5 أنواع من ملكية العقارات - أيهما أفضل بالنسبة لك؟

يمكن أن تنشأ المضاعفات غير المتوقعة عندما يكون لديك خصائص وأصول بعنوان بطرق تؤدي إلى تعارض داخل الأسرة (من يحصل على ما أو كم) أو تحل محل الأحكام التي تقوم بها في إرادتك. أيضا ، يمكن الحصول على مزايا ضريبية كبيرة - أو ضياع - اعتمادا على توصيف الممتلكات الخاصة بك.

من أجل تجنب المضاعفات ، من الحكمة أن تكون على دراية بتصنيفات الملكية المختلفة.

أشكال الملكية العقارية

1. الملكية الوحيدة

الملكية الوحيدة تحدث عندما يكون لدى شخص واحد مصلحة كاملة في عقار أو أصل. يتم نقل الملكية من شخص لآخر من خلال وثائق النقل ، أو بموجب قوانين الخلافة الوراثية. في حالة وفاة المالك ، يتم تضمين اهتمامه في العقار أو الأصل في العقار. الضرائب العقارية ورسوم الوصايا يمكن أن تقلل من قيمة تلك الممتلكات إذا لم يحدث أي تخطيط آخر.

واحد إيجابي هو أن المستفيد من الممتلكات يتلقى خطوة كاملة في القيمة الأساسية. هذا يعني أنه لن يكون هناك مكاسب رأسمالية تقلق بشأن ما إذا كان الوريث يبيع الأصل لأن الوريث يستقبل العقار بالقيمة السوقية الحالية.

على سبيل المثال ، إذا ورث الطفل منزل والديه عندما تبلغ القيمة السوقية الحالية 500000 دولار ، فسيكون أساس الضريبة للطفل في العقار 500000 دولار ، حتى لو كان أساس الوالدين 250،000 دولار فقط (وهذا يعني أنه تم شراء المنزل مقابل 250،000 دولار ). وبهذه الطريقة ، يتجنب الطفل تحقيق مكاسب رأسمالية قدرها 250،000 دولار في حالة بيعه. ومع ذلك ، يتم تضمين القيمة السوقية الحالية للمنزل في قيمة العقار المتوفى.

2. الإيجار المشترك

الإيجار المشترك هو عندما يتقاسم شخصان أو أكثر مصالح متساوية وغير مقسمة في الممتلكات. لا يقتصر الإيجار المشترك على الأزواج - يمكن لأي شخص تقاسم المصالح المشتركة ، ولكن هناك فائدة ضريبية عندما يتم تقاسم هذا الترتيب فقط بين الزوج والزوجة (الإيجار المشترك المؤهل). عندما يكون الأصل مملوكًا من قِبل الزوجين ، تنتقل قيمة ممتلكات الزوج المتوفى إلى الزوج الباقي على قيد الحياة دون أي إثبات أو آثار ضريبية. هذا مشابه لعملية الإيجار المشترك مع حقوق البقاء على قيد الحياة (JTWROS).

لا يمكن تمرير مصلحة الملكية المشتركة من خلال المستندات التقليدية ، مثل الثقة أو الوصية. في حالة وفاة مالك واحد ، تنتقل ملكية الملكية مباشرة إلى المالك الباقي على قيد الحياة.

ومع ذلك ، عندما يكون أصحابها ليس متزوج ، يتم تضمين كامل قيمة العقار في حوزة المتوفى. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تذهب الخاصية من خلال عملية الوصايا. يمكن أن يؤدي ذلك إلى إبعاد الأشخاص عن غيرهم ، ويؤكد لماذا تحتاج إلى معرفة أشكال الملكية المختلفة.

من البديهي الاعتقاد بأن حصة المتوفى فقط من الأصول سيتم إدراجها في التركة ، ولكن هذا ليس هو الحال إذا كان الأصل محتجزًا في عقد إيجار مشترك. نتيجة لذلك ، يجب استخدام أشكال الملكية الأخرى لتقليل الضرائب وتجنب الوصايا. إذا لم تكن متزوجًا من الشخص الذي تخطط للمشاركة في ملكية مشتركة لأصل ما ، فمن المحتمل ألا يكون عقد الإيجار المشترك هو أفضل نوع من الملكية للأصول.

