6 خيارات إذا كنت بحاجة إلى نقل ولا يمكنك بيع منزلك
على الرغم من حقيقة أننا كنا نضع منزلنا في السوق بعد الربيع - موسم العقارات الرئيسي - وحقيقة أن ائتمان مشتري المنازل لأول مرة قد انتهى قبل شهرين من انتقالنا ، كنا متأكدين من أننا سنبيع المنزل في غضون بضعة أشهر.
الصبي ، هل كنا مخطئين.
استغرق الأمر ما يقرب من عام كامل - حتى مايو 2011 - قبل أن نتمكن من بيع منزلنا ، وبسعر أقل بنحو 20،000 دولار عما كنا نتوقع أن نحصل عليه.
هذا وضع شائع جدًا للعائلات التي تضطر إلى الانتقال. بعد انهيار السكن ، لم يعد بيع منزلك جزءًا سهلًا نسبيًا من عملية النقل. لحسن الحظ ، هناك العديد من الخيارات لأصحاب المنازل الذين يحاولون البيع.
خيارات لأولئك الذين لا يستطيعون بيع منزلهم
1. بيع للسعر المناسب
خلال السنوات الخمس في منزل كولومبوس ، وضعنا أنا وزوجي عدة آلاف من الدولارات في التحسينات المنزلية ، بالإضافة إلى ساعات لا تحصى من العمل الخاص بنا. بينما كنا نعلم أن تحسين المنزل أمر ينبغي تنفيذه لأننا أردنا النتائج (وليس فقط زيادة قيمة إعادة البيع) ، ما زلنا لا نستطيع المساعدة ولكن وضع علامات الدولار في أعيننا عندما بدأنا في التخطيط لحركتنا. لقد أدرجنا منزلنا في الأصل مقابل ما يقرب من 25000 دولار أكثر مما دفعنا ثمنه - وهو السعر الذي كان سيكون مناسبًا لمنزلنا قبل انهيار السكن ، ولكن ليس السعر الذي يمكن أن نحصل عليه في عام 2010.
بحلول الوقت الذي بعنا فيه ، كنا محظوظين لبيع أكثر من 6000 دولار فقط من سعر الشراء الأصلي. على الرغم من أنه من غير المرجح أن يؤدي إدراج منزلنا بهذا السعر في الأصل إلى تسريع عملية البيع - كان المشترون أول الأفراد الذين أبدوا اهتمامًا جادًا بالمنزل بأي ثمن - من المهم أن نتذكر أن هذه الأموال (والوقت) وضعت في المنزل في كثير من الأحيان لا تزيد من سعر الشراء ، لا سيما في السوق إلى أسفل.
العمل مع السمسار الخاص بك للتوصل إلى رقم واقعي لا يدفعك إلى الخروج من السوق ويسمح لك بالبيع بسرعة. طريقة واحدة للقيام بذلك هي أن ننظر إلى الأسعار على المنازل المماثلة التي باعت مؤخرا. إذا ، من ناحية أخرى ، يمكنك عرض قائمة أسعار المنازل المماثلة لك ، قد لا تحصل على إحساس دقيق بالسوق ، حيث يمكن تسعيرها أعلى بكثير مما يرغب البائع في سداده.
الأهم من ذلك ، عندما يعاني سوق الإسكان من وفرة ، عليك أن تدرك أن نقطة السعر التي يمكنك فيها بيع منزلك من المحتمل أن تكون أقل مما تريد ، وربما أقل مما دفعته للمنزل. لكن تذكر أنه إذا لم تتمكن من بيع منزلك مقابل أقل مما دفعته ، فلن تخلو من الخيارات.
2. انتظرها
التخطيط للأسوأ هو ما يحتاجه جميع بائعي المنازل ، ولم يكن القيام بذلك أكبر خطأ ارتكبه أنا وزوجي. افترضنا أن الحادث السكني لم يؤثر في منطقتنا. ولكن مع اثنين من عمليات حبس الرهن داخل كتل قليلة من الولايات المتحدة وبعض المنازل في الحي للبيع بسعر أقل مما كانت تستحق ، ونحن (والسمسار العقاري لدينا) يجب أن رأينا الكتابة على الحائط. بدلاً من ذلك ، اشترينا بلطف منزلًا جديدًا على الفور في إنديانا ، معتقدًا أنه لن يكون لدينا سوى بضعة أشهر من القروض العقارية المزدوجة.
