هل يجب عليّ توفير دفعة مقدمة على منزل أو سداد ديون؟
في الواقع ، يعتبر المبلغ الذي تملكه للدفعة المقدمة محوريًا في هذا القرار كما هو الحال بالنسبة لتقييم ديونك الحالية. ولكن هذا يخلق لغزًا. إذا كان لديك دفعة مقدمة سليمة وقليل من الدين بالفعل ، فماذا تفعل؟ هل تسدد الديون وتضع دفعة أولى أصغر أم أنك تبقي كل من الدين والدفعة الأولى سليمة?
الإجابة على هذا السؤال ليست صعبة ، ولكنها تتطلب فحصًا دقيقًا لحالتك الشخصية ، مثل مقدار الدفعة المقدمة التي يمكنك دفعها ، ومقدار الدين الذي لديك ، ومعدل الفائدة ، وكمية الرهن العقاري الكبير تريد التأهل ل.
عملية التطبيق
عندما تتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، يأخذ البنك أو الوسيط في الاعتبار الدخل الذي تتلقاه على أساس منتظم ، وكذلك مدفوعات الديون التي لديك حاليًا. هذا سيمنحهم صورة عن مقدار المال الذي يمكنك تجنيبه كل شهر لوضعه في دفع رهن عقاري.
بناءً على ذلك ، فإن الأصول الأخرى الخاصة بك ، وسجل الائتمان الخاص بك ، والدفعة المقدمة الخاصة بك ، سيحدد البنك أو الوسيط حجم الرهن العقاري الذي يمكن أن يقدمه لك وبأي سعر.
دراسة الحالة
النظر في جيم ، الذي يستعد لشراء منزله الأول. لديه ائتمان جيد للغاية ويأخذ 36000 دولار في السنة بعد الضرائب. ويبلغ جيم أيضًا ديون بطاقات الائتمان البالغة 10،000 دولار ، والتي يبلغ الحد الأدنى للدفع لها 250 دولارًا شهريًا ، ولكن ليس لديه ديون أخرى. وفّر جيم ما يصل إلى 20000 دولار لوضعه كدفعة مقدمة وهو يبحث عن رهن ثابت لمدة 30 عامًا. سنفترض أن تكاليف التأمين على المنازل تبلغ 800 دولار في السنة ، بينما تبلغ الضرائب على الممتلكات 2000 دولار.
إذا كان جيم يستخدم 10000 دولار من الدفعة الأولى لسداد الديون بدلاً من ذلك ، فسوف يتأهل للحصول على مبلغ رهن مختلف عما إذا كان لا يسدد أي ديون ويضع كامل مبلغ 20.000 دولار. على افتراض أن Jim قادر على التأهل للحصول على معدل فائدة 6٪ ، إليك كيفية عمل الأرقام. كذلك ، فإن النظر في التأمين على الرهن العقاري الخاص ، أو مؤشر مديري المشتريات ، لا يؤثر بشكل كبير على هذه المقارنة ويستبعد من أجل البساطة.
20،000 دولار كدفعة مقدمة ، 250 دولار شهريا في ديون بطاقات الائتمان
- الدفعة الشهرية (بما في ذلك الرهن العقاري والضرائب والتأمين): 830 دولار
- السعر الإجمالي للمنزل: 119.519 دولار
10000 دولار كدفعة مقدمة ، لا دين
- الدفعة الشهرية (بما في ذلك الرهن العقاري والضرائب والتأمين): 1،073 دولار
- السعر الإجمالي للمنزل: 150،105 دولار
هذا فرق كبير جدا! يمكن أن يتأهل جيم للحصول على رهن يزيد عن 30،000 دولار إذا سدد دينه ، على الرغم من أن الدفعة المقدمة له تبلغ نصف الحجم. لماذا هو الفرق كبير جدا?
كيف يتم تحديد مبلغ القرض
يتعلق الأمر بكيفية حساب البنك لما يمكنك دفعه. بشكل عام ، سيحصل البنك على نسبة مئوية من إجمالي دخلك الشهري (36٪ شائع) ويفترض أن هذا هو المبلغ الذي يمكنك دفعه مقابل كل ديونك ، بما في ذلك رهنك العقاري.
