5 طرق لسحب الأسهم من HELOCs منزلك ، والقروض ، وإعادة التمويل وأكثر
ودعونا نكون صادقين ، في بعض الأحيان يجد ملاك المنازل أنفسهم في ضائقة مالية ولكنهم أغنياء.
إذا كنت تفكر في سحب الأسهم من منزلك ، فهناك خمس طرق يمكنك القيام بها ، بالإضافة إلى مزايا وعيوب كل منها. فقط كن حذرا حتى لا تطرف نفسك ماليا. لا يمكن تحقيق الأسهم حتى تبيعها ؛ كل ما يمكنك فعله قبل ذلك هو الاقتراض من الديون.
كيفية سحب الأسهم من منزلك
جميع الديون المنزلية لديها بعض الأشياء المشتركة. أولاً ، تقوم معظم ديون المنازل بالإبلاغ عن تاريخ الدفع إلى مكاتب الائتمان ؛ وتشمل الاستثناءات والرهون العقارية عكس وأحيانا قروض تأجير العقارات بطانية. إذا فاتتك دفعة أو تخلفت عن الدفع بالكامل ، فتوقع أن يؤثر ذلك على درجة الائتمان الخاصة بك.
وبالمثل ، إذا قمت بالتقصير عن سداد ديون مضمونة ضد منزلك بامتياز ، يمكن للمقرض أن يحبسك. بينما لديك خيارات قليلة تحت تصرفك لإيقاف الرهن ، فإن خطر فقدان منزلك حقيقي.
أخيرًا ، يمكنك خصم تكلفة الفائدة على الديون المضمونة منزليًا ، ولكن فقط إذا قمت بتفصيل خصوماتك. إذا لم تفعل ، فهذا ليس مفيدًا بشكل خاص. قبل الغوص في الخيارات الخمسة لسحب الأسهم من منزلك ، تأكد من أنك تفهم أوجه التشابه هذه.
1. إعادة صرف النقد
إذا كان لديك منزل بقيمة 300000 دولار ، وكنت مدينًا فقط بـ 150،000 دولار ، فيمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري وسحب المزيد من الأموال. بالطبع ، يأتي على حساب دفعات أعلى للبيت وإعادة إطفاء قرضك من نقطة الصفر (المزيد حول هذا الأمر قريبًا).
إيجابيات إعادة التمويل
إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يأتي مع بعض المزايا. أولاً ، يمكنك اقتراض المال بسعر فائدة ثابت ، مما يعني مدفوعات الرهن العقاري المتوقعة. مدفوعاتك الأساسية ومدفوعاتك لن ترتفع أبدًا ؛ فقط ضرائب الممتلكات الخاصة بك أو أقساط التأمين على مالكي المنازل قد تتسبب في ارتفاع دفعتك الشهرية.
ميزة أخرى هي أن المقرضين تهمة عادة انخفاض أسعار الفائدة لإعادة تمويل من أنواع أخرى من القروض في هذه القائمة. ذلك لأنهم يحتلون المركز الأول مع إعادة التمويل ، مما يعني أن ديونهم تحصل على الأولوية الأولى في حالة التخلف عن السداد والرهن.
أخيرًا ، يتيح لك إعادة التمويل سحب نسبة قرض إلى قيمة أعلى (LTV) من الخيارات الأخرى في هذه القائمة لنفس السبب. يمكن للمقرض في وضع الامتياز الأول تقديم نسبة أعلى من قيمة العقار مع العلم أنه يتم سدادها أولاً.
نصيحة محترف: إذا كنت تفكر في إعادة تمويل منزلك ، ففكر في الأمر LendingTree. إنه يوفر عروض أسعار من مقرضين متعددين بحيث يمكنك التأكد من حصولك على أقل الأسعار الممكنة.
سلبيات إعادة التمويل
إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك إعادة تشغيل الإطفاء الخاص بك من الصفر ، والتي المقرضين الحب. ينبغي أن ترسل ما يصل العلم الأحمر بالنسبة لك كما المقترض.
