كيفية تقديم عرض على منزل - نصائح واستراتيجيات للفوز

ولكن يجب أن تنتهي مرحلة الحلم في عملية البحث عن منزل جديد. بمجرد العثور على منزل يلائم احتياجاتك ، فقد حان الوقت للربط بالأرض وشراءه بالفعل قبل قيام شخص آخر بذلك.

لا يمكنك شراء منزل دون تقديم عرض عليه أولاً. يعد عرض الشراء ، المعروف أيضًا باسم اتفاقية الشراء أو خطاب نية الشراء ، مستندًا قانونيًا يحدد السعر الذي ترغب في دفعه للمنزل ، وكيف تنوي دفع ثمنه ، والشروط الرئيسية الأخرى للمعاملة.

تصبح عروض الشراء ملزمة قانونًا بشكل عام بمجرد قبول البائع للشروط. على الرغم من اختلاف القوانين التي تحكم تنفيذها وإلغاءها ، إلا أنه من الشائع للغاية تعديلها قبل إغلاقها أو جعل تنفيذها مشروطًا بنتائج مواتية معينة ، مثل فحص النمل الأبيض المار أو عمليات التفتيش الأخرى..

إذا كنت تعمل مع وكيل عقاري ، فمن المحتمل أن يقوم بتعديل قالب مكتوب مسبقًا بشروط خاصة بمعاملاتك. في بعض الولايات ، مثل نيويورك ، يتعين على المحامي المرخص له بالفعل صياغة أو توقيع أي اتفاق شراء رسمي ، بغض النظر عما إذا كان المشتري يعمل مع وكيل.

ومع ذلك ، بالنظر إلى الحجم والانعكاسات طويلة الأجل لأي معاملة عقارية سكنية ، من الأفضل لك أن تفهم تمامًا ما يلي:

• مكونات عرض الشراء الخاص بك
• حالات الطوارئ الشائعة التي يمكن أن تؤثر على تنفيذه
• كيفية صياغة عرض قوي ضمن قيود السوق العقاري المحلي والموقف الشخصي
• كيفية الرد على أي counteroffers من قبل البائع

المكونات الرئيسية لعرض الشراء

يتم وضع العديد من عروض شراء العقارات السكنية باستخدام قوالب خاصة بالدولة ، لذلك من المحتمل أن تختلف صياغة وترتيب بنود العرض المحدد حسب الموقع. لكن الغالبية العظمى من عروض الشراء المقدمة في الولايات المتحدة تحتوي على هذه المكونات الرئيسية:

