9 أنواع من الاستثمارات العقارية مقارنة
أي استثمار جديد يكون مخيفًا في البداية عندما لا تزال تكافح لتعلم المفردات والتحديات والمخاطر والمكافآت. لكن العقارات تقدم بعض المزايا المقنعة للمستثمرين الراغبين في تعلم الحبال ، من تنويع الأصول إلى الدخل السلبي إلى المزايا الضريبية للاستثمار العقاري.
ولديك الكثير من خيارات الاستثمار العقاري للاختيار من بينها. من دفع سريع لمرة واحدة إلى دخل مستمر ، عمل عملي لإكمال السلبية ، يمكنك اختيار خيار الاستثمار المناسب بناءً على أهدافك الشخصية.
فيما يلي تسعة خيارات شائعة لمساعدتك في بدء بناء إمبراطورية العقارات الخاصة بك - أو على الأقل إضافة عقارات إلى محفظتك.
1. التقليب المنازل
برامج Reality التلفزيونية مثل "Flip This House" شاع منزل عائد في منتصف العقد الأول من القرن العشرين ، وتمكنت جاذبية التقليب من النجاة من أزمة الإسكان والركود العظيم.
ليس من الصعب معرفة السبب. عندما يتم ذلك بشكل صحيح ، يمكن للمستثمرين كسب عوائد في نطاق عدة مئات في المئة في غضون بضعة أشهر فقط.
بالطبع ، العديد من المستثمرين الجدد لا يفعلون ذلك بشكل صحيح وينتهي بهم الأمر إلى خسارة المال. حتى أولئك الذين يكسبون عائدًا قويًا غالبًا ما يندهشون من حجم العمل المطلوب لتحقيق ذلك. تقليب المنازل ينطوي على استثمار للوقت والعمل ، وليس فقط المال.
إذا كنت لا تشعر بالرغبة في الحصول على قرض من المال الثابت والتجديد المتسارع ، فهناك خيار آخر يتمثل في التغيير المباشر. تنتقل إلى المنزل الذي يحتاج إلى التحديث ، وتحسينه على مدار عام أو عامين ، ثم بيعه ودفع ضريبة أرباح رأس المال فقط على الربح. أو يمكنك تجنب المكاسب الرأسمالية بالكامل إذا كنت مؤهلاً لاستبعاد المادة 121.
لا توجد العديد من استراتيجيات الاستثمار التي تتيح لك الابتعاد بعشرات الآلاف من الدولارات بعد بضعة أشهر فقط. منازل التقليب هي واحدة منها ، لكنها تأتي مع مخاطرها الخاصة. لذا تأكد من حصولك على الأرقام بشكل صحيح ، لا سيما تكاليف الإصلاح وتكاليف الحمل وقيمة ما بعد الإصلاح. تأكد أيضًا من رضاك عن إدارة والتفاوض مع المقاولين قبل تجربة استخدامك لأول مرة.
2. تأجير العقارات على المدى الطويل
لا يتم فصل الجميع ليكون مالكًا ويتعامل مع كل التحديات غير المتوقعة التي يواجهها الملاك. ومع ذلك ، يمكن أن توفر العقارات المستأجرة دخلًا سلبيًا مستمرًا ومجموعة كبيرة من المزايا الضريبية للمستثمرين المغامرين المستعدين لتحمل الصداع.
هناك ثلاثة طرق لشراء أول تأجير الممتلكات الخاصة بك.
استراتيجية BRRRR
أحد الخيارات هو شراء عقار يحتاج إلى تجديد ، ولكن بدلاً من بيعه عند الانتهاء ، يمكنك الاحتفاظ به كإيجار. BRRRR تعني الشراء ، التجديد ، الإيجار ، إعادة التمويل ، التكرار ، وهي طريقة رائعة لتمويل 100٪ من مشترياتك العقارية.
