من الصعب المال القروض للتجديدات في العقارات - يجب عليك الحصول على واحد؟

من هو الصحيح?

قروض المال الثابت ليست جيدة بطبيعتها ولا شريرة ؛ انهم مجرد أداة تمويل واحدة من بين العديد من أدوات المستثمر العقاري. إليك ما يحتاجه المستثمرون العقاريون الطموحون لمعرفتهم حول قروض الأموال الصعبة ، بما في ذلك إيجابياتهم وسلبياتهم وتكاليفهم والأوقات المناسبة والخاطئة لاستخدامها.

ما هو قرض المال الثابت?

قرض المال الثابت هو قرض موجه ضمانة ضد العقارات. يركز مقرضو الأموال الصعبة عادة على المقترض أقل من مقرضي الرهن العقاري التقليديين ، وأكثر من ذلك على الممتلكات وجودة الصفقة نفسها. بدلاً من إقراض 90٪ إلى 95٪ من قيمة العقار مثل مقرضي الرهن العقاري التقليديين ، يتبع مقرضو الأموال الصعبة عادة نسبة 60٪ إلى 80٪ من القروض إلى القيمة (LTV).

في حين أن مقرضي الأموال الصعبة يقومون بتقييم المقترض أيضًا ، فإن تركيزهم الأساسي هو التأكد من وجود قدر كافٍ من الأسهم في العقار لاسترداد أموالهم حتى إذا كان المقترض قد تخلف عن السداد. إنهم يفحصون الصفقة للتأكد من أن المقترض يشتري بسعر أقل من القيمة السوقية وسيكون بإمكانه إنشاء المزيد من الأسهم عن طريق تجديد العقار بشكل مربح.

مقرضي الأموال الصعبة ليسوا من البنوك أو الشركات الكبرى. بدلاً من ذلك ، فإنها تميل إلى أن تكون شركات صغيرة ، رشيقة تعمل على المستوى المحلي أو مستوى الولاية أو المستوى الإقليمي. يوجد الآن حفنة من الشركات على مستوى البلاد تقريبًا تقدم قروضًا بمال صعب ، لكن لا يوجد منها تعمل في جميع الولايات الخمسين. على عكس البنوك ، التي تحاول خدمة السوق الشامل ، فإن مقرضي الأموال الصعبة هم من المقرضين المتخصصين في قروض التجديد السريع للمستثمرين العقاريين ذوي الخبرة.

تميل قروض المال الثابت إلى أن تكون قصيرة الأجل (من 6 إلى 24 شهرًا) ، وفائدة فقط ، ومتاحة فقط للعقارات التي لا يشغلها مالكوها. في المقابل ، يميل الرهن العقاري إلى أن يكون موجهاً نحو المقترض وطويل الأجل (15 إلى 30 سنة). يقوم مقرضو الرهن العقاري التقليدي بفحص مؤهلات المقترض ، مثل تاريخ الائتمان والدخل والديون والنسب مثل نسبة الدين إلى الدخل. يحتاج الضمان - العقار - فقط إلى تقييم سعر الشراء على الأقل لإرضاء مقرضي الرهن العقاري التقليديين.

مزايا قروض المال الثابت

ظلت قروض الأموال الصعبة موجودة منذ فترة طويلة ، وما زالت خيار التمويل المفضل للعديد من المستثمرين العقاريين ، على الرغم من دخول "المتعثرين" مؤخرًا في هذا المجال مثل مواقع التمويل الجماعي. هذا هو السبب في أنها لا تزال تحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين.

1. السرعة والمرونة

قروض الأموال الصعبة سريعة ومرنة ، نعتز بها مستثمران عقاريان. لقد رأيت قروضًا للأموال الصعبة تغلق في غضون ثلاثة أيام من البداية إلى النهاية. غالبًا ما تكون هذه السرعة ضرورية للمستثمرين العقاريين لتأمين صفقات استثنائية من خلال تقديم تسوية سريعة ومضمونة فعليًا إلى بائع قلق.