3. الإيجار المشترك مع حقوق البقاء على قيد الحياة (JTWROS)

شكل آخر من أشكال الملكية المشتركة للملكية هو الإيجار المشترك مع حقوق البقاء على قيد الحياة. يتمتع المستأجرون المشتركون أيضًا بحق غير مقسم في التمتع بالعقار. عندما يموت مستأجر مشترك ، تنتقل مصلحة ذلك الشخص إلى المالكين المشتركين الباقين. ومع ذلك ، بينما يكون المستأجر المشترك على قيد الحياة ، فيمكنه نقل الفائدة إلى شخص آخر.

على سبيل المثال ، يترك الأب منزلًا لقضاء الإجازة لأبنائه الثلاثة ، توم وسارة وديفيد ، مع وجود منزل في حالة ملكية JTWROS بينهما. توم يموت أولاً ، والمنزل مملوك الآن من قبل سارة وديفيد بالكامل وعلى قدم المساواة. مصلحة توم لا تنتقل إلى أي ورثة. عندما توفي سارة ، يمتلك ديفيد بيت العطلات بالكامل. ملكية مصلحة يمر دون الذهاب الى الوصايا.

هناك بعض السيناريوهات الضريبية المختلفة في JTWROS. باستخدام المثال أعلاه ، مع مرور كل شخص ، يتلقى أصحاب آخرون زيادة في القيمة فقط على جزء المتوفى من العقار. لذلك ، إذا قام المالكون ببيع العقار ، فسيظلون يحصلون على مكاسب رأسمالية على حصتهم من الأصول. يمكن أن يكون لذلك عواقب وخيمة في الحالات التي يقرر فيها المالكون الباقون بيع الأصل.

4. الايجار المشترك

يمتلك المستأجرون المشتركون مصلحة غير مقسمة في الممتلكات بين شخصين أو أكثر. ومع ذلك ، على عكس الأشكال الأخرى للملكية المشتركة ، يمكن امتلاك هذه المصالح بنسب مختلفة.

يمكن للمستأجر المشترك نقل اهتماماته إلى الآخرين من خلال المستندات التقليدية. ومع ذلك ، فإن الفائدة لا تنتقل إلى مالكيها الآخرين بموجب القانون - وهذا يعني ، إذا كان ثلاثة أشخاص يمتلكون منزلًا لقضاء العطلات مع وفاة المستأجرين ومالك واحد ، فإن مصلحة ملكية هذا الشخص لا تنتقل تلقائيًا إلى مالكيها الآخرين. بالإضافة إلى ذلك ، فإن مصالح المتوفى تمر عبر الوصايا ، على عكس JTWROS. قد يتسبب ذلك في حدوث مشاكل إذا رغب الملاك الآخرون في عرض العقار للبيع ، حيث لن يتمكنوا من القيام بذلك حتى تكتمل عملية إثبات الملكية..

بمجرد الانتهاء من اختبار الوصايا ، يتم التعامل مع الضرائب بالطريقة التالية: تذهب مصلحة المتوفى في العقار إلى ورثته ، ويتلقى الورثة هذه الفائدة على أساس تصاعدي أو القيمة السوقية الحالية. يتم تضمين قيمة مصلحة المتوفى في التركة الخاصة به. إذا تم بيع العقار ، فستكون الضرائب على أساس القيمة الكاملة للعقار ، مما يعني أنه على الرغم من أنه يمكن للمالكين تقسيم نسبة الربح / الخسارة على الإقرارات الضريبية الخاصة بهم ، يمكن أن تأتي مصلحة الضرائب بعد كل شخص إذا قام مالك واحد بذلك عدم دفع جزء من ضرائبه على الربح.

5. الملكية المجتمع

حاليًا ، هناك 10 ولايات لديها قوانين ملكية مجتمعية: ألاسكا وأريزونا وكاليفورنيا وإيداهو ولويزيانا ونيو مكسيكو ونيفادا وتكساس وواشنطن ويسكونسن.