يستخدم المقرضون حسابًا يسمى "إطفاء الفوائد البسيطة" لتحديد مقدار كل دفعة شهرية يتم توجيهها نحو الفائدة وكم يذهب نحو سداد رصيدك الأساسي. في بداية مدة القرض ، يذهب كل دفعة تقريبًا نحو الفائدة ، بدلاً من الفائدة. بمرور الوقت ، تتغير هذه النسبة ، حتى في نهاية مدة القرض ، يذهب كل كل دفعة تقريبًا إلى دفع رصيدك الرئيسي.
ولكن هذا هو الشيء: التغيير في هذه النسبة يتبع منحنىًا أسيًا ، وغالبًا ما يحدث في نهاية القرض الخاص بك. على مدى 30 سنة من الرهن العقاري ، قد يتم دفع الجزء الأكبر من رصيدك فقط في السنوات القليلة الماضية. لذا فإن المقرضين يحبون إعادة تمويل القروض القديمة لأنهم يحصلون على إعادة تشغيل الساعة عند الإطفاء ويحصلون على فائدة عالية من كل دفعة شهرية.
إعادة التمويل أيضا إعادة تشغيل العد التنازلي على مدة القرض الخاص بك. إذا كنت قد مررت 20 عامًا من رهن عقاري مدته 30 عامًا ، وأعدت تمويل قرض عقاري آخر مدته 30 عامًا ، فستذهب من 10 سنوات إلى قرضك إلى 30 عامًا أخرى.
ويأتي أيضًا سعر الفائدة الثابت والدفع مع الجانب السلبي: القروض العقارية غير مرنة. أنت تقترض مبلغًا ثابتًا مع فترة سداد ثابتة ، في نهاية المناقشة.
إذا كنت تفكر في إعادة التمويل لتوحيد ديون بطاقات الائتمان ، فكر جيدًا. التقصير في بطاقات الائتمان الخاصة بك يعني الحكم ؛ التقصير في الرهن العقاري الخاص بك يعني الرهن.
أخيرًا ، يأتي إعادة التمويل بمجموعة جديدة كاملة من تكاليف الإغلاق. بين رسوم المقرض ، ورسوم الملكية ، ورسوم التقييم ، وأكثر من ذلك ، الاستعداد لإنفاق الآلاف من الدولارات في الرسوم.
الخط السفلي
قد يكون من المنطقي أحيانًا إعادة تمويل الرهن العقاري لسحب الأموال - على سبيل المثال ، إذا كان لديك قرض عقاري من إدارة الإسكان الفدرالية وتريد إعادة تمويل الرهن العقاري التقليدي للتخلص من قسط التأمين على الرهن العقاري.
قبل إعادة التمويل ، اقرأ هذه الإجابة الأكثر تفصيلاً على سؤال "هل يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي؟"
2. الرهن العقاري الثاني / قرض الأسهم الرئيسية
إذا كان لديك بالفعل رهن عقاري وترغب في اقتراض المزيد من المال ضد منزلك ، فلا أحد يقول إن عليك سداد رهنك الحالي. خيار واحد هو الحصول على الرهن العقاري الثاني ، المعروف أيضا باسم قرض الأسهم المنزل. على غرار إعادة تمويل الرهن العقاري الأصلي الخاص بك ، يمكنك استخدام LendingTree للحصول على أفضل الأسعار على قرض الأسهم المنزل.
من الناحية الفنية ، لا يعني المصطلحان نفس الشيء بالضبط. قرض الأسهم في المنزل هو أي قرض عقاري جديد تحصل عليه كصاحب منزل قائم. إذا كنت تمتلك منزلك مجانًا وواضح ، فيمكنك اقتراض قرض أسهم المنزل ، والذي سيكون له وضع الامتياز الأول بدلاً من أن يكون رهنًا ثانيًا. لكن في المناقشة العامة ، غالبًا ما يتم استخدام المصطلحات بالتبادل.
