يجب عليك شراء منزل مع صديق؟ - ماذا تفكر

كان صديقي أكثر حيلة من متوسطك البالغ من العمر 20 عامًا ، لكن قصته لم تكن شاذة في ذلك الوقت. كما لم تكن ممارسة الملكية المشتركة ، حيث قام شريكان أو أكثر من غير الرومانسية ، مثل الأصدقاء أو زملاء الغرفة ، بشراء مسكن أساسي معًا. في الواقع ، لو كان زملاء غرفتي في صديقي أكثر حيلة لأنفسهم ، فقد يكونوا مقتنعين بجلب بعض الأسهم للشراء.

منذ ذلك الحين ، ازدادت شعبيتا الممارسات - الملكية المشتركة وتأجير غرف الغيار في المساكن التي يشغلها مالكوها. فيما يلي نظرة فاحصة على السبب في ذلك ، وفوائد وعيوب الملكية المشتركة ، وما ينبغي على المالكين الطموحين النظر فيه قبل الغطس.

لماذا الملكية المشتركة تحظى بشعبية متزايدة

الأمريكيون يؤجلون الزواج لفترة أطول من أي وقت مضى. وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي ، زاد متوسط ​​عمر الزواج الأول بنحو سبع سنوات من عام 1960 إلى عام 2016.

في الوقت نفسه ، ذكرت Yardeni Research ، أننا نقوم بتكوين أسر جديدة بمعدل لم نر عليه باستمرار منذ الثمانينات. وجد تقرير صادر عام 2015 عن شركة Deloitte Insights أن نسبة الأسر الفردية قد تضاعفت أكثر من الضعف بين عامي 1960 و 2014. وبينما ينتظر الأمريكيون فترة أطول لربط العقدة أو التخلي عن شراكات محلية طويلة الأجل تمامًا ، يبدو أن حصة الأسر الفردية لزيادة لسنوات قادمة.

منذ أوائل عام 2010 ، اقترن هذان الشرطان جنبًا إلى جنب مع توسع الاقتصاد وانخفاض أسعار الفائدة لإحداث طفرة في الشقق السكنية في مدن مثل سان فرانسيسكو ودنفر وواشنطن ودي سي ميلينيال وجنرالزيرز لشراء المنازل التي توافدوا عليها في المجتمعات السكنية التي بنيت حديثًا وتأجير المساكن القديمة في المراكز الحضرية الغنية بالراحة.

لقد انفجر سوق المساكن التي يشغلها مالكوها. ارتفع متوسط ​​سعر بيع المنازل من 222،900 دولار في الربع الأول من عام 2010 إلى 331،800 دولار في الربع الأول من عام 2018 ، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي بسانت لويس. كان التقدير أكثر وضوحًا في المدن المزدهرة. وفقًا لتروليا ، ارتفع متوسط ​​سعر بيع المنازل في سان فرانسيسكو بأكثر من الضعف من 655،000 دولار في يناير 2010 إلى 1.35 مليون دولار في يناير 2018.

بالنسبة للملايين من جيل الألفية غير المقيدين والجنرال زيرز الذين يرأسون الأسر الحضرية ذات الدخل الواحد ، فإن ملكية المنازل لم تكن أبدًا أكثر ندرةً - كل ذلك أكثر بالنسبة لأولئك الذين يتعاملون مع مستويات معوقة من ديون الطلاب. في أسواق الإسكان باهظة الثمن ، يعيش الكثير من المستأجرين مع زملائهم في غرفهم في العشرينات والثلاثينات من العمر ، وينتظرون بقلق اليوم الذي يمكنهم فيه شراء مكان خاص بهم..

ولكن ليس الجميع سريع للغاية للذهاب منفردا. حتى بعد تحسن أوضاعهم المالية ، فإن العديد من المستأجرين يلتزمون بصحبة مساكنهم أو يجدون مساكن جديدة. حتى أن البعض يختار شراء العقارات التي يشغلها مالكوها معًا. عندما تكون غير قادر ببساطة على تحمل تكلفة المنزل الذي تريده على دخلك الحالي ، فإن شراء واحدة مع صديق أو أحد معارفك هو احتمال قوي..

كما يحتمل أن تكون محفوفة بالمخاطر. بغض النظر عن المدة التي قضيتها مع زميلك في الغرفة مرة واحدة والمستقبل ، فإن شراء منزل مع شخص لا تربطك به شراكة محلية قانونية ليس شيئًا يقرره باستخفاف.

مزايا شراء العقارات مع صديق

لماذا شراء العقارات مع صديق (أو اثنين)؟ هذه هي من بين الفوائد الأكثر وضوحا:

1. دخلان أفضل من واحد

في أسواق الإسكان الباهظة الثمن ، قد يكون أمام المشترين الوحيدين ذوي الدخل الواحد - حتى الدخل المريح نسبياً - خيارات قليلة. مع اثنين (أو أكثر) من الدخل ، فأنت أكثر ميلًا إلى دفع 20٪ مقدمًا وتحمل مدفوعات ضخمة محتملة للرهن العقاري لسنوات قادمة.

