7 نصائح لاتباعها عند شراء الممتلكات الخاصة بك الأولى للاستثمار العقاري
كمصدر للدخل السلبي ، فإنه لا يجف أو ينضج ، ولكنه يوفر دخلًا مستمرًا بدون خسارة في الأصول. في الواقع ، تقدر قيمة الأصول الأساسية بمرور الوقت ، حتى وأنت تدفع الرهن العقاري مقابلها. وهذا يجعل الاستثمار العقاري مصدرا ممتازا لدخل التقاعد. إنها تنوع تخصيص الأصول الخاصة بك وتحمي من مخاطر سلسلة العوائد لأنك لست بحاجة إلى بيع أي أصول لإنتاج الدخل.
ثم ، هناك فوائد ضريبية. يمكن للمستثمرين اقتطاع مقابل كل حساب يمكن تصوره ، من فوائد الرهن العقاري إلى تكاليف الصيانة إلى رسوم إدارة الممتلكات. يمكنهم حتى خصم بعض المصاريف الورقية التي لم يتكبدوها بالفعل ، مثل الاستهلاك.
ولكن لكل هذه المزايا ، تأتي أيضًا بنصيبها من الجوانب السلبية والمخاطر. يتطلب كل عقار استثمارًا نقديًا مرتفعًا في شكل دفعة مقدمة وتكاليف إغلاق. العقارات هي سيولة سيئة السمعة ، مما يجعلها باهظة الثمن وبطيئة للبيع. كما يتطلب الأمر مهارة وعملًا على حد سواء للاستثمار ، على عكس الأسهم ، التي يمكنك شراؤها على الفور من خلال صندوق المؤشرات بدون معرفة متخصصة.
ومع ذلك ، فإن المعرفة والمهارة التي تحتاجها لشراء العقار الأول ليست علم الصواريخ. يمكن لأي شخص تعلم كيفية الاستثمار في العقارات. فيما يلي سبع نصائح يجب اتباعها عند شراء أول عقار استثماري لديك لتجنب المزالق وكسب ربح قوي منذ البداية.
1. الحصول على الأرقام الصحيحة
الخطأ الأكثر شيوعًا الذي أراه مستثمرو العقارات الجدد يكمن في تقدير التكاليف والقيم والإيجارات.
إذا لم تأخذ شيئًا آخر من هذه المقالة ، خذ هذا الدرس بعين الاعتبار: تعلم كيفية حساب التدفق النقدي بدقة وأرباح التقليب في المنزل لأنها ليست سهلة. كيف يخسر المستثمرون المال.
إصلاح وتحمل التكاليف
عندما تقلب المنازل أو تشتري العقارات المستأجرة للتجديد ، ستحتاج إلى معرفة بالضبط كم ستكلف الإصلاحات. يبدو سهلا على السطح. بعد كل شيء ، يعطيك المقاولون عرض أسعار مكتوب ، صحيح?
المشكلة هي أن المتعاقدين يصعب عليهم العمل معهم ، ونادراً ما تتم عمليات التجديد بسلاسة كما هو مخطط لها. في كثير من الأحيان ، يبالغ المقاولون بالوعد والضعف في التنفيذ ، من حيث التكاليف والجدول الزمني.
لأول عقار استثماري لديك ، التزم بالإصلاحات التجميلية البسيطة نسبيًا. ثم ، قم بتخصيص احتياطي تجاوز تكلفة هائل للتعامل مع الفواق لا مفر منه. لا تخبر المقاول بذلك ، أو سيجدون عذرًا لإنفاقه.
احصل على ثلاثة عروض أسعار على الأقل من المقاولين المرخصين ، وكن واضحًا للغاية بشأن الإصلاحات التي تريدها. عندما تترك مجالًا للترجمة الشفوية ، فإنك تترك مجالًا للمقاولين لشحنك رسومًا إضافية في وقت لاحق.
ولا تنس أن تكاليف التجديد هي فقط البداية. كما أنه يكلف مالاً لامتلاك العقار بينما يجلس شاغرًا يخضع لإصلاحات. تشمل تكاليف الحمل هذه ، أو "التكاليف الميسرة" ، الرهن العقاري ، والمرافق ، والضرائب ، والتأمين ، والتصاريح.
للصفقة الأولى ، خصص 50 ٪ إضافية كاحتياطي لتكاليف التجديد ، بالإضافة إلى وسادة بنسبة 50 ٪ لتكاليف الحمل المقدرة. من خلال إدارة مقاوليك بعناية ، يمكنك تجنب إنفاق أي منها ، ولكن كمستثمر جديد ، يجب عليك وضع ميزانية للأخطاء عند العمل مع المقاولين.
