11 طرق لخفض الضرائب بشكل كبير كمستثمر عقاري

بالإضافة إلى جميع النفقات القابلة للخصم ، يتمتع المستثمرون العقاريون بمزايا ضريبية أكثر بكثير مما يسمح به الزحام الجانبي النموذجي. في مدينتي بالتيمور ، يواجه شخص يعمل لحسابه الخاص في الشريحة الضريبية أعلى من ضريبة الدخل بنسبة تزيد على 60 ٪ ، في حين أن أعلى معدل ضريبة دخل لشخص يعيش في سان فرانسيسكو هو 67 ٪ - أكثر من ثلثي دخلهم . من الصعب المضي قدمًا في الحياة عندما تخسر 30٪ إلى 60٪ من دخلك بسبب الضرائب.

إذا كنت تبحث عن صخب جانبي مثالي لكسب المال وتقليل الالتزامات الضريبية ، فهناك 11 فكرة لتخفيض فاتورتك الضريبية من خلال الاستثمار العقاري.

هل أنت مهتم بأن تصبح مستثمرًا حقيقيًا ولكنك لم تشترِ عقارك الأول؟ النظر في روفستوك. فهي سوق المنازل للمستثمرين العقاريين. لقد فحصوا الخصائص للتأكد من أنها فرص جيدة للدخل.

استراتيجيات الادخار الضريبي للمستثمرين العقاريين

1. الخصائص الخاصة في الجيش الجمهوري الايرلندي ذاتي التوجيه

من المحتمل أن تكون معتادًا على IRAs و Roth IRAs كوسيلة مؤجلة من الضرائب للاستثمار في التقاعد. ما قد لا تعرفه هو أنه يمكنك إعداد الجيش الجمهوري الايرلندي الخاص بك ذاتي التوجيه واستخدامه للاستثمار في العقارات معفاة من الضرائب.

كن حذرًا: هذا ليس بالأمر البسيط مثل شراء الأسهم في الجيش الجمهوري الايرلندي العادي. أولاً ، يجب عليك استئجار وصي أو شركة ائتمان لإدارة الجيش الجمهوري الايرلندي الموجه ذاتيا لك. انهم يخلقون الجيش الجمهوري الايرلندي ذاتي التوجيه ، ويمكنك تحويل الأموال إلى ذلك. يمكنك بعد ذلك إنشاء كيان قانوني ، مثل شركة ذات مسؤولية محدودة ، لشراء وامتلاك العقارات الاستثمارية. الجيش الجمهوري الايرلندي الموجه ذاتيا يستثمر الأموال في الكيان القانوني باعتباره الاستثمار الذي اخترته.

حيث يصبح الأمر معقدًا إذا كنت ترغب في تمويل العقار الاستثماري بدلاً من شرائه نقدًا. يُسمح بالتمويل ، لكنه يأتي مع بعض المحاذير المهمة. يجب أن يكون القرض "غير قانوني" ، بمعنى أن المقترض لا يمكن أن يكون مسؤولاً بشكل فردي ، وهو ما لا يسمح به العديد من المقرضين. أيضا ، يتم حماية الجزء الوحيد غير الممول من الشراء من الضرائب من قبل الجيش الجمهوري الايرلندي. وبالطبع ، تُطبَّق قواعد الجيش الجمهوري الايرلندي العادية: لا يمكنك سحب الأموال قبل سن 59.5 ، ويجب أن تبدأ في السحب بحلول سن 70.5..

إذا كنت مهتمًا بالاستثمار في العقارات من خلال الجيش الجمهوري الايرلندي الموجه ذاتيًا ، فابدأ بالبحث عن الحراس والتحدث معهم حول العملية ورسومها. تحقق من Rocket Dollar ، ولكن تأكد من قيامك بأداء واجبك وفهم العملية بالكامل قبل الالتزام بأمين وصي.