2. امتلاك عقار دخل يصبح أكثر واقعية

إذا كنت تخطط لشراء منزل مزدوج الوحدة أو أكبر مع مساحة للمستأجرين ، فمن المحتمل أن تدفع علاوة ، مما يجعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول دخل واحد.

3. الرهن العقاري التأهيل قد يكون أسهل

يقوم المقرضون بضمان كل شخص سيظهر اسمه على سند الملكية - وبعبارة أخرى ، فإنهم يأخذون في الاعتبار الدخل التراكمي لمجموعة المشتري. على افتراض أن متوسط ​​درجة الائتمان لمجموعتك جيد ، فمن المؤكد أنك ستحصل على وقت أسهل في التأهل.

4. عرضك قد يكون أكثر جاذبية للبائعين

باستخدام الموارد المدمجة ، سيكون لديك مشكلة أقل في تجميع دفعة أولى أو دفع جميع المبالغ النقدية ، إذا سمحت الموارد بذلك. العروض النقدية الثقيلة عادة ما تكون أكثر جاذبية للبائعين.

5. فرصة لبناء الإنصاف

أصحاب المنازل بناء العدالة مع كل دفعة الرئيسية. إذا كنت تعيش حياة صاحب المنزل الواحد غير واقعية بالنسبة لك ، فإن الشراء مع صديق (أو الأصدقاء) هو الطريقة الوحيدة لبناء الأسهم في عقار خاص بك.

6. نفقات ملكية المنازل المستمرة أكثر قابلية للإدارة

هناك قاعدة تقريبية تقضي بأن أصحاب المنازل يجب أن يتوقعوا وضع حوالي 1 ٪ من قيمة منزلهم في السنة في عمليات الصيانة. قد تكون هذه الحصة أقل في أسواق الإسكان باهظة الثمن حيث يدفع المشترون المزيد للقدم المربع. بغض النظر ، أي تقاسم التكاليف مفيد.

عيوب شراء العقارات مع صديق

يجب أن تفكر مرتين في الذهاب إلى المنزل مع صديق أو شريك غير رومانسي؟ قد تعطيك هذه العيوب وقفة:

1. العقارات غير سائلة

حتى مع وجود إجراءات خروج شاملة مكتوبة في عقدك ، فإن قطع اهتمامك في منزل مملوك مشترك ليس بالأمر الذي يمكنك القيام به بين عشية وضحاها ، ومن المحتمل أن يستغرق بيع المنزل أو الوحدة بأكملها عدة أشهر.

2. الرهن العقاري الخاص بك قد يؤثر على قدرتك على التأهل للحصول على قروض أخرى

قد يؤدي حمل قرض رهن عقاري كبير في ميزانيتك الشخصية إلى زيادة نسبة الدين إلى الدخل أعلى مما يرغب المقرضون. إذا كنت تخطط للتقدم بطلب للحصول على أشكال أخرى من الائتمان - مثل قرض سيارة أو بطاقة ائتمان أو قرض شخصي - قريبًا ، اسأل نفسك عما إذا كان الوقت مناسب لشراء منزل.

3. الشريك المالية الهشة يمكن أن تؤثر على لك

هذا هو من بين أكبر مخاطر شراء منزل مع صديق. حتى مع الحرص الواجب ، لا يمكنك التحكم في الوضع المالي لأصدقائك. في حالة تأخرها عن حصتها في المدفوعات ، فقد يتأثر ائتمانك.

4. المساواة في الملكية يمكن أن تخلق الجمود

في شراكة من شخصين ، يمكن أن تكون ملكية 50-50 وصفة للتوتر أو الجمود. لهذا السبب من المهم للغاية التأكد من أنك ترى وجهاً لوجه مع شريك حياتك قبل شراء منزل معهم. آخر شيء تريد القيام به هو تعريض الصداقة الطويلة الأمد للخطر.

5. عدم المساواة في الملكية يمكن أن يخلق عدم توازن في القوة

الملكية غير المتكافئة لا تضمن بالضرورة الانسجام. باعتبارك مالكًا للأقلية ، فقد تشعر بتجاهل أو تخويف من قبل مالك أو مالكي الأغلبية.

6. غير صحيح تمليك يمكن أن تهدد حصتك

إذا كان اسمك لا يحمل عنوان المنزل ، أو أنك لست المالك الشرعي لحصة في الكيان التجاري الذي يمتلك الأصل ، فأنت لست مالكًا قانونيًا - حتى لو كنت تدفع جزءًا من الرهن العقاري وتحتل البيت. بعبارة أخرى ، حتى لو كنت صديقًا حميمًا مع شريكك في الشراء ، فمن الضروري أن تقوم بإضفاء الطابع الرسمي على هذا الترتيب وتأمين مطالبة قانونية بالعقار.