نصيحة محترف: قبل البدء في عملية العثور على مقاول ، راجع HomeAdvisor. لقد أجروا عمليات فحص للخلفية ووجدوا أفضل المقاولين في منطقتك لتختار منهم. اختر بعضًا من قائمتهم واطلب من كل منهم عرض أسعار للعمل الذي يتعين القيام به.
قيمة ما بعد الإصلاح (ARV)
مثلما يقلل المستثمرون الجدد عادة من التكاليف ، فإنهم في كثير من الأحيان يبالغون في تقدير قيمة ما بعد الإصلاح لممتلكاتهم.
قم بالبحث الخاص بك على Trulia أو Zillow للتعرف على قيم العقارات المجددة القابلة للمقارنة. ثم ، زيارة عدد قليل من المنازل المماثلة التي هي حاليا للبيع. المشي من خلالهم والحصول على شعور على مستوى الأمعاء من كيفية أسعار العقارات المكتملة في الحي.
بصفتك مستثمرًا مبتدئًا ، لن يقطع رأيك بمفردك ، لذلك يمكنك أيضًا الحصول على ثلاثة آراء من الخبراء حول مجموعة ARV لعقار معين قبل شرائه. أولاً ، اطلب رأي وكيل العقار ، واطلب منهم أن يكونوا محافظين في نطاق قيمته. ثم ، ابحث عن مستثمر متمرس يعمل في السوق الخاص بك واطلب رأيهم. وأخيرا ، راجع المثمن المقرض لرأيه.
عندما يكون لديك هذه الآراء الثلاثة لمجموعة ARV ، خذ الطرف الأدنى من النطاق كـ ARV التي تعمل بها. ليس هذا هو الوقت أو المكان للتفاؤل ؛ تحتاج إلى معرفة الحد الأدنى للربح الخاص بك من التقليب الممتلكات والتأكد من أنها ليست سلبية.
بعد إصلاح الإيجار
إذا كنت تحتفظ بالعقار كإيجار ، فأنت بحاجة إلى تقدير دقيق للإيجار بعد الإصلاح. تابع نفس العملية الخاصة بتقدير ARV ، لكن هذه المرة للإيجار.
إذا كنت من السكان المحليين ، فلا تخطو السير عبر العقارات المجاورة المعروضة حاليًا للإيجار. لا يوجد بديل لرؤية كيف تبدو الصور المحلية بأم عينيك. كنت ترغب في تطوير حس لسوق الإيجار المحلي ، وكذلك ما هو مستوى الانتهاء من وسائل الراحة والمستأجرين الذين يتوقعون.
نفقات الإيجار الجارية
كرر بعدي: التدفق النقدي الخاص بك ليس الإيجار مطروحًا منه الرهن.
مجموعة أخرى من الأرقام التي يخطئها المستثمرون الجدد هي نفقات الإيجار المستمرة. كقاعدة عامة ، توقع أن تبلغ مصاريف غير الرهن العقاري حوالي 50٪ من قيمة الإيجار. على سبيل المثال ، وفقًا لقاعدة 50٪ ، إذا كان الإيجار 1200 دولار ، فسيبلغ متوسط مصاريفك المستمرة غير المتعلقة بالرهن 600 دولار. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو 500 دولار ، فهذا يتركك بمعدل تدفق نقدي شهري يبلغ 100 دولار - وهو بعيد كل البعد عن مبلغ 700 دولار الذي يتوقعه العديد من المستثمرين المبتدئين.
تشمل النفقات غير المتعلقة بالرهن:
- الضرائب العقارية
- تأمين الملكية
- معدل الشغور
- الإصلاحات الرئيسية والنفقات الرأسمالية (CapEx)
- اعمال صيانة
- تكاليف إدارة الممتلكات
- المحاسبة ، ومسك الدفاتر ، والتكاليف القانونية
لا تستبعد تكاليف إدارة الممتلكات لأنك تخطط لإدارة العقار بنفسك. ليس كل شخص لديه الوقت أو المزاج المطلوب لإدارة الإيجارات بشكل جيد. حتى لو كان لديك اليوم ، هذا لا يعني أنه سيكون لديك العام المقبل. إلى جانب ذلك ، فإن إدارة الإيجارات هي نفقة عمالية ، سواء أكنت تقوم بالعمل أم أن هناك شخصًا آخر. كن مستعدًا ماليًا لتوظيف مدير عقارات من خلال تضمين هذه التكاليف في حسابات التدفق النقدي الخاصة بك الآن.
