كيفية اختيار مدة قرض الرهن العقاري الرئيسية

يقول ماجستير إدارة الأعمال أن 15٪ من جميع القروض العقارية لأصحاب المنازل المعاد تمويلها كانت للشروط غير التقليدية في يونيو 2012 ، في حين أن 2٪ فقط من القروض العقارية لشراء المنازل كانت بشروط قروض غير تقليدية. في الواقع ، كان 85 ٪ من قروض الشراء لمدة 30 عاما قروض ذات سعر ثابت.

إذا كنت تفكر في إعادة التمويل ، فقد تكون مدة الرهن العقاري غير التقليدية التي تبلغ 20 أو 10 سنوات أو حتى مدة غريبة تبلغ 17 أو 23 عامًا جذابة لأنه يمكنك تحديد وقت استحقاق القرض الخاص بك إلى تاريخ معين ، مثل التقاعد الخاص بك أو ما يمكن أن يكون لقد كان تاريخ الدفع لقرضك الأصلي لمدة 30 عامًا.

خيارات مدة القرض

كانت شروط القروض المخصصة متاحة طالما كانت هناك قروض عقارية ، خاصة من البنوك المجتمعية الصغيرة والاتحادات الائتمانية. في هذه الأيام ، قفز بعض من أكبر المقرضين للرهن العقاري في تقديم قروض الرهن العقاري الفردية. على سبيل المثال ، تعلن Quicken Loans بشدة عن برنامج "YOURgage" الخاص بك ، والذي يسمح للمقترضين باختيار مدة القرض من 8 إلى 30 عامًا بسعر ثابت. هذه القروض متوفرة من 25000 دولار إلى 417000 دولار. إذا كنت من أصحاب المنازل ، فيمكنك إعادة تمويل ما يصل إلى 95 ٪ من قيمة منزلك ، وإذا كنت من المشترين ، يمكنك شراء منزل مع دفعة أولى منخفضة تصل إلى 5 ٪.

في حين أن الشروط المخصصة ، على سبيل المثال ، 7 أو 17 عامًا ليست متاحة دائمًا من المؤسسات المالية الكبرى ، فإن بعض المقرضين مثل Chase Mortgage يعرضون قروضًا ثابتة بسعر 10 إلى 15 عامًا أو 15 عامًا أو 20 أو 25 أو 30 أو 30 عامًا. مدة 40 سنة.

أصبحت شروط القروض الأقصر وشروط القروض البديلة أكثر شيوعًا في السنوات الأخيرة لسببين: أولاً ، أسعار الفائدة المنخفضة للغاية تجعل المدفوعات الشهرية على القروض العقارية قصيرة الأجل أكثر سهولة للمقترضين. ثانياً ، أدى الركود ومستويات البطالة المرعبة إلى اعتناق العديد من المستهلكين لمفهوم القضاء على جميع الديون ، بما في ذلك القروض العقارية.

لماذا اختيار مدة القرض البديل?

هناك عدة أسباب وراء رغبتك في اختيار مدة قرض بديلة:

• أقل فائدة. شروط القرض الأقصر تميل إلى أن تكون أكثر شعبية مع إعادة تمويل أصحاب المنازل بدلا من المشترين. وذلك لأن أصحاب المنازل كانوا يسددون رصيد القرض الخاص بهم لعدة سنوات ويريدون البقاء على المسار الصحيح لسداد منزلهم خلال الإطار الزمني الأصلي لقرضهم الأول - عادةً 30 عامًا. إذا كان لديك رهن عقاري لمدة 30 عامًا وقمت بالدفع لمدة 11 عامًا ، فقد لا ترغب في إعادة تمويل قرض آخر مدته 30 عامًا لأن هذا يعني أنك ستدفع فائدة وتسدد مدفوعات الرهن العقاري لفترة أطول بكثير. يمكنك توفير الآلاف من الدولارات في مدفوعات الفائدة مع مدة أقصر من القرض واستخدام هذه الأموال للاستثمارات الأخرى.
• مريحة تاريخ العائد. بالإضافة إلى الرغبة في الالتزام بجدول الرهن العقاري الخاص بك ، قد ترغب في النظر في مدة قرض مختلفة بحيث يتزامن تاريخ مردود الرهن العقاري مع تاريخ التقاعد الخاص بك أو عندما يبدأ طفلك في الكلية. يرغب بعض مالكي إعادة التمويل في إنهاء قرضهم الجديد عندما ينتهي القرض الأصلي ، وبالتالي التحول إلى رهن عقاري لمدة 20 عامًا إذا كان لديهم قرض حالي لمدة 10 سنوات.
• القيود المفروضة على الميزانية. قد يرغب كل من المشترين وأصحاب المنازل في اختيار مدة القرض المخصصة من أجل إيجاد أفضل ملاءمة بين ميزانية الإسكان ومدة الرهن العقاري الخاصة بهم. على سبيل المثال ، إذا كانت المدفوعات مرتفعة جدًا على قرض مدته 15 عامًا ، فقد تكون في متناول اليد على قرض مدته 20 عامًا ، حتى لو كان سعر الفائدة أعلى قليلاً.