ما يجب تضمينه في ملكية مشتركة أو اتفاقية تشغيل

بغض النظر عن مدى معرفتك لشركائك ، يجب عليك حماية اهتماماتك من خلال اتفاقية الملكية المشتركة التي توضح كيفية عمل ترتيبات الملكية الخاصة بك بتفصيل كبير. يشبه اتفاق التعايش الذي توقعه مع شريكك المحلي ، وإن كان أقل توسعية. إذا اخترت إنشاء كيان تجاري رسمي مثل شركة ذات مسؤولية محدودة متعددة الأعضاء للاحتفاظ بالأصل ، فإن اتفاقية التشغيل الخاصة بالكيان لها نفس التأثير.

يمكنك العثور على اتفاقيات ملكية مشتركة بأسعار معقولة وعامة عبر الإنترنت. لدى NOLO دليل قانوني للأزواج غير المتزوجين بتكلفة تقل عن 25 دولارًا ومجموعة من النماذج القانونية للشركات الصغيرة لأقل من 30 دولارًا. تأكد من اتفاقك يتوافق مع قوانين الدولة المعمول بها.

نظرًا لأن ملكية العقارات معقدة ، وأن عالم المشكلات المحتملة التي قد تنشأ ، سيكون من الأفضل لك الحصول على اتفاقية ملكية مشتركة أو تشغيل مخصصة صاغها محامي عقارات. نتوقع أن ندفع عدة مئات من الدولارات أو أكثر مقابل اتفاق مخصص صممه محترف مرخص ، ولكن هذا هو السعر القليل الذي يجب دفعه لحماية مثل هذه الأصول القيمة.

يجب أن توضح الملكية المشتركة أو اتفاقية تشغيل LLC معظم أو كل ما يلي.

1. هيكل الملكية

أولاً ، ستحتاج إلى تحديد ما إذا كنت تريد الاحتفاظ بالمنزل المشترك في شركة ذات مسؤولية محدودة أو ترتيب ملكية غير مدمج.

يجب عليك الرجوع إلى محامي العقارات ومحترف الضرائب للحصول على مشورة قابلة للتنفيذ. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن ملكية شركة LLC قد لا تكون منطقية بالنسبة للممتلكات التي لا تنتج دخلاً. قد يكون تأمين مالكي المنازل العاديين كافياً لمعالجة مسائل المسؤولية التي تنشأ في سياق التملك العادي الذي يشغله مالك المنزل ، وقد يحول عقد الإقامة الأولية في شركة ذات مسؤولية محدودة عن إعفاء منزلي من فاتورة ضريبة الممتلكات الخاصة بك.

إذا كانت مجموعتك تخطط للحصول على عقار واحد أو أكثر من العقارات المدرة للدخل ، فقد تحميك شركة ذات مسؤولية محدودة مهيكلة من المسؤولية الشخصية ويمكن أن تقدم مزايا مالية كبيرة من خلال استقطاعات ضريبة نفقات الأعمال. ومع ذلك ، فهناك مشكلة كبيرة للمشترين لأول مرة ممن لديهم احتياطيات نقدية محدودة: نادراً ما يصدر المقرضون قروض رهن عقاري لكيانات الأعمال التي لديها أصول قليلة أو معدومة ، وقد يطلبون القرض - أو طلب السداد بالكامل - إذا قمت بنقل الملكية إلى كيان بعد الشراء.

أضمن طريقة لتجنب هذا هو الحصول على LLC شراء العقار نقدًا. هذا طلب صعب للمشترين لأول مرة مع مدخرات شخصية محدودة - حتى أولئك الذين تجمعوا مع شركاء متعددين - خاصة في الأسواق باهظة الثمن. ومع ذلك ، عادة ما تتطلب المقرضين مدفوعات أكبر على العقارات المدرة للدخل ؛ 25 ٪ أو أعلى هو نموذجي.

2. نوع الملكية

يستخدم شركاء تملك المنازل غير المدرجين بشكل عام أحد هذين النوعين من الملكية:

الإيجار المشترك

المستأجرين المشتركين في وقت واحد الحصول على حصص متساوية من الممتلكات في نفس الفعل. يتمتع المستأجرون المشتركون بحقوق البقاء على قيد الحياة ، مما يعني أن حصة المستأجر المشترك المتوفى تنتقل عند وفاتهم إلى المستأجرين المشتركين الآخرين على قدم المساواة دون المرور عبر الوصايا..

عندما ينقل المستأجر المشترك مصلحته إلى طرف آخر ، يتحول الترتيب إلى عقد إيجار مشترك. الإيجار المشترك أكثر شيوعًا بين الشركاء المحليين المتزوجين وغير المتزوجين مقارنة بشركاء الملكية غير المرتبطين.

