متى يجب علي إعادة تمويل قرض الرهن العقاري الخاص بي؟

إذا كيف يمكنك تحديد ما إذا كانت إعادة التمويل مناسبة لك؟ أولاً ، تحتاج إلى فهم كيفية عمل إعادة التمويل. ثم ، فكر في وضعك المالي وما تريد إنجازه من خلال إعادة التمويل. أخيرًا ، ألق نظرة على القروض التي تكون مؤهلاً لها في سياق أهدافك المالية طويلة الأجل.

العوامل أدناه تفصل هذه العملية وسوف تساعدك على اتخاذ قرار مستنير عندما يتعلق الأمر بإعادة تمويل الرهن العقاري الحالي أو عدمه.

إعادة تمويل الرهن العقاري 101

كيف يعمل إعادة التمويل

عندما تقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري على منزلك ، فأنت تقوم بسداد الرهن العقاري الأصلي واستبداله برهن جديد. قد تكون شروط وأسعار الفائدة على القرض الجديد مختلفة ، لكن العقار الذي يضمن القرض لا يزال كما هو.

نظرًا لأنك تملك العقار بالفعل ، فغالبًا ما يكون إعادة التمويل أسهل من الحصول على القرض الأصلي. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تملك العقار الخاص بك لفترة طويلة ، فقد يكون لديك حقوق ملكية كبيرة ، مما قد يجعل إعادة التمويل أسهل أيضًا.

تكاليف إعادة التمويل

عندما يتعلق الأمر بالتكلفة ، هناك شيئان مهمان لفهمهما. الأول هو أن إعادة التمويل تأتي مع ما يقرب من العديد من التكاليف مثل الرهن العقاري الأولي. ستحتاج إلى دفع تكاليف الإغلاق والتأمين على الملكية وأتعاب المحاماة ، وقد تضطر أيضًا إلى دفع تكاليف التقييم والضرائب ورسوم النقل.

انها بالتأكيد ليست مجانية. على الرغم من أن العديد من البنوك تعلن عن الرهون العقارية "بدون تكلفة" ، فلا يوجد شيء من هذا القبيل. ومع ذلك ، يمكنك الحصول على رهن عقاري بدون تكلفة حيث تتم إضافة تكاليف الإغلاق إما إلى رصيد القرض (مما يعني أنك ستدفع فائدة على تكاليف الإغلاق) أو ستدفع ببساطة سعر أعلى لتغطيتها.

لذلك ، عند التفكير في إعادة التمويل ، من الضروري تحديد ما إذا كانت المدخرات التي ستحصل عليها من معدل فائدة أقل أم لا ستعوض التكاليف التي ستتحملها..

الشيء الثاني الذي يجب فهمه هو أن تكاليف الإغلاق تختلف وفقًا لسعرك. بمعنى آخر ، إذا كنت تريد أقل سعر متاح ، فستكون تكاليف الإغلاق مرتفعة نسبيًا. بدلاً من ذلك ، إذا وافقت على معدل أعلى قليلاً ، فمن المحتمل أن يتم تخفيض تكاليف الإغلاق.

على سبيل المثال ، قد يكلفك إعادة التمويل بنسبة 6٪ 2000 دولارًا ليتم إغلاقه ، بينما قد يكلفك معدل أقل يبلغ 5.75٪ 3000 دولار. ولكن إذا قبلت معدل 6.5 ٪ ، فقد لا تكون هناك تكاليف خارج جيبك على الإطلاق. في الواقع ، قد يتم الإعلان عن قرض بنسبة 6.5 ٪ كقرض "بدون تكلفة". ومع ذلك ، يمكنك أن ترى أنك "تدفع" بالفعل تكاليف الإغلاق في شكل سعر فائدة أعلى.

كيف إعادة التمويل يمكن أن يوفر لك المال

ربما تعلم بالفعل أن إعادة التمويل يمكن أن تخفض دفعتك الشهرية. ومع ذلك ، يمكن أن يسمح لك معدل فائدة أقل أيضًا ببناء الأسهم بسرعة أكبر ودفع رصيد القرض الخاص بك. عندما تدفع رهنك العقاري كل شهر ، انظر إلى بيانك بعناية. نظرًا لاستهلاك رهنك العقاري على مدار فترة زمنية طويلة ، وعادةً ما تكون 30 عامًا ، تشكل مدفوعات الفائدة جزءًا كبيرًا من الدفعة الشهرية ، خاصةً خلال السنوات العشر الأولى من القرض..

عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك إلى سعر فائدة أقل ، فإن المبلغ الذي تدفعه في الفائدة سينخفض. علاوة على ذلك ، إذا تطابقت مدة رهنك العقاري الجديد مع عدد السنوات المتبقية في رهنك الأصلي ، فسوف يرتفع المبلغ الذي تدفعه تجاه رأس المال. إذا كنت تستطيع تحمله وليس لديك ديون أخرى مرتفعة الفائدة ، فإن الإستراتيجية الجيدة هي توجيه مبلغ المال الذي تقوم بحفظه من إعادة التمويل إلى مدفوعات رأس المال الإضافية. وبهذه الطريقة ، لا يتغير مبلغ رهنك الشهري ، ولكن يمكنك سداد منزلك بشكل أسرع.

في معظم الحالات ، إعادة التمويل التي تنطوي على إزالة التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) ستساعد أيضًا في توفير المال. إذا كان منزلك يحتوي على أكثر من 20 ٪ من الأسهم ، فلن تحتاج إلى دفع مؤشر مديري المشتريات ، إلا إذا كان لديك قرض الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو تعتبر المقترض عالية المخاطر. إذا كنت تدفع مؤشر مديري المشتريات ولم يقرضه المقرض الحالي الخاص بك على الرغم من أن منزلك لديه ما لا يقل عن 20 ٪ من الأسهم ، قد ترغب في إعادة تمويل لهذا السبب وحده.

عوامل يجب مراعاتها قبل إعادة التمويل

ضع في اعتبارك ما يلي للتعرف على مدى احتمال إعادة التمويل لمساعدتك ، إذا كنت مؤهلاً للحصول عليها ، وكيفية المضي في تنظيمها:

1. سعر الفائدة الحالي
ببساطة ، إذا كان بإمكانك الدخول في رهن منخفض ، فإن إعادة التمويل تستحق النظر فيه. ومع ذلك ، فكر في المدة التي ستستغرقها في استرداد تكاليف الإغلاق.

على سبيل المثال ، إذا دفعت مبلغ 2،000 دولار لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك بمعدل أقل وانخفضت مدفوعاتك بمقدار 150 دولارًا في الشهر ، فربما يستغرق الأمر أكثر من عام واحد لتتجاوز ذلك. بشكل عام ، سيوفر لك ما لا يقل عن نصف نقطة إلى انخفاض كامل في سعر الفائدة ما يكفي من المال لإلغاء تكاليف الإغلاق في غضون بضع سنوات.

2. قرض جامبو
إذا كان رهنك الأولي عبارة عن "قرض ضخم" ، لكنك دفعت الرصيد منذ أقل من 417000 دولار ، فقد تتمكن من الحصول على إعادة تمويل "منتظمة". بمعنى آخر ، هناك فرصة جيدة لأنك مؤهل للحصول على سعر فائدة أقل حتى لو لم تنخفض الأسعار بشكل عام.

3. إغلاق التكاليف
نظرًا لأن كل رهن ، بما في ذلك إعادة التمويل ، له رسوم مرتبطة به ، عليك أن تفهم كيف ستدفع لهم ، وحتى لو كان ذلك منطقيًا على موقفك.

على سبيل المثال ، في الرهن العقاري "بدون تكلفة" ، فأنت تقوم بتوجيه الرسوم على رصيد القرض أو قبول معدل فائدة أعلى لتغطية تلك الرسوم. إذا كنت تستطيع تحمله ، فستوفر المال على المدى الطويل من خلال دفع الرسوم من جيبك. ومع ذلك ، إذا كنت لا تستطيع تحمل ذلك وتخطط للبقاء في منزلك لفترة من الوقت ، فمن المحتمل أن تؤدي إضافة الرسوم إلى رصيد القرض الخاص بك إلى العمل بشكل أفضل من قبول سعر فائدة أعلى. ولكن إذا كنت تتوقع الانتقال خلال السنوات القليلة المقبلة ، فسيكون قبول سعر الفائدة الأعلى أكثر فائدة.

