8 أشياء يجب مراعاتها قبل الاستثمار في العقارات الجاهزة
بالتأكيد ، بعض المستثمرين العقاريين خلق الأسهم عن طريق تجديد الممتلكات. لكن التوظيف والإدارة والتفاوض مع المقاولين يأتي بصداع خاص به. وليس لدى بعض المستثمرين القدرة على تحمل الإذن ، وجداول سحب المقرضين ، وتكاليف الإصلاح المفاجئة.
لحسن الحظ ، يمكن للمستثمرين الذين يتطلعون إلى تنويع أصولهم وشراء العقارات المؤجرة أن يتخطوا عمليات التجديد بالكامل باستخدام خاصية تسليم المفتاح من خلال موقع ويب مثل Roofstock. العقارات الجاهزة هي بالضبط ما يبدو عليه: خاصية إما في حالة استعداد للإيجار أو مستأجرة بالفعل لمستأجر مدفوع.
يبدو وكأنه حلم أصبح حقيقة بالنسبة لمستثمر عقاري جديد؟ في حين أنه قد يكون طريقة منخفضة المشاركة للبدء في الاستثمار في تأجير ، فإنه لا يشبه النقر على زر لشراء الأسهم أو الثقة الاستثمار العقاري. بدءًا من ارتفاع تكاليف الاستثمار الأولية إلى انخفاض السيولة ، فإن العقارات - حتى في شكل العقارات الجاهزة - تأتي مع المراوغات والتحديات للمستثمرين.
اعتبارات أعلى لخصائص تسليم المفتاح
قبل الدخول في عملية شراء متكاملة ، عليك أن تعرف ما الذي تحصل عليه. مع كل عقار يكلف عشرات الآلاف من الدولارات في إغلاق التكاليف والمدفوعات المقدمة وحدها ، لا يمكنك تحمل الكثير من الأخطاء.
فيما يلي ثمانية أشياء يجب مراعاتها عند البدء في تقييم خصائص تسليم المفتاح المحتملة كاستثمارات.
1. معدل كاب
أكبر عيب مع خصائص تسليم المفتاح هو صعوبة في العثور على صفقات جيدة.
فكر في الأمر. قام شخص آخر بالفعل بجميع الأعمال من أجلك في تحديث العقار ووضعه في حالة ممتازة جاهزة للإيجار. إنهم يبيعون لك منتجًا جاهزًا ، ومستعدًا لبدء تحريك الدخل السلبي.
أن يترك القليل من اللحم على العظام للمشتري تسليم المفتاح في شكل قيمة مقابل المال. لقد أجبر البائع ، الذي غالبًا ما يكون زعنفة ، الأسهم بالفعل من خلال تحديث العقار وربما حتى وضع المستأجر فيه. إنهم يصرفون هذه الأسهم عندما يبيعونها لك.
لذلك ، كنت شراء في أو بالقرب من القيمة السوقية الكاملة للعقار.
كمستثمر دخل ، يكمن تركيزك بشكل أكبر في الأرباح المحتملة للممتلكات أكثر من القيمة السوقية الحالية. غالبًا ما يقيس مستثمرو الدخل تلك الأرباح المحتملة من خلال معدل الرسملة أو معدل الحد الأقصى.
معدلات الحد الأقصى هي أحد مقاييس العائد على الاستثمار. الصيغة تبدو مثل هذا:
صافي دخل التشغيل (NOI) ÷ سعر الشراء
صافي الدخل التشغيلي هو الدخل السنوي الذي يمكن للممتلكات توليده مطروحًا منه جميع مصاريف التشغيل ، مثل الإصلاح والصيانة ورسوم إدارة الممتلكات ومعدل الشواغر وضرائب الممتلكات والتأمين.
تخيل أنك تفكر في اثنين من الخصائص متطابقة عبر الشارع من بعضها البعض. يجلب كلا العقارين دخلاً تشغيلياً صافياً قدره 20.000 دولار. لكن أحد البائعين يسأل 275000 دولار بينما يطلب الآخر 250،000 دولار ، بحد أقصى 7.3٪ مقابل 8٪ ، على التوالي.