الإيجارات المشتركة (TIC)

الإيجار المشترك هو ترتيب أكثر مرونة يسمح بالملكية غير المتكافئة والاستحواذ المتعثر. على سبيل المثال ، قد تنشأ إيجار مشترك بين ثلاثة أشخاص على النحو التالي:

1. المالك ألف وباء شراء 50 ٪ من الممتلكات في يناير من العام 1.
2. يستحوذ "المالك C" على نصف حصة المالك "ب" في يناير من العام الخامس ، تاركًا المالك "أ" بنسبة 50٪ من الفوائد والمالكين "ب" و "ج" بنسبة 25٪ لكل منهما.

لا يتمتع المستأجرون المشتركون بحقوق البقاء بشكل افتراضي ؛ نقل المستأجر المتوفى في ملكية الملكية المشتركة إلى عقاراته ، ومن ثم إلى ورثته. ومع ذلك ، قد يمنح المستأجرون المشتركون أسبقية الشراكة على ورثة أعضائها من خلال كتابة شرط "حق الرفض الأول" في اتفاقية ملكيتهم.

3. التأمين

عادةً ما يوفر تأمين أصحاب المنازل المعيارية حماية كافية من المسؤولية على العقارات التي يشغلها مالكوها والتي لا تنتج دخلًا. إذا كنت تخطط لاستئجار مستأجرين من غير المالكين ، فستحتاج إلى حماية إضافية - بشكل عام ، تأمين المالك أو التأمين الشامل ، وفقًا لطبيعة ترتيب الملكية الخاص بك. تحقق من التمهيدي الستاتي على التأمين المالك لمعرفة المزيد.

يجب أن تأخذ التأمين الشامل على أساس فردي. التشاور مع وكيل التأمين حول ما هو مناسب لحالتك ، ثم اكتب بندًا في اتفاقيتك ينص على الحد الأدنى للتغطية لكل مالك مشارك.

4. حصة الملكية

هذا ينطبق على المستأجرين في هياكل الملكية المشتركة والشركات فقط. في الشراكات بين شخصين ، يكون تقسيم الملكية 50-50 مرتبًا ، على الرغم من أن العديد من المالكين المشاركين يوافقون على تعيين شريك واحد كمدير للممتلكات ، أو الشخص المسؤول عن اتخاذ القرارات التنفيذية بشأن أشياء مثل الصيانة الدورية والإصلاحات والامتثال للرمز.

في الشركات ذات المسئولية المحدودة و TICs ، تتناسب الملكية عادة مع المساهمات الرأسمالية للشركاء ، أو حصصهم في الدفعة المقدمة (إذا تم تمويلها) أو الدفع النقدي (إذا تم شراؤها بشكل مباشر). إذا كنت تساهم بنسبة 50 ٪ من سعر الشراء وشريكيك الصغار يساهم كل منهما بنسبة 25 ٪ ، فسوف تمتلك نصف الممتلكات. إذا كنت تقوم بتقسيم دفع القرض بما يتناسب مع أسهم ملكية الشركاء ، فتأكد من أن كل شخص يمكنه التعامل مع الدفعة الشهرية المطلوبة. (المزيد عن ذلك أدناه).

5. مسؤولية للإصلاح والصيانة

كما لوحظ ، من المنطقي تعيين شخص مسؤول عن اتخاذ القرارات - نأمل بالتشاور مع المالكين المشاركين - حول الإصلاحات والصيانة الروتينية. هذا صحيح بشكل مضاعف إذا كنت تخطط لجعل المستأجرين من غير المالكين يعيشون في العقار. إنهم بحاجة إلى معرفة من يجب الاتصال به عند ظهور المشكلات.

ستحتاج أيضًا إلى تحديد الجهات الموثوقة القادرة على إكمال هذا العمل. من المفيد أن يكون لديك مساعد في مجموعة الملكية المشتركة الخاصة بك. إذا لم تقم بذلك ، فابحث واحصل على مراجع لموفري خدمات الجهات الخارجية.

أخيرًا ، ستحتاج إلى تحديد كيفية الدفع مقابل الإصلاحات والصيانة الضرورية. إن تقسيم التكلفة وفقًا لحصة ملكية كل شريك أمر منطقي ما لم تتمكن من الاتفاق على ترتيب آخر.

لا تنسى أن تقوم بتفتيش المنزل قبل أن تغلق. يجب أن يحدد الفحص الدقيق والمهني معظم المشكلات الرئيسية التي قد تنشأ في السنوات القليلة الأولى من امتلاك المنازل ، مثل الفرن أو سخان المياه الذي يقترب من نهاية فترة خدمته.

6. مسؤولية التحسينات

أنت لا تريد أن تثق بشخص نقطة الصيانة الخاص بك لتكليف مشاريع تحسين المنزل الرئيسية من جانب واحد. بعد كل شيء ، ليست كل مشاريع تحسين المنزل تزيد من قيمة إعادة البيع. في الشراكات بين شخصين ، يكون النظام القائم على الإجماع هو الأفضل ، ما لم تكن حصة الملكية غير متكافئة. في مجموعات متعددة الأشخاص ، تكون الأصوات المرجحة حسب حصة الملكية منطقية.