2. مثالية لتمويل التجديد

حيث تألق قروض المال الثابت هو تمويل التجديد. يغطي معظم مقرضي الأموال الصعبة 100٪ من تكاليف التجديد ويفرجون عن الأموال في سلسلة من السحوبات ، بناءً على جدول السحب المتفق عليه بشكل متبادل (المزيد حول هذا لاحقًا).

3. سوء الائتمان ليس كسر الصفقة

نظرًا لأن مقرضي الأموال الصعبة يركزون على الممتلكات المضمونة أكثر من المقترض ، فهم لا يخجلون من المقترضين بائتمان رديء ؛ إنهم يتقاضون فقط أسعارًا ورسومًا أعلى للقروض ، ويقرضون سيارات منخفضة القيمة أقل ، للمقترضين ذوي المخاطر العالية.

4. مرنة عن الدفعة الأولى

فائدة أخرى من قروض المال الثابت هو أن المقرضين في كثير من الأحيان لا يهمهم من أين تأتي الدفعة الأولى. يمكنك اقتراضها من Great Aunt Sue ، أو سحب سلفة نقدية من بطاقة الائتمان الخاصة بك ، أو بيع كليتك على eBay أو Amazon ؛ معظم مقرضي الأموال الصعبة لا يهتمون لأن تركيزهم يكمن في الضمان. لا يسمح المقرضون التقليديون عادةً باستعارة أي جزء من الدفعة الأولى ، حتى من أفراد الأسرة.

5. نوع العقار لا يهم

المقرضين المال الثابت هم أيضا على استعداد للنظر في خصائص فريدة من نوعها التي تجعل المقرضين التقليدية شديد الحساسية. عرفت ذات مرة أن امرأة تشغل منزلًا متنقلاً متعدد الاستخدامات وتوجه اتهامات للمهاجرين غير المسجلين للحصول على غرف بحلول الأسبوع ، ولم يتم طرح أي أسئلة. لن يلمسها أي مقرض تقليدي ، لكن مقرض الأموال الصعبة الذي وجدته لم يغمض عينيه بمجرد رؤيته للقيمة العالية والأسهم في العقار.

6. لا مؤشر مديري المشتريات

كملاحظة أخيرة ، لا يتقاضى مقرضو الأموال الصعبة رسوم التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) ، مما يؤدي إلى بعض التكاليف المرتفعة.

سلبيات القروض الصعبة

تأتي هذه القروض مع بعض المخاطر الكبيرة التي يجب على المقترضين المحتملين فهمها.

1. ارتفاع تكلفة الاقتراض

السرعة والمرونة ليست رخيصة. الجانب السلبي الأكبر من القروض الصعبة ، إلى حد بعيد ، هو ارتفاع تكلفتها.

يمكن للمقترضين أن يتوقعوا دفع ما بين 8٪ و 18٪ في أسعار الفائدة وبين 2 و 6 نقاط. ("النقطة" ، في لغة الإقراض ، هي رسم يتم فرضه مقدمًا عند التسوية ، أي ما يعادل 1٪ من مبلغ القرض.) تختلف هذه الأسعار والرسوم ليس فقط عن طريق المقرض ، ولكن أيضًا بناءً على درجة الائتمان للمقترض ، والدخل ، والخبرة. إذا كنت تبحث عن سبب لتحسين الائتمان الخاصة بك ، فعادة ما تؤدي الدرجات الائتمانية الأفضل إلى خفض تكاليف قرض المال الثابت.

مثل المقرضين الرهن العقاري أكثر التقليدية ، المقرضين المال الثابت رفع أسعار الفائدة إلى جانب ارتفاع أسعار الفائدة. بعد كل شيء ، فإنهم يقترضون المال بأنفسهم للتنقل والإقراض لك ، ويقومون بتمويل أي تكاليف فائدة أعلى إلى المقترضين.

بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة والنقاط ، يتقاضى مقرضو الأموال الصعبة أيضًا "رسومًا غير مهمة" مثل معظم مقرضي الرهن العقاري: رسوم المعالجة والرسوم الإدارية ورسوم مراجعة التقييم وأي شيء آخر يمكنهم ابتكاره لفصل المقترضين عن المزيد من أموالهم. وبالحديث عن التقييمات ، سيتطلب منك معظم مقرضي الأموال الصعبة استخدام المثمن الذي تمت الموافقة عليهم ، والذي قد يفرض رسومًا أعلى من المتوسط. ومع ذلك ، هذا هو الحال بالنسبة لمعظم المقرضين الرهن العقاري ، وليس فقط المقرضين المال الثابت.

معظم المقرضين المال الثابت أيضا فرض رسوم التفتيش لكل السحب. يرسلون مفتشًا إلى العقار في كل مرحلة من مراحل التجديد للتحقق من اكتمال العمل المحدد قبل تحرير القرعة.

2. شروط قصيرة عادة

أولاً ، يقرض مقرضو الأموال الصعبة دائمًا قروضًا قصيرة الأجل تستغرق عادة من 6 إلى 24 شهرًا. وليس لديهم حس النكتة حيال ذلك إذا فشلت في سدادها في تلك الفترة. توقع جولة أخرى من النقاط والرسوم إذا كان عليهم إصدار قرض آخر لك.

ومع ذلك ، نظرًا لأن القروض قصيرة الأجل ، فإنها عادة ما تكون ذات فائدة فقط. أنت لا تسدد أي رأس مال ، بل الفائدة فقط ، والتي تبقي المدفوعات الشهرية في حدود النطاق المحتمل على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة.

3. المدفوعات المتأخرة لها عقوبات قاسية

المقرضين المال الثابت أيضا ليس لديهم حس النكتة حول المدفوعات المتأخرة. إذا فاتتك دفعة ما ، فلا تتوقع إجراء مكالمة هاتفية ودية من بعض المندوبين في أحد مراكز الاتصال لمساعدتك في وضع خطة للدفع. بدلا من ذلك ، نتوقع هو إشعار الرهن الفوري.

بعد كل شيء ، فإن نموذج الأعمال الكامل للمقرضين من أصحاب الأموال الصعبة يعتمد على الضمان. لا تستند حمايتهم من الخسائر إلى النمذجة الإحصائية لاحتمال التخلف عن السداد ، ولكن على حساب التفاضل والتكامل الأكثر بساطة "هل يمكننا استرداد قرضنا إذا حبسنا؟"

4. المحتملة للذهاب أكثر من الميزانية

هناك خطر نهائي ، متأصل في أي مشروع تحديث ، وهو تجاوز الميزانية. لا تتوقع أن يكون متعهد أموالك الصعبة متعاطفا إذا كان المقاول الذي تتعامل معه يضربك بمبلغ إضافي قدره 5000 دولار ؛ من المتوقع أن تسعل أي زيادة في الوزن من جيبك الخاص. تأكد من حصولك على تفتيش منزلي قبل الشراء لتقليل خطر حدوث مفاجآت.

كل هذه المخاطر يمكن تلخيصها في جملة واحدة: الامتثال لشروط القرض أو مواجهة الرهن السريع. يتمتع مقرضو الأموال الصعبة بالمرونة قبل الاقتراض أثناء تنظيم القرض. بمجرد أن يصبح الحبر على الورق ، توقع مرونة الصفر.

عندما يجعل الشعور للحصول على قرض المال الثابت

قروض الأموال الصعبة فعالة بشكل لا يصدق بالنسبة لنوع معين من الصفقات العقارية: صفقة إعادة الشراء.

وبعبارة أخرى ، فهي مثالية للمستثمرين العقاريين الذين يجدون المنازل المتعثرة أو المتداعية ، وشراءها بسعر مخفض ، وتجديدها ، ثم بيعها أو إعادة تمويلها للاحتفاظ بها كخصائص تأجير طويلة الأجل. قروض المال الثابت تعتبر كبيرة بالنسبة للبيوت التقليبية أو تجديد الإيجارات. ومع ذلك ، نظرًا لشروط القروض القصيرة ، يجب على المستثمرين إما البيع أو إعادة التمويل بسرعة بمجرد اكتمال التجديدات.