لاحظ أنه على الرغم من أن معدلات الحد الأقصى توفر وسيلة لمقارنة العقارات بشكل موضوعي ، إلا أنها لا تأخذ في الاعتبار عائد الاستثمار. لذلك ، تحتاج إلى حساب العوائد النقدية.
2. النقدية على العودة النقدية
عندما تقوم بتمويل خاصية تسليم المفتاح ، فإنك تحصل فقط على مبلغ معين من أموالك الخاصة من جيبك. على وجه التحديد ، أنت تأتي بأموال للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق.
إنك تستثمر أموالًا أقل ، لكنك ستشاهد أيضًا دخلًا صافيًا أقل كل عام لأنك ستحصل على دفعة من رهن عقاري. عوائد النقد النقدي تقيس عائدك على الأموال التي اضطررت إلى تحمّلها.
لنفترض أنك اشتريت العقار في المثال أعلاه مقابل 250،000 دولار. لقد وضعت 20٪ ، أو 50،000 دولار ، بالإضافة إلى 10000 دولار في تكاليف الإغلاق لنفقات نقدية إجمالية قدرها 60،000 دولار. لكن هذا يتركك برهن عقاري قدره 200000 دولار ، والذي سنقول إنه يكلفك حوالي 1200 دولار شهريًا للحصول على قرض مدته 30 عامًا وبنسبة فائدة 6 ٪. دفع الرهن العقاري يسقط صافي الدخل السنوي الخاص بك من 20،000 دولار إلى 5600 دولار.
يبدو الآن أن العائد النقدي على الممتلكات الخاص بك على هذا النحو: دخل سنوي قدره 5،600 دولار مقسومًا على استثمارك البالغ 60،000 دولار ، بعائد سنوي قدره 9.3٪. يوضح لك ذلك قوة الرافعة المالية ليس فقط في تقليل استثماراتك النقدية ولكن أيضًا في تسريع عوائدك النقدية.
3. التمويل
كما هو موضح للتو ، فإن التمويل يغير حساباتك - أحيانًا للأفضل ، ولكن ليس دائمًا. تحتاج إلى معرفة أي نوع من شروط التمويل تتوقع لأي عقار معين قبل تقديم عرض.
على سبيل المثال ، دعنا نقول أن لديك مقرض محلي في مدينتك على استعداد لإقراضك 80 ٪ من سعر شراء العقار بنسبة 6 ٪. لكنهم لا يقرضون الدولة. لذلك عندما تنظر إلى خصائص تسليم المفتاح في أماكن أبعد ، ستحتاج إلى البحث عن مقرض مختلف ، والذي قد يكون له شروط إقراض مختلفة.
قم بإقامة علاقات مع العديد من المقرضين في كل سوق تنوي الاستثمار فيه في حالة عدم السماح للمقرض من الخيار الأول بملكية معينة لأي سبب كان. كل مقرض لديه إرشادات الاكتتاب الخاصة به ، وحتى تلك التي لا يمكن التنبؤ بها دائمًا. في بعض الأحيان ، لن يحب المقرض فقط شكل العقار ويرفض القرض.
أيضًا ، ضع في اعتبارك أنه بالنسبة للخصائص الجاهزة ، تحتاج إلى تمويل طويل الأجل بدلاً من قرض قصير الأجل للأموال الصعبة. ابحث عن مقرضي المحافظ وبنوك المجتمع المحلي ، خاصة تلك التي لا تقدم تقارير عن الائتمان الخاص بك للحصول على قروض عقارية استثمارية.
4. إدارة الممتلكات
قبل شراء عقار مستأجر ، يجب أن يكون لديك خطة لمن سيديرها.
هذا يمكن أن يكون أنت ، بالطبع. تعد إدارة العقارات المؤجرة الخاصة بك ، خاصةً عند بدء الاستثمار لأول مرة ، طريقة رائعة لتعلم الصناعة بشكل أسرع. يجعلك مستثمرًا أفضل مع فهم أعمق لكيفية اختلاف المصروفات والعمالة الإدارية بين أنواع مختلفة من العقارات والأحياء والمستأجرين.
