4 أسباب جيدة وسيئة لإعادة تمويل قرض الرهن العقاري منزلك
يمكن أن يكون مغريا لإعادة تمويل الرهن العقاري منزلك عندما يكون لديك المال لإجراء عملية شراء كبيرة. تعتبر السيارات الفاخرة والقوارب ورفوف السيارات والأثاث الجديد والرحلات البحرية باهظة الثمن أو الإجازات مشتريات كبيرة نموذجية قد يستخدمها أصحاب المنازل كذرائع لزيادة الرهن العقاري عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة. المشكلة في ذلك هي أن قيمة هذه المشتريات تنخفض بسرعة - تزيد ديونك ، لكن أصولك لا تنخفض. بدلاً من بناء الثروة ، فإن إعادة التمويل النقدي المتكرر عندما تكون معدلات الرهن العقاري منخفضة له تأثير سلبي على صافي ثروتك الشخصية.
لكن حتى لو لم تقم بأخذ أموال نقدية ، فهذا لا يعني أنك لا تستطيع أن تخطئ في إعادة التمويل. إن مالكي المنازل الذين يعيدون تمويل كل بضع سنوات نادراً ما يسددون قروضهم العقارية في غضون 30 عامًا ، مما يزيد من فترة الإطفاء ويضعون أنفسهم لدفع آلاف أخرى في الفائدة. هذا يضع أسرهم في وضع غير مستقر إذا كان فقدان الوظيفة أو المرض يؤدي إلى عدم القدرة على سداد مدفوعات الرهن العقاري.
يمكن أن تكون إعادة التمويل حكيمة - بل ومفيدة - لمستقبلك المالي. لسوء الحظ ، هناك عدة مناسبات عندما لا تكون كذلك.
إعادة التمويل لأسباب خاطئة
1. إعادة صرف النقد
يشير مصطلح "سحب الأموال" إلى اقتراض الأموال مقابل الأسهم التي تراكمت في منزلك منذ آخر مرة تفاوضت فيها على الرهن العقاري الخاص بك.
إعادة التمويل النقدي للمشتريات الجديدة
فكر في زوجين اشتروا منزلاً قبل خمس سنوات مقابل 150،000 دولار برهن عقاري بقيمة 112،500 دولار لمدة 6 سنوات بنسبة 6٪. اليوم منزلهم يستحق 160،000 دولار ، وهم مدينون 104،686 $ على الرهن العقاري. يتعلم الزوجان أنه بإمكانهما إعادة التمويل الآن بمعدل 4٪. إنهم مؤهلون لإضافة 15314 دولار إلى رهنهم العقاري ، مما يؤدي إلى زيادته إلى 120،000 دولار. نظرًا لأن السعر منخفض جدًا - ويريدون حقًا بعض الأثاث الجديد وجهاز تلفزيون بشاشة مسطحة - فإنهم يقررون المضي قدمًا ، ويستردون استهلاكهم لما يصل إلى 30 عامًا للحفاظ على مدفوعاتهم منخفضة.
هذا الزوج هو أخذ النقدية ، أو الاقتراض مقابل الأسهم التي بنوا في منزلهم. سوف يدفعون الآن فائدة على هذا القرض لمدة 30 عامًا.
إعادة التمويل التسلسلي بأموال إضافية
بعد ثلاث سنوات ، تلقى كلا الزوجين نفس الترقيات. من خلال مدفوعات الرهن العقاري المجدولة بانتظام ، تم تخفيض رصيد الرهن العقاري إلى 113398.77 دولار. تبلغ قيمة منزلهم الآن 165000 دولار ، ويؤهلهم دخلهم المتزايد الآن للحصول على قرض عقاري بقيمة 123،750 دولار.
بعد التفكير في الانتقال إلى منزل أكبر ، يختارون البقاء في منزلهم الحالي ، معتقدين أنهم يتخذون خيارًا مقتصدًا. ثم يعاملون أنفسهم بعطلة أوروبية عن طريق إضافة أموال إلى رهنهم ، ومرة أخرى استرداد الإطفاء حتى 30 عامًا للاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة..