2. عقد خصائص لأكثر من عام

عندما تمتلك شيئًا لمدة تقل عن عام وتبيعه من أجل الربح ، يتم فرض ضريبة على ذلك الربح بمعدل ضريبة الدخل العادي. ينطبق ذلك على التقليب العقاري ، واستعادة وبيع السيارات القديمة ، والتداول اليومي ، والتقليب العتيقة - أي شيء ينطوي على شراء منخفضة وبيع عالية.

إذا قلبت أكثر من عقار أو اثنين في السنة ، فإنك تواجه خطر قيام مصلحة الضرائب بتصنيفك على أنك "وكيل" يعمل لحسابه الخاص وتعرض أرباحك لضرائب FICA مضاعفة (المزيد حول هذا قريباً).

أحد الخيارات لتجنب ذلك هو امتلاك العقارات لمدة تزيد عن عام قبل البيع. هذا ينفي خطر أن يتم تصنيفك كمتداول ويحول أرباحك من الضريبة كدخل عادي إلى أن تخضع للضريبة كأرباح رأسمالية. بالنسبة لمعظم الأميركيين ، يتم فرض ضريبة على أرباح رأس المال بنسبة 15 ٪ - أقل بكثير من معدلات ضريبة الدخل العادية لمعظم الأميركيين.

إذا كنت تقلب المنازل ، ففكر في استئجارها لمدة عقد إيجار لمدة عام قبل بيعها. يمكنك خفض معدل الضريبة الخاص بك ، وكسب بعض التدفق النقدي ، وربما تستفيد من التقدير وارتفاع سعر البيع.

فيما يلي بعض النصائح الأخرى لتخفيض معدل أرباحك الرأسمالية على الاستثمارات العقارية ، إلى جانب تفاصيل إضافية حول من هو المؤهل للتاجر.

3. تجنب دفع ضرائب FICA مزدوجة

كما ذكر أعلاه ، إذا صنفك مصلحة الضرائب على أنك تاجر بدلاً من مستثمر ، فأنت تعتبر من أصحاب المهن الحرة والمدينين ضرائب FICA.

ضرائب FICA هي ضرائب العمل المصممة لتمويل الضمان الاجتماعي والرعاية الطبية. إنهم منقسمون بين أصحاب العمل والموظفين ، حيث يدفع كل حزب 7.65 ٪. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فأنت مدين لكليهما ، لما مجموعه 15.3 ٪ بالإضافة إلى ضرائب الدخل الفيدرالية والولائية والمحلية الخاصة بك.

يجب على أي شخص يقلب المنازل أن يشكل استراتيجية لتجنب تصنيف الوكلاء بواسطة مصلحة الضرائب ، وبالتالي تجنب هذه الضريبة الإضافية البالغة 15.3 ٪. طريقة واحدة لتجنب وضع تاجر هو إظهار "نية الاستثمار" لأرباح كل عملية بيع. بمعنى آخر ، قم ببناء قضية لا تبيع العقارات كجزء من ممارساتك التجارية المعتادة ، ولكن لتوليد رأس المال للمشاريع الاستثمارية الأخرى. يمكن أن تشمل هذه المشاريع الاستثمارية الأخرى دفع تكاليف التحسينات في خاصية أخرى أو إجراء دفعة مقدمة على عقار استثمار طويل الأجل.

تتمثل الإستراتيجية الأخرى في تجنب القيام بالأعمال من خلال شركة ذات عضوية مفردة ذات مسؤولية محدودة ، والتي يتم تجاهلها عادةً لأغراض ضريبية. بدلاً من ذلك ، يمكنك إنشاء كيان قانوني مثل شركة ذات مسؤولية محدودة أو S-corp يغير طريقة فرض الضرائب على المستثمرين.

تحدث إلى محاسب لديه الكثير من الخبرة في العمل مع المستثمرين العقاريين إذا كنت تخطط لقلب أكثر من اثنين من العقارات كل عام. مثل العديد من العناصر الأخرى في قانون الضرائب ، يحتوي هذا العنصر على بعض المناطق الرمادية ، لذلك يجب أن تكون قادرًا على تقديم قضية مقنعة لحالة غير تاجر إذا تحدى مصلحة الضرائب.