ولكن ليس من العملي دائمًا إدارة العقارات المؤجرة الخاصة بك. إذا كنت تعيش في ولاية أخرى ، أو أنجبت ثلاثة توائم ، أو حصلت على وظيفة جديدة متطلبة ، أو جمعت العشرات من الممتلكات ، فيجب عليك الاستعداد لليوم الذي لا تستطيع فيه إدارة شؤونها بنفسك. بالنسبة لهذه المسألة ، يكتشف الكثير من الملاك أن إدارة الإيجارات تأتي مع الكثير من المشكلات ، وهم يكرهون القيام بذلك. لذلك ، حتى لو كنت تنوي إدارة العقار بنفسك ، فلديك خطة طوارئ لإدارة الممتلكات.
وتأكد من ميزانيتك لإدارة الممتلكات ، حتى لو كنت لا تخطط لاستخدامها في البداية. إدارة الممتلكات هي نفقة عمالية ، سواء كنت تؤدي هذا العمل أو شخص آخر. استئجار العقارات ليست مصدرا كاملا للدخل.
إذا اخترت استئجار مدير عقارات ، فتأكد من إجراء الأبحاث مع الشركات في السوق ومعاينتها قبل شراء عقار هناك. كنقطة انطلاق في البحث عن مدير الممتلكات الخاصة بك ، تحقق من Roofstock ، التي تحتفظ بقائمة وطنية من مديري العقارات المعتمدة.
5. المستأجرين الحاليين
هل الملكية لديها بالفعل المستأجرين وضعت؟ إذا كان الأمر كذلك ، منذ متى كانوا هناك؟ كيف هو الائتمان الخاصة بهم؟ دخلهم؟ هل تم طردهم؟ ما هو تاريخ الدفع الخاصة بهم?
إنه مناسب لشراء عقار مع مستأجر طويل الأجل نظيف وموثوق. لكن بنفس السهولة ، يمكنك أن ترث مستأجرًا كابوسًا سيتخلف عن السداد في الشهر الأول من ملكيتك.
إذا كان العقار لديه مستأجر في مكانه ، فقم بفحصه بنفس الطريقة التي تود بها مقدم طلب جديد. راجع سجل الدفع الخاص بهم وجميع شيكاتهم في الخلفية وتطبيق الإيجار ودخلهم.
تذكر أن جودة المستأجرين تحدد جودة عوائدك.
6. عصر النظم الميكانيكية
لقد وجدت خاصية في حالة ملائمة للعيش جاهزة للإعلان عن مستأجرين جدد أو مع مستأجرين حاليين في المكان. لكن هذا لا يعني أن الفرن لن يموت عليك الشهر المقبل أو أن الأسلاك ليست جحيمًا في انتظار حدوثه.
"Livable" ليس مرادفًا للكلمة "new" أو "المجددة" أو "الحديثة". حتى عندما يقوم البائع بتسويق العقار على أنه "محدث" أو "تم تجديده" ، فإن هذا لا يعني استبداله بكل مكونات العقار.
انظر إلى كل نظام ميكانيكي ومكون هيكلي للممتلكات لتقييم عمره وعمره المتبقي. اسأل مدخلات وكيلك العقاري ، وتأكيد هذه الآراء مع مفتش المنزل.
لمجرد أن نظامًا واحدًا أو أكثر يتقدم في العمر لا يعني أنك لا تريد المضي قدمًا في العقار. ولكن عليك أن تعرف ما الذي تحصل عليه والميزانية وفقًا لذلك.
7. جودة التجديدات
وبالمثل ، لمجرد أن خاصية تم تجديدها مؤخرًا لا تعني أنها تم تجديدها جيدًا.
الزواحف لا تحتاج إلى العيش في الممتلكات أو الحفاظ عليها على المدى الطويل ؛ أولويتهم هي الربح. إنها تهدف إلى إنفاق أقل مبلغ من المال لإنشاء منتج نهائي. هذا يعني في بعض الأحيان إنفاق أقل على المقاولين أو المواد من الدرجة الثانية.
استحوذ على العقار باستخدام مشط ذو أسنان دقيقة واطلب من مفتش منزلك أن يفعل الشيء نفسه. اسأل المفتش والوكيل العقاري عن آرائهم حول جودة التجديدات.