كانت هناك خطة أفضل بالنسبة لنا لاستئجار شقة لمدة عام أو عامين كما انتظرنا أول منزل للبيع. ليس هذا فقط هو الذي تسبب في ضغوط مالية من جانبنا ، بل كان من شأنه أيضًا أن يتيح لنا فرصة لمعرفة المزيد عن مختلف الأحياء في مدينتنا الجديدة.
هناك خيار آخر خلال سوق الإسكان القاسي يتمثل في بقاء جزء من العائلة في مكانه ، بينما ينتقل الموظف الجديد بنفسه أو نفسها لتولي الوظيفة الجديدة. على الرغم من أن هذا قد يكون صعباً عاطفياً ، إلا أنه يسهل عليك إبقاء المنزل في شكل أفضل للعروض ، ويسمح لك بتجنب التكاليف المتزايدة للتأمين على منزل فارغ.
في النهاية ، من الأفضل أن تفترض أنك لن تبيع منزلك بسرعة ، وأن تضع خطط سكنك وتحركك بناءً على ذلك.
3. تصبح المالك
في بعض الطرق ، يمكن أن يكون استئجار منزلك حلاً سعيدًا لمشاكل المبيعات الخاصة بك. ومع ذلك ، هناك الكثير مما يجب معرفته عن كونك مالكًا قبل القفز.
التكاليف
- تأمين لأصحاب المنازل. إن استئجار منزلك ينطوي على العديد من التكاليف المرتبطة التي قد لا تتوقعها. على سبيل المثال ، يحتاج تأمين ملاك المنازل إلى التغيير إلى بوليصة تغطي على وجه التحديد الملاك / تأجير العقارات. وفقًا لمعهد معلومات التأمين ، "تكلف سياسات المالك بشكل عام حوالي 25٪ أكثر من سياسة أصحاب المنازل القياسية لأن الملاك يحتاجون إلى حماية أكثر من مالك المنزل العادي".
- إدارة الممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، فإن تكلفة إدارة الممتلكات - خاصة إذا كنت مالكًا بعيدًا - يمكن أن تستهلك جزءًا كبيرًا من دخل الإيجار. إذا كنت في جزء آخر من البلد ، فستحتاج إلى وجود شخص ما على اتصال معني بالعناية بأية مشكلات ، بدءًا من المصارف المسدودة ، وحتى الصيانة الروتينية ، وحتى المستأجرين المهووسين. في معظم الحالات ، تحتاج إلى تعيين مدير عقارات ، والذي سيكلفك بشكل عام حوالي 10٪ من الإيجار الشهري.
- مكاسب رأس المال. أخيرًا ، من المرجح أن يتغير العبء الضريبي الخاص بك عندما تصبح مالكًا. على سبيل المثال ، أحد المخاوف الضريبية المحتملة هو خسارتك المحتملة للإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية. طالما كنت تعيش في منزلك لمدة عامين من خمس سنوات قبل بيع منزلك ، فلا يتعين عليك دفع ضرائب على ربح يصل إلى 250،000 دولار (500000 دولار للأزواج) من بيع منزلك. ومع ذلك ، إذا انتهى بك الأمر إلى استئجار منزلك لأكثر من ثلاث سنوات بعد انتقالك ثم بيعت من أجل ربح ، فسوف تكون مدينًا للحكومة الفيدرالية بالمال على هذا الربح..
فوائد الضرائب المحتملة
- المطالبة بخسارة رأس المال. جانب واحد من المخاوف بشأن فقدان الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية (خاصة في السوق الهابطة) هو أن استئجار منزلك ثم بيعه بخسارة يعني أنه يمكنك المطالبة بخسارة رأس المال مقابل دخلك. يمكن أن يكون ذلك بمثابة إعفاء ضريبي كبير ، ولهذا السبب غالبًا ما يكون من الأفضل للبائعين في السوق الهابطة استئجار منزلهم قبل البيع ، حيث يمكنهم في الواقع تعويض بعض خسائرهم عن طريق الضرائب.