• نافذة النظر. يحدد هذا البند مدة سريان شروط العرض - وبعبارة أخرى ، كم من الوقت يتعين على البائع النظر فيه. إذا لم يستجب البائع بنهاية النافذة ، يكون للمشتري الحرية في تقديم عرض آخر.
• إيداع العربون. يوضح إيداع الأموال الجاد أن المشتري جاد في شراء المنزل. يتم توضيح المبلغ ، عادةً حوالي 1٪ من إجمالي سعر العرض ، في العرض وفي شيك شخصي أو أمين الصندوق يرافق المستند. إذا تم إغلاق الصفقة بنجاح ، يتم إضافة الأموال الجادة عند الإغلاق (مما يقلل من إجمالي تكاليف الإغلاق). في حالة انتهاء المعاملة ، قد يكون أو لا يمكن استرداد الأموال الجادة ، وفقًا لقانون الولاية وما إذا كان العرض يتضمن لغة محددة حول موعد إعادة الوديعة.
• الوصف القانوني للعقار. هذا هو الوصف القانوني للممتلكات المادية كما هو مكتوب على العنوان الأصلي. اعتمادًا على العرف المحلي ، تتضمن بعض تركيبة من اسم التقسيم الفرعي وأرقام الكتلة والكمية والقياسات العددية للخاصية وأوصاف حدودها المادية. بالنسبة للخصائص المقسمة حديثًا ، يجب على البائع أن يضمن أن جميع الحدود نهائية وأن تحصل على الموافقات الحكومية اللازمة.
• وصف التركيبات والأجهزة المتضمنة. يصف هذا القسم أي وجميع التركيبات والأجهزة والأدوات الميكانيكية والممتلكات الشخصية وغيرها من "حالات التقادم" التي يجب إدراجها في بيع العقار دون أي تكلفة إضافية. وتشمل الأمثلة الشائعة أدوات المطبخ ، ومعدات التكييف ، والمباني الخارجية ، وحدائق الحدائق ، وكاشفات الدخان ، ومقابس الكابل.
• إجمالي سعر الشراء والتمويل. يحدد هذا السعر الإجمالي الذي يرغب المشتري في دفعه مقابل العقار ومبلغ الدفعة المقدمة (نقدًا عند الإغلاق) والمبلغ المطلوب تمويله وطريقة التمويل (مثل الرهن العقاري التقليدي أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية).
• الفعل. يصف هذا نوع الفعل ، مثل سند ضمان أو سند وصي ، متورط في المعاملة. كما توضح أيضًا القيود (إن وجدت) التي يخضع لها الفعل ، مثل حجز حقوق المعادن وترتيبات المرافق.
• الضرائب الموزعة والمرافق. يوضح ذلك مسؤوليات كل من البائع والمشتري فيما يتعلق بضريبة الممتلكات ودفعات المرافق قبل وبعد الإغلاق. للبساطة ، يدفع البائع غالبًا المرافق (المياه والصرف الصحي والفضلات والكهرباء وما إلى ذلك) خلال نهاية فترة الفوترة التي تتضمن تاريخ الإغلاق. عادةً ما يتم دفع ضرائب الممتلكات مقدمًا قبل 6 - 12 شهرًا من فترات التقييم ، لذلك من المعتاد بالنسبة للمشتري أن يسدد البائع للضرائب المدفوعة بالفعل في الفترة الفاصلة بين الإغلاق ونهاية فترة التقييم الحالية.
• التقييمات الخاصة. يعين هذا الحكم مسؤولية دفع التقييمات الخاصة. التقييمات الخاصة هي تقييمات ضريبية لمرة واحدة تفرضها وحدات الحكومة المحلية على مشاريع البنية التحتية العامة ، مثل خطوط المياه الجديدة أو إنارة الشوارع. من المحتمل أن تحدث في التقسيمات الفرعية المبنية حديثًا والبلديات التي تم ضمها مؤخرًا. عادةً ما يدفع البائع أي تقييمات خاصة يتم فرضها قبل تاريخ الإغلاق ، بينما يدفع المشتري أيًا بعد الإغلاق ، بصرف النظر عن وقت الانتهاء من مشروع البنية التحتية الفعلي.
• إغلاق وتسليم التواريخ. ينص هذا القسم على تاريخ الإغلاق ، أو يوم الانتهاء من المعاملة. وينص أيضًا على موعد تسليم البائع للمشتري - بمعنى آخر ، متى يمكن للمشتري الانتقال. وغالبًا ما تكون تواريخ الإغلاق والتسليم متطابقة ، ولكن يسمح البائعون أحيانًا للمشترين بالتحرك في وقت مبكر. يمكن دفع كلا التاريخين إذا كانت الموافقة على القرض أو تعديلات الممتلكات أو مكونات المعاملات الأخرى تستغرق وقتًا أطول من المتوقع.
• مياه الصرف الصحي والمياه. يصف هذا القسم خدمات المياه والصرف الصحي الخاصة بالعقار ، ويوضح ما إذا كان متصلاً بخطوط المياه والصرف الصحي البلدية ، وبئر مياه الشرب ، ونظام معالجة مياه الصرف الصحي تحت السطحية (مثل خزان للصرف الصحي) ، والتحسينات الأخرى ذات الصلة. غالبًا ما تتطلب الخصائص ذات الآبار ومعالجة مياه الصرف تحت السطحية فحصًا وتحققًا إضافيين قبل الإغلاق.
• تمثيل الوكالة المزدوجة. في بعض الولايات ، من القانوني أن يمثل الوكيل نفسه المشتري والبائع ، وهو شرط يُعرف باسم "الوكالة المزدوجة" أو "التمثيل المزدوج للوكالة". إذا كانت المعاملة تتضمن وكالة مزدوجة ، فإن هذا القسم يحدد حقوق كل من البائع والمشتري ويتطلب موافقة إيجابية من كلا الطرفين.