هذا يعني أنك بحاجة إلى استراتيجية خروج قبل الحصول على قرض بالمال الصعب. في الواقع ، فإن أحد الأسئلة الأولى التي يطرحها مقرضو الأموال الصعبة عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض هو ما إذا كانت لديك مثل هذه الإستراتيجية. لا يتكهن مقرضو الأموال الصعبة بالبحث عن أحياء صاعدة أو زيادة محتملة في التقدير أو زيادة في الإيجار. أنها تقرض على أساس القيمة كما هي وقيمة ما بعد الإصلاح (ARV) في السوق اليوم.

بمعنى ما ، هناك راحة في وجود مجموعة من العيون المختبرة والموضوعية لمراجعة أرقامك وصفقتك. إذا وجد المقرض أي سبب للقلق ، فسوف يسارعون لتوضيح الأمر لك وإجبارك على تبرير المنطق وراء الصفقة..

أخيرًا ، تجدر الإشارة إلى أن معظم مقرضي الأموال الصعبة لم يعد يقرض أصحاب المنازل لإقامتهم الأساسية. قروض الأموال الصعبة ليست مصممة للمستهلكين ولا تأتي مع وسائل الحماية العادية التي يتوقعها المستهلكون. وهي مصممة للمستثمرين العقاريين الذين يتطلعون إلى التحرك بسرعة وكسب ربح.

رسم الجداول وتجديد التمويل في قرض من الصعب المال

بمجرد مراجعة مقرض الأموال الصعبة لصفقتك والموافقة عليها ، يجلس كل منهما لترسم جدول سحب التجديد على أساس الإصلاحات اللازمة.

"السحب" هو تعويض عن مجموعة محددة من أعمال الإصلاح أو التجديد. على سبيل المثال ، قد يشمل السحب الأول استبدال بعض الأنابيب والأسلاك الكهربائية. بمجرد اكتمال هذا العمل ، يرسل المقرض مفتشًا إلى العقار للتأكد من اكتمال العمل بجودة مقبولة ، ثم يصدر السحب لسداد تكاليف عملك..

هذه النقطة الأخيرة تستحق التأكيد: أنت تدفع مقابل أي عمال ومواد مقدما ، ثم يقوم المقرض بسدادها مقابل ذلك..

بمجرد تحرير السحب ، تنتقل إلى عمل السحب التالي. لمتابعة المثال الوارد أعلاه ، قد يشمل السحب الثاني استبدال مجاري الهواء وفرن ووحدة تكييف الهواء وربطها. تتكرر الدورة بعد ذلك: يمكنك الاتصال بالمقرض لإبلاغه بأن السحب الثاني قد اكتمل ، ويرسل مفتشًا لتأكيده ، ويطلقون السحب عليك ، وهكذا إلى أن تكتمل عمليات التجديد.

إذا كنت في متناول اليد وتريد القيام ببعض أعمال تحسين المنزل بنفسك ، فقد تكون محظوظًا. سيقوم معظم مقرضي الأموال الصعبة بتمويل الإصلاحات التي أجراها المقاولون المرخصون فقط - إلا إذا كان لديك سجل حافل معهم من العمل عالي الجودة وفي الوقت المحدد.

خيارات أخرى لتمويل التجديد

مقرضو الأموال الصعبة ليست اللعبة الوحيدة في المدينة ، بالطبع. فيما يلي بعض الخيارات الأخرى التي يمكنك وضعها في الاعتبار لتمويل صفقة العقارات التالية.

1. تمويل الجماعي

هناك خط ضبابي بين مواقع التمويل الجماعي ومقرضي الأموال الصعبة ، حيث أن العديد من مواقع التمويل الجماعي تعتبر نفسها مقرضي أموال صعبة.

