كيفية العثور على وكيل عقارات كبيرة (السمسار) يمكنك الثقة

ومع ذلك ، هذا الاجتهاد الواجب غالبا ما يقع على جانب الطريق عندما يتعلق الأمر بتعيين وكيل عقارات. بعد شراء أو بيع منزل هو واحد من أكبر القرارات المالية التي ستتخذها ، وإيجاد الشخص المناسب لتمثيل اهتماماتك هو مفتاح الحصول على أفضل صفقة أو أفضل عائد لاستثمارك.

إذا اخترت الوكيل العقاري المناسب ، فستمر العملية بسلاسة نسبيًا. ومع ذلك ، يمكن للعميل الخطأ أن يعيث فسادًا في معاملة ما ، وربما يفقدك عملية البيع تمامًا. بمعنى آخر ، إنه قرار كبير.

لكن ما الذي يجب أن تبحث عنه عند استئجار وكيل عقاري؟ ما هي الأعلام الحمراء التي يجب أن تراقبها؟ إليك ما تحتاج إلى معرفته للعثور على وكيل عقاري رائع.

ما نوع الوكيل الذي تحتاجه؟?

أول الأشياء أولاً: هل تشتري منزلًا أم تبيع منزلًا؟ هذه الإجابة هي المفتاح لمعرفة نوع الوكيل الذي تحتاجه.

يُطلق على الوكلاء الذين يعملون مع مالكي المنازل الذين يبيعون المنزل "وكلاء البائع" أو "وكلاء الإدراج". يمثل هؤلاء الوكلاء مصالح صاحب المنزل أثناء عملية الإدراج والتفاوض.

يطلق على الوكلاء الذين يعملون مع مشتري المنازل "وكلاء المشتري" أو "وكلاء البيع". تمثل هذه الوكلاء مصالح المشتري أثناء عملية العرض والتفاوض. يعمل بعض وكلاء المشتري حصريًا مع المشترين ، مما يعني أنهم لا يسردون أي منازل على الإطلاق.

غالبًا ما تخلط مصطلحي "وكيل البائع" و "وكيل البيع" بين الأشخاص في عملية شراء المنازل وبيع المنازل لأنها تبدو متطابقة تقريبًا. ومع ذلك ، فإنها تمثل مختلف الأطراف مع مصالح مختلفة. يمثل وكلاء البائع الطرف الذي يبيع المنزل ، بينما يمثل وكلاء البيع الطرف الذي يقوم بشراء المنزل ؛ ومع ذلك ، يطلق عليهم فقط "وكيل بيع" بمجرد توقيع العقد النهائي.

وكلاء مزدوج

يطلق على بعض الوكلاء "الوكلاء الثنائيون" ، مما يعني أنهم وافقوا على تمثيل مصالح كل من البائع والمشتري أثناء عملية شراء المنزل.

وإليك كيف يعمل. تخيل أنك تمشي في منزل مفتوح وتقع في حب المكان. إنها خاصية ساخنة ، وأنت تعلم أنها لن تدوم. لقد بدأت للتو البحث في منزلك وليس لديك وكيل خاص بك. ومع ذلك ، يوجد وكيل الإدراج في الموقع ويود مساعدتك في تقديم عرض في المنزل هناك. أنت لا تريد الانتظار للحصول على وكيلك الخاص ، لذلك أنت توافق على العمل معها. في هذه الحالة ، لقد دخلت للتو علاقة عمل مع وكيل مزدوج.

الوكالة المزدوجة مثيرة للجدل لأن العملاء يجبرون على السير بخط رفيع للغاية والبقاء على الحياد طوال العملية. بعد كل شيء ، إنهم يمثلون البائع الذي يريد الحصول على أعلى سعر ممكن لمنزلهم والمشتري الذي يريد الحصول على أقل سعر ممكن لنفس المنزل.

هناك أيضًا تضارب محتمل في المصالح بسبب العمولة. في عملية البيع المعتادة ، قام وكيل المشتري ووكيل الإدراج بتقسيم العمولة بنسبة 6٪ تقريبًا ، وحصل كل منهما على 3٪ تقريبًا. يحتفظ الوكيل المزدوج بنسبة 100٪ من العمولة ، مما يعني أنه من مصلحتهم بيع منزل لأعلى سعر ممكن. هذا يعمل بشكل جيد للبائع ، ولكن ليس كبيرًا بالنسبة للمشتري.