لا تعتمد حصريًا على قاعدة 50٪ لحسابك الفعلي. إنها قاعدة عامة ، وتحتاج إلى حساب كل حساب لأي عقار معين قبل الشراء.
2. النظر في خاصية تسليم المفتاح
ليس كل شخص يريد أن يفسد مع المقاولين والتصاريح وإعادة التمويل للحصول على رهن طويل الأجل. ثيريس حرج في ذلك.
إذا كانت فكرة الإشراف على عملية تجديد تملأك بالإجهاد ، فقم بشراء خاصية تسليم المفتاح. يمكنك شراء العقارات المستأجرة بالفعل لمستأجرين مستقرين يمكن الاعتماد عليهم أو شراء عقارات في حالة الاستعداد للإيجار.
في عالم اليوم المتزايد الارتباط ، يمكنك حتى شراء العقارات الجاهزة للاستخدام في أي مكان في البلد باستخدام منصات مثل Roofstock. تخيل إصدار وصول عامًا على مستوى البلاد من MLS لمجرد استئجار العقارات الجاهزة ، ولديك شعور جيد بالقوة والراحة في هذا النظام الأساسي.
يتضمن Roofstock أيضًا مجموعة كبيرة من البيانات لكل عقار مدرج ، من بيانات السوق المحلية إلى اتجاهات قيمة المنزل التاريخية والمتوقعة إلى تفاصيل حول حالة العقار. والأهم من ذلك كله ، أنها تشمل ضمانين: واحد يتيح لك "إعادة" العقار دون أي تكلفة خلال 30 يومًا ، والضمان الآخر أنك ستؤجر العقار إلى مستأجر في غضون 45 يومًا من الشراء. راجع مراجعة Roofstock الكاملة لمزيد من التفاصيل.
3. البقاء منفصلة والصبر
كما ذكر أعلاه ، شراء العقارات يأخذ العمل. يتضاعف هذا العمل بعشرة أضعاف إذا كنت ترغب في العثور على صفقة جيدة - مما يجعلك أفضل كمستثمر ، أو ما هو الهدف الآخر?
الحصول على العديد من المستثمرين المبتدئين تعلق عاطفيا لأول الممتلكات التي تجذب اهتمامهم. إنهم يحبون الموقع ويفكرون ، "أحب أن أتقاعد هنا" ، أو أنهم يحبون المطبخ أو بلاط الفسيفساء في الحمام بالطابق العلوي الثاني.
العاطفة ليس لها مكان في الاستثمار من أي نوع. إنه يؤدي إلى اتخاذ القرارات لأسباب خاطئة و "الاستثمار الحدسي" مثل محاولة ضبط الوقت في السوق.
لا تدع نفسك أبدًا تشكل ارتباطًا عاطفيًا بعقار استثماري محتمل. في جميع الأحوال ، ستحتاج إلى مراجعة العشرات - ربما المئات - من العقارات قبل أن تجد الصفقة الصحيحة. إذا قمت بتقديم عروض على 15 عقارًا ، فهناك فرصة جيدة لأن يتفاوض معك خمسة من البائعين ، ومن بينهم ثلاثة سيتوصلون إلى اتفاق معك. من بين هؤلاء الثلاثة ، سيواجه اثنان قبل التسوية ، مما يتركك مع صفقة واحدة مغلقة لكل ما تبذلونه من جهود.
قليل من الناس لديهم الصبر والقدرة على البقاء بعيدا عن كل هذه الصفقات. الاستثمار العقاري المباشر هي لعبة أرقام من ناحيتين: كل شيء يتعلق بأرقام الأرباح والمصروفات ، وفقط نسبة مئوية صغيرة من صفقاتك المحتملة قريبة بالفعل. احتضن هذه الحقائق الآن قبل إهدار مبالغ هائلة من الوقت والمال في محاولة فاشلة للاستثمار.
4. التفاوض (ولا تخافوا على المشي بعيدا)
الباعة يتوقعون منك التفاوض. إذا لم تفعل ، فسيبدأون في تخمين أسعارهم ويتساءلون عما إذا كان ينبغي عليهم طلب المزيد.
التفاوض على العقارات يبدأ مع بحث البائع. تعرف على كل ما يمكنك فعله بشأن البائعين ، مثل مدى رغبتهم في البيع على وجه الاستعجال ، ولماذا يبيعون ، وعندما يتنقلون إذا كان العقار يشغله مالك. إذا كنت تستخدم وكيلًا عقاريًا ، اجعلهم يشعرون بكون وكيل القائمة. ستندهش من عدد المرات التي يحصل فيها وكلاء القائمة على ثرثرة.