- الاعفاءات الضريبية. بالإضافة إلى المطالبة بخسارة رأس المال مقابل دخلك ، هناك إعفاءات ضريبية أخرى متاحة لأصحاب المنازل الذين يستأجرون منازلهم أثناء وجودهم كملاك. يمكن لأصحاب العقارات اقتطاع أي نفقات تتعلق بصيانة وتسويق منزل الإيجار الخاص بهم ، مثل أقساط التأمين والإصلاحات وتكاليف الإعلان وخدمات المناظر الطبيعية وخدمات إدارة الممتلكات وفوائد الرهن العقاري وحتى مصاريف السفر المتعلقة بالتأجير.
تحديد الأسعار الخاصة بك
قد يكون من الصعب معرفة المبلغ المناسب الذي يجب دفعه مقابل الإيجار. تشير القاعدة العامة للإستثمارات العقارية إلى أنك تحتاج إلى شحن ما لا يقل عن 1 ٪ من مبلغ الرهن من أجل توليد تدفق نقدي إيجابي. ومع ذلك ، تكون هذه القاعدة أكثر صعوبة عند استئجار منزلك الحالي.
يجب عليك أولاً تحديد مقدار الإيجار المعتاد في منطقتك. حتى إذا كان هناك عدد قليل من العقارات المؤجرة التي تعيش فيها ، فلا يزال بإمكانك تحديد سعر معقول. تحدث إلى وكالات إدارة الممتلكات لمعرفة المزيد عن الأسعار ، وابحث عن الإيجارات المماثلة عبر الإنترنت. كريغزلست ، Rentometer ، و Rent.com هي أيضا موارد جيدة للتحقق.
يجب عليك أيضًا تحديد معدلات الشغور لديك من أجل الحصول على فكرة حول مقدار الأموال التي يمكنك توقعها على مدار عام من الاستئجار. تشير معظم نصائح الإستثمار العقاري إلى أنك تخطط فقط لمدة 10 أشهر ونصف من الإشغال في العام - مما يعني أنه يمكنك توقع شغور بنسبة 10٪ خلال أي فترة زمنية محددة تستأجرها.
حتى إذا وجدت أن مبلغ الإيجار الذي يمكنك فرضه (مطروحًا منه تكاليف الحمل المرتبطة ومعدل الشغور) لن يكون كافيًا لتغطية فاتورة الرهن العقاري الشهرية ، فقد لا يزال من المنطقي استئجار منزلك ، بدلاً من محاولة حمل الرهن العقاري من قبل نفسك.
العثور على المستأجرين
أحد أصعب جوانب استئجار منزلك هو إيجاد مستأجرين يعتمد عليهم. تحتاج إلى التأكد من الإعلان في مواقع واضحة للغاية: عبر الإنترنت ، سواء على مواقع تأجير مثل Rent.com و Craigslist ، وكذلك على مواقع الشبكات الاجتماعية مثل Facebook ؛ من خلال شركات النقل المحلية وإدارات الموارد البشرية ؛ في أي جامعات محلية ؛ ومع علامة من الطراز القديم في الفناء الخاص بك.
بمجرد حصولك على المتقدمين ، من الضروري أن تضعهم في عملية فحص. يمكنك العثور على تطبيقات النمذجة واتفاقيات الإيجار عبر الإنترنت ، ولكن يجب عليك التأكد من أنك تسأل المستأجرين المحتملين عن دخلهم وتاريخ التوظيف وسجل الإيجار - وتتصل بجميع مراجعهم..
بالإضافة إلى ذلك ، تذكر أنه يمكنك طلب أرقام الضمان الاجتماعي للخلفية والشيكات الائتمانية من خلال موقع ويب مثل E-Renter. تكلفة هذه الخلفية والشيكات الائتمان رسوم رمزية (حوالي 25 دولار) ، ولكن يمكن أن يوفر لك عدد من الصداع.
4. تحويل منزلك إلى استئجار عطلة
حتى لو لم يكن مالك العقار طويل الأجل أمرًا ممكنًا أو مغريًا ، فلا يزال بإمكانك تعويض بعض التكاليف عن طريق استئجار منزلك للمسافرين. أدرج منزلك كإيجار لقضاء العطلات على Vrbo أو على موقع تأجير المساكن من نظير إلى نظير. يمكن أن يساعدك Airbnb على الركود في السوق حتى تتمكن من البيع.
علاوة على ذلك ، إذا كنت تستخدم منزلك كإيجار عطلة في كثير من الأحيان بما فيه الكفاية بحيث يصبح مؤهلاً كملكية مدرة للدخل ، وينتهي بك المطاف في بيع العقار قبل أن يتعافى السوق ، يمكنك المطالبة بهذه الخسارة من الضرائب الخاصة بك.