ملحق

يحتوي عرض الشراء النموذجي على إضافات متعددة تختلف حسب الموقف والموقع. توضح بعض الإضافات الجوانب الرئيسية لعرض الشراء ، مثل كيفية تمويل عملية الشراء ومن يدفع تكاليف الإغلاق. البعض الآخر هو الإفصاحات التفصيلية المطلوبة بموجب القانون. على الرغم من أن كل ملحق منظم كمستند منفصل مع صفحة التوقيع الخاصة به ، إلا أنه يعتبر جزءًا قابلاً للإنفاذ من اتفاقية الشراء.

تشمل الإضافات الشائعة ما يلي:

• اغلاق التكاليف. تنص هذه الإضافة على من المسؤول عن إغلاق التكاليف وبأي مبالغ. على سبيل المثال ، قد يطلب المشتري أن يدفع البائع 3000 دولار لتغطية تكاليف الإغلاق ، ويكون المشتري مسؤولاً عن الرصيد. قد لا تكون هناك حاجة إلى إضافة تكاليف الإغلاق إذا وافق المشتري على دفع جميع تكاليف الإغلاق بالكامل.
• تمويل. إذا كان المشتري يمول جزءًا من سعر الشراء بقرض رهن عقاري ، تصف هذه الإضافة هيكل القرض ومدته وسعره. كما يوضح ما إذا كان المقرض يطلب من البائع إجراء أي إصلاحات للممتلكات قبل إصدار الرهن (وإذا كان الأمر كذلك ، طبيعة الإصلاحات) وما يحدث للمال الجاد إذا حدث تمويل من خلال.
• اتفاق التحكيم / الإفصاح. بتوقيع هذه الإضافة الاختيارية ، يوافق المشتري والبائع على تسوية جميع النزاعات من خلال التحكيم الملزم والتنازل عن حقوقهما في المحاكمة أمام المحكمة.
• الطلاء القائم على الرصاص والكشف عن المخاطر الأخرى. اعتمادًا على الاختصاص القضائي ، تتضمن اتفاقية الشراء غالبًا ما يتم الكشف عن المخاطر المتعددة وفقًا للقوانين المحلية. تغطي عمليات الكشف عن المخاطر الشائعة أنظمة الرادون والآبار وأنظمة معالجة مياه الصرف الصحي تحت سطح الأرض والطلاء الذي يحتوي على الرصاص (للمنازل التي بنيت قبل أواخر السبعينيات).
• إفصاحات الممتلكات. تتضمن عروض الشراء عادةً الكشف عن ممتلكات البائع ، حيث يؤكد البائع أن العقار يتم تمثيله بدقة وفقًا لمعرفته. تتطلب القوانين المحلية أحيانًا إفصاحًا أو تقريرًا من جهة خارجية يحدد بالتفصيل حالة مكونات المنزل.

حالات الطوارئ الشائعة والتعديلات

في معظم الولايات ، يصبح عرض الشراء عقدًا ملزمًا بمجرد قبوله من قبل البائع وتوقيعه من قبل الطرفين. ومع ذلك ، فإن تنفيذ العقد يتوقف دائمًا على أشياء معينة ، تُعرف مجتمعة باسم "الحالات الطارئة". يتم إدراج بعض الحالات الطارئة من قبل المشتري أو وكيله لحماية المشتري ، بينما يتم إدراج البعض الآخر بواسطة البائع أو وكيله لحماية البائع. بعضها ، مثل فحص المنزل وتقييمه ، جزء من لغة عرض الشراء القياسية في العديد من الولايات.