إنه يعمل مثل هذا: يمكنك خصم 20٪ أو نحو ذلك من خلال قرض لإعادة الشراء ، وإجراء عمليات التجديد لإنشاء أسهم في المنزل ، ثم استئجارها. مع كل هذه الأسهم ، يمكنك سحب النقود عند إعادة تمويل الرهن العقاري على المدى الطويل. ما يكفي من النقود لاسترداد الدفعة الأولى الأصلية إذا أنشأت ما يكفي من الأسهم.
يعمل هذا لأن مبلغ قرض إعادة التمويل يعتمد على قيمة ما بعد إصلاح العقار ، بدلاً من سعر الشراء الأصلي وتكاليف الإصلاح.
هذا يحررك لتكرار العملية إلى أجل غير مسمى باستخدام نفس النقدية. ومع كل خاصية ، يمكنك إضافة المزيد من الدخل السلبي مع عدم وجود نقود من جيبك.
مثل المنازل التقليبية ، غالبًا ما يواجه المستثمرون الجدد مشكلة من خلال التقليل من التكاليف ، وخاصة تكاليف التجديد والتحمل. يعود الكثير من نجاحهم إلى قدرتهم على العثور على مقاولين جيدين لن يرفعوا التكاليف عليهم أثناء التجديد. HomeAdvisor هو مكان عظيم للعثور على المقاولين السمعة في منطقتك. يضعون جميع المقاولين على نظامهم الأساسي من خلال عملية فحص للتأكد من أنك ستوظف أفضل شركة لتلبية احتياجاتك.
خصائص تأجير تسليم المفتاح
ليست سعيدة للغاية مع فكرة التعاقد مع المقاولين والإشراف على مشاريع التجديد?
خاصية تأجير تسليم المفتاح هي واحدة إما مستأجرة بالفعل أو في شكل جاهز للإيجار. نتوقع أن تدفع أكثر ، بالطبع ، لأنك لا تشتري حرفي بارع. ومع ذلك ، يمكنك أيضًا تجنب الصداع المرتبط بتجديد العقار.
على مدى السنوات القليلة الماضية ، أصبح شراء العقارات الجاهزة للإيجار في أي مكان في البلاد أسهل بكثير. لم تصبح تقنية الجولات الافتراضية أفضل فحسب ، بل أصبحت منصات بيع نظير إلى نظير مثل Roofstock برزت لإضافة الشفافية في هذه العملية.
يتضمن Roofstock ثروة من البيانات ، سواء عن العقار أو الحي. وهي تشمل تقارير تفتيش المنازل وتقارير سجل الملكية وتحليلات معدل العائد والنقد على أساس نقدي وتاريخ التقدير على مستوى الحي والممتلكات وبيانات المدرسة المحلية والمزيد. الأكثر إثارة للإعجاب ، أنها توفر اثنين من ضمانات المشتري ، بما في ذلك ضمان استعادة الأموال لمدة 30 يوما وضمان التأجير لمدة 45 يوما للعقارات الشاغرة.
اختراق المنزل
في حين أن هناك طرقًا عديدة لاختراق المنازل ، فإن الاستراتيجية الكلاسيكية تتضمن شراء عقار صغير متعدد العائلات ، والانتقال إلى وحدة واحدة ، واستئجار الوحدة أو الوحدات الأخرى. الفكرة بسيطة: يدفع جيرانك الرهن العقاري لك.
إنها طريقة رائعة لتيسير طريقك إلى الاستثمار في الإيجار ، لأسباب ليس أقلها أنه يمكنك الحصول على رهن منخفض الفائدة مع دفعة أولى صغيرة. لا تزال العقارات التي تحتوي على وحدتين أو ثلاثة أو أربع وحدات تُصنَّف على أنها سكنية بواسطة صناعة الرهن العقاري ، بحيث يمكنك الحصول على قرض عقاري لمشتري المساكن العادي. قد يعني هذا دفعة مقدمة منخفضة تصل إلى 3.5٪ للحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، أو 3٪ للحصول على قرض Fannie Mae HomeReady ، أو 0٪ للحصول على قرض VA.
على النقيض من ذلك مقابل 20 ٪ القياسية للحصول على قرض الاستثمار العقاري ، بالإضافة إلى سعر فائدة أعلى للتمهيد ، ويمكنك أن ترى لماذا يثبت القرصنة المنزلية جذابة للغاية - كي لا نقول شيئًا عن "الجيران يدفعون رهن عقاري" بالكامل.
