هل إعادة صياغة قرض الرهن العقاري خيار أفضل من إعادة التمويل؟

في الأساس ، يعني إعادة صياغة القرض أنه بينما يظل معدل الفائدة ومدة القرض دون تغيير ، يتم تخفيض مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لتعكس رصيد القرض الحالي الفعلي. على سبيل المثال ، إذا كنت ست سنوات من رهن عقاري مدته 30 عامًا ، فبمجرد إعادة صياغة قرضك ، سيظل أمامك 24 عامًا لتسديده. لإعادة الصياغة للعمل ، يحتاج المقرضون إلى دفع مبلغ إجمالي إضافي لتقليل رصيدك. يؤثر حجم هذه الدفعة الإضافية على المبلغ الذي يمكنك توفيره من خلال إعادة صياغة القرض. ومع ذلك ، بدلاً من إعادة الصياغة ، يمكنك دفع مبلغ مقطوع تجاه قرضك الحالي ، مما قد يقلل رصيدك ، ولكن لا يقلل من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.

كيف يعمل إعادة صياغة القروض

يمكن أن يكون إعادة صياغة القرض منطقيًا إذا ورثت أموالًا (أو حصلت على مكافأة كبيرة في العمل) وترغب في تطبيقها على الرصيد الموجود في رهنك العقاري. نظرًا لأنك تقلل الرصيد قبل الموعد المحدد ، فستدفع في النهاية فائدة أقل. هذا ثم يمكّن المقرضين من إعادة صياغة القرض الخاص بك ، أو إعادة حساب دفع الرهن العقاري الشهري.

المقرضين الفردية لديها متطلبات مختلفة لإعادة صياغة القرض. على سبيل المثال ، يطلب بعض المقرضين دفع مبلغ مقطوع قدره 5000 دولار أو 10 ٪ من القرض - أيهما أكبر - لتخفيض الرصيد قبل تأهيل شخص للحصول على قرض.

إذا كان لديك رهن بقيمة 400،000 دولار بفائدة 4٪ لمدة 30 عامًا ، فستكون مدفوعاتك الرئيسية ومدفوعاتك الشهرية 1910 دولار. إذا دفعت القرض لمدة 10 سنوات ، فسيبلغ رصيد القرض المتبقي لديك 315،136 دولارًا. تبلغ الدفعة الإجمالية البالغة 10٪ من رصيد القرض المتبقي 31554 دولارًا ، وبذلك يصل الرصيد إلى 283،582 دولار. في هذه الحالة ، ستنخفض المدفوعات الشهرية إلى 1718 دولارًا. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أنه على الرغم من أن توفير 200 دولار شهريًا على مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك هو هدف مفيد ، إلا أنك ستكون قد أنفقت أيضًا مبالغ نقدية كبيرة لتحقيق هذا التخفيض في الدفع.

بالطبع ، يقوم المقرضون بفرض رسوم رمزية لإعادة تجديد القروض ، والتي تصل في كثير من الأحيان إلى 250 دولارًا.

تحديد الأهلية

يُسمح بإعادة صياغة القروض على قروض فاني ماي وفريدي ماك التقليدية ، ولكن ليس على قروض الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو قروض زارة شؤون المحاربين القدامى. بعض المقرضين إعادة صياغة القروض الجامبو ، ولكن النظر فيها على أساس كل حالة على حدة.

للتأهل لإعادة صياغة القرض ، يجب أن تكون متداولًا على مدفوعات القرض الخاص بك ، وأن يكون لديك النقد اللازم لسداد رصيدك الأساسي. التحقق من الائتمان وتقييم ليست ضرورية.