إذا كان الثلاثة منكم لا يحبون ما تراه ، فتخطي العقار وانتقل إلى أخرى. إن الدليل الواضح على العمل الرديء هو فقط سطح المشكلة - إنه ما لا يمكنك رؤيته وينبغي أن يخيفك حقًا.
8. الصحة الاقتصادية طويلة الأجل للسوق المحلية
شراء العقارات المستأجرة ، على عكس المنازل المقلوبة ، ينطوي على استثمار طويل الأجل. كنت ترغب في الاستثمار في مدينة وحي مع زيادة عدد السكان والوظائف والطلب على السكن. أنت تريد أيضًا مدينة بها معدلات جريمة منخفضة وشواغر ومشاكل اجتماعية.
لم أعد أستثمر في المدينة التي نشأت فيها لأنني لا أثق بصحتها الاقتصادية والسياسية الطويلة الأجل. لقد تعلمت بالطريقة الصعبة التي تبدو بها الأحياء السكنية المنخفضة في كثير من الأحيان جيدة على الورق ذات معدلات الحد الأقصى ، لكن معدلات الحد الأقصى هذه تحجب تكاليفًا أقل وضوحًا مثل معدل الحركة والجريمة وقوانين الحماية.
هناك مجموعة من المستثمرين الذين يكسبون أرباحًا جيدة في المدن والأحياء المتعثرة. ولكن هذا بالضبط هو: مكانة مع ديناميات فريدة من نوعها. قاوم إغراء أسعار الشراء المنخفضة والعائدات المرتفعة على الورق. يتطلب الأمر خبرة متخصصة لكسب المال هناك.
إذا لم تكن واثقًا تمامًا بنسبة 100٪ من وجود مدينة وحي في الاتجاه الصحيح ، فلا تستثمر هناك.
حيث لشراء خصائص تسليم المفتاح
هل أنت مستعد للتنويع إلى عقارات مستأجرة جاهزة ولكن لست متأكداً من أين يمكن العثور عليها؟ تنويع دون الصداع باستخدام الخيارات التي لا تتطلب سنوات من الخبرة في الاستثمار العقاري.
Roofstock
على مدى السنوات القليلة الماضية, Roofstock برزت باعتبارها منصة رئيس الوزراء على الصعيد الوطني لخصائص تأجير تسليم المفتاح. إنها أرخص بالنسبة للبائعين مقارنة بتوظيف وكيل عقارات ، وتوفر للمشترين كمية هائلة من البيانات.
تتضمن تلك البيانات تفاصيل الحي ، مثل جودة المدارس المحلية وقيم المنازل المتوسطة وتاريخ التقدير. بالنسبة للعقار نفسه ، تشتمل المنصة على آلات حاسبة قابلة للتعديل وبيانات حول معدلات الحد الأقصى ومعدل العائد الداخلي والتقدير المتوقع.
يشمل Roofstock أيضًا ضمانين. الأول هو ضمان استعادة الأموال. يمكن للمشترين إعادة تسجيل العقار للبيع إذا لم يكونوا راضين به خلال 30 يومًا من الشراء ، وتضمن Roofstock استرداد سعر الشراء الخاص بهم. والثاني هو ضمان التنسيب المستأجر. إذا قمت بشراء عقار شاغر وفشلت في وضع مستأجرين جدد فيه خلال 45 يومًا ، فإن شركة Roofstock تدفع 90٪ من إيجار السوق حتى تقوم بذلك..
الاحتفاظ بوكيل عقاري
يمكنك دائمًا الذهاب إلى المدرسة القديمة واستئجار وكيل عقاري. معظم المنازل في الولايات المتحدة لا تزال تبيع على MLS ، بعد كل شيء. علاوة على ذلك ، يدفع البائع أكثر - إن لم يكن كل - رسوم الوكيل. يكلفك القليل جدًا كمشتري لاستئجار وكيل عقاري.
فقط تأكد من استئجار وكيل عقارات ممتاز من ذوي الخبرة في العمل مع المستثمرين - ويفضل أن يكون أحد المستثمرين أنفسهم.