من الناحية المثالية ، لن تكون الأصوات المثيرة للجدل حول مشاريع تحسين المنازل ضرورية. في اتفاقية الملكية المشتركة أو التشغيل ، حدد التجديدات الواقعية والمشاريع التي تعزز القيمة وحدد الجداول الزمنية لإنجازها.

7. المسؤولية عن المرافق

من الناحية اللوجستية ، قد يكون من الأسهل الحصول على اسم مالك مشارك واحد على حسابات الأداة المساعدة للمنزل. في اتفاقية التشغيل الخاصة بك ، أوضح أنه تقع على عاتق هذا الشخص مسؤولية دفع فواتير الخدمات في الوقت المحدد وبالكامل ، وأن المالكين الآخرين يجب عليهم تعويض الدافع قبل كل تاريخ استحقاق الدفع. نظرًا لأن حصة الملكية لا ترتبط باستهلاك المياه أو الطاقة ، فكر في مطالبة كل مالك مشارك بدفع حصة متساوية.

8. إدارة الضرائب

حدد كيف ستتعامل مجموعة الملكية الخاصة بك مع خصومات ضريبة الدخل المرتبطة بالمنزل - والأهم من ذلك ، مدفوعات فوائد الرهن العقاري وضريبة الممتلكات.

أولاً ، ستحتاج إلى تحديد المالكين المشتركين ، إن وجد ، الذين يخططون لتصنيف خصوماتهم ؛ كثير من دافعي الضرائب لا. سيحتاج أولئك الذين يخططون للفصل إلى أن يقرروا كيفية تقسيمها ، سواء بالتناسب مع حصة الملكية أو مع مالك واحد يأخذ 100٪ من الخصومات المسموح بها. استشر أخصائي ضرائب لتحديد ما هو مسموح به هنا.

إذا كان الأصل مملوكًا لكيان تجاري ، فستحتاج إلى تحديد كيفية تقسيم النفقات المتعلقة بالمنزل لأغراض خصم مصروفات الأعمال. بشكل عام ، يخصم المالكون المشاركون حصصهم في النفقات المؤهلة. قد يكون عالم الخصومات التجارية المسموح بها أكبر من الخصومات الشخصية المرتبطة بالمنزل ؛ على سبيل المثال ، قد تتمكن من خصم حصتك من مدفوعات التأمين على المنزل والمرافق. ومع ذلك ، فإن فقدان إعفاء المنزل يمكن أن يعوض هذا الاستحقاق. تحدث مع خبير الضرائب قبل إعداد هذا القسم من اتفاقيتك.

9. إدارة المستأجر

إذا كان العقار يحتوي على غرف أو وحدات إضافية ، فحدد ما إذا كنت ستؤجر هذه المساحات للمستأجرين من غير المالكين ، وإذا كان الأمر كذلك ، فقم بتوضيح لوجستيات إدارة المستأجر في اتفاقيتك ، بما في ذلك:

• إعداد حساب مصرفي منفصل لجمع وتوزيع مدفوعات الإيجار والتعامل مع المصاريف المتعلقة بالمستأجر
• تحديد حصة كل مالك من إيرادات الإيجار
• تعيين شخص الاتصال للمستأجرين
• تحديد الإيجارات (مع السماح بزيادة في المستقبل)
• وضع اتفاقية تأجير قياسية للمستأجرين الجدد (مرة أخرى ، مع بدلات للتعديل)
• كيفية التعامل مع القرارات المستقبلية المتعلقة بالمستأجر (على سبيل المثال ، وقف الاستئجار لغير المالكين)

10. استراتيجية الخروج

يجب أن تتضمن الملكية المشتركة أو اتفاقية التشغيل أحكامًا واضحة وشاملة للمالكين للدخول والخروج من هذا الترتيب. يجب أن تراعي هذه الأحكام سيناريوهات مثل:

• وفاة صاحب شريك مع أو بدون وصية
• رغبة المالك المشارك في بيع حصته في العقار
• ضائقة مالية غير متوقعة للمالك المشارك

من الشائع بالنسبة للمالكين المشتركين غير المرتبطين تضمين بنود "حق الرفض الأول" في اتفاقيات الملكية المشتركة. في حالة وفاة أحد المالكين المشتركين أو الانتقال لبيع حصته ، يمنح حق الرفض الأول أولوية المالكين المتبقين على ورثة المالك أو المغادر. يمكنهم اختيار شراء هذه الحصة قبل أن تنتقل إلى أحد الأقارب ، على سبيل المثال.