تفضل بأدنى عرض تعتقد أن البائع سيتعامل معه بجدية كافية لمواجهته. كلما كان البائع يرغب في الإغلاق على نحو أكثر إلحاحًا ، انخفض هذا العدد.
لتقليل أموالك المستحقة عند التسوية ، لا تتردد في بناء امتياز البائع في التفاوض.
الأهم من ذلك ، حدد سعرًا للسقف قبل أن تقدم عرضك الافتتاحي. التزم بها كتابةً ، وأخبر شخصًا ما هو قفله في مكانه. إذا ، بعد التفاوض ذهابًا وإيابًا ، لن يقبل البائع رقمًا تحت هذا السقف ، على الفور. يتصل بك عدد هائل من البائعين بعد بضعة أيام ليقول لهم "حسنًا ، ربما أستطيع أن أجعل هذه الأرقام تعمل بعد كل شيء." الباعة يتسمون بالوقاحة والموقف ، لكن عندما تظل منفصلاً عاطفيًا ، يمكنك الابتعاد عن الصفقات غير النابضة بالحياة ، والتي تجعلك غير قادر على شراء أي شيء سوى صفقات جيدة.
اتبع تكتيكات التفاوض هذه للحفاظ على التعامل القوي مع المفاوضات ، وكن دائمًا على استعداد للمشي.
5. ترتيب التمويل قبل تقديم العروض
عند تقديم عرض ، يتوقع البائعون منك تقديم تفاصيل حول الطريقة التي تخطط لدفع ثمنها بالفعل. مما يعني أنك بحاجة إلى تنظيم التمويل قبل أن تبدأ في التخلص من العروض. تختلف خياراتك بناءً على ما إذا كنت تبحث عن قرض قصير الأجل لإعادة التأهيل أو رهن عقاري طويل الأجل.
للحصول على قروض قصيرة الأجل لإعادة التأهيل ، انتقل إلى أحد مقرضي الأموال الصعبة. إنها سريعة ومرنة ، إذا كانت باهظة الثمن. بدلاً من ذلك ، قد تجد حظًا في بنك مجتمع محلي ، لكن هذه البنوك تعمل بشكل فردي ، ولكل منها سياسة إقراض مختلفة.
بالنسبة للرهون العقارية طويلة الأجل ، يمكنك تجربة مقرضي الرهن العقاري التقليديين عند البدء في الاستثمار لأول مرة. لكن البنوك والمقرضين المطابقين غير قابلين للتطوير بعد أول زوجين من العقارات ، حيث يضعون قيودًا على عدد القروض العقارية التي يمكن أن يكون لديك تقارير عن الائتمان الخاصة بك.
النظر في المقرضين محفظة كتمويل "المستوى التالي". لا يبيع هؤلاء المقرضون قرضك لمقرض شركات كبير ، بل يبقونه في المنزل. تقدم بنوك المجتمع المحلي هذه القروض في بعض الأحيان ، كما يفعل بعض المقرضين عبر الإنترنت.
في النهاية ، بمجرد إثباتك لسجل النجاح ، يمكنك اقتراض الأموال من الأصدقاء والعائلة لتمويل صفقاتك. لكن ذلك يأتي بعد سنوات من أول صفقة لك.
نصيحة محترف: عند البحث عن مقرض برهن عقاري لتمويل عقارك الأول ، ابدأ به LendingTree. في غضون دقائق ، يمكنك الحصول على عروض أسعار قروض متعددة يمكنك مقارنتها جنبًا إلى جنب.
6. لا البنك على التقدير
العقارات لا ترتفع دائما في القيمة. عادةً ما ترتفع قيمة المنازل ، لكن إذا كنت تعتمد على "عادةً" ، فأنت تتكهن ، لا تستثمر.
إذا كنت زعنفة ، فاستند إلى أسعار اليوم. إذا كنت مستثمرًا مستأجرًا طويل الأجل ، فقم بالشراء على أساس التدفق النقدي اليوم. في حين أن قيم المنازل قد تنهار ، تظل الإيجارات مرنة بشكل مدهش. حتى في حالة الركود العظيم ، عندما انخفضت قيمة المنازل بنسبة 27.42٪ ، استمرت الإيجارات في الارتفاع ، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي..