كيفية اختيار مدة القرض

سواء كنت مشتريًا أو مالكًا لإعادة التمويل ، فيجب اتخاذ قرار مدة القرض في سياق الخطة المالية. حدد المبلغ الذي يمكنك إنفاقه على دفع رهنك الشهري قبل البدء في مناقشة خيارات القرض مع المقرض. حتى إذا قال أحد المقرضين إنه بإمكانك الحصول على قرض عقاري أكبر أو للحصول على قرض قصير الأجل ، فقد يكون لديك طرق أخرى تفضل إنفاقها..

بعد ذلك ، فكر في المدة التي تنوي البقاء في منزلك وما ستحتاج إليه من إنفاق مستقبلي للأطفال أو الكليات أو التقاعد. حتى لو كنت تخطط لبيع منزلك في غضون خمس إلى سبع سنوات وترغب في الحفاظ على انخفاض مدفوعاتك الشهرية ، تذكر أنه من خلال قرض قصير الأجل ، فإنك ستنشئ الأسهم بسرعة أكبر وبالتالي تحقق ربحًا أكبر عند البيع.

مقارنة ميزات القرض

يجب عليك مقارنة خيارات القرض بعدة طرق:

• أسعار الفائدة والرسوم. يقدم بعض المقرضين شروطًا بديلة للقروض مقابل رسوم أعلى من شروط القرض القياسية ، لذا تأكد من أنك تعرف المبلغ الذي يجب عليك دفعه قبل اختيار مدة القرض المتخصصة. أسعار الفائدة أقل على القروض قصيرة الأجل ، لكن الفارق بينهما يتغير كلما تغيرت أسعار الرهن. عادة ، يكون الفرق بين قرض مدته 30 عامًا و 15 عامًا أكبر من الفرق بين قرض مدته 20 عامًا و 15 عامًا. قد يقوم المقرض الخاص بك بفرض نفس سعر الفائدة على قرض مدته 20 عامًا وقرض مدته 23 عامًا ، لذا تأكد من مقارنة جميع شروط القرض الممكنة قبل اتخاذ قرار بشأن أي منها مناسب لك.
• الإطفاء. يمكن للمقرض الخاص بك إعداد جداول الإطفاء لمجموعة متنوعة من شروط وأسعار القرض لتظهر لك رأس المال والفائدة في نقاط مختلفة في القرض الخاص بك. مع فترة أقصر من القرض ، تبدأ في سداد رأس المال بشكل أسرع ؛ ومع ذلك ، خلال السنوات القليلة الأولى من الرهن العقاري لمدة 30 عاما بسعر فائدة ثابت ، والمدفوعات الخاصة بك هي تقريبا الفائدة بالكامل. يمكن أن يوضح لك جدول الإطفاء المبلغ الذي ستدفعه بفائدة أقل إذا اخترت فترة قرض أقصر.
• مدفوعات شهرية. تختلف مدفوعاتك الشهرية على نطاق واسع وفقًا لمدة القرض. عادة ، يكون أصل الرهن العقاري ودفع الفائدة أعلى مع قرض قصير الأجل ، ولكن نظرًا لأن أسعار الفائدة منخفضة على تلك القروض ، فقد لا يكون الدفع مرتفعًا كما تعتقد..

النظر في الرهن العقاري 200،000 دولار من خلال مقارنة شروط القرض لمدة 30 سنة و 10 سنوات. في الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا عند 3.37٪ ، سيكون رأس المال الشهري والفائدة الخاصة بك 884 دولارًا ، بينما في القرض الثابت الثابت لمدة 10 سنوات عند 2.75٪ ، سيكون أصل القرض والفائدة الشهريين 1،908 دولارًا.

بعد خمس سنوات ، سيكون رصيد القرض على قرض مدته 30 عامًا بهذا المعدل 178،610 دولارًا مقابل 105،193 دولارًا للقرض الذي مدته 10 سنوات. ستوفر 89،280 دولارًا في مدفوعات الفائدة عن طريق اختيار الرهن العقاري لمدة 10 سنوات بسبب انخفاض أسعار الفائدة على المدى القصير من الرهن العقاري.

تذكر ، في حين أن دفع فائدة أقل هو أمر جيد ، وتقصير مدة القرض الخاص بك يسمح لك لسداد الرهن العقاري الخاص بك بشكل أسرع ، سيتم تخفيض خصم ضريبة الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك وسوف تختفي في نهاية المطاف. تأكد من أنك تخطط لفرض ضرائب محتملة أعلى إذا اخترت فترة أقصر من القرض.

كلمة أخيرة

عند اختيار مدة القرض ، لا تنس النظر في أهمية الأهداف المالية الأخرى ، مثل سداد بطاقة الائتمان أو دين طالب القرض والادخار للكلية أو التقاعد. أيضًا ، ضع في اعتبارك أنك بحاجة إلى أن يكون الدخل مؤهلاً للحصول على مدفوعات قروض أعلى مرتبطة بقرض قصير الأجل ، لذلك قد لا تتم الموافقة عليك لفترة قرض قصيرة إذا لم تتناسب نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بك مع المبادئ التوجيهية المقرض. يمكنك دائما تحقيق هدف سداد الرهن العقاري الخاص بك في وقت سابق عن طريق دفع طوعي اضافية على الرئيسية.

ما هي مدة قرض الرهن العقاري الخاص بك؟ هل ترغب في اختيار مصطلح مختلف?