قروض الرهن العقاري الرئيسية لوزارة الزراعة الأمريكية للتنمية الريفية - متطلبات الأهلية

لا يمكن المبالغة في حجم عملية شراء المنزل. من الناحية الإحصائية ، من المرجح أن يكون منزلك أكبر وأغلى عملية شراء تقوم بها على الإطلاق. من مصلحتك أن تفعل ذلك بالطريقة الصحيحة.

الذي يبدأ مع قرض الرهن العقاري الصحيح. الخيارات المعروفة كثيرة ، من القروض العقارية التقليدية التي تتطلب تقليديا 20 ٪ لأسفل ، إلى قروض الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية التي تتطلب أقل من 3.5 ٪ ، إلى قروض زارة شؤون المحاربين القدامى للعسكريين العسكريين وعائلاتهم. الملايين من مشتري المساكن مؤهلون للحصول على واحدة من هذه الفئات الثلاث الواسعة من قروض الإسكان.

ماذا عن خيارات أقل شيوعا؟ تلك موجودة أيضا. يعد قرض وزارة الزراعة الأمريكية أحد أكثر خيارات قروض الإسكان إثارة ومربحة ، وهو نوع من منتجات الرهن العقاري المخصصة بشكل أساسي لسكان المجتمعات الريفية. قروض وزارة الزراعة الأمريكية المصممة لشراء أو إعادة تمويل "مساكن كافية ومتواضعة وكريمة وآمنة وصحية كمسكن أساسي لها في المناطق الريفية المؤهلة".

تحت إدارة وزارة الزراعة بالولايات المتحدة ، يُعرف برنامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية رسميًا باسم برنامج قرض الإسكان المضمون للتنمية الريفية لوزارة الزراعة الأمريكية. يشار أحيانًا إلى قروض شراء وزارة الزراعة الأمريكية باسم قروض القسم 502. يشار أحيانًا إلى قروض ومنح إصلاح وزارة الزراعة الأمريكية باسم قروض أو منح القسم 504.

إذا كنت تزن خيارات الرهن العقاري وتعتقد أنك قد تكون مؤهلاً للحصول على قرض من وزارة الزراعة الأمريكية ، فاستمر في القراءة. في الفقرات التالية ، سنناقش الأنواع المختلفة لقروض وزارة الزراعة والضمانات والمعلمات ومتطلبات الأهلية الأساسية ، وتكاليف الإغلاق الشائعة ، والفروق الرئيسية بين وزارة الزراعة والقروض التقليدية.

ما هو قرض الرهن العقاري لوزارة الزراعة الأمريكية؟?

تم تصميم قروض وزارة الزراعة الأمريكية لمشتري المنازل ذوي الدخل المنخفض والمتوسط وأصحاب المنازل في المناطق المؤهلة ، والتي تعرفها وزارة الزراعة الأمريكية بأنها "مناطق ريفية يقل عدد سكانها عن 35000 نسمة". لتحديد ما إذا كانت المنطقة التي تبحث عن شرائها مؤهلة ، تحقق من خريطة أهلية برنامج التنمية الريفية بوزارة الزراعة الأمريكية.

يتم تجاوز القيود الجغرافية: حتى إذا كنت تستوفي جميع معايير الأهلية الأخرى ، لا يمكنك التأهل للحصول على قرض من وزارة الزراعة الأمريكية إذا كنت تشتري (أو تحدد) منزلًا يشغله مالك خارج المنطقة المؤهلة. على الرغم من أن الغالبية العظمى من مساحة أراضي الولايات المتحدة مؤهلة لوزارة الزراعة الأمريكية ، إلا أن معظم تلك الأراضي مأهولة بالسكان ، لذا فإن معظم الأميركيين لا يتأهلون.

يمكن أن تنشأ قروض وزارة الزراعة الأمريكية عن طريق المقرضين من القطاع الخاص وتضمنها وزارة الزراعة الأمريكية (القروض المضمونة) ، أو تنشأ عن وزارة الزراعة الأمريكية نفسها (القروض المباشرة). يتم صرف منح وزارة الزراعة الأمريكية من أموال وزارة الزراعة الأمريكية.

قروض وزارة الزراعة الأمريكية لديها متطلبات تسديد منخفضة للغاية. في معظم الحالات ، لا يلزم الدفع إلى الأمام ، على الرغم من أن تخفيض الأموال يمكن أن يقلل بالطبع من التكلفة الطويلة الأجل للقرض.