إيجابيات قروض الأسهم الرئيسية
ميزة واحدة مميزة للرهن العقاري الثاني هو أنه ليس لديك لإعادة تشغيل جدول الإطفاء من الصفر على الرهن العقاري الأول الخاص بك. في المثال أعلاه ، لم يتبق على المقترض سوى 10 سنوات من رهنه ، لذا فإن إعادة تشغيل القرض بالكامل سيأتي مع جانب سلبي كبير. ولكن مع الرهن العقاري الثاني ، يمكنهم فقط الحصول على ما يحتاجون إليه كقرض إضافي جديد.
يمكن أن ينتهي الأمر بقروض المقرض للحصول على قرض عقاري ثانٍ مقارنة بإعادة التمويل. غالبًا ما يقوم المقرضون بفرض رسوم مقدمة تسمى "النقاط" ، بنقطة واحدة تساوي 1٪ من مبلغ القرض. على الرهن العقاري 30،000 دولار ، 1 نقطة 300 دولار فقط ، في حين أن 1 نقطة على إعادة تمويل 300،000 دولار هو 3،000 دولار.
الرهون العقارية الثانية ، التي يجري تأمينها ضد منزلك ، وعادة ما تقدم أسعار فائدة أقل من القروض الشخصية غير المضمونة. بالطبع ، قد يتم إلغاء سعر الفائدة المنخفض هذا من خلال ارتفاع تكاليف إدارة أعمال الملكية وتسجيل المستندات والامتيازات الأخرى لإغلاق الرهن العقاري..
سلبيات قروض الأسهم الرئيسية
الرهون العقارية الثانية تنطوي دائما تقريبا على أسعار فائدة أعلى من إعادة التمويل لأن المقرض يجب أن يتخذ المركز الثاني للرهن العقاري وراء أول رهن عقاري.
قروض الأسهم المنزلية ، مثل غيرها من أنواع القروض العقارية ، هي أيضا غير مرنة. هذا يجعلها مفيدة فقط كتدفق نقدي لمرة واحدة - وكلفة باهظة في ذلك.
وكما ذكر أعلاه ، فإن إغلاق التكاليف باهظة الثمن. بغض النظر عن حجم قرضك الضئيل ، فلا تزال بحاجة إلى دفع مقابل العمل في الملكية ، ورسوم التسجيل ، والتقييمات ، و "الرسوم غير المرغوب فيها" الثابتة التي يتقاضاها المقرض.
الخط السفلي
إذا كان لديك حاجة نقدية لمرة واحدة ، مثل دفع تكاليف تجديد المنزل ، فقد يكون من المعقول الحصول على قروض عقارية ثانية. على وجه الخصوص ، يمكن لمالكي المنازل استخدامها كخيار عندما يكون لديهم رهن عقاري منخفض التكلفة ومفيد في مكان لا يرغبون في خسارته.
لكن كن حذرًا من تكاليف الإغلاق المرتفعة ، وانظر في التكلفة الإجمالية للقرض ، بما في ذلك جميع تكاليف الإغلاق وفائدة عمر القرض مقارنةً بمبلغ النقد الذي تريد اقتراضه. لا أحد يريد أن يدفع 60،000 دولار في الفائدة والرسوم لاقتراض 25000 دولار.
3. خط ائتمان الأسهم المنزلية (HELOC)
ألف خط ائتمان الأسهم الرئيسية (HELOC) من خلال شركة مثل Figure.com هو خيار أكثر مرونة للاستفادة من الأسهم المنزل دون اقتراض الرهن العقاري لمرة واحدة.
كما يوحي الاسم ، HELOC عبارة عن حد دائري للائتمان مثل بطاقة الائتمان المضمونة. ولكن بدلاً من أن تكون مضمونًا عن طريق إيداع نقدي ، يتم تأمينه ضد منزلك. يقع الحد الأقصى المركب LTV لأجهزة HELOCs عادةً في نطاق 75٪ إلى 85٪. على سبيل المثال ، لمنزل برهن عقاري بقيمة 150،000 دولار بقيمة 300،000 دولار ، بدلاً من إعادة التمويل أو الحصول على قرض عقاري ثانٍ ، يمكنك الحصول على قرض HELOC بحد ائتمان قدره 100000 دولار.