في بعض الحالات ، ينتج عن نتائج طارئة معينة تعديل في عرض الشراء. على سبيل المثال ، لنفترض أن عملية تفتيش المنازل التي أمر بها المشتري تكشف عن عيب غير معروف سابقًا يريد المشتري إصلاحه قبل الإغلاق. ثم يضع المشتري أو وكيله تعديلاً يصف المشكلة ويحدد متى وكيف يجب إصلاحه. إذا وافق البائع ، يقوم هو / هي بالتوقيع على التعديل ويفترض أن يحل المشكلة. إذا قام البائع بالتسوية ، فبإمكان المشتري اختيار الابتعاد عن الاتفاق وطلب إرجاع ماله الجاد.

تتضمن حالات عرض الشراء الشائعة والتعديلات ذات الصلة ما يلي:

• تفتيش المنزل. لا يطلب جميع المقرضين إجراء تفتيش على المنازل بتكليف من المشتري قبل اتخاذ قرار بشأن إصدار قرض ، ولكن يتم تشجيع المشترين بشدة على طلب قرض واحد (التكلفة النموذجية تتراوح بين 300 دولار و 500 دولار تقريبًا ، تُدفع في تاريخ الاستقصاء وعادةً ما تكون غير قابلة للاسترداد). أثناء تفتيش المنزل ، يبحث المفتش المرخص تمامًا عن المنزل ، مشيرًا إلى وجود عيوب بسيطة وقضايا رئيسية لا تكون دائمًا واضحة للمشترين غير المدربين. إذا كشف الفحص عن مشكلة كبيرة لم يتم الإبلاغ عنها مسبقًا ، مثل تلف السقف أو الأساس ، فإن طوارئ الفحص تسمح للمشتري بطلب إصلاح المشكلة أو الابتعاد عنها تمامًا.
• تفتيش المخاطر. تبحث عمليات فحص المخاطر عن المزيد من المشكلات المحددة التي لا تغطيها عملية تفتيش المنازل النموذجية ، بما في ذلك غاز الرادون والآفات وطلاء الرصاص. على الرغم من أنه دائمًا ما يكون اختياريًا ، إلا أنه يوصى بإجراء عمليات فحص للمخاطر عندما يكون خطر حدوث خطر معين كبيرًا - على سبيل المثال ، في المناطق التي تكون فيها الإصابة بالنمل الأبيض أو تلوث الرادون شائعة. تختلف التكاليف بناءً على نوع الاستقصاء ، ولكنها عادةً ما تقع في النطاق المنخفض المكون من ثلاثة أرقام.
• التفتيش والصرف الصحي. تقوم عمليات فحص الصرف الصحي والآبار بتقييم حالة ووظائف وسلامة أنظمة المياه والصرف الصحي الخاصة بالعقار. التكلفة هي دالة على شمولية التفتيش وموقعه - فدفع مقدم غير قابل للاسترداد يتراوح من 200 إلى 500 دولار هو أمر نموذجي. كما هو الحال مع عمليات تفتيش المنازل والمخاطر ، يمكن للمشترين طلب إصلاح للمشكلات الرئيسية (مثل البئر الملوثة أو خط المجاري التي تضررت من جذور الأشجار) أو إلغاء الاتفاقية.
• توصيه. لا المقرض يريد الموافقة على قرض الرهن العقاري بقيمة أكثر من الممتلكات الأساسية. لهذا السبب ، يحتاج المقرضون دائمًا إلى إجراء تقييم (عادةً ما يتراوح بين 300 إلى 500 دولار ، مقدمًا وغير قابل للاسترداد) قبل الموافقة على طلب قرض المشتري. إذا كانت قيمة المنزل المقدرة أقل من سعر الشراء ، فإن المقرض سيوافق فقط على تمويل مبلغ مساوي للقيمة المقدرة.
• الموافقة على القرض. إذا رفض مقرض المشتري في النهاية طلب قرضه لأي سبب من الأسباب ، فإن البائع غير ملزم بإكمال الصفقة. تحدد هذه الحالة الطارئة ما إذا كان سيتم إعادة الأموال الجادة أو مصادرتها إلى البائع في حالة حدوث المعاملة.
• المشتري الموجود الممتلكات وعروض الشراء الأخرى. إذا كان المشتري يحاول بيع منزله الحالي والاعتماد على العائدات المتأتية من عملية البيع لتمويل شراء منزل جديد ، فمن المحتمل أن يقوم بالإغلاق المشروط على عملية بيع ناجحة. إذا لم يتم بيع المنزل بالإغلاق ، فسيحدد عرض الشراء ما إذا كان سيتم إلغاء شراء المنزل الجديد أو تمديد تاريخ الإغلاق. وبالمثل ، إذا كان البائع يفكر في عروض شراء أخرى في المنزل ، فإن عرض الشراء الحالي يكون عادة مشروطًا بإلغائه بحلول تاريخ محدد.
• شغل مبكر. إذا لم يكن المشتري يتوقع الحصول على منزل دائم قبل الإغلاق (على سبيل المثال ، يتم إغلاق بيع منزله السابق قبل البيع الحالي) ، فقد يوافق البائع على السماح بالدخول قبل تاريخ الإغلاق وتعديل عملية الشراء اتفاق وفقا لذلك.
• المشي من خلال. يُسمح للمشترين تقليديًا بالسير عبر المنزل قبل فترة وجيزة من الإغلاق (عادةً في نفس اليوم) لضمان أن جميع الإصلاحات والتحديثات المطلوبة قد اكتملت وأن حالة المنزل لم تتغير منذ تفتيش المنزل. هناك مشكلة كبيرة ، مثل الأضرار الناجمة عن المياه أو الحريق ، قد تؤخر إغلاق الصفقة أو تعطلها تمامًا.