تحتوي قروض وزارة الزراعة الأمريكية أيضًا على معايير متساهلة للمشترين الذين لديهم ائتمان غير كامل: عشرات FICO أقل من 580 ليست بالضرورة غير مؤهلة. بالنسبة للمشترين الذين لديهم تواريخ ائتمانية محدودة أو غير موجودة ، توجد طرق تأمين بديلة (غير ائتمانية) ، مثل التحقق من مدفوعات الإيجار أو المنفعة في الوقت المناسب ومتسقة.

هذه الميزات تجعل قروض وزارة الزراعة الأمريكية مثالية للمشترين ذوي الدخل المنخفض والمالكين ، والمشترين الذين لديهم رصيد أقل من الكمال ، والمشترين لأول مرة ، والمشترين والمالكين بأقل مدخرات شخصية. ومع ذلك ، وراء القيود الجغرافية ، قروض وزارة الزراعة لديها بعض العيوب الرئيسية. والجدير بالذكر ، أنها تتطلب المشترين لتحمل التأمين على الرهن العقاري الثمن.

أنواع قروض الرهن العقاري التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية

تأتي قروض وزارة الزراعة الأميركية بثلاث نكهات رئيسية حسب دخل أسرتك ، وحالة المعيشة الحالية ، واحتياجات الإسكان.

جميعها مصممة للمالكين. لا يمكن استخدامها من قبل الملاك أو أصحاب المنازل الثانية. جميع الأسعار ثابتة - لا يوجد شيء مثل الرهن العقاري وزارة الزراعة الأمريكية معدل قابل للتعديل. تميل معدلات رهن وزارة الزراعة الأمريكية إلى أن تكون أقل (في بعض الأحيان بقدر نقطة مئوية كاملة) من معدلات الرهن العقاري التقليدية المماثلة. إنها تتماشى تقريبًا مع معدلات قروض قروض VA وخسائر إعادة تمويل VA.

اسرة واحدة مضمونة القروض تصدر عن المقرضين من القطاع الخاص. إنه أمر ممكن ، مما يعني أنه يمكن نقله من البائعين إلى المشترين مع الحد الأدنى من تعديل شروطهم.

يتم ضمان ما يصل إلى 90 ٪ من المبلغ الأساسي من قبل وزارة الزراعة الأمريكية ، ويمكن تمويل ما يصل إلى 100 ٪ من سعر الشراء. لا يوجد حد أقصى للقروض المضمونة والسريعة. في معظم الحالات ، يرتبط حجم القرض باعتبارات الاكتتاب مثل نسبة السكن ونسبة الدين إلى الدخل.

يمكن استخدام القروض المضمونة من أجل:

شراء منزل جديد أو موجود
شراء موقع بناء منزل جديد عليه
شراء وتجديد لاحقة أو إعادة تأهيل منزل موجود
إعادة تمويل الرهن العقاري المؤهل للمنزل الموجود
بعض أعمال التحضير للموقع
ترقيات ملكية معينة (بما في ذلك الإنترنت عريض النطاق وترقيات موفرة للطاقة).

للتأهل ، يجب عليك الدخول إلى أو أدنى عتبة "الدخل المتوسط" لمنطقتك. في معظم الأماكن ، يتم تعيين هذا الحد بين 75000 دولار و 80،000 دولار من إجمالي دخل الأسرة ولكن يمكن أن يكون أعلى بالنسبة للأسر الكبيرة وفي المناطق ذات التكلفة العالية ، مثل ألاسكا وهاواي. راجع مخطط الحد من دخل الإسكان المضمون للتنمية الريفية للحصول على معلومات حول رقبتك من الغابة.

عائلة واحدة قروض الإسكان المباشر الرئيسية صُممت للعائلات المنخفضة الدخل وذات الدخل المنخفض والتي "لا تستطيع الحصول على قرض من الموارد الأخرى بشروط وأحكام يمكن [أن] توقعها بشكل معقول". يتم تصنيعها مباشرة بواسطة وزارة الزراعة الأمريكية ويمكنها تمويل ما يصل إلى 100٪ من سعر الشراء ، بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق المؤهلة إذا تم تقييم المنزل لأكثر من سعر البيع.