بالنسبة لفترة السحب الأولية التي تتراوح من 5 إلى 10 سنوات ، يمكنك سحب الأموال مقابل حد الائتمان وسداد رصيدك كما تريد. المدفوعات الوحيدة التي تقوم بها كل شهر هي الفائدة فقط.
بعد فترة السحب تأتي فترة السداد ، عندما يغلق حد الائتمان ويجب عليك دفع مدفوعات شهرية لسداد رصيدك. تدوم فترات السداد عادة من 10 إلى 20 سنة.
إيجابيات HELOCs
جمال HELOCs هو مرونتها. قد لا تحتاج أبدًا إلى استخدامها أو يمكنك استخدامها فقط من حين لآخر لدفع تكلفة تحسين المنزل قبل سداد الرصيد بسرعة. هل يمكن أيضا الحد الأقصى بها لتغطية تكلفة مهمة.
أيضا ، تكون أسعار الفائدة HELOC أقل عادة من بطاقات الائتمان 'لأنها مؤمنة من قبل منزلك. بشكل عام ، تنخفض معدلات الفائدة في نطاق مماثل للرهون الثانية.
سلبيات HELOCs
المرونة تأتي بتكلفة. HELOCs هي قروض قابلة للتعديل. قد تكون معدلات الفائدة عند الاقتراض منخفضة ، ولكن إذا تضاعفت ثلاث مرات في السنوات العشر القادمة ، فقد تجد نفسك تدفع 16٪ من فوائد دينك.
لا يعني التقصير في بطاقات الائتمان الخاصة بك بالضرورة التشرد ، ولكن التقصير في HELOC قد يكون منذ أن تم تأمين حد الائتمان ضد منزلك.
كما هو الحال مع القروض العقارية الثانية ، قد يتحمل أصحاب المنازل تكاليف إغلاق مرتفعة لفتح حد ائتماني. عملية الإغلاق متشابهة ، وتتطلب أعمال الملكية وجميع الرسوم ذات الصلة.
يواجه المقترضون أيضًا مخاطر فريدة من نوعها مع HELOCs: الائتمان المجمد بسبب فقدان حقوق الملكية. إذا انخفضت قيمة منزلك ، فبإمكان المقرض الخاص بك تجميد حد الائتمان الخاص بك ، بغض النظر عما إذا كنت قد دفعت كل دفعة فائدة في الوقت المحدد.
أخيرًا ، تتضمن بعض HELOCs بند إشغال دائم. على عكس القروض العقارية ، التي تسمح عادة للمقترضين بالخروج بعد عام والحفاظ على العقار كإيجار ، يتم إغلاق بعض HELOCs تلقائيًا في حالة خروج المقترض ، مع الرصيد المستحق بالكامل بالكامل. تأكد من التحقق من غرامة المطبوعة.
الخط السفلي
يمكن لخطوط ائتمان الأسهم المنزلية أن تجعل مصادر التمويل مرنة. من الدفع مقابل التحسينات المنزلية إلى التعليم الجامعي لأطفالك إلى الدفعة المقدمة على عقار مستأجر أو منزل لقضاء العطلات ، تتمتع HELOCs بالعديد من الاستخدامات. يمكن استخدامها حتى كملحق أو بديل لصندوق الطوارئ إذا كان لديك تسامح كبير مع المخاطرة وتفضل استثمار أموالك بدلاً من تركها في حساب التوفير.
ولكن كما هو الحال مع القروض العقارية الثانية ، احرص على تحليل ما إذا كانت التكاليف طويلة الأجل تستحق المرونة.
4. عكس الرهن العقاري
كثير من كبار السن يجدون أنفسهم في وضع فريد من نوعه يتمتعون بالكثير من الأسهم ولكن محدودية الدخل. خيار واحد تحت تصرفهم هو عكس الرهن العقاري من خلال LendingTree.