يجب أن يوضح هذا الجزء من موافقتك أيضًا اعتبارات لحالات مثل:

• عندما يمكن للمالكين المشاركين إخراج شريك مزعج من الاتفاقية
• مقدار الإشعار المطلوب من المالك المشارك المغادر تقديمه قبل بيع أو نقل حصته
• تقييم القيمة السوقية العادلة للمنزل استعدادًا لنقل أو بيع حصة المالك المشارك (أو بيع العقار بالكامل)
• مساهمة كل مالك مشارك متبقٍ في حالة الاستحواذ (على سبيل المثال ، هل يشتري المالكون المتبقون نسبةً إلى حصص الملكية الحالية؟)

اعتبارات أخرى للمالكين المشاركين

قد لا تظهر هذه الاعتبارات في الملكية المشتركة أو اتفاقية التشغيل الخاصة بك ، لكنك ستحتاج إلى التفكير فيها بعناية قبل شراء عقار مع صديق.

1. المراسيم المحلية

بعض البلديات لديها قوانين إشغال تقيد عدد الأشخاص غير المرتبطين الذين يعيشون في نفس الوحدة السكنية. على سبيل المثال ، قبل سريان مفعول تغيير المناطق ، حددت مدينتي مينيابوليس حداً لا يتجاوز خمسة أشخاص غير مرتبطين لكل وحدة سكنية. يجب أن تكون مجموعات الملكية المشتركة المكونة من شخصين على ما يرام في كل مكان ، لكنك تريد تأكيد أن المجموعات الأكبر تتوافق مع القانون المحلي.

2. الجدول الزمني

الى متى تريد امتلاك المكان؟ حتى عندما يتم توضيح استراتيجيات الخروج في شكل ملزم ، قد تتسبب الجداول الزمنية المتباينة في حدوث مضاعفات في الطريق. إذا كنت تتوقع الخروج من هذا الترتيب بعد خمس سنوات ، يتوقع شريكك التمسك بالمكان لمدة 20 عامًا ، وليس لدى أي منكما وسيلة لشراء الآخر ، فإن شراكتك هي قنبلة موقوتة.

3. نمط الحياة

في تجربتي الخاصة ، لا ينطبق "الأضداد جذب" على علاقات الحجرة. إذا كنت لا تميل إلى تحمل عقد إيجار لمدة عام مع ربة منزل صعبة ، فربما لا ترغب في قضاء الجزء الأفضل من مدة الرهن مع واحدة. قبل الدخول في ترتيب ملكية ملكية متبادلة ، قم بإجراء محادثات صريحة مع شركاء محتملين حول أشياء مثل:

• عادات التدخين
• ملكية الحيوانات الأليفة
• الحياة الاجتماعية (إلى الحد الذي تؤثر فيه على المالكين أو المستأجرين الآخرين ؛ على سبيل المثال ، الضيوف أو الأطراف المتكررة في المنزل)

4. معدل الرهن العقاري

عند تقييم طلبات الرهن العقاري متعدد المشترين ، لا يعتبر المقرضون أفضل درجة ائتمانية فقط في السند. في ظل الظروف العادية ، فإنها متوسط ​​درجات المشترين. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك أعلى من درجة شركاءك ، فهذا يعني أن معدل القرض الخاص بك من المحتمل أن يكون أعلى مما لو كنت قد اشتريت المنزل بنفسك.

5. مخاطر التصنيف الائتماني

الملكية المشتركة تعني المسؤولية المشتركة. حتى لو كنت جيدًا بالنسبة لحصتك من نفقات المنزل ، فقد لا يكون شركاؤك كذلك. إذا وقع أحد أصحابك في أوقات عصيبة وأصبح غير قادر على سداد مدفوعاتهم ، وكنت غير قادر على تحصيل المبلغ المستحق مع بقية مالكي شريكك ، فقد يظهر الجنوح في تقرير الائتمان الخاص بك ويؤثر سلبًا على مستوى الرصيد. إذا أصبح القرض الجانح على محمل الجد ، قد المقرض الرهن على الممتلكات.

6. نسبة الدين إلى الدخل

حتى لو كنت تقوم بتقسيم رهن عقاري مع شريك أو أكثر ، فأنت مسؤول شخصيًا عن القرض بالكامل. بمعنى آخر ، عند حساب نسبة الدين إلى الدخل ، تستخدم مكاتب الائتمان الرصيد المتبقي الكامل للقرض ، وليس فقط الجزء الذي تدفعه مباشرة. المقرضين يشعرون بالقلق من المقترضين مع ارتفاع نسب الديون إلى الدخل. وفقًا لمكتب حماية المستهلك المالي ، فإن الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل للحصول على رهن مؤهل - قرض مع بعض الحماية المضمنة للمستهلك - عادة ما يكون 43٪.

7. القدرة المالية

قبل الموافقة على شراء منزل مع صديق أو مجموعة من الأصدقاء ، قم بإجراء محادثة صريحة وشاملة حول أوضاعك المالية. لا تريد عدم قدرة مالكك المشارك على سداد حصته في الرهن العقاري للتأثير على الائتمان الخاص بك أو ، في أسوأ الحالات ، يحرمك من منزلك. شارك البيانات المالية ، بما في ذلك الأصول والخصوم السائلة ، وإثبات الدخل مع مجموعة الملكية بأكملها.