كيفية صياغة عرض قوي

أثناء تجميع عرض الشراء ، ضع هذه النصائح في الاعتبار. لا تفكر في ذلك الوقت لفترة طويلة جدًا ، أو أن مشترًا أكثر سرعة قد يهزمك.

1. طلب ​​تحليل السوق المقارن

قبل تحديد سعر الطلب الأولي ، يطلب معظم البائعين تحليل سوق مقارن (CMA). تقوم هيئة السوق المالية (CMA) بتقدير القيمة السوقية الحالية للمنزل من خلال تقييم ثلاثة مبيعات حديثة على الأقل من العقارات المماثلة في الحي المحيط.

قبل تقديم عرض ، اطلب من وكيل العقار الخاص بك إجراء CMA نيابة عنك. يمنحك هذا صورة محدثة عن السوق المحلي ، وهو أمر بالغ الأهمية بشكل خاص إذا كان المنزل في السوق لبضعة أشهر. كما أنه يشهد منزلاً مبالغًا فيه بوضوح - إذا اقترحت هيئة سوق المال قيمة سوقية تتراوح بين 250،000 إلى 270،000 دولار وكان سعر المنزل 300،000 دولار ، سيكون لديك مساحة للتفاوض. ولكن حتى لو تم تسعير المنزل إلى حدٍ ما في الحد الأقصى للنطاق ، يمنحك CMA نقطة بداية معقولة لعرض أول.

2. النظر في الوقت في السوق ومؤشرات السوق الأخرى

بالإضافة إلى نتائج CMA ، يعد مقدار الوقت الذي يقضيه المنزل في السوق مؤشراً جيداً على اهتمام المشتري. هذه البيانات متاحة للجمهور في MLS ومواقع العثور على المنازل مثل Trulia.