كثير من العاملين في القطاع العقاري يشعرون بقوة تجاه الوكالة المزدوجة ، لسبب وجيه. يحظر قانونًا على الوكلاء الثنائيين التحيز إلى جانب المعاملات أو تبادل المعلومات السرية. لذلك يحصلون على مضاعفة العمولة بينما يقدمون مشورة وتوجيهات أقل للطرفين. معظم الوقت ، الشخص الوحيد الذي يستفيد حقًا هو الوكيل.

تعد الوكالة المزدوجة قانونية فقط في بعض الولايات ، مثل كاليفورنيا وتكساس. في الولايات التي يُسمح فيها بذلك ، يكون الوكلاء ملزمين قانونًا بالكشف عن وكالتهم المزدوجة قبل توقيع العقد. لمعرفة ما إذا كانت الوكالة المزدوجة قانونية في ولايتك ، ما عليك سوى استخدام Google "هل الوكالة مزدوجة قانونية" بالإضافة إلى اسم ولايتك.

كيفية العثور على وكيل عقارات كبيرة

ليس كل وكيل سيكون هناك المناسب لك. حتى العملاء الناجحين للغاية لديهم سلبيات.

على سبيل المثال ، قد يكون للوكيل الأكثر مبيعًا في منطقتك ميزانية إعلانية رائعة وفريق كبير موجود لمساعدة العملاء. ومع ذلك ، قد يعني هذا أن ينتهي بك المطاف بالعمل مع عدة أشخاص مختلفين خلال عملية الشراء أو البيع. إذا كنت تبحث عن اهتمام شخصي ، فقد لا يكون هذا الوكيل المحدد هو الأفضل.

من ناحية أخرى ، قد تصادف وكيلًا يتمتع بخبرة أقل بكثير ولكن شخصيته تتناسب تمامًا مع شخصيتك. أنت تشك في أن دافعهم لجعلك سعيدًا - وتلقي بعض الإحالات والشهادات التي تشتد الحاجة إليها في المقابل - قد يكون أكثر أهمية من التجربة وحدها.

هناك الكثير مما يجب مراعاته عندما يتعلق الأمر بالعثور على أفضل وكيل لموقفك. إليك كيفية البدء.

1. إنشاء قائمة قصيرة من الوكلاء

بفضل Google ، يمكنك بسهولة العثور على العشرات إلى مئات من الوكلاء في منطقتك مع بعض ضربات المفاتيح. ومع ذلك ، ستجد عادةً معلومات أكثر تفصيلاً عن الوكلاء من خلال موقع ويب للعقارات.

أحد أفضل الأماكن لبدء البحث هو Zillow's Agent Finder ، والذي يسمح لك بمشاهدة قائمة كاملة من الوكلاء المحليين مع شهادات العملاء والقوائم الحديثة. ميزة القوائم الأخيرة مفيدة بشكل خاص. أولاً ، يمكنك استخدامه للعثور على الوكلاء الذين عملوا مؤخرًا مع البائعين أو المشترين في المنطقة التي تفكر فيها. إذا كنت تبيع منزلك ، فإنه يتيح لك أيضًا تحليل كيفية قيام كل وكيل بتصوير قوائمه وتسويقها. على سبيل المثال ، هل كل قائمة تبدو محترفة وجذابة؟ هل هناك جولة فيديو?

وتشمل المواقع المفيدة الأخرى Realtor.com و HomeLight.

ضع قائمة بثلاثة وكلاء على الأقل ترغب في إجراء مقابلات معهم.

2. اسأل الكثير من الأسئلة

الآن بعد أن حصلت على قائمة قصيرة من الوكلاء ، فإن خطوتك التالية هي التحدث معهم شخصيًا. نعم ، يمكنك إجراء مقابلة عبر الهاتف ، ولكن الاجتماع الشخصي أفضل.