بشكل منفصل ، ستحتاج إلى تشغيل تقرير الائتمان والتحقق من الخلفية - نعم ، حتى مع صديقك - لتحديد العلامات الحمراء المحتملة التي قد لا تكون واضحة من الميزانية العمومية الشخصية.

بديل للملكية المشتركة: تأجير لأصدقائك

إذا لم تكن حريصًا على التعاون - أو التعايش - مع صديق أو أكثر من الأصدقاء المشاركين ، ففكر في بديل: شراء منزل في الحال واستئجار غرف في المنزل لأصدقائك. إن فرض رسوم على الإيجار في السوق العادلة لواحد أو أكثر من رفقاء المنازل من غير المالكين هو وسيلة رائعة لدعم رهنك العقاري والتأمين وضرائب الممتلكات ، وتعويض تكلفة ملكية المنزل وجعل منزل في متناول اليد قد يكون بعيدًا عن متناولك المالي.

إليك نظرة عامة حول عملية وقوانين استئجار غرف أو وحدات احتياطية في مسكنك الذي يشغله مالك لأصدقائك.

1. المراسيم المحلية

تأكد من أن منزلك أو وحدتك ، والغرفة التي تخطط لاستئجارها ، تتوافق مع جميع القوانين المحلية المعمول بها. على سبيل المثال ، قد تتطلب سلطة الإسكان المحلية أن تحتوي غرف النوم في الطابق السفلي على نوافذ خروج كبيرة بما يكفي للزحف إليها.

القيود الأكثر خطورة هي أقل شيوعا ، ولكن لا يزال من المهم اتباعها. بعض المناطق تمنع مالكي المنازل من استئجار غرف لأشخاص لا علاقة لهم بالمرة ، على سبيل المثال. يطلب البعض الآخر من شاغليها الحصول على تراخيص تأجير.

2. التأمين

قد لا يوفر تأمين أصحاب المنازل المعيارية حماية كافية من المسؤولية للمستأجرين. قد تكون السياسة الجامعة هي الخيار الأكثر فعالية من حيث التكلفة. وفقًا لمعهد معلومات التأمين ، يمكنك توقع إنفاق ما بين 150 دولارًا و 300 دولار سنويًا للحصول على بوليصة شاملة بقيمة مليون دولار.

3. المستأجر المعاينة

نعم ، هم أصدقاؤك ، لكن لا يمكنك أبدًا الحذر الشديد. إخضاعهم لنفس الشيكات الائتمانية والخلفية التي تديرها على مستأجرين غير معروفين. لا ينبغي أن تكلف هذه التقارير أكثر من 50 دولارًا لكل منها ، ويمكنك أن تأكل التكلفة إذا كنت تشعر بالسخاء.

4. صياغة عقد الإيجار

مرة أخرى ، لا يمكنك أبدًا الحذر الشديد. قم بصياغة عقد إيجار رسمي يوضح حقوقك والتزاماتك. يجب أن يشمل عقد الإيجار أيضًا تفاصيل ترتيبات المعيشة الخاصة بك ، مثل:

• هل مسموح بالحيوانات الأليفة (والقواعد التي تحكمها)
• مسؤولية المرافق
• الوصول إلى المنطقة المشتركة والواجبات
• القواعد التي تحكم الزوار بين عشية وضحاها
• القواعد التي تحكم المساحة الشخصية (على سبيل المثال ، في أي ظروف يمكنك إدخال غرفة المستأجر ، وكم إشعار يجب أن تقدمه؟)
• جمع ودائع الأمن ، والعودة ، والمصادرة

5. جمع وديعة التأمين

بغض النظر عن مدى اعتقادك بأن صديقك مسؤول ، يمكن أن تحدث الحوادث. حتى جمع هذا الودائع الأمن.

القواعد الدقيقة تختلف باختلاف الولاية ، ولكن يمكن للمالكين عمومًا جمع ودائع الضمان التي تساوي إيجار شهر أو شهر ونصف. في عقد الإيجار ، حدد كيفية الإيداع - عادة في الضمان - والظروف التي قد تقلل من استرداد وديعة التأمين.

إيجابيات استئجار غرف لأصدقائك

لماذا استئجار غرفة الغيار أو وحدة لأصدقائك؟ إلى جانب الفائدة الواضحة المتمثلة في دعم الإسكان الخاص بك ، فإن هذه من بين أكبر المزايا.