فكر في الصورة المالية بأكملها عند تحديد تمويل تكاليف الإغلاق الخاصة بك أم لا. على سبيل المثال ، إذا كان لديك دين بطاقة ائتمان بفائدة عالية ، ولكن لديك نقود في متناول اليد لتحمل تكاليف الإغلاق ، فقد يكون من المنطقي سداد ديون الفائدة العالية وتمويل تكاليف الإغلاق بدلاً من ذلك. بعد ذلك ، يمكنك توجيه المدفوعات التي قد ذهبت إلى بطاقة الائتمان الخاصة بك إلى قرض منزلك. وبهذه الطريقة ، يمكنك سداد تكاليف الإغلاق بشكل أسرع من سداد نفس مبلغ ديون بطاقة الائتمان.

4. الرهن العقاري عقوبة الدفع المسبق
يقدم بعض سماسرة الرهن العقاري والبنوك قروضًا تحتوي على عقوبة دفع مقدم. في حين أن قرضًا بعقوبة دفع مقدمًا عادة ما يكون له رسوم أقل أو معدل أفضل ، إذا دفعت القرض مبكرًا ، فسوف تكون مدينًا برسوم قد تكون باهظة. العقوبة موجودة لفترة محددة من الزمن ويمكن أن تنخفض في بعض الأحيان مع مرور الوقت. ولكن إذا كنت ترغب في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك قبل انتهاء مدة عقوبة الدفع المسبق ، فسوف يتعين عليك دفع هذه العقوبة ، والتي يمكن أن تجعل إعادة التمويل في نهاية المطاف أغلى مما يستحق..

5. مدة البقاء في المنزل
هذا أمر مهم في سياق إغلاق التكاليف وخاصة إذا كنت ستنظر في قرض جديد مع عقوبة الدفع المسبق. عندما يتعلق الأمر بإغلاق التكاليف ، فأنت تريد التأكد من استرداد النفقات قبل الانتقال.

على سبيل المثال ، إذا دفعت مبلغ 2000 دولار كتكاليف إغلاق ودفعت الآن 100 دولار أقل فائدة في كل شهر ، فسيستغرق الأمر 20 شهرًا قبل أن تنفجر فعليًا وتبدأ في رؤية مدخرات حقيقية. إذا قمت بتمويل تكاليف الإغلاق هذه عن طريق إضافتها إلى رصيد القرض ، فسيستغرق الأمر وقتًا أطول.

إذا كنت لا تخطط للبقاء في منزلك لمدة عامين على الأقل ، فربما لا يستحق الأمر إعادة التمويل على الإطلاق - ما لم يكن ، ربما ، قد تعيد التمويل من معدل مرتفع للغاية إلى معدل أقل كثيرًا ، أو إذا كنت تتداول تكاليف إغلاق الجيب للحصول على سعر فائدة أعلى لا يزال أقل من معدل الرهن العقاري الأصلي.

إذا كنت تستمتع بفكرة فرض عقوبة الدفع المسبق على قرضك الجديد للحصول على معدل أقل ، فيجب أن تلتزم بالبقاء في منزلك خلال فترة عقوبة الدفع المسبق ، والتي قد تصل إلى خمس سنوات أو أكثر.

6. درجة الائتمان الخاصة بك
إذا كان رصيدك قد تحسن منذ حصولك على رهنك الأصلي ، فقد تكون مؤهلاً الآن للحصول على سعر أقل. تحقق من تقرير الائتمان الخاص بك قبل أن تبدأ العملية لتأكيد ما إذا كان هذا هو الحال أم لا. في كثير من الأحيان ، ستؤدي بضع سنوات من مدفوعات الرهن العقاري في الوقت المناسب إلى تحسين درجاتك بحيث تكون مؤهلاً للحصول على سعر فائدة أقل.