مثل القروض المضمونة ، فهي مستحيلة. على عكس القروض المضمونة ، لا يمكن استخدام القروض المباشرة لإعادة تمويل القروض الحالية. خلاف ذلك ، فإن الاستخدامات المؤهلة تشبه إلى حد كبير القروض المضمونة من وزارة الزراعة الأمريكية.

تخضع القروض المباشرة أيضًا لقيود القروض الصعبة والسريعة. هذه الحدود من مقاطعة إلى مقاطعة ، وهذا يتوقف على أسعار المساكن المحلية ، وتخضع للتغيير من سنة إلى أخرى. في المناطق الريفية منخفضة التكلفة ، يمكن أن تكون الحدود منخفضة من 115،000 دولار إلى 120،000 دولار. في الأجزاء الأعلى تكلفة من الدول باهظة الثمن مثل كاليفورنيا وألاسكا وهاواي ، يمكن أن تتجاوز الحدود 500000 دولار. للحصول على معلومات محددة حول مقاطعتك ، راجع خريطة حدود قرض منطقة التنمية الريفية.

يجب أن تفي المنازل الممولة بقروض وزارة الزراعة الأمريكية المباشرة ببعض معايير "التواضع" ، بما في ذلك:

مساحة صالحة للسكن تبلغ 2000 قدم مربع أو أقل (مع بعض الاستثناءات)
القيمة السوقية أقل من الحد الأدنى لقرض المنطقة
لا حمامات السباحة في الأرض
غير مصمم أو مجهز للأنشطة المدرة للدخل (مثل ورش العمل أو مزارع الهوايات)

بالإضافة إلى التكوينات التي لا تعتمد على الأموال وتكاليف الإغلاق الممولة ، غالبًا ما تأتي القروض المباشرة لوزارة الزراعة الأمريكية مع دعم للدفع يساعد المقترضين ذوي الدخل المنخفض جدًا على تحمل مدفوعاتهم الشهرية. بالنسبة للمقترضين الأشد احتياجا ، يمكن لهذه الإعانات أن تخفض أسعار الفائدة بشكل كبير - تصل إلى 1 ٪ ، في بعض الحالات. ومع ذلك ، فإن هذه الإعانات لا يمكن مسامحتها - فهي بحاجة إلى سدادها تدريجياً ، على مدى فترة القرض.

لحسن الحظ ، لدى القروض المباشرة لوزارة الزراعة الأمريكية نوافذ سداد طويلة. يمكن أن تطفو القروض الصادرة للمقترضين الأكثر احتياجًا لمدة تصل إلى 38 عامًا.

عائلة واحدة إصلاح القروض والمنح, تم إصدارها بموجب البرنامج 504 لإصلاح المنازل ، وتنقسم إلى فئتين رئيسيتين: "قروض لأصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض للغاية لإصلاح أو تحسين أو تحديث منازلهم" و "المنح لأصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض للغاية لإزالة المخاطر الصحية والسلامة ".

يتم إصلاح أسعار الفائدة لقروض الإصلاح بنسبة 1٪ على مدار 20 عامًا ، ويبلغ الحد الأقصى للرصيد 20000 دولار. توج المنح في 7500 دولار لكل مثيل. لا يحتاجون إلى السداد ما لم يبيع المستفيد المنزل في غضون ثلاث سنوات. يتم تخصيص كل من القروض والمنح لأصحاب المنازل الذين يقل دخلهم عن 50 ٪ من المتوسط المحلي. تقتصر المنح على مالكي المنازل الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا.

متطلبات الأهلية العامة

بالإضافة إلى المتطلبات الخاصة بالمنتج الموضحة أعلاه ، هناك بعض العوامل الأخرى التي تؤثر على الأهلية:

موقعك: للتأهل للحصول على قرض من وزارة الزراعة الأمريكية ، يجب على المشتري أو صاحب المنزل أن يتطلع إلى الشراء (أو العيش بالفعل) في منطقة مؤهلة لوزارة الزراعة الأمريكية - عادة ما تكون مجتمعات ريفية ومناطق حضرية نائية على أطراف المدن الكبرى. إذا كنت تعيش ضمن مسافة تنقل سهلة بين المدن الرئيسية مثل سان فرانسيسكو أو شيكاغو أو بوسطن ، فمن المحتمل ألا تكون مؤهلاً لذلك.
حالة الجنسية أو الإقامة: يجب أن يكون ملاك المنازل والمقترضون المؤهلون من وزارة الزراعة الأمريكية مواطنين أمريكيين أو مقيمين دائمين ، أو يحملون تأشيرات طويلة الأجل معينة.
أهلية البرنامج الفيدرالي: لا يمكن "تعليق أو منع متلقي قرض وزارة الزراعة الأمريكية أو منعه من المشاركة في البرامج الفيدرالية" بسبب الإدانات الجنائية أو النشاط الاحتيالي الماضي.
مخاطر الائتمان: لدى المقترض المثالي لوزارة الزراعة الأمريكية درجة فيكو أعلى من 640. قد يحتاج المقترضون ذو الدرجات الأقل إلى تقديم معلومات إضافية قبل التأهل ومن المرجح أن يواجهوا أسعار فائدة أعلى. تنخفض احتمالية التأهيل بدرجة كبيرة مع زيادة مخاطر الائتمان. حالات التأخر في السداد (12 شهرًا أو أقل) يمكن أن تعرض طلبات المقترضين للخطر بشكل خطير. ومع ذلك ، وفقًا لسياسات المقرض ، يمكن للمقترضين ذوي الائتمان الرديء أو المحدود أن يتأهلوا أحيانًا من خلال إظهار أنماط سداد طويلة الأجل للالتزامات مثل الإيجار والمرافق.
دخل ثابت: يمكن للمقترضين المثاليين إظهار دخل ثابت على مدى فترات زمنية طويلة - عامين أو أكثر. ومع ذلك ، يمكن إجراء استثناءات للمقترضين المشاركين في أنشطة لا يمكن التنبؤ بها أو الطفرة والكساد ، مثل الزراعة.
نسبة السكن: إذا كان لديك ائتمان منصف إلى جيد ، فأنت بحاجة عمومًا إلى الحفاظ على نسبة السكن الخاصة بك أقل من 29٪. هذا يعني أن إجمالي مدفوعاتك الشهرية (الرئيسية ، الفائدة ، التأمين ضد مخاطر المنزل ، تأمين حماية دفع الرهن العقاري ، الضرائب) لا يمكن أن تتجاوز 29٪ من دخلك. إذا كان لديك ائتمان ممتاز ، فإن معظم المقرضين سوف يتنازلون عن قاعدة 29 ٪ ، شريطة أن يعتبروا نسبة السكن الخاصة بك معقولة.
نسبة الدين: نسبة ديون أسرتك - إجمالي حصة التزامات ديونك كنسبة مئوية من دخلك - لا يمكن أن تتجاوز 41٪. مرة أخرى ، يمكن إجراء استثناءات للمقترضين بائتمان ممتاز.

ما تحتاجه للتأهل

أثناء عملية طلب قرض وزارة الزراعة الأمريكية ، ستحتاج إلى تقديم:

رخصة قيادة أو جواز سفر أو بطاقة هوية عسكرية أو بطاقة هوية حكومية معتمدة أخرى
ادفع بذرة (أو نسخ) لمدة شهرين على الأقل قبل ذلك
بيانات الدخل ، بما في ذلك نماذج W-2 و 1099 نماذج ، تعود إلى ثلاث سنوات ضريبية
دليل على إيرادات البنوك والاستثمارات (البيانات) التي تعود إلى شهرين على الأقل
دليل على سنتين من العمل الثابت (يجب أن تكون النماذج الضريبية كافية)
إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فبيان الأرباح والخسائر للسنة الضريبية الحالية (حتى الآن)

اعتمادًا على ظروفك الشخصية ، وسجل الائتمان ، والقرض الذي تقدم له ، وعوامل أخرى ، قد تكون هناك حاجة إلى وثائق إضافية.

اغلاق التكاليف

مثل معظم القروض العقارية ، تحمل قروض وزارة الزراعة الأمريكية عددًا كبيرًا من تكاليف الإغلاق. الرموز النقطية أدناه مخصصة فقط كدليل عام. قد تختلف التكاليف بشكل كبير حسب الموقع وظروف السوق وحجم الدفعة المقدمة (إن وجدت) وسياسات المقرض. ومع ذلك ، يجب عليك الاستعداد لدفع بعض أو كل تكاليف الإغلاق التالية على قرض وزارة الزراعة الأمريكية:

تأمين الرهن العقاري: تتطلب قروض وزارة الزراعة الأمريكية قسط تأمين مقدمًا يساوي 1.00٪ من المبلغ الممول - على سبيل المثال ، 2000 دولار على قرض بقيمة 200،000 دولار. أقساط التأمين على الرهن العقاري السنوية المستمرة تساوي 0.35 ٪ من المبلغ الممول ثم مطلوبة لمدى الحياة للقرض. يمكن تحويل القسط مقدمًا إلى القرض عند الإغلاق.
ضرائب الممتلكات المدفوعة مسبقا: يُطلب منك عمومًا دفع ضرائب الممتلكات المدفوعة مقدمًا للتراكم بين تاريخ الإغلاق وتاريخ استحقاق ضريبة العقار التالي. اعتمادًا على وقت انخفاض الإغلاق ، وقيمة المنزل ، ومعدل الضريبة المحلية ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى إضافة مئات أو حتى آلاف الدولارات.
تأمين المخاطر المدفوعة مقدمًا: يُطلب منك عادة دفع أقساط التأمين على مالكي المنازل في السنة الأولى. اعتمادًا على قيمة منزلك وموقعه ، يمكن أن يتراوح هذا بين بضع مئات إلى بضعة آلاف من الدولارات. من المعتاد دفع هذا العنصر خارج الإغلاق ، قبل يوم الإغلاق.
مسح الممتلكات: قد تكون هناك حاجة لتكليف دراسة الممتلكات. في معظم الحالات ، سيكون الاستطلاع هو ما يُعرف بمسح الرهن العقاري ، وهو تمرين روتيني نسبيًا يجمع تاريخ أوصاف الممتلكات كدليل على عدم الدقة والمطالبات الضارة. في بعض الحالات ، يلزم إجراء مسح للموقع. هذا استبيان في الموقع يحدد الموقع الدقيق لأي مبانٍ وأرصفة ودرجات مسح وميزات مهمة أخرى. عندما تنطوي الصفقة على بناء منزل جديد أو قسم فرعي حديث ، يلزم إجراء مسح أكثر شمولاً للحدود. المسوحات الحدودية هي فحوصات في الموقع تحدد بدقة معالم الفندق ومعاييره مع تحديد العلامات المحتملة للاستخدام السلبي أو التعدي عليها. استطلاعات الرهن العقاري عادة ما تكلف أقل من 500 دولار. يمكن أن تكلف استطلاعات الحدود عدة آلاف من الدولارات - لكن مرة أخرى ، لا تكون ضرورية بالضرورة.
تقييم الممتلكات: قبل الموافقة على إنشاء قرض ، يطلب المقرضون تقييم الممتلكات للتحقق من أن المنزل يستحق سعر طلب البائع وتقليل مخاطر الخسارة في حالة حبس الرهن. بالنسبة لقروض وزارة الزراعة الأمريكية المباشرة ، تقوم وزارة الزراعة الأمريكية بإجراء تقييم على حسابها الخاص. عادة ما تكلف التقييمات أقل من 500 دولار.
تفتيش المنزل: على الرغم من أنه اختياري تقنيًا ، إلا أنه يوصى بشدة بإجراء عمليات تفتيش المنازل ، لا سيما بالنسبة لمشتري المنازل القديمة. ويفحص المفتشون بدقة أي هياكل صالحة للسكن في العقار ، بما في ذلك المنزل الرئيسي والمباني الخارجية ، لتحديد مخاطر السلامة المحتملة والأشياء التي تتطلب إصلاحًا فوريًا. تكلف عمليات التفتيش عادة أقل من 500 دولار ، على الرغم من أنها يمكن أن تكون أعلى تكلفة للمنازل الكبيرة والعقارات ذات المباني الخارجية المتعددة.
عنوان البحث: يبحث بحث الملكية عن سلسلة ملكية العقار (الملكية) من البداية أو التقسيم الفرعي حتى الوقت الحاضر. هذا يضمن أن يكون البائع ضمن حقوقه في سرد العقار للبيع ويقلل من خطر المطالبة ضد العقار في المستقبل. عادةً ما تكلف عمليات البحث عن العنوان أقل من 400 دولار.
عنوان التأمين: يوفر التأمين على الملكية ، والذي قد يغطي تكلفة البحث عن اللقب ، حماية مالية ضد المشكلات التي يكشف عنها البحث في العنوان ، مثل الامتيازات القديمة والعهود المنسية. كما يوفر الحماية المستمرة ضد المطالبات على الممتلكات. يمكن أن تختلف تكلفة التأمين على حقوق الملكية بشكل كبير ، لكن من الذكي أن تخصص 1000 دولار على الأقل (لمرة واحدة ، يتم دفعها عند الإغلاق) لتغطية النفقات.
تسجيل ونقل: عملية البيع ليست رسمية حتى يتم تسجيلها لدى السلطات المختصة - عادةً ما يكون قسم الإسكان في المدينة أو المقاطعة. يتضمن هذا عادةً رسمين منفصلين: رسوم التسجيل وطوابع النقل. معًا ، تكلف هذه العناصر عادة بضع مئات من الدولارات ، على الرغم من أن المبلغ المحدد يمكن أن يختلف بشكل كبير حسب الموقع وقيمة العقار.
تحديد الفيضانات والتقييمات البيئية: حتى إذا كنت لا تعيش في منطقة بها مخاطر الفيضان الواضحة ، مثل ضفة النهر ، فستحتاج إلى تحديد عائد منخفض للفيضان للعثور على منزلك على خرائط منطقة الفيضانات الحالية وتحديد ما إذا كان التأمين ضد الفيضانات مهم. هذا يكلف عادة أقل من 100 دولار ، ولكن المراقبة المستمرة للفيضانات (وإذا لزم الأمر ، التأمين ضد الفيضانات) يمكن أن تضيف إلى التكلفة طويلة الأجل. هناك حاجة إلى أنواع أخرى من التقييمات البيئية في مناطق معينة - على سبيل المثال ، تقييم مخاطر الحرائق في أجزاء من غرب الولايات المتحدة.
رسوم نشأة: يتقاضى بعض المقرضين رسوم منشأ لتبسيط عدد كبير من الرسوم والنفقات البسيطة التي ترافق في كثير من الأحيان إغلاق: أتعاب المحاماة ، ورسوم المستندات ، ورسوم البريد السريع ، ورسوم الضمان ، وأكثر من ذلك بكثير. تتجاوز رسوم الإنشاء في بعض الأحيان 1٪ من سعر الشراء ، ولكن هناك قيود قانونية وعرفية على حجمها وتكوينها. عندما تكون في شك ، اطلب من المقرض الخاص بك أن يشرح بالتفصيل ما هو مدرج في رسوم منشأك. لا تخف من الاتصال بها على البنود المشكوك فيها.