بمعنى آخر ، ستؤدي مدفوعات الديون الحالية إلى تقليل المبلغ الذي يعتقد البنك أنه يمكنك دفعه مقابل دفع رهنك العقاري وتأمين مالكي المنازل والضرائب ومؤشر مديري المشتريات ، إذا لزم الأمر. بمجرد تحديد مقدار الدفعة الشهرية التي يمكنك تحملها ، فإنهم يقدرون حجم الرهن العقاري الذي تتأهل للحصول عليه.
نظرًا لطبيعة هذه الحسابات ، تزيد الدفعة الأولى فقط من الحجم الإجمالي للرهن العقاري الذي تتأهل للحصول عليه على أساس الدولار مقابل الدولار. هذا هو ، إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري بقيمة 150.000 دولار ولديك 10 آلاف دولار إضافية ، يمكنك التأهل للحصول على قرض عقاري بقيمة 160،000 دولار. ولكن بما أن الدين الحالي يؤثر على مقدار ما يعتقد البنك أنه قادر على دفعه ، فإنه يحد من حجم الرهن العقاري الخاص بك أيضًا. في الواقع ، فإن سداد الديون سيزيد من مبلغ الرهن العقاري الذي تتأهل للحصول عليه بنحو ثلاث مرات أكثر من مجرد توفير المال مقابل دفعة أولى.
وبصورة عامة ، من المنطقي جدًا سداد الديون الحالية إذا كنت تريد زيادة الحد الأقصى لمبلغ القرض الخاص بك.
اعتبارات إضافية
هناك جانب آخر لهذا الاعتبار كذلك. غالبًا ما يكون سعر الفائدة على ديون بطاقات الائتمان أعلى بكثير من سعر الفائدة على الرهن العقاري ، وهو بالتأكيد ينطبق على حالة جيم. علاوة على ذلك ، يمكنك خصم فوائد الرهن العقاري على ضرائبك ، وبالتالي تقليل المعدل الذي تدفعه بالفعل على قرض منزلك.
نظرًا لأنه من الأفضل دائمًا تداول الديون ذات الفائدة المرتفعة بدين منخفض الفائدة ، فإن قرار جيم من هذا المنظور هو عدم التفكير. ناهيك عن أنه حتى لو دفع كامل المبلغ المدفوع مقداره 20.000 دولار أمريكي إلى منزله ، فيجب عليه دفع مؤشر مديري المشتريات ، وهو مصاريف شهرية إضافية إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪.
استثناءات
استثناءاتولكن هناك بعض المواقف التي يكون فيها وضع جزء من الدفعة الأولى مقابل الدين ليس بالضرورة أذكى خطوة:
1. إذا كان يمكنك تقليل متطلبات الحد الأدنى للدفع
نظرًا لأن البنك يستخدم الحد الأدنى للمدفوعات المطلوبة لحساب مقدار القرض الذي يمكنك دفعه ، فقد يؤدي تخفيض الحد الأدنى للمدفوعات ، حتى بشكل مؤقت ، إلى زيادة مبلغ القرض دون الاضطرار إلى سداد أي دين. علاوة على ذلك ، من الأفضل القيام بذلك بالقروض التي ترغب في الاحتفاظ بها ، مثل القروض ذات أسعار الفائدة القريبة أو حتى أقل من معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك.
على سبيل المثال ، تندرج العديد من قروض الطلاب في هذه الفئة وقد تسمح لك بتغيير خطة الدفع الخاصة بك لمدة عام أو عامين ، مما يجعل من السهل التأهل للحصول على قرض أكبر دون الاضطرار إلى سداد أي من ديون الطلاب منخفضة الفائدة.
أو دين بطاقة الائتمان ، بالإضافة إلى مطالبة شركتك بتخفيض الحد الأدنى لمتطلبات الدفع الخاصة بك ، يمكنك التفكير في تحويل الرصيد إلى بطاقة ائتمان بمعدل فائدة منخفض أو فترة ترويجية خالية من أي فائدة. ومع ذلك ، لا تفتح بطاقة جديدة في وقت قريب جدًا من الوقت الذي تتقدم فيه بطلب للحصول على قرض عقاري ، لأن هذا قد يضر بدرجة الائتمان الخاصة بك على المدى القصير.
