8 قضايا مع شراء تأجير الممتلكات وتصبح المالك

ولكن قبل الاتصال بوكيل العقارات الخاص بك أو تصفح مواقع الويب مثل Roofstock ، فكر في الأمور التي تنطوي عليها حقًا. إذا كنت ترغب في إنشاء دخل على الفور ، فستحتاج إلى استئجار الممتلكات الخاصة بك. على الرغم من أن الاقتراح قد يبدو بسيطًا ، إلا أنه ليس سوى شيء. المعلومات التالية تفاصيل الجوانب السلبية لإدارة الممتلكات.

ليس المقصود منه إثناءك عن المضي قدمًا ، ولكن بدلاً من ذلك لإظهار أن هناك جوانب سلبية بالإضافة إلى مزايا شراء وإدارة العقارات المؤجرة. لا تدع القدرة على كسب المال تخيم على رؤيتك عند التفكير فيما إذا كنت ترغب في ذلك أم لا.

مشاكل مع أن تصبح المالك

1. بدء رأس المال

جميع أصحاب العقارات المحتملين النظر في تكلفة شراء عقار استثماري ، ولكن العديد من التغاضي عن تكاليف لإعادة تشكيلها. بمعنى آخر ، لا تتوقع أن تنتهي تكاليف بدء التشغيل عند الإغلاق.

إذا قمت بشراء منزل تالف أو قديم ، فقد تنفق مبلغًا كبيرًا لجعله "قابلاً للإيجار". أي ضرر يلحق بالأساس أو السباكة أو الأسلاك يمكن أن يكلف آلاف الدولارات للإصلاح. ولكن حتى إذا قمت بشراء عقار في حالة جيدة ، فقد لا يزال يتعين عليك إجراء تغييرات للحصول على ما يصل إلى رمز. وذلك لأن العديد من الدول لديها متطلبات صارمة لاستئجار العقارات التي سوف يتعين الوفاء بها قبل البدء في استئجار.

بالإضافة إلى إعادة التشكيل ، يمكن أن يؤدي الالتزام بهذه المعايير إلى زيادة تكاليف بدء التشغيل بشكل كبير. على سبيل المثال ، لنفترض أنك اشتريت وحدة طباعة على الوجهين تم بناؤها مؤخرًا وكان يشغلها المالك سابقًا. تتطلب قوانين المالك والمستأجر في ولايتك أن تضيف ميزات أمان إلى العقار قبل الإعلان للمستأجرين. فيما يلي تفاصيل التغييرات المطلوبة:

• تركيب الدرابزين على طول المدخل الأمامي والخلفي: 1300 دولار
• استبدال الأبواب الأمامية والخلفية بأبواب فولاذية مؤمنة معززة: 300 دولار
• فتحة زقزقة مثبتة في الباب الأمامي: 50 دولارًا
• تثبيت Deadbolt على الأبواب الأمامية والخلفية: 50 دولارًا
• الجدار الفاصل القياسي الذي تم استبداله بجدار النار: 1600 دولار
• فحص الرمز المكتمل: 35 دولارًا

التكلفة الإجمالية: 3335 دولار

2. إجراء الإصلاحات

عندما يتعلق الأمر بكونك مالكًا ، فإن شيئين في الحياة أمران حتميان: الموت والإصلاحات. لا تفكر في عمل إدارة الممتلكات ما لم تكن متأكدًا من أنه يمكنك الدفع مقابل الإصلاحات. تتطلب قوانين المالك والمستأجر إجراء إصلاحات جدية بسرعة. إذا لم تقم بذلك ، فقد تتحمل المسئولية عن الأضرار الإضافية.

الشيء في الإصلاحات هو أنها تزحف عليك فجأة وغالبًا ما تكلف الكثير. على سبيل المثال ، إذا قام المستأجر بالاتصال في الساعة 11:30 مساءً ليقول لك إن سخان المياه قد انحسرت وتدفق على المنزل ، فعليك أن ترسل على الفور مصلح الطوارئ لإغلاق الماء وتجفيف السجاد..