على نطاق أوسع ، يوفر متوسط ​​وقت المنزل في السوق في منطقتك (الرمز البريدي أو المدينة أو المقاطعة) نظرة ثاقبة للحالة العامة لسوق الإسكان بالمنطقة - سواء كان سوقًا للمشتري أو سوق البائع أو لا. تبقى المنازل في السوق لفترة أطول في أسواق المشتري وتبيع بشكل أسرع في أسواق البائع.

يجب أن يعكس عرضك الطلب المحلي الحالي ويجب أن يتماشى مع العروض الأخرى التي يحتمل أن يستلمها البائع. على سبيل المثال ، من المرجح أن يقبل البائع الذي تم عرض منزله في السوق لفترة طويلة ويكافح من أجل جذب العطاءات ، عرضًا أقل من البائع الذي أدرج العقار للتو. في الأسواق الأكثر سخونة ، غالبًا ما تبقى المنازل في السوق لبضعة أيام فقط (أو حتى ساعات) وتجذب عروض الأسعار أو أعلى من قائمة الأسعار.

ثم مرة أخرى ، كل موقف مختلف. على سبيل المثال ، حتى في أسواق البائع الأكثر سخونة ، تكافح المنازل الجديدة والمساكن القديمة التي تعاني من عيوب خطيرة بشكل مبالغ فيه لجذب العروض الكبيرة. عندما تكون في حالة شك ، اسأل وكيلك العقاري (أو ، إذا كنت ممثلاً ذاتياً ، أحد معارفك المطلعين على السوق المحلية) للحصول على إرشادات.

3. تأكد من دوافع البائع

الدوافع الشخصية للبائع لا تقل أهمية عن درجة الحرارة الكلية للسوق. يحتاج بعض البائعين إلى التفريغ في أسرع وقت ممكن ، ربما بسبب النقل العاجل أو الحاجة الملحة لجمع رأس المال لشراء عقار آخر. يُعرف هؤلاء البائعون باسم "البائعين المتحمسين" وغالبًا ما يكونون على استعداد لقبول أقل بكثير من سعر الطلب ، وخاصة في أسواق المشتري.

لا يسارع البائعون الآخرون ، مثل أولئك الذين يقلص عددهم من منزل العائلة القديم إلى منزل مستأجر قصير الأجل ، إلى الانتظار للحصول على العرض المناسب. ابحث عن أدلة ، مثل ما إذا كان المنزل يشغله المالك وبيانات البائع الخاصة ، فيما يتعلق بالفئة التي يلائمها البائع.

4. معرفة المزيد عن العروض الأخرى على الممتلكات

في العديد من الولايات القضائية ، لا يحتاج البائعون إلى الكشف عن أوامر الشراء قيد النظر. فقط بعد أن يقبل البائع عرضًا ، يصبح الأمر مسألة عامة.

ومع ذلك ، من الممكن لوكلاء العقارات المتمرسين استنباط العروض المنافسة. قبل إرسال عرضك ، اطلب من وكيلك أن يسأل وكيل البائع عن نشاط العرض الأخير. ربما لن يكشف وكيل البائع ما إذا كان البائع يمتلك عرضًا آخر ، لكن قد يعترف بأنه لا يوجد اهتمام كبير بالممتلكات ، أو على العكس من ذلك ، كان هناك الكثير من الاهتمام الحديث. إذا لم يكن لديك وكيل ، فأنت بحاجة إلى القيام بهذا الأمر بمفردك.

إذا كنت تشك في أن البائع لديه عروض متعددة في متناول اليد ، فقم بتقديم عرضك بسرعة وجعله أكثر ملاءمةً للبائع (سعر عرض أعلى ، تكاليف أقل يدفعها البائع) أكثر مما كنت ستفعل بخلاف ذلك. إذا بدا من غير المحتمل وجود عروض متعددة في المنزل ، اجعل عرضك أكثر ملاءمةً للمشتري ، حيث من المحتمل أن تتاح لك فرصة للتفاوض.