في الرهن العقاري العكسي ، يدفع المقرض للمقترض بدلاً من العكس ، مع عدم وجود التزام على صاحب المنزل بالدفع أثناء إقامتهم. عند وفاتهم ، يذهب المنزل إلى المقرض ما لم يدفع المقترض أو حوزته الرصيد.
في حين أن الرهون العقارية العكسية تأتي في العديد من الأشكال والأحجام ، فإن الأكثر شيوعًا هو أن المقرض يقوم بتسديد مدفوعات شهرية للمقترض ، ويزداد رصيد القرض مع مرور الوقت. بدلاً من ذلك ، يمكن للمقترض أن يحصل على دفعة لمرة واحدة ، مثل الرهن العقاري الثاني ، أو مزيج من دفع مبلغ إجمالي ومدفوعات شهرية.
إيجابيات عكس الرهون
على عكس الخيارات الأخرى في هذه القائمة ، لا يمكن حبس الرهن العقاري المقرضين. وفقًا لشروط القرض ، قد يتوقفون عن سداد المدفوعات بعد رقم معين ، لكنهم لا يستطيعون إجبار صاحب المنزل على المغادرة. ولأن المقترض لا يقوم بالدفعات ، فليس من المهم الحصول على درجة ائتمان سيئة.
كما هو مبين أعلاه ، تشمل الرهون العقارية العكسية بعض المرونة للمقترضين لاختيار الطريقة التي يريدون تلقي المدفوعات بها. وفي كلتا الحالتين ، لا تؤثر مدفوعات القرض على أهلية المقترض للحصول على مزايا الضمان الاجتماعي أو الرعاية الطبية.
سلبيات عكس الرهون
أولاً ، يمكن للبالغين الأكبر سنًا - عادةً الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا - أن يأخذوا قروضًا عكسية. في حين أن هذه ليست خدعة في حد ذاتها ، بل هو قيود.
قيود أخرى هي أن الإقامة الأولية فقط يمكن استخدامها كضمان لرهن عقاري. لا تعول على أخذ واحد على تأجير الممتلكات ، بغض النظر عن مقدار الأسهم التي لديك فيها.
الآن ، عن يخدع خطيرة: التأمين على الرهن العقاري. بالنسبة لبرامج الرهن العقاري العكسي لـ FHA ، يجب على المقترضين دفع رسوم مقدمة بنسبة 0.5٪ على الطاولة إذا كان رصيد القرض أقل من 60٪ من الدفعات الطويلة الأجل و 2.5٪ قبيحًا لأرصدة القروض التي تزيد عن 60٪ من القروض المدفوعة. وهذا مجرد رسوم مقدمة. يجب على المقترضين أيضًا دفع رسوم شهرية مستمرة تساوي 1.5٪ من مبلغ القرض كل عام - وهو مبلغ غالبًا ما يرتفع بمرور الوقت.
الخط السفلي
بالنسبة للبالغين الأكبر سناً الذين لديهم حقوق ملكية كبيرة في منازلهم والذين لا يخططون مطلقًا للرحيل ، فإن القروض العقارية العكسية توفر مصدراً قابلاً للتطبيق لعائدات إضافية. إنهم دين لكن بدون تلك الفواتير الشهرية المزعجة.
ولكن إذا كنت تريد أن تترك شيئًا خلفًا لأطفالك ، فكن حريصًا بشأن كيفية تأثير الرهن العقاري العكسي على تخطيط عقارك.
5. شراء تأجير الممتلكات مع قرض شامل
على استعداد للحصول على المزيد من الإبداع في الوصول إلى الأسهم منزلك?
لنفترض أنك تريد شراء عقار مؤجر. تجد المقرض الذي يقدم بسخاء 80 ٪ تمويل LTV - أو بعبارة أخرى ، يتطلب 20 ٪ دفعة أولى منك. يمكنك السعال النقدي ، أو يمكنك تقديم ضمانات لمنزلك.
