كيف تبيع منزلك من قبل المالك - بدون سمسار عقارات

عندما يضرب المنزل السوق دون وجود وكيل إداري ، يُعرف باسم "للبيع من قبل المالك" أو FSBO (يُشار إليه بـ "FIZZ-boh"). قوائم FSBO أكثر شيوعًا اليوم من 2007 ، وذلك بفضل منصات القوائم التي تواجه المستهلك مثل Zillow وسهولة الوصول إلى خدمة قوائم متعددة (MLS) لغير الوكلاء.

لكن FSBO ليس المشي في الحديقة. وجد تقرير Zillow لعام 2017 أن 36 ٪ من مالكي المنازل يحاولون بيع منازلهم دون وكيل ، ولكن 11 ٪ فقط يكملون بالفعل مبيعات أنفسهم. بمعنى آخر ، يفشل أكثر من ثلثي البائعين الذين يحاولون FSBO.

هل تعتقد أن لديك ما يلزم للانضمام إلى صفوف البائعين الذين يبرمون صفقات FSBO؟ إليك ما تحتاج إلى معرفته حول بيع منزلك دون وكيل - وكيفية تحديد ما إذا كان من المنطقي بالنسبة لك.

ماذا تفعل وكلاء القائمة المهنية?

قبل أن تقرر التخلي عن التمثيل ، افهم ما تتخلى عنه. تشمل المهام الرئيسية لوكلاء الإدراج المحترفين:

• مساعدة البائع على تحديد سعر واقعي. على افتراض أنك تستخدم وكيلًا محليًا لديه خبرة في بيع المنازل مثل منزلك ، فيجب أن يعرفوا السوق جيدًا. يجب أن يعرفوا أيضًا كيفية تفسير شركات ، أو مبيعات قابلة للمقارنة حديثة ، وأنماط مبيعات حديثة. يمكنهم بعد ذلك مراعاة أهدافك ودوافعك ، مثل السرعة التي ترغب في بيعها ، ومساعدتك في تحديد سعر قائمة واقعي.
• إعداد المنزل للبيع. يلقي الوكيل نظرة موضوعية ، بل حرجة ، على منزلك ، ويحدد المشكلات التي يجب معالجتها قبل الإدراج أو الخصومات التي يجب تطبيقها على سعر القائمة في ضوء المشكلات.
• انطلاق المنزل. يجب أن يساعدك وكيلك في إعداد منزلك للإدراج في القائمة. يتضمن ذلك عادةً عملية تنظيف ومنظومة شاملة وقواعد صارمة للحفاظ على النظام أثناء وجود المنزل في السوق.
• قائمة وتسويق المنزل. قبل الإدراج ، يجب على وكيلك التكليف أو التقاط صور ذات جودة احترافية للداخلية والخارجية للمنزل ، وتقديم وصف شامل للممتلكات ، وإضافة المنزل إلى MLS. في أسواق البائعين ، يجوز لوكيلك التسوق في جميع أنحاء المنزل إلى وكلاء المشترين وربما جذب العروض قبل أن تصل رسميا إلى السوق.
• تسهيل عروض المنزل. وكيلك هو المنظم الرئيسي ونقطة اتصال للمعارض المنزلية والمنازل المفتوحة. أنها بمثابة وسيط لوكلاء المشترين. إذا كان وكيلك يؤدي وظيفته بشكل جيد ، فقد لا ترى مطلقًا المشتري أو وكيل المشتري المحتمل.
• تسهيل المفاوضات. يتلقى وكيلك أيضًا عروض المشترين المحتملين ويعمل كوسيط في المفاوضات. تجربة المبيعات وخبرة السوق المحلية تأتي هنا بسهولة. يمكن للوكيل المختص أن يساعدك في فرز العروض الطويلة المدى من العروض الجيدة.
• المساعدة في عملية الإغلاق. يجب أن يرافقك وكيلك للإغلاق ، والذي يتم تنظيمه عادةً بواسطة وكيل تسوية أو شركة ملكية ، وقد يشتمل أيضًا على محامي عقاري ، وفقًا للقوانين والأعراف الخاضعة لولايتك القضائية. بالنسبة للبائعين عديمي الخبرة ، يعد وجود وكيل عند الإغلاق بمثابة أداة تعزيز ثقة رئيسية قد تخفف من نزاعات اللحظة الأخيرة أو المشكلات القانونية.

ومع ذلك ، فإن البائعين المنظمين جيدًا والمستعدين لبذل وقت وجهد كبير هم أكثر من قادرين على تحمل هذه الواجبات بأنفسهم.