يتيح لك الاجتماع وجهاً لوجه أن تشعر حقًا بمن هو هذا الشخص ، وما هي قيمه ، وما إذا كانت شخصيته ستناسب شخصيتك أم لا. هذا هو الشخص الذي سيرشدك خلال عملية مرهقة وذات أهمية مالية ؛ عليك أن تشعر بالراحة في التحدث معهم. تحتاج أيضًا إلى معرفة ما إذا كانوا سيخبرونك الحقيقة بدلاً من طلاء بعض الأخبار السيئة. وتحتاج إلى معرفة أنك تشارك نفس القيم الأساسية.

ابدأ بهذه الأسئلة العامة:

• هل تعمل في العقارات بدوام كامل?
• منذ متى وأنت مرخص?
• هل أنت عضو في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)؟ (يتطلب NAR تدريبًا إضافيًا والالتزام بمدونة أخلاقية صارمة.)
• هل تعمل مع فريق إذا كان الأمر كذلك ، هل سأعمل معك أو مع شخص آخر في المقام الأول?
• كم من عملك يأتي من الإحالات?
• ما هو متوسط ​​عدد العملاء الحاليين?
• كيف تحب التواصل؟ (على سبيل المثال ، قد يفضل وكيلك نصوص سريعة لتمرير المعلومات ، بينما تفضل إجراء مكالمة هاتفية. تأكد من أنك على نفس الصفحة هنا ، لأن التواصل الجيد هو مفتاح علاقة عمل ناجحة.)
• هل سبق أن قدم عميل شكوى ضدك أو ضد وكالتك؟ إذا كان الأمر كذلك، كيف التعامل معها?
• هل فزت بأي جوائز احترافية?
• ما نوع العقد الذي تقدمه؟ ماذا يحدث إذا كنت غير راض عن علاقتنا بالعمل?
• ماذا تحب أكثر عن كونه سمسار عقارات؟ ماذا تحب الأقل?

هذه الأسئلة هي طريقة رائعة لبدء المحادثة. ومع ذلك ، ستحتاج إلى طرح أسئلة إضافية حسب ما إذا كنت تشتري أو تبيع.

إذا كنت تبيع المنزل

إذا كنت تبيع منزلًا ، فاسأل الوكلاء المحتملين الأسئلة التالية:

• كم عدد المبيعات التي أغلقتها هذا العام؟?
• كم عدد المنازل التي بعتها في منطقتي؟ كانوا في نطاق سعري مماثل مثل بيتي?
• كم من تلك المنازل التي تباع بسعر أو بالقرب من قائمة الأسعار?
• هل تتطلب التأهيل المسبق أو موافقة مسبقة من شركة الرهن العقاري قبل عرض المنازل?
• ما هي الرسوم الخاصة بك؟ ما هي الرسوم العقارية الأخرى التي سأكون مسؤولاً عنها؟ (ضع في اعتبارك أن رسوم العقارات قابلة للتفاوض).
• ما هي استراتيجية التسويق الخاصة بك لمنزل مثل بلدي?
• هل تستخدم مصورًا محترفًا أو stager منزليًا?
• ما الذي يجب علي فعله للحصول على منزلي للبيع أو زيادة جاذبيته؟ (قد يكون لديهم بعض الاقتراحات لإعادة عرض المشاريع لزيادة قيمة منزلك.)
• هل تستضيف منازل مفتوحة?
• كم من الوقت ستستغرق بيع منزلي?
• من هو مشتري المستهدف؟?

إذا كنت شراء منزل

إذا كنت تشتري منزلًا ، ففكر في هذه الأسئلة:

• ما مدى معرفتك بالمناطق أو الأحياء التي أهتم بها?
• هل هناك أي شيء يحدث في هذه المنطقة أو الحي الذي يجب أن أعرفه؟ إذا كان الأمر كذلك ، فهل ستؤثر هذه التغييرات على أسعار المنازل الآن أم في المستقبل?
• ما هي الأوقات المتاحة لإظهار المنازل?
• كم مرة سوف ترسل لي قوائم جديدة تتوافق مع ما أبحث عنه?
• هل يمكنك أن توصي بمحترفين آخرين أحتاج إليهم ، مثل مفتش المنزل?
• ما المدة التي تستغرقها عملية الشراء النموذجية معك?
• كم عدد المنازل التي تعرضها للمشترين ، في المتوسط ​​، قبل تقديم عرض؟ (يعد هذا إحصاءًا مهمًا لأن سمسار عقارات جيدًا سيعرفون ما يريده عملاؤهم وسيضطرون إلى عرض عدد أقل من المنازل قبل العثور على الشكل المناسب. وهذا يوفر الوقت والطاقة لجميع المعنيين.)
• هل تحضر كل تفتيش منزلي؟ (يمكن للوكلاء الذين يحضرون عمليات تفتيش المنازل أن يسألوا مفتش المنزل أسئلة مفصلة مباشرة ؛ هذه المعلومات يمكن أن تساعدهم في التفاوض بسعر أقل.)
• ما هي نسبة البيع إلى القائمة لمعاملاتك العشر الأخيرة؟ (يمنحك الفرق بين سعر البيع وسعر القائمة فكرة مهمة عن مدى جودة هذا الوكيل في التفاوض.)

3. التحدث مع العملاء السابقين

بمجرد إجراء مقابلات مع العديد من الوكلاء شخصيًا ، من الضروري التحدث إلى بعض العملاء السابقين. اطلب من كل وكيل تزويدك بمعلومات الاتصال لثلاثة عملاء على الأقل عملوا معهم في العام الماضي.

فكر في طرح الأسئلة التالية على هؤلاء العملاء:

• كيف كانت تجربتك مع هذا الوكيل بشكل عام?
• ما الذي أعجبك أكثر في هذا الوكيل؟ ما الذي أعجبك على الأقل?
• إذا قمت ببيع منزلك ، كيف قام الوكيل بتسويق عقارك؟ هل تشعر أنها كانت فعالة؟ كم من الوقت كان منزلك في السوق?
• إذا كنت قد اشتريت منزلك ، فهل تشعر أن الوكيل مستعد لعرض كل الممتلكات التي تهتم بها؟ هل شعرت أنهم فهموا ما تريده حقًا في المنزل?
• كانت سريعة للرد على المكالمات الهاتفية والبريد الإلكتروني?
• هل هم مستمع جيد?
• ماذا كان سعر قائمة منزلك وسعر البيع النهائي?
• هل تشعر أن هذا الوكيل حصل على أفضل سعر ممكن لك؟?

4. تحقق من رخصتهم

من الصعب تصديق أن شخصًا ما سيكذب بشأن كونه وكيلًا عقاريًا مرخصًا ، لكن ذلك يحدث. لحسن الحظ ، هناك طريقة سهلة للمستهلكين للتحقق من أن ترخيص الوكيل قانوني. لدى جمعية موظفي قانون ترخيص العقارات (ARELLO) قاعدة بيانات قابلة للبحث تتيح للمستهلكين التحقق من ترخيص أي وكيل أو تسجيله.

العمل مع وكلاء جدد: إيجابيات وسلبيات

إذا كنت تفكر في العمل مع وكيل لديه خبرة قليلة أو معدومة ، فأنت بحاجة إلى معرفة المزيد عن وضعهم الحالي والأهداف المستقبلية.

على سبيل المثال ، يبدأ العديد من الوكلاء في حياتهم الوظيفية ببيع المنازل على الجانب بينما لا يزالون يشغلون وظيفة بدوام كامل. رغم أنه لا يوجد شيء خاطئ في هذا الأمر ، فمن المهم معرفة ما إذا كان هذا الوكيل سيحصل على الوقت والمرونة التي تحتاجها. النظر في هذه الأسئلة:

• هل ستكون قادرًا على إعادة المكالمات الهاتفية أو رسائل البريد الإلكتروني خلال اليوم ، أو في المساء فقط?
• هل ستقتصر على عرض المنازل فقط في عطلة نهاية الأسبوع?
• هل لديك معلمه يمكنك اللجوء إليه إذا أصبحت عملية التفاوض صعبة أو غير مألوفة?
• هل حضرت أي مؤتمرات أو ندوات حديثة؟ إذا كان الأمر كذلك، وتلك التي?