4. العيش في العقار لمدة عامين

هل فكرت في القيام بالوجه المباشر؟ يمكنك الانتقال مع مرور الوقت وإجراء تحسينات وترقيات. إذا كنت تعيش في العقار لمدة عامين على الأقل ، فإن أول 250 ألف دولار من الأرباح الرأسمالية معفاة من الضرائب للأفراد. للأزواج ، والحد الأقصى هو 500،000 دولار كامل.

بالطبع ، قد لا ترغب في العيش في منطقة عمل ثابتة أو التنقل كل عامين ، ولكن إذا كنت تحب تحسين المنزل والتخلص من المنزل ، فقد تكون طريقة ممتعة لكسب المال بدون ضريبة.

5. تأجيل الضرائب مع تبادل 1031

يسمح "تبادل مماثل" ، وفقًا للمادة 1031 من قانون الضرائب ، لأصحاب العقارات بتأجيل دفع الضرائب إلى أجل غير مسمى عن طريق شراء عقار مشابه مع عائداتهم.

إنه يعمل كالتالي: قل أنك تشتري عقارًا بمبلغ 100000 دولار ، وتنفق 20.000 دولار أخرى على التحسينات ، وقم ببيعها بمبلغ 150،000 دولار مقابل ربح قدره 30،000 دولار. يمكنك الحصول على هذا المبلغ البالغ 30،000 دولار وتفجيره على الوجبات أو شراء سيارة جديدة لاظهار مدى نجاحك. ستدفع بعد ذلك ضرائب على الدخل ، وتترك لك عائدات صافية تبلغ 15000 دولار أو 20.000 دولار لتظهرها لجهودك بدلاً من 30000 دولار.

أو يمكنك أن تستثمرها في عقار آخر ولا تدفع أي ضرائب عليه - على الأقل حتى الآن.

لنفترض أنك تأخذ هذا المبلغ البالغ 30،000 دولارًا واستخدامه كدفعة مقدمة على عقار بقيمة 200000 دولار بدلاً من عقار بقيمة 100000 دولار. في هذه الصفقة التالية ، تستثمر 50000 دولار في التحسينات وتبيع العقار مقابل ربح قدره 60،000 دولار. الآن لديك 60،000 دولار في الأرباح. مرة أخرى ، يمكنك إنفاق هذه الأموال ، أو يمكنك إعادة استثمارها باستخدام 1031 بورصة أخرى. ربما في المرة القادمة التي تشتري فيها عقارًا بقيمة 400000 دولار ، وهو عبارة عن عقار مؤجر بأربع وحدات يجلب لك 1200 دولار شهريًا في التدفق النقدي.

إذا قمت ببيع هذا العقار ، فسيتعين عليك مرة أخرى الاختيار بين دفع الضرائب على الأرباح أو القيام بآخر 1031 بورصة. لا أحد يقول أن عليك البيع ؛ يمكنك الاحتفاظ بها إلى الأبد والتمتع بدخل الإيجار الإضافي.

6. هل بيع القسط

لنفترض أنك تبيع عقارًا مقابل ربح قدره 50،000 دولار. لأي سبب من الأسباب ، لا ترغب في القيام بتبادل 1031 لشراء عقار جديد على الفور. إذا قمت بتقديم الإقرارات الضريبية الخاصة بك مع دخل إضافي خاضع للضريبة قدره 50،000 دولار في عام واحد ، فيمكنك توقع دفع بعض الضرائب الزائدة عليه ، مما قد يدفعك إلى شريحة ضريبية أعلى.

بدلاً من ذلك ، يمكنك توزيع الأرباح على مدار سنوات عديدة من خلال تقديم تمويل للبائع. في العام الذي تبيع فيه العقار ، يجب عليك فقط دفع ضرائب الدخل على أي مبلغ مقدم والمبلغ الذي يدفعه لك المشتري. بمرور الوقت ، يدفعون تدريجياً الرصيد المستحق عليهم ، شهرًا بعد شهر وسنة بعد سنة. لجعل الأمور أفضل ، تحصل على شحن مصلحة المشتري.

