إعادة تمويل الرهن العقاري

قبل إعادة تمويل الرهن العقاري ، قم بموازنة النفقات مقابل المدخرات الشهرية. تأكد أيضًا من أنك تقارن التفاح بالتفاح. بمعنى آخر ، إذا كان لديك 25 سنة متبقية على قرضك الحالي ، فاطلب من المقرضين الحصول على رهن عقاري مدته 25 عامًا على مبلغ رصيد القرض الحالي الخاص بك ومعرفة كيفية إضافة الأرقام.

إذا كان القرض الحالي الخاص بك يتطلب مؤشر مديري المشتريات ولم يقبله قرض جديد ، وإذا كنت مؤهلاً أيضًا لسعر فائدة أقل ، فمن المحتمل أن يكون إعادة التمويل منطقيًا. على سبيل المثال ، دعنا نقول أن قرضك الحالي يتطلب نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 70٪ قبل أن تتمكن من التوقف عن دفع مؤشر مديري المشتريات ، وأن نسبة القرض الحالي إلى القيمة هي 75٪.

إذا تحسن الائتمان الخاص بك منذ أن تقدمت بطلب للحصول على قرض عقاري أصلي ، فقد تتمكن من إعادة التمويل إلى قرض عقاري جديد حيث تبلغ عتبة مؤشر مديري المشتريات 80٪. هذا يعني أنك لن تضطر لدفع مؤشر مديري المشتريات مع الرهن العقاري الجديد.

ولكن لتحديد ما إذا كانت عملية إعادة التمويل هذه توفر عليك المال فعلاً ، انظر إلى المدة التي تستغرقها لاسترداد تكاليف الإغلاق من خلال مدخراتك الشهرية ، وتأكد من أنك ستظل في المنزل لفترة طويلة. مرة أخرى ، وهذا لا يمكن المبالغة فيه ، تأكد من مقارنة التفاح مع التفاح عند مراجعة أسعار المقرض: يجب أن تكون مدة القرض والرصيد الجديد هو نفسه الموجود في رهنك الحالي.

كلمة أخيرة

دفع التأمين على الرهن العقاري الخاص في كثير من الأحيان هو التكلفة اللازمة إذا كنت ترغب في شراء منزل دون دفعة أولى كبيرة. ومع ذلك ، تحتاج إلى فهم شروط عقد الرهن العقاري الحالي الخاص بك وحساب نسبة القرض إلى القيمة لتجنب دفعها لفترة أطول من الضرورة القصوى.

علاوة على ذلك ، فإن معرفة متى وكيفية إزالة مؤشر مديري المشتريات (PMI) ستخفض فاتورة الرهن العقاري الشهرية. اتبع النصائح الموضحة أعلاه وفي المرة التالية التي تتقدم فيها بطلب للحصول على قرض عقاري ، تأكد من فهمك لقواعد مؤشر مديري المشتريات واطلب التوضيح قبل التوقيع.

هل تدفع تأمين الرهن العقاري الخاص؟ ما هي بعض الخطوات التي تتخذها لإزالته من قرض الرهن العقاري الخاص بك?