تجنب الخروج من جيب إغلاق التكاليف
يمكن للعديد من المقترضين بوزارة الزراعة الأمريكية تخفيض تكاليف إغلاق الجيب أو التخلص منها تمامًا. تعتبر بعض أساليب خفض التكاليف أو تحديدها فريدة من نوعها لبرنامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية ، بينما تتوفر طرق أخرى لقطاع أوسع من السكان الذين يشترون المنازل:

لفة لهم في القرض: إذا تم تقييم منزلك لأكثر من سعر البيع ، فإن برنامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية يسمح لك بتمويل تكاليف الإغلاق - بمعنى آخر ، تحويلها إلى مديرك الرئيسي. يمكنك فقط تمويل الفرق بين سعر بيع منزلك وقيمته المقدرة. على سبيل المثال ، إذا تقدمت بعرض بقيمة 150،000 دولار وتم تقييم المنزل بمبلغ 155،000 دولار ، فيمكنك تمويل تكاليف الإغلاق التي تصل إلى 5000 دولار. أي زيادة لا تزال بحاجة إلى أن تدفع من الجيب.
احصل على البائع للدفع: يُسمح للبائع بدفع ما يصل إلى 6 ٪ من سعر بيع المنزل مقابل إغلاق التكاليف - ما يصل إلى 12000 دولار على منزل 200000 دولار ، على سبيل المثال. هذا هو عادة أكثر من كافية لتغطية تكاليف الإغلاق. هذا التكتيك شائع بشكل خاص في أسواق المشترين ، حيث يكون البائعون اليائسون على استعداد للتخلي عن آلاف الدولارات لضمان استمرار عملية البيع. في الأسواق الأكثر سخونة ، عادة ما يكون البائعون أقل استعدادًا للعب معهم.
الحصول على هدية من الأصدقاء أو العائلة: لا يُسمح لك باقتراض أموال لتغطية تكاليف الإغلاق. ومع ذلك ، يمكنك قبول الهدية التي لا تحتاج إلى سدادها. تأتي هذه الهدايا عادةً من الأصدقاء أو أفراد الأسرة ولا يمكن أن تتراكم الفائدة.
الحصول على الائتمان المقرض: يقرض المقرض أحيانًا جزءًا من سعر الشراء يعود إلى المشتري عبر نقاط الخصم ، والتي هي شرائح صغيرة من أصل القرض (عادةً 1٪ ، على الرغم من أنه يمكن تقسيم نقاط الخصم إلى نقاط نصف وربع). اعتمادًا على كيفية استخدامها ، يمكن لنقاط الخصم تعويض جزء أو كل تكاليف إغلاق القرض. ومع ذلك ، هناك مقايضة: كل نقطة خصم ترفع معدل القرض بنسبة 0.25 ٪ ، وتنتج مدفوعات شهرية أعلى وتزيد من تكلفة القرض على المدى الطويل. يعد هذا خيارًا جيدًا إذا كنت تعاني من نقص في النقد في الوقت الحالي ، ولكن تتوقع أن يرتفع دخلك بمرور الوقت أو يعيد تمويل قرضك بسرعة نسبية.