كيف تبيع منزلك دون وكيل عقارات

بالترتيب التقريبي تقريبًا ، إليك ما عليك القيام به لرعاية منزلك في FSBO من الإعداد المسبق للإعداد إلى يوم الإغلاق.

1. احصل على منزلك جاهزة

ابدأ في إعداد منزلك للبيع قبل أن تدرجه جيدًا. ابدأ بحملة التراجع الكاملة. الهدف هو تسهيل قيام المشترين المحتملين بتصور أنفسهم في منزلك ، بدلاً من رؤية علامات شخصيتك في كل مكان. قم بإزالة أي شيء يساهم في الشعور بالعيش في المنزل ، مثل الصور العائلية وإخفائه في الخزانات المغلقة أو مناطق التخزين أو المرآب أو وحدة التخزين خارج الموقع. انتهز الفرصة لبيع أو التخلي عن الممتلكات التي لم تعد بحاجة إليها ؛ استخدم eBay أو Amazon أو Craigslist أو مرآب بيع قديم الطراز لتفريغها بسرعة.

بعد ذلك ، فرك المكان حتى يضيء. إذا كنت متحفظًا في إنفاق الأموال على تنظيف المنزل المحترف حتى هذه المرحلة ، فقد ترغب في تقديم استثناء هنا. يمكنك العثور على عمال نظافة منزل عالي الجودة بسعر معقول من Handy.com. يمكن للمشترين المحتملين معرفة الفرق بين التنظيف الجيد للهواة وبين التنظيف العميق والمهني.

الآن ، اضغط على مصدر موضوعي واحد على الأقل - على الأقل ، صديق لا يمانع في الإساءة إليك ، ولكن من الناحية المثالية ، شخص ما لديه خبرة عقارية - للتجول في المنزل معك وتحديد المشكلات التي قد تغفل عنها. تشمل المشاريع المشتركة التي يجب معالجتها قبل الإدراج ما يلي:

• إعادة طلاء الجدران الداخلية بألوان محايدة
• إعادة ترتيب الأثاث لملء المساحات الكبيرة وإبراز المساحات الصغيرة
• استبدال الأجهزة القديمة أو التركيبات
• إضافة لهجات منزلية ولكن غير شخصية ، مثل سجاد المنطقة والشموع الزخرفية

إلا إذا كنت تعيش في شقة ، لا يمكنك إهمال المظهر الخارجي للمنزل ، أيضًا. إذا كانت الواجهة الخارجية تحتاج إلى عمل بشكل واضح ، مثل وظيفة الطلاء أو الممر الجديد ، فعليك معالجة هذه المشكلات أولاً. خلاف ذلك ، ينبغي أن يكون هدفك الأساسي هو إبراز المناظر الطبيعية وممارسات التمرين الحالية لديك لتحسين مظهر الجاذبية. إذا كان لديك حديقة تقليدية ، فلن يضر رش بذور الحشائش أو الحبيبات الرطبة ؛ للأسرة زهرة أو xeriscapes ، المهاد الطازجة والحصى ، على التوالي ، يجب أن تفعل الحيلة.

2. البحث في السوق وتحديد السعر الخاص بك

حان الوقت الآن لإجراء تحليل موضوعي لسوق الإسكان المحلي الخاص بك وتحديد سعر قائمة منزلك. الكلمة الأساسية هنا هي "الهدف". غالبًا ما يترك بائعو FSBO المشاعر تتداخل مع ما يجب أن يكون تمرينًا منطقيًا تمامًا. حبك لمنزلك لا يؤثر على قيمته.

راجع المبيعات الحديثة للمنازل المماثلة في منطقتك للتعرف على المكان الذي يجب أن تسعر فيه منزلك. ابحث عن أسعار البيع للمنازل التي تحتوي على لقطات مربعة الشكل مماثلة ، وعدد غرف النوم والحمام ، وحجم القطعة. يمكنك استخدام حاسبة HPI الخاصة بالوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان لتحسين أسعارك ، لكن لا تأخذ كلمة "إنجيل". ولا تهتم بتقييم ؛ ستنفق 300 إلى 500 دولار لتأكيد ما حددته بالفعل دون أي تكلفة ، وسيقوم بنك المشتري بإجراء تقييمه الخاص أثناء الاكتتاب ، على أي حال.

