كيفية إعادة تمويل الرهن العقاري على منزلك
قبل التقديم ، افهم ما سيطلب منك مقرض الرهن العقاري تقديمه ، وما نوع الرهن الذي تبحث عنه (وما لا تبحث عنه) ، وما إذا كان من المنطقي إعادة التمويل الآن أو الانتظار.
إذا كنت مستعدًا لإعادة التمويل ، فاتبع هذه الخطوات للحصول على أفضل صفقة ممكنة على رهنك الجديد.
5 خطوات لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك
1. إعداد المراجعة المالية الخاصة بك
يحتاج المقرضون إلى صورتك المالية الكاملة لتحديد ما إذا كنت تستطيع تحمل دفع رهنك العقاري الجديد. قبل تقديم ذلك ، من الأفضل مراجعة أموالك بنفسك.
أولاً ، راجع تقرير الائتمان الخاص بك. إذا وجدت أي معلومات غير دقيقة ، اطلب من مكاتب الائتمان تصحيحها. لا تريد عدم دقة المواد التي تؤدي إلى تدهور درجة الائتمان الخاصة بك أو زيادة معدل الفائدة الذي عرضته.
بعد ذلك ، احصل على الوثائق الخاصة بك معًا. سيطلب أي بنك أو سمسار رهن عقاري تعمل معه بعض العناصر. من الأفضل أيضًا مراجعة هذه العناصر أولاً ، حتى لا تواجه أي مفاجآت:
- إثبات الدخل ، بما في ذلك الإقرارات الضريبية ، أو دفع الراتب ، أو البيانات المصرفية
- تقييم حديث لمنزلك (خاصة إذا لم يكن لديك الكثير من الأسهم)
- عشرات الائتمان الحالية وتقارير الائتمان
- فواتير ضريبة الممتلكات
2. تحديد الرهن العقاري الذي تريده
إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يمنحك فرصة "الاستغناء". إذا لم تحصل على ما تريد في المرة الأولى ، اغتنم الفرصة لتخصيص رهنك العقاري الجديد بشكل أقرب إلى احتياجاتك.
أيضا ، قد تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك بعد بضع سنوات من مدفوعات الرهن العقاري في الوقت المناسب ، ويمكنك الآن مؤهلة للحصول على سعر أفضل مما كنت في السابق. ولكن قبل أن تبدأ التسوق ، قرر ما تريد من إعادة تمويلك.
كم من مدة القرض تريد?
قد ترغب في هيكلة رهنك المعاد تمويله ليتم سداده في نفس الجدول مثل رهنك الأصلي. على سبيل المثال ، إذا كان لديك في البداية رهن عقاري مدته 30 عامًا وإعادة تمويله في السنة السادسة ، فستكون مدة رهنك الجديد 24 عامًا.
يمكنك أيضًا الحصول على مدة أطول أو أقصر مما كان لديك في الأصل. إذا كان سعر الفائدة والرسوم متماثلين ، فستحصل على دفعات أقل على المدى الطويل. ومع ذلك ، نظرًا لأن الأمر سيستغرق وقتًا أطول للدفع ، فسوف تدفع في النهاية المزيد من الفوائد. إذا كنت ترغب في سداد منزلك بشكل أسرع ودفع فائدة أقل ، فستكون فترة القرض الأقصر ، مثل 15 أو 20 عامًا ، أكثر ملاءمة ، طالما يمكنك تحمل مدفوعات أعلى.
هل تريد الرهن العقاري مع معدل ثابت بشكل دائم?
الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل ، أو أرمينيا ، لم يسمع به منذ خمسة عشر عامًا. لكنها الآن متاحة على نطاق واسع وغالبًا ما تكون أحد الخيارات الأولى التي يقدمها مسؤول القرض.
معظم القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل لها معدل فائدة ثابت لفترة تتراوح بين بضعة أشهر إلى أكثر من خمس سنوات. بعد هذه النقطة ، سيتم ضبط سعر الفائدة وفقًا لمؤشر أسعار الفائدة ، مثل سعر الفائدة ليبور. الميزة في ARM هي أن سعر الفائدة للسنوات القليلة الأولى منخفض جدًا مقارنة بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. أيضا ، هذه القروض العقارية تميل إلى أن تكون أسهل للتأهل.
إذا كنت واثقًا من أنك لن تبقى في منزلك لفترة أطول من فترة السعر الأولي الثابتة ، فقد يكون خيار ARM خيارًا جيدًا. ولكن إذا حافظت على رهنك العقاري بعد هذه النقطة ، فمن المحتمل أن يزيد معدل الفائدة الخاص بك وربما يجعل دفعاتك غير معقولة.