أيضا ، قارن بين الديون والدخل الآن على ما كان عليه عندما كنت خارج الرهن العقاري الأصلي حيث تتطلب البنوك عموما أن نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك تنخفض إلى أقل من 36 ٪. إذا كنت قد تراكمت لديون كبيرة منذ ذلك الحين أو إذا انخفض دخلك ، فقد لا تكون مؤهلاً للحصول على معدل أقل أو إعادة تمويل على الإطلاق على الرغم من الائتمان الممتاز.

7. كمية الأسهم في منزلك
يريد معظم المقرضين رؤية قدر من الأسهم من أجل تأهيلك للحصول على قرض. بشكل عام ، كلما زاد الإنصاف في منزلك ، كلما كان إعادة التمويل أسهل. 20٪ كحد أدنى مثالية ، لكن قد تظل مؤهلاً للحصول على إعادة تمويل حتى لو كان لديك أقل ، مثل 10٪. ومع ذلك ، قد لا تكون الشروط مواتية.

لإعادة التمويل بإنصاف أو بدون حقوق ملكية ، انظر قسم "الحالات الخاصة" أدناه.

8. قابل للتعديل معدل أو بالون الرهن العقاري
معظم الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري قابل للتعديل أو رهن دفع بالون يعتمدون على إعادة التمويل في مرحلة ما إذا كانوا يخططون للبقاء في منازلهم. نظرًا لأن إعادة التمويل قد تستغرق بعض الوقت ، فامنح نفسك وقتًا كافيًا للتقدم بطلب للحصول على الموافقة قبل أن يتم تعديل معدل الفائدة الخاص بك أو بعد استحقاق الدفع الخاص بك. تحقق من مستندات القرض الخاصة بك للتأكد من أنك تعرف بالضبط متى يكون هذا التاريخ والتخطيط للمستقبل.

9. مدة القرض
كثير من الناس إعادة تمويل الرهن العقاري الجديد لمدة 30 عاما مرارا وتكرارا ، وليس الاقتراب من هدف امتلاك منزلهم مباشرة. نظرًا لأن الفائدة تشكل الغالبية العظمى من مدفوعاتك في العشرة إلى الخمسة عشر عامًا الأولى ، فستدفع فائدة أكبر بكثير إذا واصلت إعادة ضبط الساعة..

لذلك ، من الجيد عمومًا طلب مدة القرض طالما كان عدد السنوات المتبقية على رهنك الأصلي ، طالما يمكنك تحمله. هذا يتيح لك سداد الرهن العقاري الخاص بك وفقا للجدول الأصلي ، في حين لا يزال خفض معدل الخاص بك. يمكنك حتى إعادة التمويل إلى فترة زمنية أقصر ، مما قد يؤدي إلى رفع دفعتك ، ولكن يمكن أن تحصل على معدل أفضل وإعدادك لسداد القرض في وقت أقرب.

تذكر ، لا تركز على الدفع الشهري لاستبعاد مدة القرض ، ومعدل ، وإغلاق التكاليف. على سبيل المثال ، قد يعرض عليك بعض سمسار الرهن العقاري عديمي الضمير قرضًا بدفع أقل له مدة 30 عامًا ، ونفقات عالية ، ومعدل لا يقل كثيرًا عن معدل رهنك الحالي.

10. الناس المدرجة على الرهن العقاري المعاد تمويله
بشكل عام ، إذا كنت تحاول إضافة شخص ما أو إزالته من الرهن ، كما هو الحال بعد الزواج أو الطلاق ، فسوف يطلب منك المقرض إعادة التمويل. يتم ذلك لتحديد ما إذا كان الشخص الآخر سيتأهل أم لا ، أو إذا كنت مؤهلاً لوحدك.

ومع ذلك ، قد تكون قادرًا على العمل مع مقرض الرهن العقاري من أجل تحقيق هدفك دون إعادة تمويل كاملة. هذا صحيح بشكل خاص إذا كان الشخص الذي سيكون على كل من الرهون العقارية يمكن أن يتأهل للحصول على الرهن العقاري من تلقاء نفسه.

11. الرهن العقاري الثاني أو قرض الأسهم الرئيسية
إذا كان لديك قرض عقاري ثانٍ أو قرض لأسهم المنزل أو حد ائتمان لأسهم المنزل (HELOC) ، فقد تتمكن من توفير الكثير من المال عن طريق إعادة تمويل ذلك في رهنك الأساسي.