مع نتائج أبحاث السوق الخاصة بك في متناول اليد ، قم بتعيين سعر قائمة يعكس أهدافك وأفقك الزمني. إذا كنت بحاجة إلى الخروج من المنزل في أقرب وقت ممكن ، ربما بسبب نقل الوظيفة ، فقم بتسويقه للبيع بسرعة. إذا كنت تستطيع تحمل انتظار المشتري المناسب ، فاضبط سعرًا أعلى في القائمة. في أسواق البائعين الساخنين حيث تبيع المنازل بشكل روتيني أعلى من سعر الطلب ، قد يؤدي انخفاض سعر القائمة إلى اندلاع حرب مزايدة تنتهي ببيع منزلك لأكثر مما يجب.

3. جمع المعلومات وصياغة قائمتك

بعد ذلك ، قم بجمع المعلومات التي ستحتاج إليها لإنشاء بطاقة بياناتك ، بما في ذلك:

• بيانات المنزل. يتضمن ذلك معلومات كمية مثل سنة الصنع ، لقطات داخلية مربعة ، وحجم قطعة ، وعدد غرف النوم والحمام ، بالإضافة إلى تفاصيل مثل تكوين التدفئة والتبريد وترتيبات وقوف السيارات. في هذه الأيام ، يوجد العديد من المنازل غير النشطة حاليًا على النظام متعدد الأطراف مع ذلك "قوائم" موجودة على مواقع سوق الإسكان مثل Zillow و Trulia. إذا كان هذا هو الحال بالنسبة لك ، فيمكنك ببساطة سحب هذه البيانات بعد التحقق من دقتها. ولكن تأكد من إلقاء نظرة على قوائم MLS النشطة لتأكيد أنك لا تفوت أي شيء مهم.
• الصور. صور منزلك يمكن أن تجعل أو تحطم قائمتك. إذا كنت تفضل عدم صرف عدة مئات من الدولارات لحزمة التصوير الاحترافي ، فبذل قصارى جهدك لتكرارها. توصي HGTV بدمج الكثير من الضوء الطبيعي ، مع التركيز على المناظر الشاملة للقطات القريبة ، والتقاط المزيد من الصور التي تنوي نشرها ، واستخدام برنامج التحرير لمس الصور التي تخطط لنشرها. ستحتاج إلى طلقة واحدة على الأقل من كل غرفة وممر في المنزل ، بالإضافة إلى صور خارجية وخارجية متعددة.
• وصف. يجب أن يصف الوصف الخاص بك المعلومات الواقعية غير المشمولة في بيانات القوائم القياسية مع نسخة المبيعات التي تجذب انتباه المشترين. الجلوس وتبادل الأفكار مع نقاط البيع في منزلك مع صديقك المستهدف ؛ كما فعلت في مرحلة الإعداد ، هدفك هنا هو رؤية منزلك من خلال عيون المشترين المحتملين. وصف منزلك ليس شعرًا ، ولا ينبغي أن يستمر لأكثر من بضع مئات من الكلمات ، لذلك لا تكلف نفسك عناء التعاقد مع أحد المحترفين لكتابته. ولكن تأكد من أن كلماتك تساعد المشترين على رؤية أنفسهم في المنزل. إذا كنت عالقًا ، فاقرأ أوصاف القوائم القابلة للمقارنة.

4. قائمة منزلك على متعدد الأطراف

لست مطالبًا بإدراج منزلك على قائمة MLS ، وأقسم العديد من مبشرين FSBO أن هذا لا يستحق وقت البائعين. لكن قائمة MLS هي الطريقة الأسهل ، وربما الأكثر فعالية من حيث التكلفة ، لاكتساب عرض خطير لقائمتك دون استخدام وسيط محترف - والأهم من ذلك ، للحصول على قائمتك أمام وكلاء المشترين.

الإدراج في النظام متعدد الأطراف ليس باهظ التكلفة. تبدأ حزم MLS من مزودي خدمة FSBO ذوي السمعة الطيبة مثل MLS My Home بحوالي 100 دولار لمدة ستة أشهر ، لا تشمل عمولة وكيل المشتري إذا كان هناك أي.