مزايا اعادة قرض القرض

1. انخفاض الدفع. عن طريق إعادة صياغة القرض الخاص بك ، يمكنك تخفيف التدفق النقدي الخاص بك دون حساب إعادة تمويل المنزل ، والتي قد تتطلب نفقات تصل إلى 6 ٪ من رصيد القرض الخاص بك. في الواقع ، في بعض الحالات ، يمكن استخدام ما سيتم إنفاقه على إعادة التمويل لتخفيض رصيدك بدرجة كافية للتأهل لإعادة صياغة القرض.
2. لا يوجد تقييم مطلوب. على عكس إعادة تمويل المنزل ، لا يتطلب إعادة صياغة القرض إجراء تقييم. إذا انخفضت قيمة منزلك ، فقد لا تكون مؤهلاً لإعادة التمويل ، لأن معظم المقرضين يعيد تمويل المنزل فقط بنسبة لا تقل عن 5٪ إلى 10٪ في حقوق الملكية..
3. لا التحقق من الائتمان اللازمة. إعادة صياغة القروض عمومًا لا تتطلب موافقة ائتمانية. إذا كانت لديك مشكلات ائتمان ولا يمكنك التأهل لإعادة التمويل ، فقد تظل مؤهلاً لإعادة صياغة القرض.

في حالة واحدة محددة ، يمكن أن تكون إعادة صياغة القروض مفيدة بشكل خاص. إذا كنت مالكًا للمنزل قام بشراء منزل جديد قبل بيع منزلك الحالي ، فقد تحتاج مؤقتًا إلى دفع رهنين. بمجرد بيع منزلك السابق ، يمكنك استخدام الربح من بيع المنزل لسداد رصيد القرض الخاص بك وإعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بك لجعل المدفوعات أكثر بأسعار معقولة. العديد من أصحاب المنازل يخططون عمدا لاستخدام إعادة صياغة القروض لهذا الغرض عند الانتقال من منزل إلى آخر. فقط تذكر أنك تحتاج عادة إلى الانتظار لمدة 90 يومًا بعد سداد القرض الخاص بك قبل أن تتمكن من إعادة صياغته.

مساوئ اعادة تمويل القروض

قبل أن تقرر إعادة صياغة قرضك ، سيكون من الحكمة تقييمه في سياق خطتك المالية بالكامل. بعض عيوب إعادة صياغة القرض تشمل:

1. ربط النقدية. إذا كان لديك مبلغ نقدي ، تأكد من أن سداد الرهن العقاري الخاص بك هو أفضل استخدام لتلك الأموال. على سبيل المثال ، إذا كان لديك دين بطاقة ائتمان ذات فائدة عالية ، فيجب عليك سداد ذلك أولاً. إذا كنت تفتقر إلى صندوق ادخار في حالات الطوارئ أو كنت بحاجة إلى تخصيص أموال لتغطية النفقات الأخرى ، فمن الأفضل أن لا تضع كامل ثروتك في سداد الرهن العقاري الخاص بك.
2. لا يقلل من مدة الرهن العقاري. يجب عليك أيضًا التفكير في إعادة صياغة القرض في سياق تقاعدك. يأمل العديد من كبار السن من أصحاب المنازل سداد رهنهم قبل التقاعد. ومع ذلك ، فإن إعادة صياغة القرض لن تقصر مدة القرض ، على الرغم من أنه يمكن أن يحسن من التدفق النقدي الخاص بك. إذا كان هدفك هو تقليل رصيد الرهن العقاري الخاص بك ، فقد يكون التحول إلى مدفوعات الرهن العقاري كل أسبوعين أو ببساطة إجراء مدفوعات إضافية منتظمة إلى مديرك خيارًا أفضل من إعادة صياغة القرض.
3. لا يقلل سعر الفائدة. إذا كنت تدفع سعر فائدة مرتفع ، فقد تكون إعادة التمويل خيارًا أفضل. يمكن للمقرض مقارنة التكاليف والمدفوعات الشهرية على إعادة تمويل وإعادة صياغة القرض لتحديد ما هو الأنسب بالنسبة لك.

كلمة أخيرة

إعادة تخصيص القرض ليست للجميع ، ولكن إذا كان لديك نقود إضافية ، فاستشر بنكك لمعرفة ما إذا كانت هذه الطريقة لتخفيض دفعتك الشهرية مناسبة لك أم لا. إذا كنت صاحب منزل يبيع منزلًا وينتقل إلى منزل آخر ، فيمكنك الاستفادة جيدًا من إعادة صياغة القرض. أولئك الذين يمتلكون منزلًا ذي قيمة منخفضة أو لديهم تحديات ائتمانية قد يستفيدون أيضًا من إعادة صياغة القروض بدلاً من إعادة التمويل.

هل يمكنك التفكير في السيناريوهات الأخرى التي تكون فيها إعادة صياغة القرض خطوة مالية حكيمة?