3. عطلة الايجارات على المدى القصير
لا أحد يقول أن عليك استئجار العقارات المستأجرة الخاصة بك للمستأجرين على المدى الطويل. مواقع مثل عبر Airbnb و المنزل بعيدا تتيح لك استئجارها على المدى القصير لقضاء العطلات أو حتى منتصف المدة لضيوف الشركات.
عطلة الايجارات تأتي مع المفاضلات الخاصة بهم ، بطبيعة الحال. نعم ، يمكنك فرض رسوم إضافية على كل ليلة ، لكن معدلات الإشغال لديك أقل. وبينما لن يكون لديك نفس الصداع مع المستأجرين وعمليات الإخلاء غير المدفوعة ، سيكون لديك صداع آخر ، مثل تنظيف الوحدة بين الضيوف وتأثيث الوحدة ودفع تكاليف الخدمات.
قبل أن تستثمر في عقار مستأجر لقضاء العطلات أو تقرر استخدام تأجير حالي لاستضافة السياح ، تأكد من جمع أرقام دقيقة للنفقات مثل معدل الشغور ورسوم الإدارة وتكاليف التنظيف والإيجارات الموسمية ومعدلات الإشغال. تشمل تكاليف المرافق ، وكن متحفظا في جميع التقديرات.
يمكن أن يكون نموذجًا تجاريًا فعالًا إذا كنت تتعامل معه كعمل تجاري وليس استثمارًا سلبيًا.
4. البيع بالجملة
في كثير من الأحيان ، يبدأ المستثمرون العقاريون الطموحون في بيع العقارات بالجملة بدلاً من شراء العقارات بأنفسهم. لتجار الجملة ، تجد الكثير على عقار وتضعه على سبيل المثال ، بمبلغ 100000 دولار. تبلغ قيمة العقار 120،000 دولار في حالته الحالية ، ولكن بدلاً من شرائه ، فإنك تبيع العقد لمستثمر آخر مقابل 110،000 دولار.
تكسب ربحًا دون الاضطرار إلى أخذ ملكية العقار ، ويحصل المشتري على خصم مقابل قيمته السوقية. إنه الفوز.
إذا كان يبدو وكأنه المال السهل ، فإنه ليس كذلك. يتطلب العثور على صفقات معلقة على العقارات الكثير من العمل ، كما يتطلب الأمر بناء شبكة من المشترين والمستثمرين. يجب أن يقبل تجار الجملة أيضًا درجة من المخاطرة في فشلهم في العثور على مشتر ، مما يتركهم عالقين بعقد لم ينووا إغلاقه أبدًا.
ولكن على الرغم من ذلك ، إنها طريقة رائعة لمعرفة كيفية العثور على الصفقات وكسب المال قبل أن تكون مستعدًا ماليًا لشراء العقارات بنفسك.
5. صناديق الاستثمار العقاري العام
الثقة في الاستثمار العقاري ، أو REIT ، هي نوع من الأوراق المالية المتداولة في أسواق الأسهم العامة. يستخدم صندوق REIT رأس ماله للاستثمار في العقارات ، إما بشكل مباشر عن طريق شراء العقارات أو بشكل غير مباشر عن طريق إقراض القروض العقارية على الممتلكات العقارية - وتعرف هذه باسم صناديق الاستثمار العقاري أو صناديق الاستثمار العقاري.
ميزة واحدة مشتركة لصناديق الاستثمار العقاري مقارنة بصناديق الأسهم التقليدية هي عائدات أرباح عالية. بموجب القانون ، يجب على صناديق الاستثمار العقاري صرف ما لا يقل عن 90 ٪ من أرباحها على المساهمين في شكل أرباح ، مما يجعل للاستثمارات ذات العائد المرتفع.