تكمن المشكلة في المنازل المدرجة بشكل عام في MLS في أنها ، بحكم تعريفها ، تبيعها بسعر السوق. إذا كانت هناك صفقة يمكن العثور عليها ، فستكون إما عن طريق التفاوض الصعب أو الحظ. لن يتم تسجيل صفقة لم يكن أحد يعرفها بين المنازل المدرجة علنا للبيع.
البائعين تسليم المفتاح الخاص / الزعانف
العديد من المستثمرين العقاريين كسب رزقهم عن طريق التقليب المنازل للمستثمرين على المدى الطويل. وجدوا الكثير على منزل متهدم ، وتجديده ، وبيعه كخاصية تسليم المفتاح. ضع بعض المستأجرين فيه لتغطية التكاليف الدفترية أثناء تسويقها.
بينما يدرج بعض هؤلاء البائعين عقاراتهم في MLS أو Roofstock ، يعمل آخرون من خلال قوائم الاتصال الخاصة. يمكنك العثور عليها من خلال بحث Google عن بائعي تسليم المفتاح في السوق الذي تختاره أو في مجموعات أو منتديات فيسبوك تستثمر في العقارات.
في بعض الأحيان ، يتيح هؤلاء البائعون مساحة كبيرة للمناورة من دون تكاليف إضافية للوكيل العقاري أو رسوم Roofstock. ولكن كما هو الحال دائمًا ، ضع الاعتبارات المذكورة أعلاه في الاعتبار قبل شراء مفتاح تسليم المفتاح من زعنفة.
نهج الملاك الحاليين
حب الناس يكرهون الملاك. ولكن الحقيقة هي أن كونك مالكًا يأتي مع عدد كبير من الصداع ، بدءًا من الساعة 3 صباحًا من المكالمات الهاتفية من صراخ المستأجرين إلى الإيجار غير المدفوع إلى الشكاوى والمطالب المستمرة.
كثير من الملاك بائسين للغاية ، وسوف تفريغ ممتلكاتهم إلى أول شخص يعبر عن الاهتمام. إنهم لا يخططون للبيع في الوقت الحالي ، لكنهم غير سعداء للغاية ، لكنهم يستسلمون للإغراء عندما يأتي العرض.
يمكن أن يعمل البريد المباشر ورسائل الوسائط الاجتماعية وحتى المكالمات الهاتفية جميعها كتكتيك للتواصل مع الملاك الحاليين. في كثير من الأحيان ، فإن الخصائص ميزة دفع المستأجرين بالفعل ، مما يجعلها ليس فقط تسليم المفتاح ولكن أيضا مستأجرة بالفعل.
لكن هذا لا يعني أنهم مستأجرون جيدون ، بالطبع. ضع خطة لإدارة هذه الخصائص أفضل من سابقاتها ، واتخاذ يد ثابتة في جمع الإيجارات ، وتفقد الوحدة ، وفرض اتفاقية الإيجار الخاصة بك.
كلمة أخيرة
إذا كنت تبحث عن تنويع في العقارات ولا ترغب في الحصول على صعوبات الملكية المباشرة ، فلديك الكثير من الخيارات للاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر.
ولكن بالنسبة لأولئك المستعدين ليصبحوا مالكين ، فإن العقارات الجاهزة توفر طريقة سريعة وسهلة للتنويع إلى عقارات مستأجرة - لا يتطلب الأمر مطرقة أو مسامير..
بالإضافة إلى المزايا الأخرى ، هناك الكثير من المزايا الضريبية للعقارات الاستثمارية. وإذا كنت تبيع عقارًا ولا تريد أن تدفع ضريبة أرباح رأس المال على العائدات ، فيمكنك دائمًا القيام بتبادل 1031 من خلال شراء خاصية تسليم المفتاح معها.
فقط تأكد من تشغيل الأرقام والتحقق من العقار والمستأجرين قبل استثمار عشرات الآلاف من الدولارات التي اكتسبتها بصعوبة.
هل تفكر في شراء خاصية تسليم المفتاح؟ ما الذي يعيقك عن الاستثمار?