لتحديد ما إذا كان يمكنك ، إضافة ما يصل جميع القروض المنزلية الخاصة بك معا. إذا تجاوزت القيمة الحالية لمنزلك قيمة القروض ، فقد تتمكن من إعادة تمويل قروضك إلى واحدة. وبهذه الطريقة ، ستدفع معدلًا منخفضًا واحدًا على كامل المبلغ بدلاً من معدل منخفض على رهنك الأساسي وأعلى من الثانية.

حالات خاصة فيما يتعلق بإنصاف المنازل

إما أن الوفرة أو نقص الأسهم يمكن أن يسبب مشاكل عندما يتعلق الأمر بإعادة التمويل. فيما يلي نصائح حول كيفية التعامل مع الحالتين بشكل أفضل:

خيارات تمويل منخفضة أو بدون حقوق ملكية

كما ذكرنا سابقًا ، إذا كان لديك حقوق ملكية منخفضة أو معدومة ، فإن إعادة التمويل قد تكون صعبة أو مستحيلة تمامًا. ومع ذلك ، بالنسبة لأنواع معينة من القروض والحالات المحددة ، تتوفر خيارات خاصة لإعادة التمويل.

على سبيل المثال ، إذا كان لديك ما لا يقل عن 5٪ من الأسهم في منزلك ، فقد تكون مؤهلاً لإعادة تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية. أو لأصحاب المنازل الذين لم يفوتوا أي مدفوعات ، قد يساعدك برنامج إعادة التمويل المنزلي الميسر ، أو HARP ، في إعادة التمويل بمعدل أقل حتى إذا كنت مقلوبًا في رهنك العقاري. يسمح هذا البرنامج لمالكي المنازل الذين لديهم قروض عقارية من Fannie Mae أو Freddie Mac بإعادة تمويل ما يصل إلى 125٪ من القيمة الحالية لمنزلهم.

بدلاً من ذلك ، إذا كنت تواجه خطرًا وشيكًا بفقدان منزلك ، فيمكن لبرنامج التعديل في المنزل ، أو HAMP ، تغيير عقد القرض الخاص بك عن طريق إعادة التمويل ، ومدة القرض الممتدة ، وإذا لزم الأمر ، تخفيض رأس المال لتقليل مدفوعاتك إلى ما لا يزيد عن 31 ٪ من إجمالي الدخل الخاص بك. تتوفر المساعدة أيضًا إذا كنت تكافح من أجل سداد رهن عقاري ثانٍ ، أو إذا كنت عاطلاً عن العمل ، أو إذا كنت تواجه الرهن بالفعل. يتم تقديم معظم هذه القروض من قبل برنامج "جعل المنزل ميسور التكلفة" التابع للحكومة ، لكن تدار من خلال مقرضين دائمين.

أحد الخيارات التي استخدمها بعض مالكي المنازل في الماضي هو الحصول على قرض "مقابل" ، حيث يتم الحصول على قرض لأسهم المنزل بنسبة 10 ٪ من الرصيد والرهن العقاري الأساسي للباقي. مثل هذا الترتيب يمكن أن يعني مصطلحات أكثر ملاءمة. ومع ذلك ، مع ظهور متطلبات إقراض أكثر صرامة ، قد يكون من الصعب العثور على بنك أو اتحاد ائتماني مستعد للقيام بهذا النوع من القروض.

النقدية خارج إعادة تمويل

ربما تكون قد رأيت الإعلان عن عمليات إعادة التمويل التي تقول "ضع المال في جيبك" أو "احصل على المال من منزلك". ويشار إلى هذه باسم إعادة تمويل السحب. هنا القرض الجديد أكبر من القرض القديم ، ويمكنك الحصول على الفرق في النقد. لكن هذه الأموال ليست مجانية - إنها قرض من الأسهم في منزلك. بمعنى آخر ، عليك أن تسددها.