الجانب السلبي لهذا العائد المرتفع من الأرباح هو أن صناديق الاستثمار العقاري غالباً ما تواجه مشكلة في تجميع رأس المال لتنمية محفظتها حيث يتعين عليها دفع الكثير من أرباحها على الفور إلى المساهمين. ولكن إذا كنت تبحث عن طريقة سلبية تمامًا لتنويع محفظة الأسهم الخاصة بك لتشمل العقارات ، فلا يوجد خيار أسهل من شراء صناديق الاستثمار العقاري في حساب الوساطة الخاص بك أو الجيش الجمهوري الايرلندي أو 401 (ك).
نصيحة محترف: إذا لم يكن لديك حساب وساطة أو إعداد الجيش الجمهوري الايرلندي ، يمكنك ذلك افتح حسابًا لدى You Invest by J.P. Morgan. إنها تقدم ما يصل إلى 625 دولارًا عند فتح وتمويل حسابك الجديد.
6. صناديق الأسهم العقارية
تشمل بعض الصناعات درجة عالية من التعرض للعقارات ، مثل شركات المقاولات التجارية ، وبناة المنازل ، وتجار التجزئة لتحسين المساكن ، وحتى صناعة الفنادق. هذا يعني أنه يمكنك الاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات عن طريق شراء أسهم في الشركات التي تصنع رزقها من القطاع العقاري.
يمكنك الاستثمار عن طريق اختيار الأسهم الفردية أو عن طريق شراء صناديق الاستثمار أو الصناديق المتداولة في البورصة. فقط كن على دراية بأن أسهم هذه الشركات ليست مدفوعة فقط بأسواق العقارات ويمكن أن ترتفع أو تنخفض بناءً على أسباب متنوعة مثل سوء الإدارة أو ارتفاع تكاليف مواد البناء أو حتى فضيحة جنسية الرئيس التنفيذي.
في حين أن هذه هي الطريقة الأقل مباشرة للتنويع إلى استثمارات عقارية ، إلا أنها سلبية تمامًا ، ويمكنك القيام بذلك بنقرة زر واحدة.
7. تمويل الجماعي ومواقع صناديق الاستثمار الخاصة
ليست كل مواقع التمويل الجماعي العقاري تعمل على نفس النموذج.
في أحد النماذج ، يوفر موقع التمويل الجماعي التمويل للقروض قصيرة الأجل لإعادة الشراء - وهو نوع القروض التي يستخدمها المستثمرون BRRRR. للحصول على الأموال اللازمة لتمويل تلك القروض ، يقوم موقع التمويل الجماعي بتجميع الأموال من الجمهور. بصفتك المستثمر الرأسمالي ، يمكنك الاطلاع على القروض التي يتم تمويلها حاليًا وتقييم الممتلكات والمقترض واستثمار الأموال في الحصول على القرض. أحد الأمثلة على هذا النموذج هو GroundFloor ، والذي يسمح بمشاركة المستثمرين غير المعتمدين.
النموذج الآخر الشائع لمواقع التمويل الجماعي يعمل مثل REIT ، ولكن لا يتم تداوله علنًا في البورصات. في هذه الحالات ، يشتري موقع التمويل الجماعي القطاع الخاص ويدير العقارات المدرة للدخل باستخدام الأموال التي يتم جمعها من المستثمرين الأفراد مثلك. مثال جيد يتضمن DiversyFund, التي لديها متوسط العائد السنوي من 17.6 ٪ منذ إنشائها. يقبل موقع التمويل الجماعي هذا أموالًا من مستثمرين غير معتمدين واستثمارات تصل إلى 500 دولار.
لاحظ أن العديد من مواقع التمويل الجماعي لا تقبل سوى أموال من مستثمرين معتمدين ، أو تحدد مبالغ دنيا للاستثمار ، أو كلاهما.
8. صناديق الأسهم الخاصة وصناديق منطقة الفرص
لدى المستثمرين المعتمدين الذين لديهم أموال كثيرة للاستثمار خيارات أكثر من بقية منا. من بين هذه الخيارات صناديق الأسهم الخاصة.