نظرًا لأنه بعد ساعات ، فسوف يدفعك 100 دولار في الساعة مقابل كل ساعتين من وجوده هناك. علاوة على ذلك ، فأنت تعلم أنك بحاجة إلى استبدال سخان المياه. نظرًا لأن هذا إصلاح يجب أن يحدث في أقرب وقت ممكن ، فأنت تتجه إلى Sears وتشتري سخان المياه الأكثر سعرًا الذي تراه. ليس عليك فقط الدفع مقابل التوصيل والتركيب ، ولكن Sears لن تسحب سخان الماء القديم المكسور. لحسن الحظ ، يعرض رجل الإصلاح الخاص بك إزالته طالما أنك تدفع له معدل الساعة وتغطية رسوم التفريغ.

فيما يلي التكلفة الإجمالية لهذا الإصلاح الفردي:

• إصلاح حالات الطوارئ (2 ساعة @ 100 دولار في الساعة): 200 دولار
• تكلفة شراء سخان مياه جديد 50 جالون: 599 دولار
• تكلفة التوصيل والتركيب: 329 دولار في Sears
• تكلفة إزالة وتسخين سخان المياه القديم (2 ساعة @ المعدل القياسي 50 دولار): 100 دولار + 50 دولار رسوم تفريغ = 150 دولار

التكلفة الإجمالية: 1،278 دولار

المشاكل الرئيسية ليست هي المشكلات الوحيدة التي يجب عليك حسابها. سيتصل بك بعض المستأجرين للحصول على كل شيء. كن مستعدًا لقضاء وقت فراغك في تغيير المصابيح الكهربائية واستبدال مرشحات الهواء وساحات إزالة الأعشاب الضارة ورش مفصلات صارخة.

3. جمع الإيجار

سيكون لديك مستأجرين كبار الذين يدفعون الإيجار في الوقت المحدد كل شهر. سيكون لديك مستأجرين جيدين ينزلقون من وقت لآخر ، لكن دائمًا ما يخبركون مسبقًا بموعد توقع الإيجار. ثم سيكون لديك المستأجرين الذين لا يدفعون ولا يتصلون. باعتبارك مالكًا ، سيتعين عليك أن تلعب دور جامع الفواتير من وقت لآخر.

اسأل نفسك عما إذا كنت مرتاحًا في مواجهة المستأجرين قبل البدء في الاستئجار. ضع في اعتبارك أنه سيتعين عليك إجراء مكالمات الحكم كمالك. على سبيل المثال ، تخيل أنه كان لديك مستأجر لمدة ستة أشهر وشهر واحد لا يدفع الإيجار. أنت لا تسمع منه لمدة أسبوع. أخيرًا ، تقرر الاتصال ويخبرك المستأجر أنه لن يكون قادرًا على الدفع لمدة 7 أيام أخرى. سيكون عليك أن تختار إما السماح للمستأجر بالشريحة أو لبدء عملية الإخلاء. تأكد من أنك مرتاح لاتخاذ هذا النوع من القرار والتمسك به.

4. التعامل مع مشكلة المستأجرين

سيدفع معظم المستأجرين الإيجار ويعاملون العقار كإيجار خاص بهم ، ويسعدون الجيران. ولكن في مرحلة ما ، سيكون لديك حتما مستأجر مشكلة.

كمدير عقارات ، رأيت نصيبي العادل من المشاكل. مرة واحدة ، وافقت على استئجار عقار لثلاثة طلاب جامعيين. بحلول الشهر الثاني ، توقفوا عن دفع الإيجار. ذهبت أنا وزميلي في العمل إلى المنزل للتحدث إليهما. عندما فتح الباب ، استقبلني عمود كبير يخرج من الأرض ويمتد إلى السقف. قام المستأجرون بتركيب عمود إطفاء في المنزل ، مع وجود ثقب في سقف الطابق الأول وكومة من الخرسانة على الأرض. وعد المستأجرون بدفع الإيجار وإصلاح الأضرار الناجمة عن القطب. ليس من المستغرب ، لم يفعلوا.

في الشهر الثالث ، تقدمت بطلب للإخلاء. بعد الجلسة ، عاد المستأجرون إلى المنزل ونزعوا أمتعتهم أمام رئيس الشرطة ووصلت هناك. عندما دخلت ، وجدت كتابات على الحائط ، خرسانية في المراحيض والحوض ، وعفن في الأجهزة ، وبقع على الأرضيات ، واستطلاع لرجل إطفاء ساطع ومشرق.