الاختلافات الرئيسية بين وزارة الزراعة الأمريكية وقروض الرهن العقاري التقليدية

1. متطلبات الائتمان فضفاضة نسبيا

قروض وزارة الزراعة الأمريكية لديها متطلبات تأمين أقل من القروض التقليدية. في حين أن المقترضين ذوي الائتمان الممتاز (عشرات FICO شمال حوالي 720) بلا شك يحصلون على أفضل الأسعار والشروط على هذه القروض ، فإن المتقدمين الحاصلين على درجات FICO يصل إلى 580 يتمتعون بفرصة جيدة للموافقة. والائتمان النقدي ليس مؤهلاً تلقائيًا ، حيث يمكن لمقدمي الطلبات اللجوء إلى طرق التحقق غير الائتمانية مثل تاريخ دفع الإيجار والمرافق. هذا النوع من اللجوء عادة لا يتوفر لمقدمي طلبات القروض التقليدية.

2. متوفر فقط في المناطق الريفية وشبه الريفية

قروض وزارة الزراعة الأمريكية مخصصة لسكان المناطق الريفية وشبه الريفية ، بعيداً عن مراكز المدن الرئيسية. بمعنى آخر ، في حين أن الغالبية العظمى من مساحة أراضي الولايات المتحدة مغطاة ببرنامج قروض وزارة الزراعة الأمريكية ، فإن نسبة ضئيلة فقط من سكان البلاد مؤهلة. القروض التقليدية ليست مقيدة بالجغرافيا.

3. منخفضة أو لا دفعة أولى المطلوبة

يمكن لمعظم المقترضين المؤهلين لوزارة الزراعة الأمريكية الابتعاد دون وضع أي أموال - وبعبارة أخرى ، بتمويل 100 ٪ من سعر الشراء. قد يُطلب من المقترضين ذوي الأصول الأعلى وضع بعض الأموال في مكان ما ، لكن ليس في أي مكان بالقرب من المؤشر التاريخي البالغ 20٪ للقروض العقارية التقليدية. وغني عن القول إن هذه صفقة ضخمة بالنسبة للمقترضين ذوي الأصول المنخفضة الذين لا يستطيعون ببساطة دفع كلفة للقروض التقليدية.

4. التأمين على الرهن العقاري المحتمل الثمن

تتطلب قروض شراء وإعادة تمويل وزارة الزراعة الأمريكية تأمين الرهن العقاري. بغض النظر عن الدفعة الأولى أو قيمة المنزل ، يتم تحديد قسط التأمين مقدمًا (والذي يمكن تحويله إلى القرض) بنسبة 1٪ من سعر البيع أو قيمة المنزل. يتم تحديد القسط السنوي المستمر عند 0.35 ٪ من المبلغ المتبقي. الرهون العقارية التقليدية لا تتطلب تأمين الرهن العقاري ما لم يضع المشتري أقل من 20 ٪.

5. أسعار الفائدة عادة ما تكون أقل

أسعار الفائدة لقروض وزارة الزراعة الأمريكية هي دائما تقريبا أقل من القروض التقليدية. اعتمادًا على ائتمان المقترض وعوامل أخرى ، يمكن أن يكون هذا الاختلاف أكبر من نقطة مئوية واحدة ، وأحيانًا أكثر.