5. ضع منزلك للبيع على المكشوف
إذا كنت بحاجة إلى الانتقال وأنت تعيش تحت الماء في منزلك ، فإن البيع على المكشوف هو خيار أخير سيخرجك من المنزل على الأقل. في هذه الحالة ، ستوافق أنت والمقرض على بيع منزلك بسعر مخفض إلى حد كبير ، لمجرد بيعه. المقرض الخاص بك ثم يغفر النقص بين ما كنت قادرا على دفع ثمن الرهن العقاري والمبلغ الكامل. ومع ذلك ، من المهم أن نلاحظ أنه في بعض الحالات ، هذا النقص هو ليس غفر ، والبائع لا يزال مسؤولا عن دفعها للمقرض.
لسوء الحظ ، حتى عندما يتم العفو عن النقص ، فإن البيع على المكشوف يمكن أن يكون له عواقب مالية طويلة الأمد. يمكن أن تلحق الضرر درجة الائتمان الخاصة بك ، وإن لم يكن بقدر حبس الرهن ، والذي غالبا ما يحاول البيع على المكشوف تجنبه. أيضا ، عموما المقرضين توافق فقط على البيع على المكشوف إذا كان صاحب المنزل هو بالفعل وراء على المدفوعات وتلقى إشعارا الافتراضي.
يكفي أن نقول ، البيع على المكشوف ليس سوى حل إذا كانت مشكلة الرهن العقاري الخاصة بك لا يمكن التغلب عليها.
6. الذهاب إلى التعويق
في بعض الحالات ، قد يبدو الأمر كما لو أن السماح للبنك بحبس الرهن في منزلك هو خيارك الوحيد. على الرغم من أن حبس الرهن يخرج من فوضى الإسكان الخاصة بك ، إلا أنه بديل يجب عليك العمل بجد لتجنبه. يدرك معظم الناس أن حبس الرهن له عواقب ائتمانية كبيرة - لكن لا يدرك الكثيرون أن العائد إلى ائتمانك قد يكلفك بطاقات الائتمان الخاصة بك. بعد الرهن ، قد يجد صاحب المنزل السابق أن بطاقات الائتمان ملغاة أو تم تخفيض الحدود. بالإضافة إلى ذلك ، يستغرق الأمر سنوات (عادةً من ثلاث إلى سبع سنوات) قبل أن تكون البنوك على استعداد لاتخاذ فرصة للحصول على قرض عقاري لمالك المنزل الذي قام بمنع منزل سابق.
الرهن لا يعني بالضرورة أن صاحب المنزل يمكنه الابتعاد دون إنفاق أي نقود. في معظم الولايات ، يمكن للبنوك أن تلاحق مالكي المنازل بشكل قانوني بسبب النقص ، وهو الفرق بين ما كان البنك قادرًا على الحصول عليه للمنزل وما زال مستحقًا على الرهن العقاري. وحتى أصحاب المنازل الذين يعيشون في ولاية مع قوانين مكافحة العجز لا يزال يتعين عليهم الرد على البنك إذا كانوا قد حصلوا على قرض ثانٍ أو قاموا بإعادة تمويل الرهن العقاري من أجل صرف بعض الأسهم. قوانين مكافحة النقص لا تحمي أصحاب المنازل في تلك الحالات.
أي شيء يمكن لصاحب المنزل القيام به لتجنب حبس الرهن هو في النهاية أفضل قرار مالي ، حيث يمكن أن يستمر الرهن في التأثير سلبًا على الشؤون المالية لسنوات قادمة.
كلمة أخيرة
قد لا يكون من الممكن بيع منزلك خلال الإطار الزمني المطلوب أو بالسعر الذي تريده ، ولكن قبول هذه الحقيقة واتخاذ قراراتك وفقًا لذلك يمكن أن يساعدك في الوصول إلى أفضل النتائج المالية لموقفك. بافتراض أن الأسوأ في سوق الإسكان هو على الأرجح المسار الأكثر أمانًا للعمل الخاص بك.
هل حاولت مؤخرًا بيع منزلك؟ ما هي النصائح الأخرى التي تقترحونها على أولئك الذين يكافحون للبيع?