ضع في اعتبارك أن الوكلاء الجدد لن يتمتعوا بتجربة المحترفين المتمرسين ؛ العقارات هي بالتأكيد مهنة "تعلم كما تذهب". يمكن أن يكون هذا النقص في الخبرة بمثابة عيب على طاولة المفاوضات ، خاصة في المعاملات المعقدة. هل أنت مرتاح لأن تكون جزءًا من عملية التعلم لهذا الوكيل?

ومع ذلك ، هناك عملاء جدد متعطشون لكل من العملاء والخبرة ، وكما يقول المثل القديم ، "الذئب الجائع يصطاد أفضل". من المرجح أن ينحني العميل الذي ليس لديه خبرة إلى الخلف لتلبية احتياجاتك ويجعلك سعيدًا ، وسيكون لديهم على الأرجح الكثير من الوقت لمنحك اهتمامًا فرديًا. زن ما تريد وما تشعر بالراحة معه قبل توقيع العقد

أعلام حمراء للبحث عنها

وفقًا لـ ARELLO ، وفقًا لما نقلته NAR ، يوجد حوالي 2 مليون وكيل عقاري نشط في الولايات المتحدة. هذا يعني أن هناك الكثير من العوامل العظيمة التي يجب أن تتحلى بها. هذا يعني أيضًا أنه من المحتمل أن تصادف بعض التفاح السيئ.

تأكد من العثور على وكيل مناسب لك من خلال مراقبة هذه العلامات الحمراء.

1. إنهم يريدون سرد منزلك بسعر مرتفع

إذا كنت تبيع منزلك ، فإن سعر القائمة الأولي هو مفتاح البيع الناجح.

نأمل ، كنت تخطط لإجراء مقابلات مع ثلاثة على الأقل وكلاء القائمة. يجب أن يكون كل من هؤلاء الوكلاء قادرين على إخبارك بما يرغبون في سرد ​​منزلك به. يعتمد سعر القائمة هذا على عدد من العوامل ، بما في ذلك موقعك ، واللقطات المربعة ، والمبيعات الأخيرة القابلة للمقارنة في منطقتك (وتسمى "شركات") وعمر المنزل وحالته.

يستخدم جميع الوكلاء الذين قابلتهم نفس المعلومات لتسعير منزلك ، مما يعني أن جميع الأسعار يجب أن تكون متشابهة إلى حد ما. احذر من وكيل أسعار منزلك أعلى بكثير من الوكلاء الآخرين الذين قابلتهم ؛ هذه علامة على قلة الخبرة أو الجشع أو كليهما.

إن السعر المرتفع جدًا يعني أن العديد من المشترين المحتملين لن ينظروا إلى منزلك حتى نفاد ميزانيته أو أنه ببساطة باهظ الثمن مقابل ما سيحصلون عليه. سيظل منزلك في السوق لأشهر أطول من المنزل ذي الأسعار التنافسية ، وقد يتم بيعه بسعر أقل بكثير مما قد يكون عليه عند سعر بدء دقيق.

2. انهم التواصل الفقراء

في كثير من الأحيان ، عدم وجود اتصال هو الشكوى رقم 1 من الأشخاص الذين يعملون مع وكلاء العقارات.

الاتصالات واضحة وفي الوقت المناسب أمر ضروري في عملية شراء المنازل وبيع المنازل. يجب أن يكون الوكلاء العقاريون عملاء اتصال رائعين لمساعدة عملائهم بفعالية وضمان أن تنتهي هذه العملية المعقدة بنجاح. في بعض الحالات ، ستتواصل مع هذا الشخص يوميًا.

انظر بعناية في رسائل البريد الإلكتروني للوكيل المرتقب إليك ، وموادها التسويقية ، وموقعها الإلكتروني أو مدونتها. هل كتابتهم واضحة وخالية من الأخطاء؟ هل من السهل أن نفهم ما الذي يتحدثون عنه؟ عندما اتصلت بهم في البداية ، هل أعادوا مكالمتك أو بريدك الإلكتروني في الوقت المناسب؟ أثناء المقابلة ، هل يستغرقون وقتًا للاستماع إلى ما تقوله ، أم يقومون بقطع الاتصال والبدء في التحدث?