الخطر ، بطبيعة الحال ، هو أنها الافتراضي ويجب عليك حبس الرهن على الممتلكات. لا تدخل عملية بيع بالتقسيط طفيفة ، وتأكد من أنك مؤهل تمامًا للمشتري. أحد الخيارات هو البدء باتفاقية شراء الإيجار ، حيث يبدأ المشتري كمستأجر مع توجيه جزء من إيجاره إلى مدفوعاته المقدمة كل شهر. في رصيد دفعة أولى ، يمكنك بعد ذلك نقل العقار إلى المشتري والمستأجر وتوقيع مذكرة الرهن والرهن العقاري.

7. تعظيم الخصومات الخاصة بك

واحدة من مزايا الاستثمار العقاري هو أن كل حساب حقيقي ، وبعض النفقات الورقية ، معفاة من الضرائب.

يمكنك خصم:

• مصلحة الرهن العقاري
• تأمين
• الضرائب العقارية
• تكاليف الصيانة
• رسوم إدارة الممتلكات
• نفقات الدعاية
• البرامج أو الأدوات أو غيرها من نفقات الدعم العقاري
• الرسوم القانونية
• إغلاق التكاليف مثل رسوم شركة الملكية والمقرض
• نفقات مكتب المنزل
• نفقات السفر والمسافة المقطوعة
• خصم المرور (أكثر على ذلك قريبا)
• الاستهلاك (أكثر على ذلك قريبا)

أفضل جزء؟ لا يزال بإمكانك أخذ الخصم القياسي. معظم هذه لا تتطلب منك تفصيل الخصومات الخاصة بك. إنها ببساطة تقلل من إجمالي الدخل الخاضع للضريبة في الجدول E أو الجدول C.

قم بأداء واجبك على ما هي بالضبط الخصومات التي يمكنك المطالبة بها لتقليل فاتورة الضرائب الخاصة بك ، وكما هو الحال دائمًا ، تحدث مع محاسب لمناقشة أي مناطق رمادية.

8. الاستفادة من خصم 20 ٪ المار

تضمن قانون التخفيضات والوظائف الضريبية لعام 2017 ميزة ضريبة مثيرة للاهتمام لأصحاب الأعمال الصغيرة ، بما في ذلك المستثمرين العقاريين.

على المستوى الأبسط ، يسمح لأصحاب الأعمال الصغيرة بخصم 20٪ إضافية من صافي دخل أعمالهم. بالطبع ، ليس هناك ما هو بسيط مع مصلحة الضرائب. الخصم المسموح به هو:

1. "دخل عملك المؤهل المجمع"
2. 20 ٪ من الفائض من الدخل الخاضع للضريبة على مجموع أي صافي أرباح رأس المال

ما هو بالضبط "الدخل المشترك المؤهل للأعمال"؟ بالنسبة لبعض أنواع الأعمال التجارية ، توجد قيود على الدخل: 315000 دولار للأزواج و 157،500 دولار للملفات الفردية. يمكنك قراءة تعريف IRS الكامل "للدخل التجاري المؤهل" أو إنقاذ الصداع النصفي والتحدث إلى المحاسب الخاص بك حول هذا الموضوع.

في حين أنه لم يجرِ اختباره ولم يكن واضحًا تمامًا من مصلحة الضرائب ، إلا أنه مع وجود محاسب حاد ، يجب أن تكون قادرًا على خصم 20٪ إضافية من دخل أعمال الاستثمار العقاري من دخلك الخاضع للضريبة..

9. انخفاض الممتلكات الخاصة بك

ورقة أخرى نفقة المستثمرين العقاريين يمكن الاستفادة من انخفاض. يحدد مصلحة الضرائب عمر البناء السكني عند 27.5 سنة ، بحيث يمكن لأصحاب العقارات خصم 1 / 27.5 من قيمة بناء ممتلكاتهم كل عام لأول 27.5 سنة من امتلاك العقار.