2. إذا كنت لا تستطيع تحمل الكثير من الدفعة الأولى
في حين أن خيارات الرهن العقاري بدون دفعة مقدمة موجودة ، فمن المحتمل أن تدفع أسعار فائدة أعلى بكثير. إن توفير أموالك حتى تتمكن من توفير دفعة أولى صغيرة ، 3.5٪ على سبيل المثال ، قد يوفر لك المزيد من المال على المدى الطويل من سداد ديونك.
ومع ذلك ، يعتمد هذا على ما إذا كان بإمكانك حتى الحصول على قرض منخفض أو بدون دفعة مقدمة ، وسعر الفائدة الذي ستقدمه ، وسعر الفائدة الحالي على دينك الحالي..
3. إذا كان يمكنك تجنب دفع التأمين على الرهن العقاري الخاص
إذا لم يكن سداد أي دين موجود سيسمح لك بتقديم دفعة أولى تساوي 20 ٪ من سعر مبيعات منزلك ، يمكنك تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص. هذا قد يوفر لك المال مع مرور الوقت طالما أن سعر الفائدة على الديون الحالية ليست عالية جدا.
4. إذا كنت لا تحتاج إلى الحد الأقصى لمبلغ القرض الخاص بك
إذا لم تكن بحاجة إلى التأهل للحصول على قرض كبير ، فاحفظ أموالك بدلاً من ذلك لتتوفر عند الإغلاق وعند الانتقال إلى منزلك الجديد. هذا هو الوقت الذي من المحتمل أن ترتفع فيه النفقات غير المتوقعة ، ويمكنك تجنب تحمل الديون الإضافية من خلال سداد نفقاتها.
كلمة أخيرة
إذا كنت في السوق للحصول على رهن عقاري ، فحاول اللعب مع Bankrate's New House Calculator ، التي تولدت الأرقام المستخدمة في دراسة الحالة أعلاه. أولاً ، ابحث عن المنازل المحددة التي تهتم بها. ثم ، قم بتوصيل السعر ومعلومات ضريبة العقار وتقدير تكاليف تأمين مالكي المنازل في الحاسبة. (حاول أن تطلب من مالكي المنازل الآخرين أو وكيل تأمين محلي الحصول على تقدير تأمين).
تعرف على المبلغ الذي كنت مؤهلاً له في البداية ، وإذا كان سداد الديون سيزيد المبلغ. لا تنسى حساب أسعار الفائدة على الديون الحالية الخاصة بك سواء. على سبيل المثال ، حتى لو كان بإمكانك تخفيض معدل الرهن العقاري الخاص بك بنسبة مئوية كاملة عن طريق زيادة الدفعة المقدمة ، فما الفائدة من الدين الذي كنت ستدفعه بطريقة أخرى؟ تذكر ، مصلحة الرهن العقاري المنزل هو خصم على الضرائب الخاصة بك.
إذا كنت بدأت للتو في البحث عن منزل ، فتجول باستخدام الآلة الحاسبة أعلاه وفكر في الطرق المختلفة لإنفاق الدفعة المقدمة. لا تترك الأمر متروكًا تمامًا للبنك لتقرير ما يمكنك تحمله أيضًا. إذا اعتقد البنك أنه يمكنك التعامل مع دفع رهن عقاري بقيمة 2000 دولار شهريًا ، لكنك تعلم أنه لا يمكنك ذلك ، فلا تدخل في دفعة واحدة فقط لأن البنك يقول ذلك. ابحث عن منزل يمكنك تحمله بشكل مريح ، حتى تكون واثقًا من سداد جميع مدفوعاتك الشهرية والاستمتاع بمنزلك الجديد الخالي من الإجهاد.
هل سبق لك أن واجهت قرار الادخار للحصول على دفعة أولى على المنزل أو سداد الديون؟ الذي ذهبت معه ولماذا?