علاوة على ذلك ، فأنت في خطر من زيادة المعدل. في الواقع ، فإن العديد من الأشخاص الذين يعيدون تمويلهم الآن يخرجون من أرمينيا وإلى القروض العقارية بمعدل ثابت دائم. لسوء الحظ ، هذا جزئيًا لأن ضباط القروض قد أسيء عرض هذه القروض في الماضي.
على سبيل المثال ، إذا أخبرك مسؤول القرض الخاص بك أن السعر ثابت ، اسأله عن المدة التي حددها. نظرًا لأن العديد من الناس يطلبون رهنًا "ثابتًا لمدة 30 عامًا" ، فإن بعض المقرضين عديمي الضمير سيقدمون قرضًا لمدة 30 عامًا بسعر ثابت ، لكنهم يفشلون في ذكر أن السعر ثابت فقط لمدة عامين. هذا أحد الأسباب التي تجعل من الضروري التحقق من جميع مستندات القرض مرة أخرى قبل التوقيع.
ما هو منزلك يستحق الآن?
نظرًا لأن أسعار المنازل ترتفع وتنخفض ، فقد لا تعرف مقدار الأسهم التي تملكها في منزلك. مقدار الأسهم هو ببساطة المبلغ الذي تستحقه منزلك ناقصًا المبلغ الذي تدين به على رهنك وأي خطوط ائتمان للأسهم أو قروض الرهن العقاري أو الرهون العقارية الثانية والثالثة..
هذا أمر مهم لأنك تحتاج عادة إلى قدر من الأسهم للتأهل لإعادة التمويل. ومع ذلك ، حتى لو كان لديك القليل من الأسهم أو كنت مقلوبًا على رهنك ، فقد لا تزال مؤهلاً لإعادة التمويل عبر برنامج "جعل المنزل ميسور التكلفة" الذي تدعمه الحكومة. من خلال الوسائل التقليدية ، يمكن أن يكون الحصول على قرض عقاري في منزل به حقوق ملكية تقل عن 10٪ أمرًا صعبًا أو مستحيلًا ، أو قد لا تكون مؤهلاً للحصول على معدل منخفض بما يكفي لجعل تكاليف إعادة التمويل تستحق العناء..
هل أنت المتداول الديون الأخرى في الرهن العقاري الخاص بك?
في بعض الحالات ، قد يكون من الذكاء الجمع بين خط ائتمان أسهم المنزل أو قرض أسهم المنزل أو الرهن العقاري الثاني مع إعادة تمويل الرهن العقاري الأساسي الخاص بك. هذا يتيح لك الحصول على سعر أفضل للديون وربما تسديدها بشكل أسرع.
ومع ذلك ، إذا كنت تفكر في تحويل ديون بطاقات الائتمان عالية الفائدة إلى رهن جديد ، فكر جيدًا في العواقب المحتملة. على سبيل المثال ، فإن ما كان في يوم من الأيام ديون بطاقات الائتمان غير المضمونة والمؤهلة ليتم تفريغها في حالة إفلاس ، سوف يصبح مضمونًا في منزلك. بمعنى آخر ، فإنك تعرض منزلك للخطر إذا لم تتمكن من سداد المبلغ الذي دفعته إلى رهنك العقاري.
أيضًا ، إذا كنت تستخدم الأسهم المنزلية الحالية لسداد أي دين ، فسوف تقوم بالضرورة بتخفيض مبلغ الأسهم في منزلك وقد تكون هناك حاجة لدفع تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو مؤشر مديري المشتريات. بسبب مؤشر مديري المشتريات ، قد يستغرق الأمر في بعض الأحيان أقل تكلفة للحفاظ على HELOC أو ديون بطاقات الائتمان الخاصة بك منفصلة ، حتى لو كانت بمعدل أعلى. عادةً ما يكون مؤشر مديري المشتريات مطلوبًا عندما يكون لديك أقل من 20٪ من الأسهم في منزلك والتكاليف تختلف قليلاً حسب المقرض.
كيف جيدة هو الائتمان الخاصة بك?
سمسار الرهن العقاري الجيد يمكن أن يمنحك رقم الملعب على أساس المعدلات التي سوف تتأهل للحصول على درجة الائتمان الخاصة بك. إذا لم تتمكن من التأهل للحصول على معدل أقل ، فمن غير المرجح أن يفيدك الريفينين. تأكد من معرفة المعدل الذي تحتاجه للحصول على مدة القرض التي تريدها حتى تجعل إعادة التمويل تستحق التكلفة.
بمجرد إجابتك على هذه الأسئلة ، قم بتوصيل المعلومات بآلة حاسبة للرهن العقاري لتقدير المدفوعات حتى تتمكن من مقارنة عروض المقرضين بشكل أفضل وتحديد أي منها "جيد جدًا لدرجة يصعب تصديقها".