5. أعلن في مكان آخر

يجب ألا تكون قائمة MLS الخاصة بك - وعلامة الفناء أو الرصيف ، والتي يمكنك العثور عليها مقابل بضعة دولارات عبر الإنترنت - هي نهاية حملتك التسويقية لـ FSBO. ضع في اعتبارك أيضًا الإعلان عن منزلك على بعض أو كل هذه الخيارات:

• مواقع FSBO. مواقع FSBO كثيرة ، ولكن للتحكم في التكاليف والحفاظ على التحكم في الخدمات اللوجستية ، قد ترغب في التمسك مع اثنين من أشهر المواقع. على موقع FSBO.com ، تكلف حزمة الإدراج في FSBO.com حوالي 100 دولار لمدة ستة أشهر ؛ تبلغ تكلفة حزمة MLS و Realtor.com ، التي تتضمن الترويج على Zillow و Trulia ، حوالي 400 دولار لمدة ستة أشهر.
• مواقع عقارية. إذا اخترت عدم الانطلاق للحصول على حزمة FSBO بسعر أعلى ، فيمكنك نشر قائمة FSBO الخاصة بك مباشرةً على المواقع العقارية التي تواجه المستهلك مثل Zillow و Trulia. إنه مجاني لنشر قوائم FSBO على كلا الموقعين ، والتي تصل مجتمعة إلى ملايين المشترين المحتملين.
• المواقع المحلية المبوبة. تعد Craigslist و Nextdoor كلاهما من المواقع الإلكترونية المبوبة المجانية التي يتم الاتجار بها بشكل كبير والتي تحظى بشعبية لدى بائعي المنازل والمشترين - على الرغم من أن قوائم العقارات في Nextdoor غير متوفرة في كل مكان.
• قناة يوتيوب. انشر جولة فيديو احترافية في منزلك على YouTube. لكن لا تهتم بهاتف الكاميرا المزعج المجهز ؛ إذا كنت لا ترغب في الذهاب إلى مصور فيديو محترف ، فاطلب من صديق أو زميل تجربة إنتاج وتحرير الفيديو.
• موقع مخصص. على الرغم من أن موقع ويب مخصص يتطلب بذل جهد أكبر من قائمة FSBO الجاهزة أو إعلان Craigslist الأساسي ، إلا أن إنشاء واحد قد يكون مفيدًا في أسواق المشترين والمنازل القيمة أو المميزة بشكل عام. يقوم بعض الوكلاء بذلك ، ونطاق [youraddress] .com شبه مؤكد. إذا لم تكن مطور ويب ذي خبرة ، فاستخدم حزمة منشئ الاستضافة والتشغيل منشئ المواقع ؛ خطة WIX الأساسية يكلف 11 دولار في الشهر ، على سبيل المثال. تذكر ، ستحتاج فقط لاستضافة موقعك حتى تبيع المنزل.

6. عقد البيت المفتوح

عقد منزل مفتوح بعد فترة وجيزة من منزلك رسميا يضرب السوق. للتحضير لاول مرة الكبيرة الخاصة بك ، زيارة عدد قليل من المنازل المفتوحة في المنطقة ، FSBO أو غير ذلك ، وتدوين الملاحظات.

ثم ، قم بإنشاء ورقة مبيعات لامعة وعمل بضع عشرات من النسخ. يقوم الكثير من البائعين ببساطة بطباعة قوائم MLS أو Zillow الخاصة بهم ، لكن عليك التفكير في المضي قدماً وإضافة المزيد من التفاصيل الطرفية حول المنزل ، مثل backstory ، وكذلك مرافق الحي ، وخاصة تلك التي تجذب المشترين المحتملين في منزلك - على سبيل المثال ، الحدائق والمدارس للعائلات والحياة الليلية للأفراد الأصغر سنا.

قم بجدولة منزلك المفتوح لقضاء عطلة نهاية الأسبوع في وقت متأخر من الصباح أو بعد الظهر. تتراوح مدة التشغيل المعتادة بين ساعتين وثلاث ساعات ، ولكن لا تتردد في الذهاب لفترة أطول إذا أردت. إذا افترضنا أن منزلك قد تم تنظيفه بالفعل وتدهوره وتدريجيا ، فإن مسؤوليتك الأساسية قبل أن ينشر البيت المفتوح الكلمة. يعتبر:

• وضع إعلان على Craigslist و Nextdoor ، حتى إذا لم يكن لديك قوائم على تلك المواقع
• نشر التفاصيل على قنوات التواصل الاجتماعي الخاصة بك واطلب من متابعيك نشر الكلمة
• إرسال رسالة بريد إلكتروني جماعية إلى جهات الاتصال الخاصة بك
• نشر منشورات في المساحات المجتمعية في جميع أنحاء المدينة

عليك أن تكون حاضرا و "على" لمدة منزلك المفتوح. ارتدي ملابس احترافية وكرس اهتمامك الكامل لكل من يسير عبر الباب ، بغض النظر عن مدى جدية مظهره في شراء المكان. أجب عن الأسئلة بصبر ودقة.