• أصدقائك هي كمية معروفة. معظمنا لديه قصص تحثّ على الزملاء في غرفهم السيئة. يمكن للأصدقاء أن يكونوا زملاءًا سيئين في الغرفة أيضًا ، ولكن حقيقة معرفتك لهم اجتماعيًا يجب أن تعطي على الأقل بعض المؤشرات على كيفية تصرفهم في أماكن قريبة..
• ليس لديك للإعلان عن المكان. بمجرد موافقة صديقك على استئجار المكان ، يمكنك الانتقال مباشرة إلى توقيع عقد الإيجار - لا حاجة إلى فتح المساحة الشخصية الخاصة بك للعروض.
• قد يشعر الأصدقاء بالضغط الاجتماعي لاحترام الفضاء الخاص بك. مهما كانت ميولهم الطبيعية ، فقد يشعر أصدقاؤك بالضغط الاجتماعي ليكونوا مستأجرين نموذجيين ، خشية أن يحرقوا أي جسور.
• أصدقاء قد يكون أكثر ميلا للمساعدة في جميع أنحاء المنزل. وبالمثل ، قد يميل أصدقاؤك إلى الذهاب إلى ما وراء المنزل - تنظيف المناطق العامة ، قص العشب ، تساقط الثلوج وما إلى ذلك - لا سيما إذا كنت تقطعهم عن الإيجار أو المرافق العامة.
• مدفوعات الإيجار لأصدقائك تزيد من دخلك المبلغ عنه. في حين أن دخل الإيجار خاضع للضريبة ، فإن المال هو المال. على المدى القصير ، قد تخفض الأموال الإضافية نسبة الدين إلى الدخل ، وهي نعمة للحصول على درجة الائتمان الخاصة بك. بمرور الوقت ، قد يمول دخل الإيجار نفقات صيانة المنازل والتحسينات والنفقات غير المتعلقة بالسكن ، أو قد يؤدي إلى احتساب حساب التقاعد الضريبي الخاص بك.

سلبيات استئجار غرف لأصدقائك

هذه هي من بين أكبر عيوب استئجار مساحة لأصدقائك.

• قد تضطر إلى أن تكون الرجل السيئ. نأمل ألا تضطر أبدًا إلى طلب الإيجار من أصدقائك أو تهديدك بالإخلاء. ولكن يجب أن تعد نفسك لهذا الاحتمال. إذا تأثرت بفكرة لعب "الرجل السيء" مع أصدقائك ، ففكر في التأجير لأشخاص لا تعرفهم بالفعل.
• ديناميكية القوة غير المتكافئة يمكن أن تضر العلاقة. حتى إذا كانت العلاقة بين المالك والمستأجر لا تصل إلى ذروتها أبدًا ، فإن مجرد وجود ديناميكية قوة غير متكافئة قد يؤدي إلى تآكل علاقتك بمرور الوقت. بعد كل شيء ، صديق المستأجر الخاص بك هو في الأساس ضيف يدفع في منزلك.
• قرارك بعدم إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة قد يأتي بنتائج عكسية. قد تميل إلى استئجار صديق لفترة طويلة على أساس المصافحة. في الحدث المؤسف - ولكن لم يسمع به - الذي يتسبب فيه صديقك في إلحاق أضرار جسيمة بالممتلكات أو يتخطى الإيجار المستحق ، يمكنك أن تجد نفسك بالآلاف من الدولارات وتتعثر في البحث عن مستأجر جديد في غضون مهلة قصيرة.
• قد تشعر بالضغط لخفض إيجار أو المرافق. حتى إذا اتخذت الخطوة الحكيمة المتمثلة في إعداد عقد إيجار ملزم قانونًا وقبول وديعة تأمين ، فقد تشعر أنك مضطر لإظهار حسن النية عن طريق تخفيض استراحة صديقك أو تغطية تكاليف المرافق من جيبك الخاص. إذا كنت لا ترغب في الشعور بالضيق من دفع إيجار السوق العادل لشخص تعرفه منذ سنوات ، فقد ترغب في استئجار مستأجر لا تعرفه جيدًا.
• يجب أن تكون قادرًا على تحمل نفقات المنزل في المقام الأول. إذا لم تتمكن من سحب الأموال من أجل الدفعة الأولى في المقام الأول ، فهذا التمرين بأكمله يعد موضع نقاش ، وتعود إلى البحث عن أصدقاء يرغبون في الدخول في اتفاقية ملكية مشتركة.

كلمة أخيرة

تحت أي ظرف من الظروف ، شراء منزل هو قرار تغيير الحياة. شراء منزل مع صديق أو أصدقاء متعددين ، يقدم مجموعة كاملة من الاعتبارات التي لا يحتاج مشتري المساكن منفردين أو متزوجين إلى أخذها في الاعتبار.

ومع ذلك ، فإن شراء منزل مع شخص أو أكثر من غير الأقارب يمكن أن يكون لقطتك الواقعية الوحيدة في امتلاك منزل قبل أن يبدأ شعرك الرمادي في الظهور. إذا لم يكن هذا دافعًا كافيًا لاستكشاف ترتيبات الملكية غير التقليدية ، فربما تكون مستعدًا لاستئجار مدى الحياة.

هل تفكر في شراء منزل مع صديق ، أو شراء منزل بمفردك واستئجار أشخاص تعرفهم?