كيفية شراء منزل الرهن أو الممتلكات من البنك - 5 أسئلة لطرحها
في هذه المقالة ، سوف ألخص بعض الأسئلة الرئيسية التي يجب التفكير فيها قبل اتخاذ قرار بتوقيع عقد شراء للحصول على الرهن. سأضيف أيضًا بعض الحكايات الشخصية وشارك أجزاءًا من تجربتي. إذا كنت مهتمًا بشراء منزل الرهن ، فهذه النقاط مهمة في الاعتبار ويمكن أن تساعدك في بناء محفظة مالية أكثر صحة.
1. منذ متى كان العقار في السوق?
لا يتم إنشاء جميع الخصائص المحظورة على قدم المساواة. على سبيل المثال ، سيتم شراء عقار جيد في أحد الأحياء الصاعدة بسرعة - عادة من قبل مستثمر عقاري أو شخص متحمس يبحث عن منزل جديد. لا تتوقع أن تظل هذه المنازل في السوق لأكثر من 30 يومًا.
ومع ذلك ، إذا كنت تشتري منزلًا في حالة دون المستوى أو في منطقة تضررت بشدة من أزمة الرهن العقاري ، فمن المتوقع أن يكون هناك وقت أطول للسوق. كمشتري ، يمكن أن يؤدي هذا إلى مزيد من المرونة في السعر: البنوك تكره وجود عقار ممنوع على أيديهم لأكثر من 90 يومًا (ربع مالي واحد) ، وسوف يتفاوضون مع مشتر جيد.
لقد اشتريت منزلي في ولاية أريزونا بعد أن كان في السوق لمدة ثلاثة أشهر تقريبًا. رأيت أن سعر المنزل قد انخفض بنسبة 7٪ تقريبًا كل شهر ، وبالتالي لم تنتظر الشهر المقبل لشراء المنزل. بدلاً من ذلك ، لقد تفاوضت مع البنك لخفض السعر بنسبة 12٪ أخرى من السعر الأحدث. البنك عرضت مع خصم 9 ٪. تمثل مدخراتي النهائية خصمًا بنسبة 23٪ تقريبًا من السعر المدرج (أي 7٪ + 7٪ + 9٪).
2. كم كنت تدفع لكل قدم مربع من الإقامة للعيش?
حساب سعر القدم المربع هو وسيلة جيدة لتحديد قيمة منزلك. تحقق من متوسط أسعار قدم مربع من المنازل التي تباع في الشهرين السابقين في نفس الرمز البريدي. اضرب ذلك في منطقة المعيشة في منزلك لتحديد السعر "المتوسط" لمنزلك.
على سبيل المثال ، إذا كان المنزل بقيمة 75 دولارًا للقدم المربع وكان هناك 1500 قدم مربع ، فإن القيمة الإجمالية للمنزل هي 112،500 دولار.
بالطبع ، إذا كنت تريد أن تدفع متوسط السعر ، فهناك خطر في أن تدفع مبالغ زائدة. ما لم يكن منزلك في حالة ممتازة وليس هناك الكثير من العمل للقيام به (في هذه الحالة ، يكون متوسط الأجور رائعًا!) ، انظر إلى الثلثين السفليين من الأسعار. مع وضع ذلك في الاعتبار ، دعنا نعيد حساب قيمة المنزل ونرى ما نحصل عليه.
نظرًا لأننا نفترض أن المنزل ليس في مقدمة السوق من حيث القيمة ، فسوف نفترض أن قيمته تبلغ 65 دولارًا للقدم المربع. مضروب في نفس 1500 قدم مربع كما كان من قبل ، المنزل الآن بقيمة 97500 دولار. هاهو! Yأوو فقط حفظ 15000 دولار. تعتقد أنك يمكن أن تضع ذلك لاستخدام أفضل؟ قطعا.
بصفتي مساومة صعبة ، كنت مصممًا على دفع سعر منخفض جدًا للقدم المربع لمنزلي ؛ كنت أعرف أن سوق أريزونا لن يتحسن. لقد دفعت بالفعل ثاني أقل سعر للقدم المربع في الرمز البريدي الخاص بي في وقت الشراء في فترة التسعين يومًا.