على الرغم من أن البنوك والوسطاء قد يصفون هذا بأنه وسيلة رائعة لسداد الديون ، أو قضاء إجازة ، أو الحصول على أموال الجامعة ، إلا أن المشكلة تكمن في أنها مجرد حل مؤقت. في الواقع ، قد ينتهي بك الأمر إلى دفع الكثير مقابل "السحب النقدي" إذا لم يكن لديك خطة مطبقة لكيفية سدادها.

على سبيل المثال ، عندما يحين الوقت لبيع منزلك ، فلن تحصل على الكثير من البيع لأنه سيكون لديك رصيد قرض أكبر لتسديده. أو ما هو أسوأ من ذلك ، إذا انخفض سوق العقارات ، فقد تصبح رأسًا على عقب في رهنك العقاري وتدين في الواقع بأموال البنك عند البيع.

تأتي عمليات إعادة تمويل السحب النقدي عمومًا بأسعار فائدة أعلى أيضًا ، حتى إذا كنت تحصل على مبلغ "صغير" من النقد فقط. على وجه التحديد ، تقدم العديد من البنوك إعادة التمويل لسداد بطاقات الائتمان الخاصة بك. ولكن هذه خطوة محفوفة بالمخاطر تتاجر فيها بالديون غير المضمونة (بطاقات الائتمان) للديون المضمونة (الرهن العقاري). إذا كنت غير قادر على سداد دين بطاقتك الائتمانية ، فإن أسوأ ما يمكن أن يحدث هو إصدار حكم قضائي بتزوير أجورك. ولكن إذا كنت غير قادر على دفع الرهن العقاري ، فسوف تفقد منزلك.

تأكد من أنك تستطيع بالفعل دفع رهن عقاري يتضمن ديون بطاقة الائتمان الخاصة بك قبل أن تقوم بتأمين ذلك الدين في منزلك. في الواقع ، إذا كنت تواجه مشاكل في سداد الديون ، فاتصل بمستشار الائتمان قبل إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك.

كيفية توفير المال على إغلاق التكاليف

فيما يلي بعض الطرق لتقليل تكاليف الإغلاق المرتبطة بإعادة التمويل:

• إذا كنت بحاجة إلى تقييم وارتفعت قيمة منزلك بشكل كبير أو كانت هناك العديد من المبيعات المماثلة في منطقتك ، اسأل وكيلك العقاري إذا كان يمكنك استخدام تقييم تلقائي بدلاً من التقييم الكامل. هذا سيوفر بضع مئات من الدولارات.
• رغم أنك ستظل بحاجة إلى تأمين على الملكية ، اسأل عما إذا كان يمكنك الحصول على سعر "إعادة الإصدار" بدلاً من المعدل الكامل.
• معرفة ما إذا كان المقرض الحالي الخاص بك يمكن أن تقدم لك إعادة تمويل منخفضة الفائدة قبل التوقيع على مستندات مع مقرض جديد. قد يكونوا قادرين على الحصول على صفقة معقولة دون أي تكاليف كثيرة.

حساب المدخرات الخاصة بك

استخدم آلة حاسبة لإعادة التمويل لمعرفة مقدار ما يمكنك توفيره. الجلوس مع بيان الرهن العقاري الخاص بك وتحديد المبلغ الذي تدفعه نحو الضرائب العقارية والتأمين على أصحاب المنازل لأن هذه المبالغ لن تتغير عند إعادة تمويل. ومع ذلك ، إذا انخفضت قيمة الممتلكات الخاصة بك ، فقد تكون قادرًا على تخفيض ضريبة الممتلكات الخاصة بك أيضًا.

بعد ذلك ، احصل على رقم الملعب لملء تكاليف الإغلاق من البنك أو السمسار الذي تعامل مع رهنك الأول. يبلغ متوسط ​​تكاليف الإغلاق لإعادة تمويل 200 ألف دولار 3،741 دولارًا ، لكن المبالغ تختلف اختلافًا كبيرًا حسب المنطقة. ستحتاج أيضًا إلى معرفة المدة التي بقيت فيها على القرض الخاص بك وتقرر ما إذا كنت ستستمر لمدة القرض نفسها ، أو ما إذا كنت ستختصرها أو تطولها..