في حالة الملكية المجتمعية ، فإن أي أصول أو دخل تم الحصول عليه أثناء الزواج لا يملكه أي من الزوجين فقط. يعتبر جزءًا من "مجتمع" الزواج ، وبالتالي فإن كل زوج يملك حصة متساوية. يمكن لكل زوج اختيار ترك حصته من الأصول إلى واحد أو أكثر من الورثة المعينين عند الوفاة. لا توجد قيود على كيفية قيام كل زوج بالتخلي عن نصف ممتلكات المجتمع (عند الوفاة) ، ولا يوجد قانون يفرض على شخص واحد ترك نصفه إلى الزوج الباقي على قيد الحياة..

على سبيل المثال ، في وصيته ، يمكن للرجل الذي يتزوج مرة أخرى أن يترك الجزء الخاص به من ممتلكات المجتمع لزوجته السابقة ، وليس هناك ما يمكن لزوجته الحالية فعله حيال ذلك. ومع ذلك ، إذا أراد نقل ملكية الملكية لزوجته السابقة أو أي شخص آخر وهو لا يزال على قيد الحياة ، فسيحتاج إلى موافقة زوجته الحالية.

أو إذا تزوج رجل في ولاية كاليفورنيا ، بينما هو على قيد الحياة ، فلن يتمكن من تحويل الفائدة في منزله أو الاستثمارات التي تتم بالاشتراك مع زوجته الجديدة إلى أطفاله الذين تكون والدتهم الأولى من زوجته. ومع ذلك ، يمكن أن يعلن في رغبته في نقل حصته إلى أطفاله عندما يموت. إذا كانت زوجته الجديدة لا تريد أن يحدث ذلك ، فلديها القليل أو لا تلجأ إليه لمنع ذلك.

الانتقال إلى حالة جديدة لا تمثل حالة ملكية مجتمعية لا يؤدي إلى إلغاء حالة ملكية المجتمع ، ولا يؤدي الفصل. من الناحية القانونية ، أنت لا تزال متزوجًا ، وبالتالي فإن الزوج المنفصل لا يزال لديه ممتلكات مجتمعية على أي أصول مكتسبة. الطلاق هو الشيء الوحيد الذي يمكن أن يقطع أي أصول جديدة عن الملكية المشتركة.

الاستثناءات من قواعد ملكية المجتمع هي الممتلكات التي تم الحصول عليها قبل الزواج الجديد (إذا كان ذلك في حالة الملكية المجتمعية - هذه ملكية منفصلة) ، والممتلكات المكتسبة كفرد قبل الانتقال إلى حالة ملكية المجتمع ، والممتلكات التي تم الحصول عليها عن طريق الهبة أو الميراث أثناء الزواج.

لأغراض العقارات ، يتم تضمين حصة المتوفى من الممتلكات المجتمعية في الوصايا. إذا كانت قيمة محفظة الأوراق المالية 500000 دولار ، فسيتم تضمين 250،000 دولار في الوصاية على الزوج المتوفى ، على الرغم من أن بعض الولايات (مثل كاليفورنيا) لها قواعد مختلفة.

يتلقى المستفيد من مصلحة العقار أساسًا متصاعدًا على ذلك الجزء من العقار. من المهم أن نتذكر أنه يمكن اختيار المستفيد من قبل المتوفى - وهذا على عكس الإيجار المشترك (و JTWROS) الذي يرث بمقتضاه المستأجر المشترك (أو المستأجر) المتبقي تلقائيًا مصلحة المتوفى. كزوجين ، ليس من الضروري أن تكتب في فقرة حقوق الناجين.

كلمة أخيرة

في كثير من الأحيان ، لا يفهم الناس الاختلافات وتداعيات الأشكال المختلفة للملكية حتى بعد فوات الأوان لتغييرها. على سبيل المثال ، في عصر تكون فيه معدلات الطلاق مرتفعة وتزوج مرة أخرى ، فإن معرفة أنك في حالة ملكية مجتمعية أمر أساسي. من الحكمة أيضًا معرفة أنواع الممتلكات التي تمر عبر الوصايا والتي لا تتجنب المضاعفات ونفقات الوصايا. أثناء تنقلك على طول الطريق وبناء الأصول الخاصة بك ، استشر أخصائي لإنشاء خطة مفصلة ومخصصة تلبي احتياجاتك وتيسر عملية الميراث لأحبائك.

هل تملك عقار؟ أي نوع من الملكية هو تحت?