3. هل تدفع نقدًا أم رهنًا?
إذا كنت تدفع نقدًا ، فسيذهب عرضك مباشرة إلى مقدمة مجموعة العروض الخاصة بالبنك. لنقل أنك تقدم 85000 دولار نقدًا لمنزل مدرج بمبلغ 100000 دولار. ربما لديك فرصة أفضل للحصول عليها من الشخص الذي يعرض 95000 دولار. النقدية تعني أنك مشتر موثوق به ، ولا يتعين على البنك الانتظار أسبوعين حتى يأتي الشيك. استخدم هذا لمصلحتك.
إذا كنت تشتري منزلك بقرض رهن عقاري ، فأنت تتمتع بمزيد من المرونة في السعر ، لأن الدفعة الأولى ستكون حوالي 20٪ من المنزل. إذا كنت تحب المنزل حقًا ، فلا تقلق بشأن دفع المزيد للحصول عليه.
باعتباري مشترًا للنقد ، فقد علمت أنه كان لي نفوذ على العديد من الجبهات. أراد وكيل العقارات الخاص بي ، الذي يقوم بالعمولة بناءً على الشراء الخاص بي ، أن أقدم مبلغًا قريبًا جدًا من سعر الطلب حتى يكون لديه بيع محدد. بالطبع ، لم يكن هو الشخص الذي يدفع ، لذلك تم تعليق رأيه.
4. هل هناك العديد من المنازل المحظورة في نفس المنطقة?
إذا كان هناك الكثير من المنازل المحجوبة بالقرب من المنزل الذي تشتريه ، فمن المحتمل أن يحدث انخفاض متزايد في القيمة. يرسل هذا السيناريو العديد من الرسائل السلبية للمشترين المحتملين حول الحي والمدينة والسوق. في اقتصادنا الحالي ، هذا مشهد في كل مكان ، لكن لا تدع ذلك يخرجك عن اتخاذ قرار حكيم. حتى يتم بيع جميع المنازل على الكتلة ، سيكون هناك منزل واحد ممنوع خفض قيمة الممتلكات الخاصة بك. قم بإجراء مسح سريع للرمز البريدي على موقع موثوق به مثل Redfin أو Zillow لمعرفة كيفية عمل المنطقة.
نظرًا لأن المنزل الذي اشتريته سيكون معي لمدة نصف عام على الأقل ، لم أكن قلقًا للغاية من رؤية أربعة منازل أخرى في المبنى في حبس الرهن. أعتقد أن خمس سنوات هي فترة كافية لتراجع الأسعار والعودة مرة أخرى ، مما يضمن أن الاستثمار الخاص بي آمن.
5. كم من المال سيكون لديك بعد الشراء?
كن على استعداد لإنفاق الكثير من المال بعد الشراء الأولي لإصلاح المنزل لتلبية المعايير الخاصة بك. لديك ما لا يقل عن 20 ٪ أخرى من قيمة المنزل مدسوس بعيدا في حالة الطوارئ. حتى بعد تفتيش المنزل ، ستجد أشياء تزعجك وتحتاج إلى تغيير. لا تنس الأجهزة والأثاث والمناظر الطبيعية وضريبة الممتلكات. اطلب من البنك ، إن أمكن ، تغطية رسوم الضمان (أو أي رسوم عقارية أخرى أو رسوم الرهن العقاري) بحيث يكون لديك نقود أكثر في متناول اليد. حتى 1000 دولار التي يدفعونها هي 1000 دولار في جيبك ، وهو ما يكفي لشاشة LCD كبيرة أو تلفزيون البلازما!
شخصيا ، لقد أنفقت الآلاف على التحسينات المنزلية المختلفة. لقد كنت مندهشًا جدًا من سرعة زيادة هذه التكاليف. المشتريات الصغيرة مثل الودائع الأمنية لحساب الكهرباء والأبواب الجديدة للمنزل كانت أشياء لم أفكر فيها من قبل.
هناك العديد من الأسئلة الأخرى التي يجب مراعاتها قبل اتخاذ قرار الاستقرار ، خاصة عند شراء عقار للرهن. هل لديك أي تجربة مع حبس الرهن؟ كيف كان شكل تجربتك وما الذي تبحث عنه عادةً?