هذا هو جمال الاستثمار تأجير. عندما تتعلم كيفية التنبؤ بالتدفق النقدي ، يمكنك حساب العائد على أي عقار استثماري بدقة ، ويمكنك اختيار الاستثمار فقط في العقارات ذات العائد المرتفع. وعندما تستثمر في تأجير العقارات بناءً على التدفق النقدي الحالي ، فإن أي تقدير سيكون أمرًا ساذجًا.
7. كن مستعدا لفرض وطرد
تماما كما لا يملك الجميع مزاجه ليكون مستثمر عقاري ، والشيء نفسه ينطبق على كونه المالك الفعال. يتطلب الأمر الاهتمام بالتفاصيل والانضباط الذاتي والاستعداد لتطبيق قواعد اتفاقية الإيجار.
البشر يدفعون ضد حدودهم. باعتبارك مالكًا ، فهذا يعني أن بعض المستأجرين سيحاولون دفع حدودك. انها عملك للدفاع عن تلك الحدود. ليس كل شخص لديه الانضباط لفرض قواعد عقد الإيجار في مواجهة المستأجر يبكي. لكن تطبيق القواعد هو أحد تحديات كونك مالكًا يجب أن تكون مرتاحًا له إذا كنت تريد النجاح.
لن يتأثر مقرض الرهن العقاري الخاص بك إذا كنت تدعوهم ينتحبون ويطلب منهم عدم فرض رسوم عليك في وقت متأخر أو بدء عملية الرهن. إذا لم يكن الإيجار في نهاية فترة السماح ، فقم بتقديم إشعار تحذير بالإخلاء ، والذي يمنح المستأجر فترة سماح ثانية قبل تقديم الإخلاء. إذا لم يقوموا بالدفع بحلول نهاية فترة السماح الثانية ، فقم بتقديم الملف إلى المحكمة المحلية. سيبدأ ذلك عملية مطولة أخرى مع تحديد موعد نهائي للجلسة والقفل ، وكل ذلك يستغرق عدة أشهر.
بالطبع ، نادرا ما يأتي إلى ذلك. عندما تقوم بتقديم إشعار تحذير بالإخلاء وملف في المحكمة على الفور ، يبدأ المستأجرون غالبًا في تحديد أولويات إيجارهم على فواتير بطاقات الائتمان الخاصة بهم ، والإنفاق التقديري ، وغيرها من النفقات.
إذا كنت لا تحب صوت أي من ذلك ، فأنت لست وحدك. ولكن هذا يعني أنك لست مناسبًا لمزاجي الأراضي. يجب عليك إما الاستعانة بمصادر خارجية لمدير الممتلكات أو إيجاد طرق أخرى للاستثمار في العقارات.
كلمة أخيرة
الاستثمار العقاري المباشر ليس مناسبا لكثير من الناس ، أو حتى معظمهم. إنهم لا يملكون الصبر والانضباط.
لحسن الحظ ، لا يتعين عليك الاستثمار مباشرةً للحصول على تعرض عقاري في محفظتك. تشمل الطرق غير المباشرة للاستثمار في العقارات صناديق الاستثمار العقاري ، والتي يمكنك شراؤها على الفور من خلال حساب الوساطة الخاص بك أو الجيش الجمهوري الايرلندي. يمكنك أيضًا الاستثمار في مواقع التمويل الجماعي العقاري. في حين أن هذه سمحت مرة واحدة فقط للمستثمرين المعتمدين للمشاركة ، وعدد قليل ، مثل Fundrise, الآن السماح لأي شخص للاستثمار.
إذا كان لديك الاهتمام والصبر والمزاج للاستثمار مباشرة في العقارات ، فسيتم مكافأة انضباطك بعوائد يمكن التنبؤ بها وفوائد ضريبية قوية ودخل سلبي عالي العائد. إحدى الطرق السهلة لشراء أول عقار استثماري لديك هي العيش فيه عن طريق اختراق المنازل. خلافًا للاعتقاد الشائع ، لا يتعين عليك شراء عقار متعدد العائلات لاختراق المنازل. يمكنك الاستيلاء على المنزل مع زملائه في الغرفة ، مع وحدة مسكن ملحق ، عن طريق استئجار غرف على Airbnb ، أو حتى عن طريق جلب طالب صرف أجنبي.
لديك الكثير من الخيارات للاستثمار العقاري ، سواء اخترت الملكية المباشرة أو نهجًا أكثر استبعادًا. في كلتا الحالتين ، تأكد من قيامك بأداء واجبك وفحص كل استثمار بعناية ، مع إيلاء اهتمام خاص للأرقام.
هل تفكر في شراء عقار استثماري؟ ما هي خطتك طويلة الأجل?