كما ذكر أعلاه ، فإن مقرضي الأموال الصعبة يقترضون المال من الآخرين ثم يستديرون ويقرضونه للمستثمرين العقاريين. في حالة مواقع التمويل الجماعي ، فإنها تقترض المال من الجمهور. إنهم يميلون إلى تقديم عوائد قوية للمستثمرين الماليين لأنهم يقدمون قروضًا عالية المخاطر وعالية التكلفة. لكن معظم مواقع التمويل الجماعي لا تقبل سوى المال من المستثمرين المعتمدين وتتطلب الحد الأدنى من الاستثمارات.

سواء كنت تقوم بتصنيف مواقع التمويل الجماعي على أنها مقرض للأموال الصعبة أو منافسين لها ، فهي قابلة للمقارنة من منظور المقترض.

2. بنوك المجتمع

تعمل بنوك المجتمع المحلي كبدائل حقيقية ومنافسين لمقرضي الأموال الصعبة. ولكن نظرًا لأن هذه البنوك صغيرة ومحلية ، فغالبًا ما تكون كثيفة العمالة لتحديد هويتها وشروط إقراضها. في الماضي عندما كنت أرغب في الاقتراض من أحد البنوك المحلية ، اضطررت إلى إجراء عملية بحث ووضع قائمة بكل بنك محلي على بعد 50 ميلًا ، ثم اتصل بكل منهم على حدة للاستفسار عن أسعارهم وشروطهم للحصول على قروض التجديد.

إذا كان هذا يتركك تتساءل عن سبب خوضك لهذه المتاعب ، فاعتبر أن تسعير هذه البنوك يكون أحيانًا أرخص من مقرضي الأموال الصعبة. حتى بالنسبة للمستثمرين المستأجرين ، لا تزال بعض البنوك الصغيرة تقدم قروض "التجديد" ، والتي تتضمن مرحلة تجديد أولية تمتد إلى رهن طويل الأجل دائم عند الانتهاء - لا يلزم إعادة تمويل باهظة الثمن وتستهلك الكثير من الوقت.

إذا كانت استراتيجية الخروج هي إعادة تمويل الرهن العقاري طويل الأجل والحفاظ على العقار كإيجار ، فإن الأمر يستحق إجراء العشرات من المكالمات الهاتفية لمحاولة العثور على مقرض محفظة يقدم برنامج القروض هذا بعيد المنال.

3. المقرضين المال الخاص

غالبًا ما يخلط مستثمرو العقارات الجدد بين "الأموال الخاصة" وبين "الأموال الصعبة". قرض المال الخاص هو من فرد ، مثل صديق أو أحد أفراد أسرته أو أحد معارفه أو أي شخص آخر لا يقوم بأعمال إقراض المال.

أنا أحيانًا أستثمر أموالًا مع مستثمري العقارات الذين أعرفهم شخصيًا في شكل إقراض الأوراق المالية الخاصة بهم. لكنني لست في مجال إقراض المال. أخدم أحيانًا كمقرض أموال خاص ، لكنني لست مقرضًا للأموال الصعبة.

كما هو موضح أعلاه ، فإن مقرضي الأموال الصعبة هم شركات - حتى لو كانت قروضًا فردية من شركة ذات ملكية فردية ذات مسؤولية محدودة - تعمل في مجال إقراض الأموال للمستثمرين العقاريين.

4. HELOC أو قرض الأسهم الرئيسية

إذا كان لديك منزل به الكثير من الأسهم ، فيمكنك الاقتراض مقابل إقامتك الأساسية لتمويل صفقة الاستثمار العقاري الخاصة بك بدلاً من الاقتراض مقابل العقار الجديد..