تسمح هذه الصناديق للمستثمرين الأثرياء بتجميع أموالهم من أجل استثمارات واسعة النطاق مثل المباني التجارية. يشرف مدير الصندوق على العمليات اليومية - مقابل رسوم باهظة ، بالطبع - مما يترك مستثمري الصندوق للراحة والاسترخاء والاستمتاع بالعوائد.
هناك نوع محدد من صناديق الأسهم الخاصة ذات الصلة بشكل خاص بالعقار وهو صندوق منطقة الفرص. تقوم هذه الصناديق بشراء وتحسين العقارات في مناطق الفرص المؤهلة المعينة من قبل الدولة والمعتمدة من وزارة الخزانة.
مناطق الفرص المؤهلة عادة ما تكون مناطق منخفضة الدخل تهدف الدولة إلى تحفيز النمو الاقتصادي والاستثمار. الجزرة للمستثمرين: تأجيل وخفض الضرائب على الأرباح. انظر هذا ملخص مصلحة الضرائب لمزيد من التفاصيل.
تقدم هذه المزايا الضريبية عرضًا مغريًا للمستثمرين المعتمدين الأثرياء الذين يبحثون عن طرق مبتكرة لتقليص فاتورة الضرائب. لكن كن مستعدًا لمخاطر أعلى عند الاستثمار في الأحياء المتعثرة.
9. ملاحظات خاصة
طريقة واحدة للاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر وسلبي عن طريق إقراض الأموال مباشرة للمستثمرين العقاريين لشراء العقارات.
يعني ذلك في أغلب الأحيان إقراض الأصدقاء وأفراد الأسرة والأشخاص الآخرين الذين تعرفهم شخصيًا وتثق في أموالك. هذه الثقة هي مفتاح لأنه إذا افترضوا عليك ، فلديك ملاذ صغير بخلاف مقاضاتهم. معظم مقرضي الأوراق المالية الخاصة لا يحصلون على رهن ضد الممتلكات ، وحتى عندما يفعلون ذلك ، فليس من الأمور التافهة التعويق على عقار.
لكن في العادة ، يتقاضى مستثمرو الأوراق المالية الخاصة أسعار فائدة مرتفعة. وعندما يعرفون شخصيا المستثمر العقاري وسجله (المأمول ممتاز) ، فإن ذلك يترجم غالبًا إلى عوائد منخفضة المخاطر. فقط كن حذرا عند مزج حياتك الشخصية والاستثمارات المالية. أنت تخاطر بعلاقاتك الشخصية ، وليس فقط أموالك.
كلمة أخيرة
ليس لديك نقص في الخيارات عندما تكون مستعدًا لإضافة عقارات إلى محفظتك الاستثمارية.
قبل اتخاذ قرار بشأن استراتيجية الاستثمار العقاري التي يجب اتخاذها ، كن واضحًا جدًا بشأن أهدافك الشخصية. يعد التقليب أمرًا رائعًا لتوليد النقد من خلال تحوّل سريع ، لكنه دفع لمرة واحدة يتم فرض ضرائب عليه باعتباره دخلًا منتظمًا ، وهو بعيد المنال. على النقيض من ذلك ، فإن إقراض المال في صورة ملاحظة خاصة لصديقك المستثمر العقاري هو أمر سلبي تمامًا ولكنه لا يترك لك أي سيطرة أو ضمانات بخلاف ثقتك الشخصية في المقترض.
العقارات هي استثمار سيئ السمعة ، لذا تأكد من فهم الالتزام بالوقت لأموالك قبل الاستثمار. قم بتخطيط إستراتيجية الخروج المثالية الخاصة بك ، ثم قم بإنشاء خطة للطوارئ في حال كنت بحاجة إلى التبديل إلى الخطة "ب".
كمصدر للعائدات المرتفعة والدخل المستمر والمزايا الضريبية ، فإن العقارات تشكل قضية رابحة لإدراجها في محفظتك. ولكن كما هو الحال مع أي استثمار ، قم بأداء واجبك وفهم المخاطر قبل تسديد أموالك بشق الأنفس.
كيف استثمرت في العقارات في الماضي؟ ما هي مخاوفك والتحديات المضي قدما?