هل ستتحمل عقوبة الدفع المسبق?
نظرًا لأن المقرضين يستفيدون من الفائدة التي تدفعها ، فإن أرباحهم تنخفض إذا دفعت رهنك العقاري في وقت أقرب من المتوقع عن طريق إعادة تمويل أو بيع منزلك. لذلك ، أدخلوا قدرًا قليلاً من الأمان (لأنفسهم) في المعادلة عبر عقوبة الدفع المسبق للرهن العقاري.
الرهن العقاري مع عقوبة الدفع المسبق يتقاضيك في الأساس إضافية إذا قمت بإعادة تمويل أو بيع منزلك في غضون السنوات القليلة الأولى من أخذ الرهن العقاري. غالبًا ما تتراوح فترة العقوبة هذه بين ثلاث وخمس سنوات ، على الرغم من أنها قد تصل إلى عشر سنوات أو أكثر. بالإضافة إلى ذلك ، تكون العقوبة المفروضة غالبًا شديدة الانحدار ، مثل الفائدة لمدة ستة أشهر ، إذا كنت تسدد القرض مبكرًا.
فلماذا على الأرض تريد عقوبة الدفع المسبق على القرض الجديد الخاص بك؟ حسنا ، كثير من الناس لا. ولكن الجانب الآخر هو أنه يمكن أن تحصل على معدل أقل. إن فرض عقوبة الدفع المسبق أمر محفوف بالمخاطر لأنك لا تعرف أبدًا ما الذي ستلقيه عليك الحياة ومتى قد تحتاج إلى التحرك. ومع ذلك ، إذا كنت واثقًا من أنك ستكون في نفس المنزل لسنوات من الآن ، فابحث في فائدة إضافة عقوبة دفع مقدم إلى قرضك وابحث عن عقوبة تعاقبك فقط إذا قمت بإعادة التمويل وليس إذا كنت تبيع.
3. تحديد أفضل وقت لإعادة التمويل
3. تحديد أفضل وقت لإعادة التمويلإذا كنت ترغب في إعادة التمويل من أرمينيا ، فقد تفوت مدخراتك المحتملة إذا قمت بذلك قبل انتهاء السعر المنخفض الأولي. ومع ذلك ، هناك عوامل أخرى يجب مراعاتها ، مثل المكان الذي تتجه فيه أسعار الفائدة وسوق الإسكان.
على سبيل المثال ، إذا كان لديك عامان متبقيان قبل ضبط معدل ARM الخاص بك ، لكن الأسهم المنزلية تحوم حول 20٪ ، يمكنك اختيار إعادة التمويل الآن حتى لا تضطر إلى دفع مؤشر مديري المشتريات إذا انخفضت قيمة منزلك. اكتشف من خدمة الرهن العقاري الخاصة بك متى ستبدأ أسعارك في التغيير وقارن بين المخاطر والمكافآت المحتملة للبقاء في أرمينيا لمدة أطول قليلاً مقابل إعادة التمويل الآن.
من ناحية أخرى ، قد ترغب في تحديد وقت إعادة التمويل الخاص بك وفقًا لأحداث أخرى ، مثل الانتظار حتى تقضي عامين في وظيفتك الحالية ، أو تسديد الديون ، أو توفير الأموال لتغطية تكاليف إعادة التمويل. كل هذه العوامل يمكن أن تجعل عملية تأهيل القرض أسهل أو تقلل من دفعتك. نظرًا لأن التقدم للحصول على إعادة تمويل سيؤثر على درجة الائتمان الخاصة بك ، فمن الأفضل الانتظار حتى تلتزم قبل تقديم طلبك. وإلا ، قد يكون من الصعب التأهل إذا أوقفت العملية وأعدت تشغيلها ، على سبيل المثال ، بعد ستة أشهر.
وهناك اعتبار آخر هو المدة التي تخطط للبقاء في منزلك. نظرًا لأن تكلفة إعادة التمويل عادة ما بين 2000 دولار و 4000 دولار اعتمادًا على حجم الرهن العقاري الخاص بك والمكان الذي تعيش فيه ، تأكد من استرداد التكاليف قبل الانتقال. القاعدة العامة هي أنه إذا كنت لا تخطط للعيش في منزلك لمدة عامين آخرين على الأقل ، فإن إعادة التمويل ستكلفك أموالاً أكثر مما توفره.
4. طلب استشارات القرض
عادة ما يكون إعادة تمويل الرهن العقاري أسهل وأسرع من الحصول على رهنك الأصلي ، لذلك لا يوجد نقص في البنوك والوسطاء الذين يتوقون لمساعدتك..