الميزة التي يتمتع بها المقترض هي أن القروض المضمونة بمقر إقامتك الأساسي تكون دائمًا أرخص من القروض المضمونة بواسطة العقارات الاستثمارية. ذلك لأن المستثمرين سوف يتخلفون دائمًا عن سداد قروضهم العقارية الاستثمارية قبل أن يتخلفوا عن سداد قروضهم السكنية ، مما يجعل قروض أصحاب المنازل أقل خطورة بالنسبة للمقرضين.

خيار واحد هو حد الائتمان للأسهم (HELOC) من Lending Tree. هذه هي خطوط ائتمان دوارة يمكنك الاعتماد عليها حسب الحاجة ، ثم تسدد في وقت فراغك - على الأقل لفترة السحب الأولية ، والتي عادة ما تكون من 10 إلى 15 سنة. بعد ذلك ، عادةً ما تنتقل HELOCs إلى فترة سداد ، حيث يتعين عليك سداد الرصيد الرئيسي على مدى 10 إلى 20 عامًا.

يستخدم العديد من المستثمرين HELOC لتمويل عمليات شراء وتجديد العقارات الأولية ، ثم بيع أو إعادة تمويل العقار عند الانتهاء ، وسداد رصيد HELOC. شطف وتكرار الإعلان لانهائي - إذا كان لديك ما يكفي من الأسهم في منزلك لتغطية هذه التكاليف الباهظة.

خيار آخر هو قرض الأسهم المنزل ، أو الرهن العقاري الثاني. بدلا من خط الائتمان بالتناوب ، وهذا هو الرهن العقاري آخر ضد منزلك. هذه القروض أقل مرونة بكثير ، وبالتالي أقل فائدة للمستثمرين العقاريين الذين يبحثون عن تمويل مؤقت.

5. قروض إدارة الإسكان الفدرالية 203K القروض

لا تنطبق هذه القروض إلا على مالكي المنازل الذين يتطلعون إلى تمويل الإصلاحات على مقر إقامتهم الرئيسي.

إذا كنت مالكًا للمنزل ، فنسى مقرضي الأموال الصعبة تمامًا وتحدث إلى أحد موظفي القروض في مصرفك المحلي حول قرض FHA 203K. هذه هي أرخص بكثير من قروض الأموال الصعبة وتسمح لكل من عمليات الشراء وإعادة التمويل. ومع ذلك ، فإن ما لا يسمحون به هو ترقيات المنازل الفخمة ، لذلك إذا وضعت قلبك على حمام سباحة به بار للسباحة ، ابدأ في توفير البنسات.

6. النقدية

حسنًا ، لذلك ليس هذا شكل من أشكال التمويل. ولكن إذا كان بإمكانك جمع ما يكفي من المال لشراء وتجديد عقار استثماري ، فيمكنك توفير مبلغ ضخم من المال على الفوائد والرسوم.

إذا كان لديك ما يكفي من النقود ، فإليك بعض النصائح لمساعدتك في تحديد ما إذا كان عليك استثمار أموالك في مشروع عقاري أو إذا كان سيتم استخدامه بشكل أفضل في مكان آخر.

كلمة أخيرة

قروض الأموال الصعبة هي وسيلة سريعة ومرنة ومريحة لتمويل العقارات الاستثمارية التي تحتاج إلى تجديد.

كما أنها باهظة الثمن ، ولا يتردد المقرضون في حبس الرهن إذا فشلت في الارتقاء إلى مستوى نهاية الصفقة. يجب ألا تستخدم قرضًا صعبًا في أي ظرف من الظروف لتمويل الإقامة الأولية ، حتى إذا كان بإمكانك العثور على مقرض للأموال الصعبة لا يزال يقرض مالكي المنازل ؛ أنا لا أعرف أي شخص يفعل. يجب على المستثمرين العقاريين حتى النظر في جميع خياراتهم بدلا من مجرد التخلف عن سداد مقرض المال الثابت.

خلاصة القول: تعرف على خياراتك لتمويل الصفقات العقارية قبل وقت طويل من تقديم عرضك الأول.

ما هي خبرتك في تمويل العقارات الاستثمارية؟ هل سبق لك استخدام قرض المال الثابت?