على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت عقارًا بمبلغ 150،000 دولار ، وبلغت قيمة الأرض 50000 دولار وبلغت قيمة المبنى 100000 دولار. كل عام على مدار 27.5 عامًا ، يمكنك خصم 3636 دولارًا للاستهلاك: 100000 دولار أمريكي 27.5 دولارًا أمريكيًا = 3،636 دولارًا أمريكيًا.

يمكنك أيضًا تقليل تحسينات رأس المال للعقار. على سبيل المثال ، إذا قمت بتثبيت سقف جديد بمبلغ 8000 دولار ، فيمكن أيضًا إهلاك مبلغ 8،000 دولار على مدار 27.5 عامًا.

هذا هو الخبر السار. الأخبار السيئة هي أنه عندما تبيع العقار ، ستدين بالضرائب المترتبة على "استرداد قيمة الاستهلاك" على جميع الأرباح التي سبق لك تجنب دفع الضرائب عليها من خلال الاستهلاك. بالطبع ، إذا لم تبيع أبدًا ، فأنت لا تدين أبدًا بهذه الضرائب.

10. تحقيق التقدير عن طريق الاقتراض ، وليس البيع

تقدر الممتلكات التي اشتريتها أعلاه بمبلغ 150،000 دولار مع مرور الوقت ، وبعد بضع سنوات ، سيكون لديك بعض الأسهم فيها.

يمكنك بيعها ودفع ضرائب أرباح رأس المال على تلك الأسهم ، أو يمكنك الاقتراض ضد الممتلكات وعدم دفع أي ضرائب على أموالك النقدية في متناول اليد. في الواقع ، ستحصل على خصم تكاليف الاقتراض ، سواء تكاليف الإغلاق أو فوائد الرهن العقاري.

بمرور الوقت ، يدفع المستأجرون القرض لك. يمكنك الاحتفاظ بالممتلكات ، والتي نأمل أن تستمر في تقديرها لك ، وارتفاع الإيجارات مع مرور الوقت ، حتى مع استمرار دفع رهنك الثابت.

وعندما يتم سداد القرض ، احزر ماذا؟ يمكنك الالتفاف واقتراض المزيد من النقد مقابل الممتلكات الخاصة بك!

11. يموت امتلاك الممتلكات الخاصة بك

إذا ماتت بسبب امتلاكك لعقار ، يختفي الأساس الأصلي (تكلفة الاستحواذ) ، ولا يدفع ورثتك أية مكاسب رأسمالية.

لمتابعة المثال أعلاه ، كان أساسك الأصلي للعقار هو 150،000 دولار. دعنا نقول أنه على مدى 30 عامًا ، يقدر هذا المبلغ بـ 900،000 دولار. إذا كنت تبيع العقار ، فيمكنك أن تتوقع ضرائب على أرباح رأس المال البالغة 750،000 دولار.

أو ، يمكنك الاستمرار في دفع الإيجار من العقار كل شهر وعدم بيعه أبدًا. إذا كنت ترغب في سحب النقود ، فيمكنك الاقتراض مقابلها كما هو موضح أعلاه ، أو يمكنك تركها دون فائدة وكسب المزيد من التدفق النقدي منها.

عندما تموت ، ينتقل العقار إلى ورثتك كجزء من عقارك. قد يكونوا مدينين بالضرائب العقارية عليها ، لكن فقط إذا توفيت ؛ أول 11.18 مليون دولار من العقارات الخاصة بك معفاة من الضرائب. خلاف ذلك ، فإنها تحصل على بيع الممتلكات والحفاظ على العائدات ، معفاة من الضرائب.

كلمة أخيرة

إذا كنت تريد الفوز في لعبة الثروة ، فأنت بحاجة إلى معرفة القواعد. وليس هناك ما هو أكثر وضوحًا من تعلم كيفية خفض الضرائب على دخلك.

تعلم كيفية الاستفادة من المزايا الضريبية الممنوحة لأصحاب العقارات. طوال حياتك ، يمكن أن توفر لك مئات الآلاف من الدولارات أو أكثر وتساعدك على وضع المزيد من أموالك نحو بناء الثروة.

ما هي التكتيكات المفضلة لديك لخفض الضرائب الخاصة بك?