يعمل مثل هذا: بدلاً من تأمين رهن ضد العقار المستأجر فقط ، يضع المقرض رهنًا على منزلك الحالي بالإضافة إلى الإيجار. أنها تحصل على اثنين من الممتلكات كضمان ، مما يوفر لهم قدر أكبر من الأمن. بسبب الضمان الإضافي ، لم تعد تتطلب دفعة أولى على الإطلاق.
إيجابيات قرض شامل
لست مضطرًا إلى الخروج بأي نقود للحصول على قرض شامل. يمكنك تمويل حتى تكاليف إغلاق العقار الجديد. لكنك تحصل على أصول جديدة مدرة للدخل.
هذا التكتيك أيضًا لا يتطلب تسوية منفصلة ؛ أنت فقط تغلق على العقار الذي تشتريه بتمويل. لا يتعين على شركة العنوان سحب مجموعتين من أعمال الملكية ، ولكن أي تكاليف إضافية باهتة مقارنة بتكاليف إغلاق تسوية منفصلة.
سلبيات قرض شامل
بادئ ذي بدء ، أنت تضع منزلك على الخط لشراء عقار استثماري ، وتخاطر برهن الرهن والتشرد ، على النحو المبين أعلاه.
هناك خطر آخر يتمثل في تمويل 100٪ من عملية شراء الإيجار وهو التدفق النقدي السلبي. قد يعني ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري ارتفاع متوسط المصروفات مقارنة بدخل الإيجار ، وهو ما من شأنه أن يفسد الغرض الكامل لشراء الإيجار. التدفق النقدي السلبي هو خطر شراء عقار مستأجر عند الشراء من 70 ٪ إلى 80 ٪ LTV. تكون المخاطرة أكبر عندما تقوم بتمويل سعر الشراء بالكامل.
وبالمثل ، إذا انخفضت قيمة العقار قليلاً ، فإنها تضعك رأسًا على عقب في الرهن العقاري.
قد يبدو شراء عقار مستأجر مع قرض شامل مشابهًا للرسم على HELOC. ومع ذلك ، فإن معظم المستثمرين الذين عرفتهم يستخدمون هذا التكتيك فقط كمصدر مؤقت للأموال حتى يتمكنوا من الشراء بسرعة البرق. انهم سداد بسرعة HELOC بهم بعد أي إصلاحات كاملة ، وعادة عن طريق أخذ الرهن العقاري على المدى الطويل على استئجار الممتلكات. بمعنى آخر ، لا يستخدمون منزلهم لزيادة الاستئجار. بدلاً من ذلك ، يستخدمونها للحصول على أموال مؤقتة وسريعة ومرنة ، والتي يسددونها بالكامل برهن منفصل للإيجار فقط.
الخط السفلي
عبر ضمان منزلك لتمويل الاستثمارات هو مشروع عالي المخاطر. لا تحاول ذلك في المنزل إلا إذا كنت مستثمرًا ذو خبرة مع عشرات الصفقات تحت حزامك.
كلمة أخيرة
الدين أداة خطيرة وسهلة الاستخدام ويصعب استخدامها بمهارة. أفضل طريقة للوصول إلى الأسهم في منزلك هي بيع المنزل والانتقال إلى مكان أقل تكلفة. ولكن إذا كان يجب عليك سداد الديون ، فإن الاقتراض مقابل منزلك يعني عادة أسعار فائدة أقل من الديون غير المضمونة.
احذر فقط من تكاليف الإغلاق المسبق المرتفعة ، وكن حريصًا بشكل خاص على عدم تحمل المزيد من الديون التي يمكنك سدادها. معظم الديون هي ، في الواقع ، ديون سيئة ، والاستثناء الوحيد هو الدين الذي يساعدك على بناء الثروة. لذا ، إذا كنت تستطيع المساعدة ، فاستمع إلى هؤلاء النقاد الغاضبين ولا تستخدم منزلك كصراف آلي.
ما هي خبرتك في الوصول إلى الأسهم في منزلك؟ أي من الطرق المذكورة أعلاه قد استخدمتها ، وما رأيك في ذلك?