6. تكاليف الإغلاق يمكن تحويلها إلى القرض

يمكن للمقترضين المؤهلين لوزارة الزراعة الأمريكية تحويل تكاليف إغلاق حساباتهم إلى قروضهم ، مما يقلل بشكل كبير من نفقاتهم المدفوعة بالكامل. مثل ميزة عدم الدفع لأسفل ، هذه صفقة ضخمة بالنسبة للمقترضين ذوي الأصول المنخفضة الذين لا يستطيعون دفع آلاف الأشخاص عند الإغلاق. من الممكن تحويل تكاليف الإغلاق إلى قرض تقليدي عن طريق الحصول على نقاط خصم. ومع ذلك ، فإن هذا يرفع سعر الفائدة للقرض ويرفع تكاليفه على المدى الطويل.

7. يمكن افتراض القروض من قبل المشترين المؤهلين

القروض المباشرة والمضمونة لوزارة الزراعة الأمريكية ممكنة. عند بيع منزل تموله وزارة الزراعة الأمريكية ، يمكن تحويل القرض من البائع إلى المشتري مع إجراء تغييرات طفيفة على أسعاره وشروطه. بطبيعة الحال ، يحتاج المشترون إلى مراجعة الشيكات الائتمانية والدخل ، ويجب أن يوافق مكتب التنمية الريفية بوزارة الزراعة الأمريكية على كل افتراض. قد يحتاج المشترون للحصول على تمويل إضافي أيضًا. ومع ذلك ، فإن مجرد احتمال الافتراض هو ميزة كبيرة على القروض التقليدية ، والتي عادة ما تكون غير ممكنة.

8. لا يسمح بإعادة التمويل النقدي

لا تسمح برامج القروض المضمونة والمباشرة بوزارة الزراعة الأمريكية بإعادة التمويل النقدي. إذا كنت تريد الاقتراض مقابل قيمة منزلك المدعوم من وزارة الزراعة الأمريكية ، فأنت بحاجة إلى الانتظار حتى تقوم ببناء أسهم كافية والحصول على حد ائتماني لأسهم المنزل. على النقيض من ذلك ، تسمح لك قروض إعادة التمويل التقليدية بالاقتراض (استخراج النقود) مقابل قيمة منزلك بقرض إعادة التمويل ، شريطة ألا يتجاوز القرض حدود المقرض أو القرض الحكومي إلى القيمة (عادةً ما بين 80 ٪ و 100 ٪ من القيمة الحالية للمنزل أو سعر الشراء الأصلي ، اعتمادًا على برنامج المقرض والقروض).

9. أسرة واحدة ، سكن يشغلها مالك فقط

تم تصميم برنامج قرض وزارة الزراعة الأمريكية لأصحاب المنازل العائلية الفردية. في حين أن الإسكان متعدد الأسر نادر في المناطق الريفية عن المراكز الحضرية ، إلا أنه لا يزال يمثل عائقًا محتملاً للأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء الدوبلكس أو الشقق في المدن الصغيرة. يمكن استخدام قروض الرهن العقاري التقليدية لشراء مجموعة واسعة من أنواع المساكن ولديها الكثير من القيود المفروضة على الإشغال.

كلمة أخيرة

قرض الرهن العقاري من وزارة الزراعة هو منتج متخصص. معظم العائلات لا تتأهل. الأخبار السارة لسكان المدن والضواحي: توجد الكثير من الخيارات الأخرى لمشتري المنازل الذين لا يمكنهم تحمل نفقات 20٪. قد لا يكون اختيار الخيار الأنسب لاحتياجاتك مثيرًا مثل اختيار منزل أحلامك ، ولكنه قد يوفر لك الآلاف (أو عشرات الآلاف) على المدى الطويل.

اذا أنت فعل التأهل للحصول على قرض الرهن العقاري وزارة الزراعة ، عد بركاتك. إن إدراجك في واحدة من أكثر المجموعات حظًا من مشتري المنازل الأمريكيين يرجع كليًا إلى المكان الذي اخترت فيه أن تجعل حياتك ، وليس المخاطر التي واجهتها في التضحيات العسكرية أو الشخصية التي قدمتها كجزء من قوات الاحتياط في البلاد. لا شك أن بعض المعجبين بالمدينة يعتقدون أن العيش في البلد هو تضحية بحد ذاتها ، ولكن إذا كان حبك للمساحات المفتوحة الواسعة والابتسامات الودية يفوق رغبتك في أن تكون في قلبها ، فمن يهتم بما يعتقده?

هل أنت مؤهل للحصول على قرض الرهن العقاري من وزارة الزراعة الأمريكية؟?