قد تعني مهارات الكتابة والاتصال الضعيفة أن الوكيل لن ينقل المعلومات المهمة بسرعة أو بوضوح ، أو قد يشير إلى أنهم مشغولون للغاية للعمل معك. وفي كلتا الحالتين ، والمضي قدما.

3. لا يطرحون الأسئلة

الوكلاء العظماء مستمعون عظيمون. وهم يعرفون أن مفتاح علاقة العمل الناجحة يعتمد على فهم ما تريده وتحتاجه.

وسيحتاج الوكيل الجيد إلى وقت لمعرفة المزيد عن أحلامك وأهدافك. على سبيل المثال ، إذا كنت تشتري منزلًا ، فسيرغب وكيل جيد في معرفة ما إذا كنت مستثمرًا أو تبحث عن منزل طويل الأجل. إذا كنت تبيع ، فقد يسأل وكيل جيد عن الجدول الزمني الخاص بك ، ومرونة التسعير ، وما الذي تبحث عنه في العلاقة.

هذه فقط أمثلة قليلة؛ النقطة المهمة هي أن وكيل جيد سوف يسأل أسئلة لمعرفة ما تبحث عنه. إذا احتفظ الوكيل بأمي ، فاستشيري مع شخص آخر.

4. لجنة منخفضة

يدفع البائع عمولات عقارية ، وعادة ما يتم تضمينها في قائمة أسعار المنزل. عادة ، العمولات هي 6 ٪ ، والتي يتم تقسيمها بين وكيل الإدراج وكيل المشتري.

إذا اقتبس وكيل لك عمولة أقل من 5 ٪ ، احذر. ربما يحاولون الفوز بعملك من خلال تقديم صفقة لك ، لكن من المحتمل أن تخيف هذه العمولة المتدنية الوكلاء الآخرين الذين لا يرغبون في مشاركة مثل هذه الرسوم المنخفضة.

كلمة أخيرة

بيع وشراء المنزل هو عاطفي ومرهق لأسباب عديدة. الكثير على المحك ، وهو أحد أكبر القرارات المالية التي ستتخذها في حياتك. إن العثور على الوكيل المناسب لموقفك هو مفتاح التأكد من أن المعاملة تتم بسلاسة وأن الجميع يسعدون.

عندما بعت منزلي الأول ، لم أكن أفكر بمن سيكون وكيل القائمة - خطأ شائع لمشتري المنازل لأول مرة. ذهبت مع الوكيل الذي استخدمناه عندما اشترينا المنزل لأنها كانت صديقة وعرفناها.

بينما كانت وكيل مشتري جيد ، كانت وكيل قائمة رهيب. لقد حددت أسعارنا في طريقنا أعلى من اللازم بالنسبة للسوق ، ولم تقم بالتسويق مطلقًا ، ونتيجة لذلك ، استغرق الأمر أكثر من عامين للبيع. أخيرًا ، وجدت وكيلًا رائعًا قام ببيع منزلنا في غضون بضعة أشهر من استلام القائمة.

إذا قمت بأداء واجبي منذ البداية ، فمن المحتمل أن يكون منزلنا قد تم بيعه بسرعة وبسعر تنافسي. بدلاً من ذلك ، ضعفت في السوق ، وخسرنا ما يقرب من 40،000 دولار. لقد كان خطأً باهظًا لن نرتكبه أبدًا. نحن على استعداد لبيع منزلنا الحالي ، ويمكنك أن تراهن أننا سنجري مقابلات مع العديد من الوكلاء لإيجاد العامل المناسب لموقفنا.

هل البحوث الخاصة بك. نعم ، يتطلب الأمر وقتًا وجهدًا ، لكن اختيار الوكيل المناسب سيدفع أرباحًا ضخمة على المدى الطويل.

هل عملت مع وكيل كبير (أو غير رائع) عند شراء أو بيع منزلك؟ مثل ماذا كانت خبرتك?