- إقراض الاقراض الموحدون. هناك مكان جيد للبدء به هو موقع ويب مثل Lending Tree ، والذي يسمح لك بالحصول على عروض أسعار من عدة مقرضين مختلفين. يمكنك ببساطة ملء نموذج واحد وأنها توفر المعلومات الخاصة بك لمقرضين متعددين الذين سيتنافسون على تقديم أسعار منخفضة لك. ضع في اعتبارك أن أدنى المعدلات وتكاليف الإغلاق المنخفضة لا تسير جنبًا إلى جنب.
- سمسار الرهن العقاري أو موظف القرض. يمكنك أيضًا الاتصال بسماسرة الرهن العقاري أو موظفي القروض الذين ساعدوك في رهنك الأصلي إذا كانت لديك تجربة جيدة معهم. يمكنهم أيضًا تقديم معلومات حول نوع الأسعار التي قد تكون مؤهلاً لها وما يشبه السوق قبل التقديم.
- الاتحاد الائتماني أو البنك. لا تقدم نقابات الائتمان دائمًا أكثر الأسعار تنافسية ، خاصة على القروض الكبيرة مثل الرهن العقاري. ولكن إذا كان لديك علاقة طويلة الأمد مع اتحاد الائتمان أو البنك الذي تتعامل معه ، فقد تتمكن من الحصول على صفقة جيدة.
بغض النظر عما إذا كنت ترغب في العمل مع بنك محلي أو اتحاد ائتماني ، أو بنك رئيسي ، أو وسيط ، يجب أن يكون ولائك لمحفظتك. فكر في العروض من جميع الجهات بعناية لتحديد أفضل ما يناسبك. انظر إلى التكلفة الإجمالية لإعادة التمويل (بما في ذلك نقاط المنشأ ونقاط الخصم والتأمين على الملكية والرسوم الأخرى) ولا تركز فقط على التكاليف الخارجة عن الدفع أو دفعتك. لقد أصبح المقرضون مبدعين للغاية في تقديم قروض تعتبر "عالية التكلفة" بالفعل "منخفضة التكلفة".
تأكد من أنك تقارن بين التفاح والتفاح عند مراجعة علامات الاقتباس المختلفة أيضًا. بمعنى آخر ، تأكد من أن كل عرض أسعار تتلقاه هو لنفس نوع القرض - السعر الذي طلبته. لسوء الحظ ، سيُظهر لك بعض المقرضين عديمي الضمير "صفقات" مدهشة ترتكبها. ومع ذلك ، تكتشف لاحقًا أن "الصفقة" كانت مخصصة لنوع مختلف تمامًا من القروض مثل ARM لمدة 6 أشهر. في الواقع ، إذا طلبت قرضًا ثابتًا لمدة 30 عامًا بشكل دائم وأظهر لك ضابط القرض رهنًا قابلاً للتعديل لمدة 30 عامًا مع فترة زمنية ثابتة مدتها 6 أشهر ، فقم بالخروج والإجازة!
5. خارج جيب التكاليف
تحتاج إلى التفكير فيما إذا كنت ستدفع تكلفة إعادة التمويل خارج الجيب أو إتمامه في القرض. على الرغم من أن المقرضين سوف يقدمون إعادة تمويل منخفضة أو بدون تكلفة ، أدرك أن الكثير منهم ببساطة يلفوا التكاليف داخل القرض الذي سيتم سداده لاحقًا.
فحص الأسعار التي تتلقاها لتحديد كيفية دفع تكاليف الإغلاق وكيف ستتأثر شروط القرض من خلال دمج هذه التكاليف مقابل دفعها خارج الصندوق. ضع في اعتبارك أنه إذا قمت بتمويل تكاليف الإغلاق ، فسوف يستغرق الأمر وقتًا أطول لاستردادها. ومع ذلك ، قد يسمح لك التفاف تكاليف الإغلاق داخل القرض بإعادة التمويل حتى عندما لا يكون لديك ما يكفي من النقود لتغطية التكاليف.
كلمة أخيرة
إن الشيء الأكثر أهمية عند التسوق لإعادة التمويل هو القدوم إلى المائدة المعدة والتحقق من كل ما قيل لك أو "مضمون". لا تزال هذه المنطقة حذرة من المشتري. لا تخدع في اتخاذ الطريق السهل و "الوثوق" بأي شخص.
قد تجد فيما بعد ، على سبيل المثال ، أن الصفقة التي اعتقدت أنها جيدة جدًا بحيث لا يمكن أن تكون حقيقية ، فقد تم بالفعل فرض عقوبة الدفع المسبق التي تمنعك من بيع منزلك. لمصلحة لنفسك وتؤدي واجبك. أيضا ، ضع في اعتبارك أن الرهن العقاري هو رهن عقاري بغض النظر عن المكان الذي تحصل عليه ، وسيتم بيع معظمها على الفور إلى خادم آخر بعد التوقيع.