تذكر أن هدف منزلك المفتوح هو إعطاء السوق انطباعًا أوليًا إيجابيًا عن منزلك ، وأنت تنافس الوكلاء المحترفين الذين يقومون بذلك من أجل لقمة العيش. التصرف وفقا لذلك.

7. عرض منزلك

بمجرد أن يكون منزلك مفتوحًا في الكتب ، إنه موسم مفتوح للعروض الخاصة. اشتر صندوقًا آمنًا يمكنك العثور عليه بأقل من 15 دولارًا على Amazon.com للحفاظ على مفاتيح الغيار آمنة أو تثبيت قفل لوحة مفاتيح رقمية على بابك الأمامي ؛ يمكنك الحصول على قفل متعدد الشفرات الأساسي من Amazon.com مقابل 75 دولارًا أو أقل.

عندما يتصل بك عملاء المشترين ، تحقق من هوياتهم عن طريق التحقق من أرقام الترخيص الخاصة بهم مقابل سجلات الولاية. في ولاية كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، عليك مراجعة قسم كاليفورنيا للعقارات. ستعمل بعد ذلك على إظهار أوقات مع كل وكيل ؛ الأمسيات وعطلات نهاية الأسبوع تميل إلى أن تكون أكثر ملاءمة للمشترين.

من الناحية المثالية ، ستكون خارج المنزل - أو ، على الأقل ، بعيدًا عن الأنظار - أثناء العرض لأن وجودك قد يؤخر بعض الاحتمالات. تذكر أيضًا أن تبقي منزلك نظيفًا وخاليًا من الفوضى حتى يتم بيعه.

8. كن مستعدا للمجال والتفاوض العروض

عندما تذهب إلى FSBO ، فإنك تلتزم بالعمل كوكيل خاص بك. وهذا يعني إرسال العروض والتفاوض بشأنها مع وكلاء المشترين الذين يتفاوضون بشأن الصفقات العقارية لكسب العيش.

إذا كان هذا يبدو مخيفًا ، فاستنبط استراتيجيات التفاوض الفعالة هذه. قبل كل شيء ، ضع شيئين رئيسيين في الاعتبار:

• أنت لست ملزما بالرد على منخفضة أو غير جادة عروض. أن وكيل المشتري يأخذ الوقت الكافي لإرسال عرض لك لا يؤثر على جودة العرض. لا تتردد في رفض العروض المنخفضة بشكل غير واقعي ؛ في أكثر الأحيان ، سيعود المشتري نفسه بشيء أكثر انسجاما. الأمر نفسه ينطبق على العروض عالية الاستدانة (عندما تكون الدفعة الأولى للمشتري أقل بكثير من 20٪) أو العروض غير الودية للبائع (على سبيل المثال ، يسأل المشتري عن طن من تكاليف الإغلاق المدفوعة من البائع).
• الصبر يدفع. المشترين المحفزون موجودون هناك ، حتى في الأسواق الهابطة. لا تشعر بالإحباط بسبب ما يبدو أنه مصلحة فقر في قائمتك ؛ يمكنك دائمًا إسقاط سعر العرض الخاص بك إذا كان الأمر يتعلق بذلك.

9. الاحتفاظ بشركة ملكية أو وكيل تسوية

يعد سرد وتسويق منزلك أمرًا سهلاً بما يكفي للتعامل معه ، لكنك ستحتاج إلى مساعدة مهنية لإغلاق عملية البيع.

على وجه التحديد ، ستحتاج إلى وكيل ضمان للمساعدة في تسهيل العملية. وفقًا لقوانين وعادات دولتك ، قد يكون وكيل الضمان الخاص بك ممثل لشركة ملكية أو محام عقاري. استخدم دليل American Land Title Association للعثور على شركات الملكية المسجلة أو الرجوع إلى منظم العقارات في ولايتك للحصول على المساعدة.

سيكون وكيل الضمان الخاص بك هو نقطة اتصالك الرئيسية لجميع الأوراق الختامية وتكاليف الإغلاق المرتبطة بها ، والتي يغطيها المشتري عادة ولكن قد توافق على تقسيمها أو تفترض تشجيع البيع. في معظم الحالات ، يكون المشتري مسؤولاً عن إجراء بحث عن الملكية في المنزل والتأمين على بوليصة التأمين على الملكية.

10. استكمال الأوراق القانونية المطلوبة وإغلاق البيع

خليط من قوانين الولايات والقوانين الفيدرالية التي تحكم المعاملات العقارية في الولايات المتحدة. بغض النظر عن مكان منزلك ، فسوف تلتزم بالقوانين الفيدرالية مثل قانون الإسكان العادل ، الذي يحظر على البائعين التمييز ضد أعضاء فئات معينة محمية.