على سبيل المثال ، قل أن جيم كان في منزله والرهن العقاري الحالي لمدة سبع سنوات. دفع في البداية 145000 دولار للمنزل ، ودفع رهن عقاري شهري قدره 916 دولارًا بنسبة 6.5٪. حتى بعد سبع سنوات ، لا يدفع سوى 206 دولارات من أصل رأسه شهريًا ، في حين أن 710 دولارات من دفعه ستعود بالفائدة. انه لا يزال مدين 130897 دولار على رهنه.

قرر إعادة التمويل وهو قادر على الحصول على نسبة 5 ٪ ويدفع 2000 دولار في تكاليف الإغلاق. انه يختار للحفاظ على نفس مدة القرض ودفعه الجديد هو 799 دولار في الشهر.

الرهن العقاري القديم بنسبة 6.5 ٪

• الدفعة الشهرية: 916 دولار
• قيمة الفائدة: 710 دولار
• المبلغ الرئيسي: 206 دولار

الرهن العقاري الجديد بنسبة 5 ٪

• الدفعة الشهرية: 799 دولار
• قيمة الفائدة: 545 دولار
• المبلغ الرئيسي: 254 دولار

لن يقتصر جيم على توفير 117 دولارًا على دفعته كل شهر ، ولكن نظرًا لأنه سيدفع فائدة أقل ، فسيدفع أكثر من رصيد قرضه أكثر مما كان عليه سابقًا. ومع ذلك ، عندما يقوم جيم بضرائبه ، فلن يكون لديه الكثير من فوائد رهن المنزل ، وسيخسر بعض الفوائد هناك. لكن اعتمادًا على شريحة ضريبة الدخل الخاصة بـ Jim ، فإن هذا التخفيض الضريبي المفقود قد يغسل إلى حد ما بالسرعة المتسارعة التي يدفع بها رأس المال. وبعبارة أخرى ، سوف يستغرق جيم ما يقرب من 17 شهرًا لتحقيق التعادل ، حيث يسترد مبلغ 2000 دولار من تكاليف الإغلاق.

في أي حال ، قم بتشغيل الأرقام المتعلقة بموعد الخروج بناءً على المبلغ الذي ستوفره شهريًا ، ومقدار الأسهم الذي ستنشئه ، ومقدار التخفيض الضريبي الذي ستتخلى عنه بسعر فائدة أقل. عندها فقط يمكنك تحديد الوقت الذي من المحتمل أن تتخلى فيه عن الموقف الخاص بك.

كلمة أخيرة

نظرًا لأن التقدم للحصول على إعادة تمويل سيؤثر على درجة الائتمان الخاصة بك ، حدد ما إذا كنت من المحتمل أن تكون مؤهلاً أم لا قبل تقديم طلبك. إذا بدا الأمر غير مرجح ، فقد تحتاج إلى الانتظار حتى تزيد قيمة منزلك أو تتحسن درجة الائتمان الخاصة بك أو تنخفض نسبة الدين إلى الدخل. أيضًا ، خطط للمستقبل إذا كنت ترغب في التقدم بطلب للحصول على قرض آخر ، مثل قرض السيارة ، سيؤثر ذلك على قدرتك على إعادة التمويل.

بعد ذلك ، بمجرد تحديد أنك مؤهل ، قم بمراجعة وضعك المالي ، بما في ذلك بيان الرهن العقاري الخاص بك ، وما تريد تحقيقه من خلال إعادة التمويل. كن واضحًا بشأن هذه النقاط عند مناقشة الخيارات مع سمسار الرهن العقاري أو البنك وتذكر عدم التركيز بشكل حصري على أي شيء واحد ، مثل السعر أو الدفع ، حيث قد ينتهي بك الأمر إلى فقدان عنصر مهم في القرض الذي توافق عليه.

الأهم من ذلك ، اعتمد على تقييمك للرهن العقاري الحالي بالنسبة إلى عروض الأسعار الجديدة التي تتلقاها ، وقم بتشغيل الأرقام على كل منها لتحديد ما هو الأكثر منطقية وفقًا لأهدافك.

هل سبق لك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟ ما هي العوامل الرئيسية التي أدت إلى قرارك وإلى أي مدى انتهى بك الأمر إلى الادخار?