المشكلة في هذا السيناريو هي أنه من غير المرجح أن يسدد الزوجان رهنهما. بعد ثماني سنوات من شراء المنزل ، لا يزال لديهم 30 عامًا من مدفوعات الرهن العقاري ، وبدلاً من استخدام معدلات منخفضة لمصلحتهم ، فإنهم ببساطة يصبحون أكثر عمقًا في الديون. قيمة منزلهم لا تقدر بنفس سرعة دينهم ، وحمل الرهن يتطلب كلاً من دخلهم. إذا كان عليهم بيع المنزل بسرعة ، فقد لا يبذلون ما يكفي لسداد الرهن العقاري. إذا قرروا تكوين أسرة ، فقد لا يكونون قادرين على تحمل إقامة أحد الوالدين في المنزل ، وقد يواجهون صعوبة في دفع مدفوعات الرعاية النهارية والرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال زيادة القرض وتمديده مرارًا وتكرارًا ، على الرغم من أنهما يخفضان سعر الفائدة ، فسوف ينتهي بهم الأمر إلى دفع المزيد من الفوائد.
2. 30 سنة إعادة تمويل الأجل
ليس كل مالكي المنازل يريدون صرف النقود عند إعادة التمويل. يريد بعض مالكي المنازل فقط اقتراض الأموال بمعدل أقل لخفض تكاليف الفائدة على الرهن العقاري والمدفوعات الشهرية - ولكن من خلال تمديد مدة 30 عامًا أخرى ، يمكنهم تفويت مدخرات كبيرة في الفوائد.
قد لا يكون أفضل سعر الرهن العقاري أفضل صفقة
إذا قام الزوجان بإعادة تمويل رصيدهما المستحق البالغ 104،686 دولارًا لمدة 30 عامًا بنسبة 4٪ على مدار خمس سنوات من مدة رهنهما العقاري ، يكون إجمالي الفوائد المدفوعة 74888 دولارًا. ومع ذلك ، إذا قاموا بإعادة التمويل خلال الخمسة والعشرين عامًا المتبقية فعليًا على الرهن العقاري الأصلي ، فستصل الفائدة الإجمالية إلى 60736.83 دولارًا فقط. يوفرون 14124 دولارًا كفوائد إضافية عن طريق إعادة التمويل لمدة 25 عامًا على مدار 30 عامًا و لا يزال يقلل من الدفع الشهري.
إعادة التمويل للأسباب الصحيحة
إن إعادة التمويل بمعدل أقل أمر منطقي جيد ، ولكن في بعض الأحيان يؤدي الحصول على أفضل سعر للرهن العقاري إلى دفع الناس إلى اقتراض أموال أكثر مقابل أشياء لا يحتاجونها. من السهل جدًا الوقوع في فخ إعادة التمويل المتكرر ، مما يؤدي إلى رهن أكبر ، ودفع المزيد من الفوائد الإجمالية ، ودفع تاريخك الخالي من الرهن إلى المستقبل البعيد.
قبل أن تقوم بتسجيل الدخول على الخط المنقط لزيادة أو إطالة الرهن العقاري ، فكر في ما يلي:
- لماذا إعادة التمويل?
- إذا قمت بإضافة أموال إضافية للرهن العقاري ، فما الذي سيستخدم من أجله؟ هل لها تأثير إيجابي أو سلبي على ثروتك الصافية?
- ماذا سيفعل هذا بأهدافك المالية طويلة الأجل?
- كم سنة لا هذا إضافة إلى الرهن العقاري?
- هل لديك رهن عقاري مع عقوبة الدفع المسبق؟ إذا كان الأمر كذلك ، كم هي عقوبة لإعادة تمويل?
- ما هي التكاليف الختامية لإعادة التمويل ، بما في ذلك جميع رسوم الطلب والإعداد والتقييم والرسوم القانونية?