جهة تنظيم العقارات التابعة للولاية - على سبيل المثال ، إدارة كاليفورنيا للعقارات - هي السلطة المسيطرة على المسائل القانونية الخاصة بالولاية. في معظم الولايات القضائية ، يستخدم المشترون والبائعون عقدًا قياسيًا لبيع العقارات. يحتوي FindLaw على وصف تفصيلي لما يجب أن يتضمنه هذا العقد. حتى إذا كنت تستخدم نموذجًا مجانيًا أو رخيصًا من الإنترنت ، فلا يضر تشغيله من قِبل محامي عقارات أو ، على الأقل ، وكيل الضمان الخاص بك.

يجب على وكيل الضمان والمحامي العقاري ، إذا كان لديك واحد ، التأكد من أن جميع الأوراق الختامية في وضع جيد ، لأن أي شيء خارج النظام قد يؤخر عملية البيع أو يعرضها للخطر. إذا لم تكن مرتاحًا في إدارة كل شيء ، ففكر في تعيين وسيط ذي رسوم فقط لإنهاء عملية البيع.

ابحث عن تمثيل مقابل رسوم فقط من خلال مزودي خدمة FSBO مثل ForSaleByOwner.com ، الذي تكلف حزمة بائعي المنازل أغلى منهم حوالي 900 دولار - لا يزال أقل من عمولة وكيل خدمة كاملة من 2 ٪ إلى 3 ٪ ، بافتراض سعر بيع على الأقل 50000 $. قد يكون وسطاء الرسوم فقط مفيدين قبل الإغلاق أيضًا.

فوائد بيع منزلك دون وكيل

ويشير أصحاب المنازل عادةً إلى هذه الأسباب لقيام FSBO.

1. ليس عليك دفع عمولة وكيل القيد

من حيث الدولار ، هذه هي أكبر ميزة لبيع منزلك دون وكيل. وكلاء القائمة نادراً ما يأخذون عمولة أقل من 2٪ ؛ هذا هو 2000 دولار لكل 100000 دولار في قيمة البيع. في متوسط ​​سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة في الربع الأخير من عام 2018 والذي يبلغ 317400 دولار ، أي ما يعادل 6348 دولارًا. في العديد من الأسواق ، تعتبر العمولة 3٪ قياسية ؛ هذا هو 3،000 دولار لكل 100،000 دولار في قيمة البيع و 9522 دولار على بيع متوسط ​​السعر.

لا يزال يتعين على بائعي FSBO دفع عمولة وكيل المشتري إذا كان للمشتري تمثيل محترف ، وهو ما يحدث عادة. لكن 2 ٪ إلى 3 ٪ من سعر البيع النهائي أقل من 4 ٪ إلى 6 ٪ من سعر البيع النهائي ، والذي كنت ستدفعه إذا كان لديك وكلاء.

2. أنت في السيطرة الكاملة على العملية

للأفضل أو الأسوأ ، تتمتع FSBOs بالسيطرة الكاملة على عملية البيع. هذا صحيح ظاهريًا للبائعين ذوي التمثيل المهني أيضًا ، ولكن أي شخص يعمل مع وكيل عقاري يعلم أنه لا بد من ممارسة التأثير - على الرغم من الدقة أو الحميدة - على العملية.

حتى أن وكيلًا حسن النية لا يسارع إلى الإغلاق قد يدفعك إلى تقديم عرض قد لا تشعر بالارتياح تجاهه - أو الذي ترغب في التفاوض بشأنه - لأنهم يعتقدون حقًا أنه أفضل صفقة ستحصل عليها . قد يدفع الوكلاء الأقل دقة العملاء إلى الإغلاق بشكل أسرع وقبول العروض الأدنى لتسجيل العمولات أو تلبية حصص المبيعات قبل نهاية شهر أو ربع معين. قد يطالبون المشترين بحقيقة أنك متحمس للبيع ، في تناقض واضح مع اهتماماتك المالية.

3. ليس لديك للتعامل مع وكيل أنت لا تحب

عندما تتصرف كعميل خاص بك ، فلا داعي للقلق بشأن تصادم الشخصيات أو التفضيلات الجمالية أو أنماط التفاوض. ربما لا يزال يتعين عليك المصارعة مع رغباتك المتضاربة أو تقديم تنازلات مع زوجتك أو شريكك ، ولكن هذا مختلف ؛ أنت تعرف زوجتك أو شريكك أفضل بكثير من وكيل عقارات عشوائي.