إذا كنت ستصبح مالكًا ، فسيتعين عليك التعامل مع المستأجرين الذين يقاتلون مع مستأجرين آخرين والمستأجرين الذين يلحقون أضرارًا باستثمارك والمستأجرين الذين لا يدفعون. ستحتاج إلى معرفة قوانين الإخلاء في ولايتك جيدًا ، وتكون مستعدًا لاستخدامها.

5. النجاة من عمليات الإخلاء

تقوم قوانين المالك والمستأجر في ولايتك بإجراء عمليات الإخلاء بدا بسيط جدا. لبدء واحدة ، تذهب إلى المحكمة المحلية ، وتقديم إشعار ، وجدولة تاريخ المحكمة ، وتظهر في هذا التاريخ. ثم يخبر القاضي المستأجر بالمغادرة. يتوجه المستأجر مباشرة إلى مكان إقامتك ، وسرعان ما يحزم ، ويمشي خارج الباب. لا ضرر، لا مخالفة، أليس كذلك?

في الواقع ، عمليات الإخلاء غالبًا ما تكون مكلفة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً. حتى إذا قمت بطرد المستأجر الخاص بك بنجاح ، فمن المحتمل أنك تكبدت نفقات كبيرة وفقدت وقتًا كبيرًا في هذه العملية.

لقد مررت بها من قبل. فيما يلي سيناريو مثال لكيفية عمل الإخلاء:

1. المستأجر لا يدفع إيجاره في الأول.
2. لفات الخامس حولها والمستأجر لا يزال لم يدفع ، ولكن عليك أن تقرر الانتظار خمسة أيام أخرى لمحاولة تجنب تقديم الإخلاء.
3. يأتي العاشرة وما زلت لم تسمع من المستأجر. تذهب إلى المحكمة ، وتدفع رسومك (التي تتراوح بين 35 دولارًا إلى 100 دولار أو أكثر ، بناءً على ولايتك) ، ويخبرك كاتب المحكمة بأن القاضي مدعوم. لا يمكنهم جدولة جلسة الاستماع الخاصة بك حتى الشهر المقبل.
4. بمجرد انتهاء تاريخ المحكمة ، تصبح إيجارًا لمدة شهرين. يقرر القاضي مصلحتك ، ولكن عليك الآن تحديد موعد مع شريف لإكمال عملية الإخلاء. هذا يستغرق خمسة أيام أخرى.
5. تظهر مع شريف في 20 وتجد أن المستأجر ترك أكوام من الاشياء وراء. وفقًا للقانون في العديد من الولايات ، يتعين عليك الآن استئجار خزانة تخزين للاحتفاظ بممتلكات المستأجر. يكلف 50 دولارًا آخر. الآن ، إذا كنت محظوظًا للغاية ، فلديك شقة شاغرة تحتاج إلى تنظيف وإعادة تأجير. حتى مع حظك ، ربما تفقد إيجار شهر واحد على الأقل أثناء البحث عن مستأجر. إذا لم تكن محظوظًا جدًا ، تسبب المستأجر في بعض الأضرار التي سيتعين عليك إصلاحها قبل أن تتمكن من استئجار الشقة مرة أخرى.

في النهاية ، يبدو الاختصار شيئًا مثل هذا:

• 4 أشهر من الإيجار المفقود في 750 دولار: 3000 دولار
• تكلفة الملف في المحكمة: 35 دولارًا
• تكلفة استئجار التخزين: 50 دولار
• تكلفة إجراء الإصلاحات: 500 دولار

التكلفة الإجمالية لطرد المستأجر: 3585 دولار

6. إدارة أموالك

يحتاج الملاك إلى النظر في إدارة الممتلكات كباب متناوب. يأتي المستأجرون ويظلون مستأجرين ، ثم يذهبون. بينما يجدد بعض المستأجرين عقد الإيجار ، ينتقل معظمهم إلى المكان التالي عندما ينتهي عقد الإيجار ويتركون لك شقة فارغة.

في أوقات الراحة ، يمكن للشقة أن تجلس فارغة لعدة أشهر. لتكون مالكًا ناجحًا ، ستحتاج إلى تعلم كيفية إدارة أموالك في أوقات العيد والمجاعة. في بعض الأشهر ، سيكون لديك إشغال كامل ، والإيجار المدفوع في الوقت المحدد ، وأي إصلاحات. يجب أن تكون مكرسًا بما يكفي للتوفير وعدم الإنفاق خلال تلك الأشهر لأنه خلال الأشهر الأخرى ، ستشهد الشواغر والإيجارات المتأخرة والإصلاحات الرئيسية.