5. تذكر أن بعض التكاليف قبل الإغلاق غير قابلة للاسترداد

تذكر أنه يجب دفع تكاليف ما قبل الإغلاق مقدمًا ولا يمكن استردادها. كحد أدنى ، من المحتمل أن تدفع مقابل فحص وتقييم المنزل - والذي يمكن أن يصل إلى 1000 دولار. يمكنك أيضًا دفع تكاليف مكافحة الآفات والرادون والصرف الصحي والطلاء بالرصاص وغيرها من عمليات التفتيش على المخاطر ، بإضافة 1000 دولار أو أكثر إلى تكاليفك الأولية. وإذا لم يتم رد أموالك الجادة ، فقد تكون خارج المئات أو الآلاف.

يمكن أن يؤثر إجراء أي من هذه المدفوعات على خاصية لا تصل إلى الإغلاق على ميزانيتك ، وكذلك على معنوياتك. قبل إرسال عرض شراء ، حتى عرض الكرة المنخفضة الذي من المؤكد أنه لن يتم قبوله كما هو ، تأكد من أنك جاد في شراء عقار معين.

6. الحصول على خطاب موافقة مسبقة للمعاملات الممولة

قبل تقديم أي عروض ، اطلب من المقرض الخاص بك الحصول على خطاب موافقة مسبقة ، والذي ينص على أنك قد وافقت مؤقتًا على قرض الرهن العقاري حتى مبلغ معين من الدولارات. للحصول على خطاب موافقة مسبقة ، من المحتمل أن تحتاج إلى مقابلة مسؤول القرض ، والموافقة على التحقق من الائتمان ، وتوفير الدخل والتحقق من الأصول (عادةً ما تدفع الرهانات أو البيانات المصرفية).

على الرغم من أنها لا تشبه الموافقة النهائية على القرض ، إلا أن الموافقة المسبقة تزيد من احتمال الموافقة على طلب القرض الخاص بك. نظرًا لانخفاض احتمالية الموافقة النهائية ، لا يفكر العديد من البائعين بجدية في العروض الممولة بدون مستندات الموافقة المسبقة المرفقة. لا يلزم الحصول على موافقة مسبقة لجميع المعاملات النقدية ، نظرًا لعدم وجود تمويل.

7. تمتد الدفعة الأولى

كلما كان المكون النقدي في عرضك أكبر ، كلما كان مظهر البائع أكثر جاذبية. ذلك لأن العروض التي تتطلب قروضًا أقل احتمالًا للانخفاض بسبب مشكلة التمويل.

كل الأشياء الأخرى متساوية ، من المرجح أن يختار البائع المقدم عرضًا بقيمة 200،000 دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 3.5٪ وعرض بقيمة 200،000 دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 20٪ الخيار الأخير. عروض جميع النقود هي أفضل ، على الرغم من أنها غير قابلة للوصول لمعظم مشتري المنازل لأول مرة.

8. اطلب من المحامي مراجعة العرض

يعد عرض شراء العقارات أحد المستندات القانونية الأكثر أهمية التي من المحتمل أن تقوم بتسجيل الدخول إليها. حتى إذا كانت قوانين ولايتك لا تتطلب من محامي مرخص له إعداد عروض الشراء ، فمن المفيد دائمًا أن يقوم محام بمراجعة عرضك والتأكد من عدم وجود أي شيء غير تقليدي أو يحتمل أن يكون ضارًا بك فيه.