تتعارض الصراعات بين البائع والبائع بطرق عديدة. كثيرا ما أفكر مرة أخرى لتجربة زوجتي وكان لي كمشترين. كان عميلنا ، الذي كان يعمل في أحد مكاتب الضواحي البعيدة ، ينتقد الحي الحضري من الطبقة العاملة الذي أردنا شراءه. لقد وجهنا بلا هوادة إلى "أجمل" - وأكثر تكلفة - أجزاء من المدينة ، وفي الطريق إلى العروض ، أدلى بتعليقات مهينة حول المنازل التي تم صيانتها بشكل سيء والسيارات المتهالكة والسكان المحليين الذين لا يزالون على ما يبدو خمولًا.

تجاهلنا "نصيحته" واشترنا منزلاً رائعًا في الحي الذي أردناه. بعد سنوات ، ما زلنا سعداء باختيارنا. ولكن مثلما كانت لدينا مشكلات مع وكيلنا العقاري كمشترين ، فقد تكون لديك مشكلات مع وكيل عند بيع منزلك.

4. يمكنك التحدث عن علم عن منزلك

الوكلاء المحترفون هم ، حسناً ، محترفين. إنهم يعرفون كيفية وضع أفضل قدم في المنزل للأمام ، مع إبراز نقاط البيع الأعلى مع تقليل أوجه القصور فيها.

لكن حتى أكثر الوكلاء المحترفين ذكاءً لا يعرفون منزلك كما تعلمون. في حين أنه ليس من الحكمة مطلقًا أن تترك العاطفة في طريق المنفعة أو أفضل اهتماماتك المالية (انظر أدناه) ، فإن حبك لمنزلك هو ميزة رائعة في المنازل المفتوحة والعروض. لقد وجدت دائمًا أن عروض FSBO أكثر إثارة للاهتمام وغنية بالمعلومات من العروض الممثلة بالوكيل. في أحد المنازل المفتوحة التي لا تنسى بشكل خاص ، أجريت محادثة مطولة مع بائع FSBO حول الفراغ المركزي في المنزل ، وهو تطبيق لم أره من قبل.

5. لست مضطرًا إلى الذهاب بمفردها

لا يعني الاستمرار في تقديم خدمة كاملة من قِبل وكيل محترف القيام بذلك بمفرده. إذا كنت ملتزمًا حقًا ببيع DIY ، استخدم الوسائط الاجتماعية للعثور على بائعي FSBO الناجحين في منطقتك ؛ سيكون لديهم بلا شك نصيحة قيمة. مع موارد مثل Craigslist و FSBO.com ، يمكنك إدراج منزلك والإعلان عنه على مواقع متعددة بجهد معقول. وإذا قررت أنك بحاجة إلى مساعدة أكثر مما كنت تعتقد ، فإن خدمات السمسرة ذات الرسوم الثابتة لا تزال تكلف أقل بكثير من تمثيل وكيل خدمة كاملة.

عيوب بيع منزلك دون وكيل

إليك سبب رغبتك في التفكير مرتين في عملية بيع FSBO.

1. أنت لست متمرسًا كمحترف متمرس

لا يتمتع بائعو FSBO بنفس القدر الذي يتمتع به وكلاء العقارات أو السماسرة المتمرسون الذين تتطلب بيانات اعتمادهم سنوات من الدراسة والممارسة. بالتأكيد ، قد تعمل في المبيعات أو تعرف طريقك نحو عقد قانوني ، لكن من غير المحتمل أن يكون لديك مجموعة كاملة من المعرفة والمهارات والأساليب لتتطابق مع محترف حقيقي.

على الرغم من الاستنتاج الذي توصلت إليه دراسة NBER التي تفيد بأن FSBOs قد فعل البائعون الذين تلقوا مساعدة من الوكلاء ، إلا أن قلة خبرتك يمكن أن تؤذيك على طاولة المفاوضات أو تؤدي إلى خطأ غير مهذب يؤدي إلى زيادة مسؤوليتك القانونية أو المالية على الطريق.

2. ربما لا تملك خبرة في السوق المحلية

بغض النظر عن المدة التي قضيتها في المنطقة ، فمن غير المرجح أن تعرف سوق العقارات المحلي وكذلك الوكيل المحترف الذي عمل هناك لسنوات. وكلاء بدوام كامل يشاركون في عشرات المبيعات في السنة ؛ تلك المرتبطة السمسرة أكبر رؤية العشرات أو مئات أخرى. يمكن أن يستنبطوا القرائن والاتجاهات غير الواضحة بسهولة من تحليلات السوق الكمية ويحولون هذه الشذرات إلى إستراتيجيات عملية تؤتي ثمارها للبائعين - على سبيل المثال ، من خلال تقديم المشورة للعميل لتسعير منزله المبدئي بأقل مما يمكن للسوق تحمله وإثارة حرب مزايدة بين المشترين حريصة على الاستفادة من فرصة القيمة المضافة.