الموارد المالية للمالك لا تبقى ثابتة. إذا تمكنت من تعلم التدفق ، والتخطيط لما هو غير متوقع ، فقد تنجو.

7. الحفاظ على الممتلكات الخاصة بك آمنة

إذا أصيب المستأجر في عقار تملكه ، فهناك فرصة جيدة لأن تتم مقاضاتك. بالتأكيد ، لديك تأمين لأصحاب المنازل ، ولكن عليك دائمًا واجب الحفاظ على الممتلكات الخاصة بك بشكل صحيح وفي حالة عمل جيدة لتجنب المساهمة في الحوادث المحتملة. من خلال الحفاظ على وحداتك آمنة ، بغض النظر عن ما يتطلبه الأمر ، فإنك تقلل إلى حد كبير فرصتك في حدوث مشكلة في هذا المجال.

لتفادي المشاكل ، ستحتاج إلى معرفة رموز البناء والسلامة في منطقتك ومتابعتها من خلال حضور الصيانة الدورية والتحقق من الممتلكات الخاصة بك بشكل دوري. قد يستغرق الأمر الكثير من العمل ، ولكن يمكن أن يوفر لك معركة قانونية باهظة في وقت لاحق.

8. دفع الضرائب

شيء واحد لا يمكنك التغاضي عنه هو الضرائب. تأجير الممتلكات هو عملك ، وعليك الإبلاغ عن الدخل الذي تجنيه عندما تقدم ضرائبك كل عام. ولكن يتم تجاهل ضريبة واحدة عادة ضريبة الأملاك. إذا كنت تملك المنزل الذي تعيش فيه بالإضافة إلى منزل تأجير واحد ، فستكون فاتورة ضريبة العقار ضعف ما كنت تدفعه قبل شرائك للإيجار. تأكد من أنك تفهم التأثير الضريبي الذي ستتركه على عائدك الأساسي وأنك على استعداد لدفعها.

هناك بعض الطرق التي يمكن أن تعمل بها الضرائب لصالح مالك العقار ، خاصة في سوق الإسكان المتدني. فكر ، على سبيل المثال ، إذا كنت بحاجة إلى بيع منزلك ، ولكن لا يمكنك استرداد ما دفعته مقابل ذلك. إذا كنت تبيعها كمنزل أساسي ، فلا يمكنك المطالبة بخسارة ضرائبك. ومع ذلك ، إذا حولتها إلى عقار مستأجر أولاً ، فقد تكون قادرًا على المطالبة بالخسارة كخسارة تجارية مقابل أي دخل إيجار تم استلامه أو دخلك العادي. يمكن أن يؤدي ذلك إلى خفض فاتورة الضرائب الخاصة بك بآلاف الدولارات ، خاصة إذا كنت تطالب بخسارة كبيرة ولديك دخل مرتفع.

كلمة أخيرة

شراء العقارات المستأجرة هو وسيلة رائعة لكسب المال. فقط تذكر أن كونك المالك ليس كل المتعة والألعاب. ستعمل بجد من أجل أموالك وقد تواجه محنة من وقت لآخر. شراء تأجير الممتلكات ليست للجميع. يجب أن يكون خيارًا للاستثمار لا تفكر فيه إلا بعد تحقيق مستوى معين من الاستقلال المالي.

لا يمكن فقط أن تكون تكاليف بدء التشغيل والتكاليف المستمرة كبيرة ، ولكن ستحتاج أيضًا إلى استثمار دفعة مقدمة كبيرة من أجل الحصول على أفضل شروط القرض وتقليل دفعك الشهري للرهن. ومع ذلك ، كن مدركًا أنه في سوق الإسكان المتدني ، قد تخسر أموالك من استثمارك وتصبح رأسًا على عقب في رهنك العقاري. ومع ذلك ، يمكن أن يكون شراء العقارات المؤجرة وسيلة رائعة لتكملة دخلك ، أو حتى استبداله الحالي.

هل تملك ايجار عقاري؟ ماذا تعلمت من التجربة?