يقوم العديد من محامي العقارات بهذا العمل مقابل رسوم ثابتة معقولة ، والتي قد تتراوح بين 150 دولارًا و 300 دولار ، أو أكثر حسب الموقع. هذه صفقة مقارنة بالتكلفة المحتملة لعرض سيئ الصياغة أو لم تتم مراجعته دون مبالاة - على سبيل المثال ، إذا قمت بالتوقيع على عرضك بافتراض أن إيداعك النقدي البالغ 2000 دولار أمريكي قابل للاسترداد ، واكتشف لاحقًا أنه ليس كذلك.

ردود البائع ومضاد

بمجرد تقديم عرض الشراء الخاص بك ، فإن البائع لديه حتى نهاية نافذة النظر للرد. إذا كان البائع لديه عروض متعددة في المنزل ولم يكن لك من بين العروض الأكثر جاذبية ، فقد يتجاهل العرض.

أكثر شيوعًا ، يستجيب البائعون لعروض الشراء عن طريق:

• قبول الشروط. عندما يكون العرض جيدًا كما يمكن للبائع أن يأمل في ظل هذه الظروف ، فإنه يقبلها مكتوبًا ويوقعها ، مما ينشئ اتفاقية شراء ملزمة. لا يزال من الممكن إجراء تعديلات (مثل طلبات حل المشكلات التي كشفها تفتيش المنزل) حتى تاريخ الإغلاق ، شريطة موافقة الطرفين وتوقيعهما.
• رفض الشروط. عندما يكون سعر العرض منخفضًا جدًا أو تكون شروط العرض غير مواتية للبائع ، يرفض البائع العرض تمامًا. على الرغم من أن الرفض دائمًا ما يكون دائمًا ، إلا أن البطانة الفضية هي أن البائع مستعد على الأقل للتواصل معك. أنت حر في متابعة عرض مرفوض مع عرض جديد أكثر ملاءمة للبائع.
• صنع مضاد. عندما يكون العرض مغريًا ولكنه غير مرضٍ تمامًا ، يقوم البائع بتعديله من خلال تعديل البنود الرئيسية (مثل سعر الشراء والتكاليف المدفوعة من البائع) وتوقيعه وإرساله مرة أخرى. هذا هو المعروف باسم counteroffer. يمكنك اختيار قبول counteroffer كما هو مكتوب أو تعديله مرة أخرى وتوقيعه وإرساله مرة أخرى إلى البائع للمراجعة. يمكن أن تستمر هذه العملية طالما كان ذلك ضروريًا إلى أن يقبل البائع عرضًا أو يوقف أحد الطرفين المفاوضات.

في بعض الحالات ، يتفاوض البائعون الذين يتلقون عروضًا متعددة في آن واحد مع كل مشتر محتمل على حدة في محاولة للحصول على أفضل صفقة ممكنة. إذا كان البائع يرغب في التوصل إلى اتفاق ملزم بسرعة أكبر ، فقد يطلب ببساطة من كل مشتر مهتم تقديم أفضل عرض ممكن ، ثم اختيار العرض الأكثر ملاءمة.

كلمة أخيرة

لا يعد تجميع عرض شراء وتنفيذه أمرًا مقنعًا تمامًا مثل زيارة المنازل المفتوحة أو المشي في منازل للبيع ، لكن العملية لها سحرها. على الرغم من أن أنا وزوجتي كان لديّ وكيل عقاري قام بصياغة عروض الشراء والمقايضات التي قمنا بها في منزلنا الذي تم شراؤه مؤخرًا ، إلا أننا تعلمنا الكثير خلال هذه العملية. بالإضافة إلى ذلك ، كانت عملية التفاوض - رغم أنها مرهقة - ممتعة بالفعل ، وكان من المرضي للغاية أن نسمع أن البائع قد قبل عرضًا أقل بكثير مما كنا مستعدين لدفعه. لا أرغب في متابعة العملية مرة أخرى في أي وقت قريب ، ولكني بالتأكيد أكثر ثقة في قدرتي على التنقل عندما يحين الوقت.

هل قدمت عرض شراء في المنزل?