- كم من الوقت سوف يستغرق لاسترداد تكاليف إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟ هل ستبقى في المنزل لفترة طويلة على الأقل?
- تشغيل جدول الإطفاء لرهنك الحالي ، والرهن العقاري لإعادة التمويل. أضف تكاليف إعادة تمويل الرهن العقاري إلى إجمالي الفائدة على هذا الأخير ، وقارن بين ما تعيّنه لدفعه بفائدة كاملة على قرضك الحالي. أي واحد هو أكثر تكلفة?
معرفة متى ، لماذا ، وكيفية إعادة تمويل منزلك هو المفتاح لاتخاذ قرار جيد لتحسين وضعك المالي.
1. أسباب وجيهة لإعادة تمويل النقد
بعض المواقف فعل ضمان إعادة التمويل بأموال إضافية ، خاصةً إذا قمت بتخفيض إجمالي تكاليف الاقتراض ولم تقم بتمديد فترة الإطفاء إلى 15 أو 30 عامًا. يستخدم بعض مالكي المنازل الأموال لتجديد وزيادة قيمة العقار ، أو لتحسين تعليمهم ، والحصول على وظيفة أفضل ، وزيادة دخلهم. يستخدم آخرون إعادة التمويل لزيادة صافي ثرواتهم في نهاية المطاف وتقليل مدفوعات بطاقات الائتمان المنهكة عن طريق دمج ديون أسعار الفائدة المرتفعة في رهن بسعر فائدة أقل. ومع ذلك ، يمكن أن يكون هذا التكتيك خطيرًا لأنه يجعل الدين غير المضمون مضمونًا بممتلكاتك ، مما يعني أن عدم القدرة على الدفع قد يؤدي إلى فقدان منزلك.
2. إعادة تمويل ومدة الرهن العقاري
يعد الحصول على سعر يقلل من دفعتك الشهرية مع انخفاضه بما يكفي لموازنة تكاليف إعادة التمويل أحد الأسباب الشائعة لإعادة التمويل. سواء كانت إعادة التمويل الخاصة بك تتضمن سحبًا نقديًا أم لا ، فمن المهم أن تبقي مدة الرهن في أي شيء متبقٍ من المدة الأصلية ، وتجنب زيادتها إلى 30 عامًا. كلما طالت فترة الإطفاء أو الوقت الذي يستغرقه سداد القرض ، زادت الفائدة التي ستدفعها ، ومدفوعات الفائدة الإضافية التي يمكن أن تؤدي إلى القضاء على الأموال التي تم توفيرها عن طريق إعادة التمويل بمعدل أقل.
كلمة أخيرة
عند الانتهاء بشكل صحيح ، يمكن لإعادة التمويل توفير أموال للعائلات بفائدة طويلة الأجل ، ولكن إعادة التمويل بشكل متكرر دون النظر إلى التكاليف طويلة الأجل يعد خطأً باهظًا. تعد إعادة تمويل عمليات شراء المستهلك ، والعودة مرارًا وتكرارًا إلى إطفاء لمدة 30 عامًا ، ودفع غرامات دفع مسبق على الرهن العقاري لإعادة التمويل ، كلها عادات يمكن أن تكون خطيرة بالنسبة لأصحاب المنازل. بدلاً من تعريض مستقبلك المالي للخطر عن طريق إعادة تمويل منزلك لدفع ثمن اللعب باهظة الثمن ، ادخر هذه المشتريات عن طريق إنشاء أهداف مالية قصيرة الأجل تحصل على الأموال التي تحتاجها دون اقتراض أموال.
إذا كنت تشك في أنك قد تحتاج إلى إعادة تمويل في المستقبل ، تجنب الرهن العقاري مع عقوبات الدفع المسبق التي تضيف الآلاف إلى تكلفة إعادة تمويل محتملة. وإذا لم تتمكن من تحديد طريقة واحدة على الأقل من شأنها أن تساعدك على إعادة التمويل تحقيق أهدافك المالية ، لا تفعل ذلك.
كيف ساعد إعادة التمويل أو عرقل خطتك المالية?