3. ستحتاج إلى تكريس الكثير من الوقت لهذه العملية

بيع منزل يستهلك الكثير من الوقت بغض النظر عن ماهية الأمر ، ولكنه أكثر من ذلك دون مساعدة وكيل. قبل أن تلتزم بالقيام بذلك بمفرده ، حدد مقدار وقتك الذي تستحقه والمبلغ الذي ستدخره دون وكيل ، مع الأخذ في الاعتبار أن منزلك قد ينتهي بك المطاف للبيع بسعر أقل من FSBO عن بيعه بمساعدة الوكيل. إذا لم يكن هذا القسط يستحق الكثير ، فسوف تقضي ساعات عديدة في إعداد منزلك وعرضه ، فقد لا يكون FSBO لك.

4. يجب أن تكون المفاوض الرئيسي

لا يولد جميع بائعي FSBO مفاوضين ، لكن أولئك الذين يشعرون بالارتياح تجاه عملية الشراء والعطاء من الطبيعي أن يكون لديهم سخرية من أولئك الذين يكرهون المواجهة.

إذا كنت على استعداد لدفع شخص ما للتفاوض نيابة عنك ، لا سيما إذا كنت تشك في أنه سيؤدي عملاً أفضل منك ، فقد يكون العمل مع وكيل محترف يستحق وقتك. بينما تزن خياراتك ، تذكر أن سعر البيع ليس العلامة الوحيدة لنجاح التفاوض. إذا كنت متحمسًا للبيع ولكنك تشعر أن ارتباطك العاطفي بمنزلك أو عدم قدرتك على التعرف على عرض جيد يعوق قدرتك على إغلاق الصفقة ، فقد يساعدك محترف ومشتريك على "نعم" بشكل أسرع.

5. قد تواجه مقاومة من وكلاء المشترين

من المفهوم أن وكلاء العقارات يحمون نقابتهم. بعض توجيه العملاء بنشاط بعيدا عن FSBOs. يستمتع الآخرون بالتفاوض مع الهواة ولكنهم قلقون بشأن المخاطر القانونية للتعامل مع البائعين عديمي الخبرة. أيضًا ، لا يقوم معظم الوكلاء بالتحقق من مواقع قوائم FSBO بانتظام ما لم يطلبها عملاؤهم على وجه التحديد - وهناك سبب آخر يجب عليك زيادة وضوح رؤيته في السوق من خلال الإدراج في MLS.

بحاجة الى مزيد من المعلومات حول بيع منزلك دون استخدام وكيل؟ هناك كتاب عظيم عن الأمازون يسمى, تحقق ، تحقق ، بيع: دليل المرجعية لبيع منزلك للحصول على المزيد من المال دون وكيل.

كلمة أخيرة

ترتبط المنفعة المالية المحتملة للبيع بدون وكيل مباشرة بسعر البيع. تعد عمولات الوكلاء أعلى في أسواق الإسكان الأكثر تكلفة - مثل المدن الساحلية الكبيرة مثل سان فرانسيسكو ونيويورك أو مجتمعات العطلات المرغوب فيها للغاية مع محدودية المعروض من المساكن - مقارنةً بالمناطق الريفية والمدن الأصغر. لكن أسواق الإسكان باهظة الثمن تميل إلى أن تكون أكثر تنافسية للمشترين والبائعين على حد سواء. وهذا يزيد من فائدة الوكلاء على جانبي المعاملة - وبالنسبة للبائعين ، يزيد من فرص دفع خدمات وكلاء القائمة لأنفسهم.

في نهاية اليوم ، يعود الأمر لك لتحديد ما إذا كان FSBO منطقيًا بالنسبة لمنزلك وسوقك وأهدافك. قد يتدفق هذا التصميم من حساب بسيط بالدولار والسنت أو من شيء أكثر تعقيدًا وذات طابع شخصي ، مثل استعدادك لقضاء بعض الوقت في تسويق الممتلكات الخاصة بك أو تحمل عبء التفاعلات المباشرة مع المشترين المحتملين.

هل تفكر في بيع منزلك دون مساعدة وكيل عقاري؟ لما و لما لا?